Qu’est-ce qu’une convention fiscale ?

Quand je me suis installé à Singapour en 2021 tout en gardant mes biens locatifs en France, la première question qui m'a empêché de dormir, c'était celle-là : « est-ce que je vais payer des impôts deux fois sur mes loyers ? » La réponse tient en deux mots — convention fiscale. Ce traité international règle l'imposition de chaque catégorie de revenus entre deux États et protège le contribuable de la double imposition sur l'impôt sur le revenu. La France a signé ce type d'accord avec plus de 125 pays, et c'est exactement ce qui évite la double peine. Voici, sans jargon, comment ça marche quand on est expatrié et propriétaire en France.

Cas concret le plus demandé par nos clients : la convention fiscale France-Suisse — qui impose vos loyers français quand vous vivez à Genève ou Lausanne, et comment fonctionne la réserve de progressivité.

Avant d'entrer dans le détail, sélectionnez votre pays de résidence pour voir le mécanisme qui s'applique à vous :

Qu'est-ce qu'une convention fiscale ?

Une convention fiscale est un traité bilatéral entre deux États qui détermine, pour chaque type de revenu, quel pays a le droit de l'imposer — et dans quelle mesure. La plupart des conventions signées par la France suivent le modèle de l'OCDE, une trame commune qui rend les textes relativement comparables d'un pays à l'autre. Point essentiel : une convention fiscale prime sur le droit interne de chaque pays. Autrement dit, même si la loi française et celle de votre pays de résidence prévoient toutes deux d'imposer un revenu, c'est la convention qui tranche.

Ces accords poursuivent deux objectifs : éviter la double imposition (qu'un même revenu soit taxé intégralement dans deux pays) et lutter contre l'évasion fiscale grâce à l'échange d'informations entre administrations. Pour un investisseur expatrié, c'est surtout le premier point qui compte au quotidien.

Pour un expatrié propriétaire en France, l'article qui vous concerne est presque toujours l'article 6 de la convention (revenus immobiliers). La règle est quasi universelle : les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se trouve le bien. Vos loyers français sont donc imposables en France — quel que soit votre pays de résidence. La convention détermine ensuite comment votre pays de résidence traite l'impôt déjà payé en France.

Comment fonctionne la double imposition — et pourquoi la convention l'évite

La double imposition survient lorsqu'un même revenu est taxé dans deux pays : une fois là où il est généré (la France, pour vos loyers), une fois dans votre pays de résidence, qui impose en principe vos revenus mondiaux. Sans mécanisme correcteur, l'expatrié paierait deux fois. C'est précisément ce que la convention neutralise.

Exemple concret. Prenons un expatrié résident de Suisse, propriétaire d'un appartement à Lyon qui rapporte 12 000 € de loyers nets par an. La France impose ces loyers au barème, avec un taux minimum de 20 % pour les non-résidents : disons 2 400 € d'impôt français. La convention France-Suisse prévoit que la Suisse exonère ces revenus tout en les retenant pour fixer le taux applicable au reste des revenus (règle du taux effectif). Résultat : l'investisseur paie une fois, en France, et ne subit pas de seconde imposition suisse sur ces mêmes loyers. Sans convention, il aurait pu être imposé des deux côtés.

Les deux mécanismes principaux

Le crédit d'impôt. Votre pays de résidence calcule votre impôt sur vos revenus mondiaux, puis déduit l'impôt déjà payé en France (le « crédit »). Vous ne payez pas deux fois, mais vous payez bien dans les deux pays : si le taux de votre pays de résidence est supérieur au taux français, vous réglez la différence localement. Ce mécanisme est fréquent dans les conventions plus anciennes et avec certains pays anglo-saxons.

L'exonération avec progressivité (ou taux effectif). Votre pays de résidence exonère vos revenus français de l'impôt local, mais les prend en compte pour déterminer votre taux marginal sur vos autres revenus. C'est souvent le mécanisme le plus favorable : vous êtes imposé uniquement en France, au taux minimum de 20 %. C'est par exemple le cas de la convention France-Émirats Arabes Unis.

Les principales conventions et leur mécanisme

Le mécanisme exact dépend du pays. Voici les corridors les plus fréquents pour nos clients expatriés. Ces informations sont indicatives : le texte officiel de votre convention fait toujours foi.

