Marseille

L’investissement locatif à Marseille est l’une des meilleures opportunités du marché immobilier français en 2026. 2^e ville de France, plus de 870 000 habitants, port méditerranéen, soleil 300 jours par an et un marché immobilier dynamique : Marseille combine prix d’acquisition encore raisonnables (3 500-5 500 €/m² selon les arrondissements) avec un rendement locatif brut entre 5 et 7 % sur la majorité des quartiers travaillés par Expat’ Immo.

Pour un expatrié français, investir à Marseille est une stratégie patrimoniale particulièrement intéressante : ville en plein renouveau urbain, demande locative profonde tirée par les étudiants (Aix-Marseille Université, 80 000 étudiants), les cadres d’Euromed et du tertiaire, les saisonniers en location courte durée. Aéroport Marseille-Provence à 25 minutes du centre, gare TGV directe vers Paris en 3h05. Fiscalité non-résident maîtrisable via le régime LMNP.

Ce guide vous fait découvrir en 2026 la stratégie d’investissement locatif à Marseille : les meilleurs arrondissements où investir à Marseille (Timone-5^e, Vieux Port-1^er/2^e, Chartreux-4^e, Notre-Dame du Mont-6^e), les prix de l’immobilier ancien et neuf, la rentabilité brute et nette par arrondissement, la fiscalité applicable aux non-résidents, notre méthode de sélection des annonces, notre simulateur d’investissement, l’architecte d’intérieur dédié à chaque rénovation, et la façon dont Expat’ Immo accompagne ses clients depuis le rachat de Réussite Locative en fin 2022. Plus de 100 projets d’investissement locatif réalisés à Marseille depuis, et William, fondateur d’Expat’ Immo, a personnellement acheté une dizaine d’appartements dans la ville. C’est un investissement immédiat à cash-flow positif sur les bons quartiers, avec une opportunité de valorisation long terme grâce aux projets urbains Euromed. Pour contacter notre équipe et obtenir une estimation gratuite et un simulateur d’investissement personnalisé pour votre situation, prenez 30 minutes en visio depuis votre pays de résidence.

Données géographiques et démographiques

Marseille est la deuxième ville de France et la première ville de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. La commune compte environ 870 000 habitants, et la métropole Aix-Marseille-Provence regroupe 1,9 million d’habitants — c’est la deuxième aire urbaine du pays après Paris. Elle s’étend sur 240 km² (presque 2,5 fois Paris intra-muros) et offre des micro-marchés immobiliers très différents d’un arrondissement à l’autre.

Marseille s’organise autour de 16 arrondissements répartis en 8 secteurs. Le profil locatif varie radicalement : du 1^er arrondissement touristique et résidentiel (Vieux Port, Belsunce) au 7^e bourgeois (Endoume, Saint-Lambert, Roucas Blanc), du 5^e étudiant (Timone, Baille) au 8^e patrimonial (Périer, Bagatelle, Bonneveine). Pour un investisseur expatrié, comprendre la micro-localisation marseillaise est le facteur n°1 de réussite d’une opération.

Côté économie, Marseille s’appuie sur quatre moteurs : le port (1^er port de France, 80 millions de tonnes/an), Aix-Marseille Université (80 000 étudiants, 12 000 personnels), le pôle santé (Assistance Publique-Hôpitaux de Marseille, plus gros employeur du Sud), et l’économie créative et numérique (Euromed Center, La Coque, French Tech Sud). L’aéroport Marseille-Provence dessert 130+ destinations et fait de Marseille la 2^e métropole française la mieux connectée internationalement après Paris.

Patrimoine et qualité de vie

Marseille est la plus ancienne ville de France, fondée par les Grecs phocéens il y a 2 600 ans. Cette histoire se lit dans son architecture : le Panier (quartier historique, plus vieux quartier de France), l’abbaye Saint-Victor, Notre-Dame de la Garde, le Vieux Port, les Calanques classées Parc National en 2012, le Mucem (Musée des Civilisations Méditerranéennes), la Cité Radieuse de Le Corbusier classée UNESCO.

La ville a connu un renouveau urbain spectaculaire depuis 2013 (Capitale Européenne de la Culture) : Euromed, Joliette, La Friche Belle de Mai, requalification des Docks. Pour un locataire, Marseille a clairement gagné en désirabilité ces 10 dernières années. Les loyers ont progressé de 15-25 % entre 2018 et 2025 selon les arrondissements, soutenant la rentabilité des investissements anciens.

