Vous vivez au Japon et vous voulez investir dans l'immobilier locatif en France. La convention fiscale France-Japon dit qui impose vos loyers et comment éviter la double imposition. La réponse courte : vos loyers sont imposés en France, et ils peuvent l'être aussi au Japon, avec un crédit pour l'impôt payé en France. Tout dépend de votre statut. Un résident permanent (au sens fiscal, sans lien avec le visa de résident permanent) est imposé au Japon sur ses revenus mondiaux. Un résident non permanent, de nationalité autre que japonaise, qui a eu son domicile ou sa résidence au Japon 5 ans ou moins au total sur les 10 dernières années, n'est imposé sur ses revenus étrangers que s'ils sont versés ou transférés au Japon. Parmi les pays d'Asie que nous couvrons, c'est celui où la fiscalité locale compte le plus : cette page vous aide à la mesurer.
L'essentiel
- Loyers : imposés en France (article 6 de la convention), au taux minimum de 20 % puis 30 %, ou à votre taux moyen s'il est plus bas.
- Japon : résident permanent imposé sur ses revenus mondiaux, avec un crédit pour l'impôt français. Résident non permanent imposé seulement sur ce qui est versé ou transféré au Japon.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé, si vous n'êtes pas affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni (cas le plus fréquent).
- En principe, un résident permanent paie à peu près la plus élevée des deux impositions, sous réserve du calcul du crédit japonais.
Ce que prévoit la convention fiscale France-Japon
La convention a été signée à Paris le 03/03/1995 et est entrée en vigueur le 24/03/1996 (décret n° 96-408 du 13/05/1996). Un avenant du 11/01/2007 la complète depuis le 01/12/2007 (décret n° 2007-1675 du 23/11/2007).
Vos loyers sont imposables en France (article 6). Votre plus-value aussi (article 13), y compris sur des parts de sociétés qui ont tiré plus de 50 % de leur valeur d'immeubles situés en France à un moment quelconque des 365 jours précédant la vente, règle issue de la convention multilatérale de l'OCDE.
Pour éviter la double imposition, le Japon déduit l'impôt payé en France de l'impôt japonais, dans la limite de la part de l'impôt japonais qui correspond à ces revenus (article 23). Contrairement à Singapour ou Hong Kong, qui n'imposent pas ces revenus, le Japon les impose, puis retire l'impôt français.
Ce que le Japon impose : tout dépend de votre statut
Résident permanent. Si vous avez votre domicile au Japon, ou une résidence depuis au moins un an, et que vous n'êtes pas résident non permanent, le Japon impose vos revenus mondiaux. Vos loyers français entrent dans votre revenu foncier japonais, recalculé selon les règles japonaises. Le barème national va de 5 % à 45 % (Agence nationale des impôts, fiche n° 2260, législation au 01/04/2026), plus une surtaxe de 2,1 % de cet impôt. À partir des revenus 2027, cette surtaxe se répartit entre 1,1 % de reconstruction et 1 % de contribution spéciale pour la défense, sans changer le total. S'ajoute l'impôt local, d'environ 10 % (PwC, 07/08/2026).
Résident non permanent. Si vous n'avez pas la nationalité japonaise et que vous avez vécu au Japon 5 ans ou moins au cours des 10 dernières années, vos revenus étrangers ne sont imposés au Japon que s'ils y sont versés ou transférés. Des loyers laissés sur un compte en France ne supportent alors que l'impôt français. Le statut change automatiquement quand le compteur dépasse 5 ans.
Point de vigilance. Depuis les revenus 2021, la perte liée à l'amortissement accéléré d'un bâtiment ancien situé à l'étranger n'est plus déductible au Japon (fiche n° 1391). Le Japon recalcule le revenu avec ses propres règles : l'amortissement du LMNP n'est pas repris tel quel. La part des prélèvements sociaux français admise en crédit au Japon est aussi à vérifier avec un conseil japonais.
Ce que couvre la convention France-Japon, au-delà de vos loyers
Son intitulé officiel est « Convention entre la France et le Japon en vue d'éviter les doubles impositions et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales en matière d'impôts sur le revenu (ensemble un protocole) ». Elle a été approuvée par le Parlement français, après examen par l'Assemblée nationale et le Sénat (loi n° 95-1404 du 30/12/1995, puis loi n° 2007-1484 du 18/10/2007 pour l’avenant). Comme son nom l'indique, son objet est d'éviter que le même revenu soit imposé deux fois.