• Convention fiscale France-Suisse : exonération avec prise en compte pour le taux effectif côté suisse.
• Convention fiscale France-États-Unis : crédit d'impôt côté américain (les États-Unis imposent les revenus mondiaux de leurs résidents et citoyens, mais accordent un crédit correspondant à l'impôt français).
• Convention fiscale France-Luxembourg : exonération avec taux effectif, proche du cas suisse.
• Convention fiscale France-Émirats Arabes Unis : l'absence d'impôt sur le revenu aux Émirats, combinée à la convention, fait que vos loyers ne sont imposés qu'en France, au taux minimum de 20 %.
• Convention fiscale France-Royaume-Uni : crédit d'impôt côté britannique.
• France-Singapour, France-Belgique, France-Allemagne, France-Espagne, France-Portugal, France-Canada : chacune retient l'un de ces deux mécanismes pour les revenus immobiliers. Le simulateur ci-dessous vous donne le sens applicable à votre pays.

Convention fiscale et plus-value immobilière

La convention ne s'arrête pas aux loyers. Le jour où vous revendez votre bien français, la plus-value relève de l'article 13 du modèle OCDE. La logique est identique à celle des revenus fonciers : la plus-value sur un immeuble situé en France est imposable en France, et votre pays de résidence applique ensuite le mécanisme prévu (crédit d'impôt ou exonération). En pratique, un non-résident est soumis au prélèvement français sur la plus-value immobilière, avec un abattement pour durée de détention identique à celui des résidents. Au-delà d'un certain montant de plus-value, la désignation d'un représentant fiscal accrédité peut être exigée. C'est un point à anticiper avant la vente, pas le jour de la signature chez le notaire.

Comment lire une convention fiscale ?

Une convention suit une structure standardisée issue du modèle OCDE. Trois articles concernent directement l'investisseur immobilier expatrié :

• Article 6 — Revenus immobiliers : confirme que vos loyers sont imposables dans le pays où se situe le bien (la France).
• Article 13 — Gains en capital : traite des plus-values immobilières, imposables elles aussi dans le pays du bien.
• Article 23 (ou 24) — Élimination de la double imposition : précise le mécanisme retenu (crédit d'impôt ou exonération) par votre pays de résidence.

Toutes les conventions signées par la France sont publiques et téléchargeables sur impots.gouv.fr — conventions fiscales. Cherchez votre pays, ouvrez le PDF, et lisez d'abord ces trois articles.

Où trouver les textes internationaux en vigueur

Les conventions fiscales internationales signées par la France sont publiées en version consolidée sur impots.gouv.fr, avec leur date d'entrée en vigueur et leurs avenants. La méthode, étape par étape : 1. ouvrez la liste unique des conventions internationales en vigueur ; 2. téléchargez le document consolidé de votre pays ; 3. lisez les articles 6, 13 et 23 ; 4. croisez avec le code général des impôts et les recommandations du modèle OCDE, qui guident l'interprétation. Le contribuable peut aussi s'appuyer sur le BOFiP, qui publie les commentaires de l'administration convention par convention.

Attention : une convention couvre généralement l'impôt sur le revenu (loyers, salaire et revenus d'emploi, pensions) et parfois la fortune ou les successions — mais chaque texte a son périmètre. Avant toute opération (achat, vente, départ, retour), vérifiez la version en vigueur : les textes internationaux sont renégociés régulièrement et la taxation d'un même revenu peut changer d'une version à l'autre.

Convention fiscale et expatrié propriétaire : ce qui change concrètement

Au-delà de la théorie, voici les points pratiques qui reviennent le plus souvent chez nos clients :

• Le taux minimum de 20 %. Vos revenus locatifs français sont imposés à un taux minimum de 20 % (27,5 % au-delà d'un seuil de revenu). Vous pouvez demander l'application du taux moyen si celui-ci vous est plus favorable.
• Les prélèvements sociaux. Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans l'EEE ou en Suisse, vous êtes en principe exonéré de CSG-CRDS sur vos revenus fonciers ; seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Hors EEE/Suisse, les prélèvements sociaux s'appliquent au taux global de 17,2 %. Ce point évolue régulièrement.
• La déclaration. Vous déclarez vos revenus fonciers via les formulaires 2042 et 2044, auprès du service des impôts des particuliers non-résidents.
• Le régime LMNP. En location meublée, le statut LMNP reste accessible en tant que non-résident et peut réduire fortement votre base imposable. Voir notre page LMNP non-résident.