Faits intéressants pour un investisseur

• 2^e ville de France — marché profond, liquidité importante à la revente.
• Aix-Marseille Université 80 000 étudiants — demande locative étudiante structurelle dans les arrondissements proches des facultés (5^e, 4^e, 6^e).
• Renouveau urbain Euromed — 480 hectares en cours de requalification, prix encore accessibles, fort potentiel de valorisation à 10 ans.
• Aéroport Marseille-Provence à 25 min — connexions directes vers 130+ destinations. Atout pratique pour un investisseur expatrié.
• Marché des immeubles de rapport actif dans certains arrondissements (4^e, 5^e, 13^e) — ticket d’entrée 300 000-700 000 € pour un immeuble entier.

Les arrondissements où investir à Marseille

L’investissement locatif à Marseille se joue d’abord sur l’arrondissement et la micro-localisation. Voici les arrondissements que nous travaillons le plus pour nos clients investisseurs, dont les quartiers où William, fondateur d’Expat’ Immo, a personnellement acheté ses appartements.

Le 5^e arrondissement — La Timone et Baille

Le quartier de la Timone (5^e arrondissement) est l’un des principaux quartiers de l’investissement locatif à Marseille. Polarisé par l’Hôpital de la Timone (plus gros employeur du Sud de la France) et la Faculté de Médecine, c’est un quartier à demande locative très structurelle : étudiants en médecine, infirmières, internes, jeunes médecins. C’est l’un des arrondissements où William, fondateur d’Expat’ Immo, a acheté plusieurs appartements personnellement. Prix au m² ancien entre 3 500 et 4 800 €/m², loyers à 14-17 €/m² en location nue, 18-22 €/m² en meublée. Rendement brut typique : 5 à 6,5 %.

Le 1^er et 2^e arrondissement — Vieux Port et République

Le secteur Vieux Port / République couvre les 1^er et 2^e arrondissements. C’est le cœur historique et touristique de Marseille, en pleine requalification depuis 10 ans (rue de la République entièrement piétonnisée et rénovée). C’est l’un des quartiers où William a investi personnellement. Demande locative tirée par le tourisme courte durée (saisonnier en haute saison), les jeunes actifs et les cadres d’Euromed. Prix au m² ancien entre 4 200 et 5 500 €/m², loyers à 16-20 €/m² en nue, 22-28 €/m² en meublée longue durée, et au-delà de 35 €/m² équivalent en location saisonnière (déclaration mairie obligatoire). Rendement brut : 5 à 7 %.

Le 4^e arrondissement — Chartreux

Le quartier des Chartreux (4^e) est un quartier résidentiel bourgeois à proximité immédiate du métro Chartreux et du boulevard de la Libération. Bâti des années 1900-1930, immeubles bourgeois en pierre, grandes hauteurs sous plafond. C’est l’un des arrondissements où William a investi. Demande locative tirée par les cadres, les jeunes familles et les étudiants en master. Prix au m² entre 3 800 et 4 500 €/m², rendement brut 5 à 6,5 %.

Le 6^e arrondissement — Notre-Dame du Mont

Notre-Dame du Mont (6^e) est devenu en 10 ans le quartier branché de Marseille. Cours Julien, bars à vin, marchés bio, scène culturelle. Demande locative très tendue côté jeunes actifs et étudiants en école d’art. Prix au m² entre 4 000 et 5 200 €/m², rendement brut 4,5 à 6 %.

Joliette et Euromed (2^e arrondissement) — l’opportunité long terme

Le secteur Joliette / Euromed est en pleine reconversion urbaine massive (480 hectares). Bureaux, logements neufs et anciens en cours de réhabilitation, futur tramway, accès direct Saint-Charles. Prix encore accessibles (3 500-4 800 €/m²) avec un potentiel de valorisation 10 ans parmi les plus forts de Marseille. Pour un investisseur expatrié patient, c’est un bon pari long terme.

Prix et rendement : les chiffres 2026

Quel est le rendement locatif à Marseille ? Réponse directe : le rendement locatif brut moyen à Marseille ressort entre 5 et 7 % dans les arrondissements travaillés par Expat’ Immo (1^er, 2^e, 4^e, 5^e, 6^e). Le rendement net descend de 1 à 1,5 point après charges, taxe foncière et frais de gestion. La rentabilité brute peut grimper à 7-9 % sur certaines opérations bien négociées avec travaux et location meublée. Sources : DVF (Demande de Valeurs Foncières), MeilleursAgents, observations Expat’ Immo sur 100+ projets gérés.

Le prix médian au mètre carré pour un appartement ancien à Marseille s’établit autour de 4 100 €/m² (source : DVF + MeilleursAgents, première moitié 2026). C’est 2 fois moins cher qu’à Paris, comparable à Nice mais avec un rendement plus élevé. Le ticket d’entrée pour un studio en location étudiante démarre autour de 80 000 €, un T2 à rénover autour de 130 000-180 000 €.

Notre simulateur interne calcule pour chaque bien étudié la rentabilité brute, le rendement net après charges, l’effort de trésorerie mensuel et la valorisation à 10 ans selon plusieurs scénarios.

Quels types de biens privilégier à Marseille

Pour un premier investissement, nous orientons souvent nos clients vers un appartement ancien de 20 à 50 m² (studio, T1, T2) dans le 5^e (Timone) ou le 4^e (Chartreux) pour la demande étudiante structurelle. Ticket entre 100 000 et 200 000 € selon le quartier et l’état du bien.

Pour un budget plus important, le 2^e arrondissement (Vieux Port / République) en location meublée touristique offre les meilleurs rendements (6-8 %) à condition de respecter la réglementation locale (déclaration mairie, changement d’usage). Pour un patrimoine plus important, les appartements bourgeois du 6^e, 7^e ou 8^e arrondissement servent de protection patrimoniale long terme.

Le dispositif Pinel reste applicable sur certains programmes neufs marseillais éligibles, avec une réduction d’impôt jusqu’à 17,5 % du prix d’achat sur 12 ans. Le dispositif Denormandie s’applique sur certains secteurs anciens à rénover.

Pourquoi investir à Marseille en 2026

L’investissement locatif à Marseille repose sur quatre fondamentaux. Premier moteur : un marché en pleine montée. Marseille a longtemps été sous-cotée par rapport à Lyon ou Bordeaux. Depuis 2013, le rattrapage est en cours. Les arrondissements centraux ont vu leurs prix progresser de 30-40 % en 10 ans, mais le potentiel reste important comparé aux autres grandes villes françaises.

Deuxième moteur : la demande locative tendue. 80 000 étudiants, 70 000 employés du tertiaire et de la santé, 30 000 cadres du pôle Euromed, plus la demande touristique courte durée (saisonnier) : chaque profil dispose d’un segment de marché actif. Sur les biens gérés par Expat’ Immo, la vacance moyenne reste inférieure à 3 % par an.

Troisième moteur : la valorisation long terme. Euromed est l’opération de rénovation urbaine la plus importante du Sud de l’Europe. À l’horizon 10-15 ans, certains arrondissements centraux (1^er, 2^e, 3^e) devraient connaître une revalorisation forte.

Quatrième moteur, propre à un investisseur expatrié : l’accessibilité. L’aéroport Marseille-Provence dessert 130+ destinations directes. Pour un expatrié, c’est l’une des meilleures connexions internationales en France après Paris.

Le marché immobilier marseillais en 2026

Le marché immobilier marseillais s’est stabilisé après une correction modérée en 2023-2024 (-3 à -5 % sur les arrondissements centraux). Depuis le début 2026, la demande reprend, notamment côté investisseurs internationaux et expatriés français qui repèrent le ratio rendement/risque favorable.

La forte demande locative se maintient : les délais moyens pour louer un appartement bien placé à Marseille oscillent entre 10 et 20 jours en location nue, 5 à 15 jours en meublée. La location meublée saisonnière reste rentable dans le Vieux Port et la Joliette mais soumise à réglementation stricte.

Investir à Marseille depuis l’étranger — le guide expatrié

Investir à Marseille depuis Singapour, Dubaï, Londres ou Genève suit la même méthode Expat’ Immo : chasseur immobilier sur place, financement expatrié, équipe travaux, gestion locative. La différence avec Mulhouse ou Nice : à Marseille, le marché des immeubles entiers est plus rare mais les arrondissements offrent une grande diversité de typologies.