Un mot sur le vocabulaire : on parle indifféremment de conventions fiscales internationales, de traités bilatéraux ou d'accords internationaux — c'est le même document. Ces textes internationaux s'articulent avec le code général des impôts français : quand la convention en vigueur est muette, le code reprend la main. Et pour le contribuable salarié, les conventions internationales règlent aussi la taxation du salaire et des revenus d'emploi — utile l'année du départ, quand on perçoit encore un salaire français. Chaque étape de votre expatriation (créer son activité, vendre, percevoir des loyers) mérite cette double lecture convention + code, en suivant les recommandations de l'administration publiées au BOFiP.

Trois profils d'expatriés, trois situations

Pour rendre tout cela concret, voici comment la convention joue selon le pays de résidence :

• Camille, résidente à Genève. Ses loyers d'un T2 à Annecy sont imposés en France au taux minimum. La Suisse les exonère (taux effectif). Affiliée à la sécurité sociale suisse, elle ne paie pas la CSG-CRDS. Bilan : une seule imposition, française, prévisible.
• David, résident à Dubaï. Pas d'impôt sur le revenu aux Émirats : ses loyers d'un studio à Paris ne sont imposés qu'en France, à 20 %. La convention sécurise l'absence de double imposition, mais ne crée pas d'avantage au-delà du droit français.
• Sophie, résidente à New York. Les États-Unis imposent ses revenus mondiaux, mais lui accordent un crédit égal à l'impôt français déjà payé. Si le taux américain dépasse le taux français, elle règle la différence aux États-Unis. La déclaration est plus lourde, d'où l'intérêt d'un comptable des deux côtés.

Les erreurs fréquentes des expatriés propriétaires

• Croire que l'expatriation supprime l'impôt français. Faux : les loyers d'un bien français restent imposables en France, convention ou pas.
• Oublier de déclarer dans le pays de résidence. Même exonérés, vos revenus français doivent souvent être déclarés localement pour le calcul du taux effectif.
• Confondre impôt et prélèvements sociaux. Ce sont deux choses distinctes, qui ne suivent pas les mêmes règles.
• Se fier à une convention périmée. Les textes sont régulièrement renégociés (la convention France-Danemark, longtemps absente, a été rétablie). Vérifiez toujours la version en vigueur sur impots.gouv.fr.

La convention fiscale fixe les règles du jeu entre deux pays, mais l'optimisation concrète (choix du régime, structuration, déclaration) dépend de votre situation. Pour aller plus loin : comment éviter la double imposition et êtes-vous résident fiscal à l'étranger ?.

Déclarer vos loyers français quand on vit à l'étranger

La convention fixe les règles, mais c'est vous qui déclarez. Concrètement, un non-résident propriétaire en France déclare ses revenus fonciers auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR), à Noisy-le-Grand. Les grandes étapes :

• Choisir son régime. En location nue : micro-foncier (abattement de 30 %) si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €, sinon le régime réel. En meublé : micro-BIC ou régime réel LMNP, ce dernier permettant d'amortir le bien et le mobilier.
• Remplir les bons formulaires. La déclaration de revenus 2042, complétée par la 2044 (revenus fonciers, location nue) ou la 2031 pour le LMNP au réel.
• Appliquer le bon taux. Le barème s'applique avec un taux minimum de 20 % (27,5 % au-delà d'un seuil). Vous pouvez demander le taux moyen mondial s'il vous est plus favorable, en joignant un justificatif de vos revenus.
• Anticiper les acomptes. Le prélèvement à la source ne s'applique pas aux non-résidents sur les revenus fonciers, mais des acomptes peuvent être prélevés l'année suivante.

C'est souvent à ce stade que la convention reprend tout son sens : une fois l'impôt français acquitté, vous reportez ces revenus dans votre pays de résidence selon le mécanisme prévu (crédit d'impôt ou exonération), justificatif français à l'appui. Un expert-comptable spécialisé non-résidents sécurise l'ensemble, surtout la première année.

Pour vérifier un point précis, fiez-vous toujours au document officiel : la version consolidée en vigueur, publiée dans la liste unique des accords internationaux de la France — et non aux résumés trouvés en ligne, souvent datés d'une version antérieure.

Foire aux questions

Cet article a une vocation informative et reflète les règles en vigueur en 2026 (sources : impots.gouv.fr, modèle de convention fiscale OCDE). La fiscalité internationale et le statut de non-résident évoluent fréquemment : validez votre situation avec un avocat fiscaliste ou un expert-comptable spécialisé avant toute décision.

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