Le chasseur immobilier à Marseille

Comment trouver un chasseur immobilier à Marseille ? Un chasseur immobilier à Marseille pour expatriés doit connaître les 16 arrondissements, comprendre les micro-marchés rue par rue, négocier avec les vendeurs locaux et coordonner travaux et financement à distance. Depuis le rachat de Réussite Locative fin 2022, Expat’ Immo a hérité d’un savoir-faire local de 8 ans : nos chasseurs Marseille connaissent personnellement les vendeurs, syndics, notaires et artisans.

Le financement : crédit immobilier expatrié

Nos partenaires bancaires français accordent un crédit aux résidents fiscaux français à l’étranger ainsi qu’à certains passeports étrangers (Britanniques, Suisses, Émiratis, Singapouriens, Belges, Luxembourgeois). Un dossier de financement expatrié se monte en 6 à 10 semaines.

La fiscalité non-résident appliquée à un investissement à Marseille

Comment est imposé un non-résident qui investit à Marseille ? Un non-résident fiscal français est imposé en France sur les revenus locatifs de source française (article 4 A du CGI). Taux minimum 20 % jusqu’à 28 797 € de revenus fonciers nets (barème 2025, source BOFiP-IR-PAS-20-30), puis 30 %. Le régime LMNP avec amortissement neutralise une part importante de l’imposition.

Travaux et rénovation : l’architecte d’intérieur Marseille

Marseille a un patrimoine ancien (1900-1930) qui nécessite souvent des travaux de rénovation. Notre équipe coordonne la rénovation complète d’un investissement locatif à Marseille : architecte d’intérieur dédié qui conçoit le plan intérieur optimal pour la location, gestion des artisans, suivi de chantier. L’architecte d’intérieur transforme un appartement quelconque en logement à fort potentiel locatif — c’est notre savoir-faire principal. Pour un T2 standard : 800-1 200 €/m² de budget travaux. Pour une opération avec division ou création de surface : 1 200-1 800 €/m².

Notre méthode et notre simulateur d’investissement à Marseille

Avant chaque achat, nous construisons une stratégie d’investissement locatif personnalisée et nous passons les biens dans notre simulateur propriétaire. Le simulateur calcule la rentabilité brute, la rentabilité nette après charges, l’effort de trésorerie mensuel, et la valorisation projetée à 10 ans selon plusieurs scénarios de marché. Notre méthode d’investissement à Marseille combine sélection rigoureuse des annonces, architecte d’intérieur pour optimiser chaque mètre carré, suivi de chantier précis, et mise en location à un loyer cohérent marché.

Comment lire les annonces d’investissement locatif à Marseille

Une bonne annonce d’investissement locatif à Marseille n’est pas une annonce parfaite — c’est une annonce où le potentiel caché est plus grand que le prix demandé. Nous trions chaque jour les nouvelles annonces immobilières publiées à Marseille sur SeLoger, Bien’ici, Le Bon Coin, PAP, et nos sources off-market (notaires, marchands de biens, vendeurs directs). Sur 100 annonces marseillaises typiques, environ 5 à 10 méritent un appel téléphonique au vendeur, 2 à 3 méritent une visite, et 1 vaut une offre. Cette sélection rigoureuse des annonces est la base de notre méthode — c’est ce qui fait la différence entre une bonne et une mauvaise opération d’investissement à Marseille. Nous regardons en priorité les annonces avec travaux nécessaires (potentiel de plus-value à la rénovation), les annonces de succession (vendeurs motivés), et les annonces où la photo intérieure est mauvaise (le bien est sous-évalué).

Pour un expatrié, suivre soi-même les nouvelles annonces marseillaises depuis Singapour ou Dubaï est très difficile : il faut réagir en moins de 48 heures sur les bonnes annonces, organiser des visites à distance, et négocier dans la foulée. C’est exactement ce que notre équipe Marseille fait pour ses clients : annonces filtrées, annonces visitées, annonces négociées, vous ne voyez que les biens qui passent nos filtres et nos visites.

La location courte durée (Airbnb) à Marseille reste possible dans certains arrondissements (notamment le 1^er, 2^e, 6^e) sous réserve de respecter la réglementation de la mairie (déclaration obligatoire pour résidence principale au-delà de 120 nuits, changement d’usage pour résidence secondaire). Notre équipe évalue au cas par cas l’opportunité Airbnb vs location nue longue durée pour chaque investissement à Marseille — parfois la stratégie courte durée double le rendement, parfois le risque réglementaire ne vaut pas le gain.

Gestion locative

Honoraires de gestion à Marseille : 6 % HT des loyers hors charges encaissés (7 % en colocation). Nos clients basés à Singapour, Dubaï, Londres ou Genève ne se soucient de rien au quotidien.

L’histoire de notre activité à Marseille — le rachat de Réussite Locative

Fin 2022, Expat’ Immo a racheté Réussite Locative, agence marseillaise spécialisée dans l’investissement locatif clé en main, fondée 8 ans plus tôt. L’ensemble des clients a basculé chez Expat’ Immo, et nous avons hérité d’une équipe locale aguerrie aux micro-marchés marseillais.

Depuis ce rachat, nous avons réalisé plus de 100 projets à Marseille pour des clients expatriés à Singapour, Dubaï, Londres, Genève, Lausanne, Bruxelles, et de nombreux clients basés en France. Plus de 60 témoignages et études de cas anonymisées sont disponibles sur notre site et sur notre profil Trustpilot — chaque projet a son histoire, son budget, son rendement réalisé.

William, fondateur d’Expat’ Immo, a personnellement investi à Marseille : une dizaine d’appartements répartis entre la Timone (5^e), le secteur Vieux Port / République (1^er et 2^e) et les Chartreux (4^e). Cette expérience personnelle d’investissement à Marseille nourrit chaque conseil que notre équipe donne à nos clients — chaque annonce filtrée, chaque négociation menée, chaque architecte d’intérieur missionné est passé par le regard d’un investisseur qui a lui-même mis ses propres euros sur Marseille.

Cette équipe d’investissement locatif à Marseille couvre une aide complète à l’investisseur, de la première annonce repérée à la mise en location effective : aide à la définition de la stratégie d’investissement, aide au tri des annonces, aide à la visite virtuelle, aide à la négociation, aide à la signature notariale, aide à la rénovation avec architecte d’intérieur, aide à la mise en location, aide à la gestion locative. C’est cette aide intégrée qui fait gagner du temps et de l’argent à nos clients expatriés.

Pourquoi choisir Expat’ Immo pour investir à Marseille

Nous avons hérité de 8 ans d’expertise marseillaise via le rachat de Réussite Locative, augmentée depuis 2022 par notre méthode Expat’ Immo dédiée aux investisseurs expatriés. 100+ projets réalisés, une équipe locale qui connaît chaque arrondissement, et le fondateur lui-même investisseur sur la place — c’est notre différenciation.

Pour discuter de votre projet d’investissement à Marseille — quel budget, quel arrondissement, quel rendement, quelle fiscalité dans votre situation —, le plus simple est de prendre 30 minutes de visio avec l’équipe. .

Nos services Marseille en un coup d’œil

• Chasseur immobilier Marseille — recherche dans les 16 arrondissements, visites en visio, négociation locale.
• Travaux et rénovation Marseille — coordination chantier par architecte d’intérieur dédié.
• Gestion locative Marseille — mise en location, état des lieux, encaissement, gestion incidents.
• Financement Marseille — partenaires bancaires français pour résidents fiscaux à l’étranger et passeports étrangers.

Pour approfondir

Pour aller plus loin sur cette ville, retrouvez nos articles dédiés et nos réalisations :

• Article Article — quels sont les quartiers les plus rentables à Marseille ?
• Article Article — comment faire du cash-flow positif à Marseille
• Réalisation Voir notre projet — studio rentable à Marseille

Nœuds de transport

L’accessibilité de Marseille est un atout majeur pour la demande locative et la facilité d’un investisseur expatrié à visiter son bien.

1 aéroport international

L’aéroport Marseille-Provence est à 25 minutes du centre. 130+ destinations directes. 11 millions de passagers/an, 4^e aéroport de France.

1 gare TGV

Saint-Charles propose des liaisons directes vers Paris (3h05), Lyon, Nice, Genève, Milan, Madrid (via Barcelone).

2 lignes de métro et tramway

Lignes 1 et 2 du métro + 3 lignes de tramway maillent le cœur de la ville. Investir à proximité d’une station de métro améliore significativement la liquidité et le rendement locatif.

Bus et navettes maritimes

Réseau RTM dessert toute la ville. Navettes maritimes vers les Calanques et l’Estaque pour l’usage touristique.