Elle ne se limite pas à l'immobilier. Article par article, elle fixe quel État impose les salaires, les pensions, les dividendes, les intérêts et les redevances, et à quelles conditions une entreprise a un établissement stable dans l'autre État. Pour les dividendes, les intérêts et les redevances, elle encadre la retenue à la source de l'État qui les verse. Quand les deux États vous considèrent chacun comme résident, elle vous départage selon une liste de critères : foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, puis nationalité.
La convention multilatérale de l'OCDE, en vigueur pour le Japon depuis le 01/01/2019, la complète par une clause anti-abus : un montage dont l'objet principal est d'obtenir un avantage fiscal perd le bénéfice de la convention. impots.gouv.fr publie le texte de la convention et sa version consolidée.
Votre part française : ce que vous payez en France
Résident du Japon, vous êtes non-résident fiscal français. Vous déclarez chaque année vos loyers français, et deux règles fixent votre impôt.
Le taux minimum. Vos revenus de source française sont imposés au minimum à 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis à 30 % au-delà (revenus 2025, article 197 A du code général des impôts). Si le taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux est plus bas, vous pouvez demander à en bénéficier, justificatifs à l'appui.
Les prélèvements sociaux au taux plein. En règle générale, vous n'êtes pas affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Le taux réduit de 7,5 % ne vous concerne donc pas : vous payez 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée, taux applicable depuis les revenus 2025 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026).
Le régime pèse plus que le taux. En location nue, le micro-foncier retire 30 % des loyers si ceux-ci ne dépassent pas 15 000 € par an. En meublé de longue durée, le micro-BIC retire 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes par an (revenus 2025). Au régime réel du LMNP, vous déduisez les charges et vous amortissez le bien et le mobilier : la base imposable est souvent nulle pendant plusieurs années. Pour un expatrié, le LMNP non-résident est souvent le cadre adapté, à vérifier bien par bien avec un expert-comptable.
Revendre : la plus-value, en France et au Japon
Côté France. La plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (le taux de 18,6 % ne vise pas les plus-values immobilières). Des abattements pour durée de détention l'effacent peu à peu : exonération d'impôt après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. En LMNP, les amortissements déduits sont, sous conditions, réintégrés dans le calcul pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025.
Le représentant fiscal. Si le prix de vente dépasse 150 000 € (seuil calculé par vendeur), un résident du Japon doit désigner un représentant fiscal accrédité, sauf s'il détient le bien depuis plus de 30 ans.
L'exonération des anciens résidents. Si vous êtes Français et avez été fiscalement domicilié en France au moins deux ans de suite, la vente d'un logement en France peut être exonérée dans la limite de 150 000 € de plus-value nette, pour un seul logement. Il faut vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit votre départ. Après ce délai, l'exonération n'est possible que si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente. Un logement loué ne remplit pas cette condition (article 150 U II 2° du code général des impôts ; Conseil d'État, 29/11/2023, n° 466283).
Côté Japon. Pour un résident permanent, une plus-value sur un bien détenu plus de 5 ans au 1er janvier de l'année de vente est imposée séparément à 15 % d'impôt national et 5 % d'impôt local, plus la surtaxe (fiche n° 3208), avec un crédit pour l'impôt français. Pour une détention de 5 ans ou moins, le régime est différent, à vérifier avec un conseil japonais. Pour un résident non permanent, elle n'est en principe imposable au Japon que si le prix est versé ou transféré au Japon.
Transmettre votre bien
Côté France. Un bien situé en France reste soumis aux droits de succession français, quel que soit votre pays de résidence (article 750 ter du code général des impôts). Si un héritier a son domicile fiscal en France au jour de la succession et l'a eu au moins six des dix dernières années, la France taxe aussi ce qu'il reçoit hors de France. Le choix de la détention (en direct, en indivision, en SCI) se prépare donc avec un notaire, avant l'achat plutôt qu'après.
Côté Japon. Les droits de succession vont de 10 % à 55 %. Un résident est imposé sur ses biens mondiaux, alors qu'un étranger titulaire d'un visa de séjour temporaire, installé 10 ans ou moins sur les 15 dernières années, ne l'est que sur ses biens situés au Japon (PwC, 07/08/2026). Il n'existe pas de convention entre la France et le Japon en matière de successions. Concrètement, au décès d'un résident permanent au Japon, ses héritiers déclarent en principe au Japon l'ensemble des biens reçus, appartement en France compris, alors que la France taxe aussi ce bien situé sur son territoire. Les deux droits peuvent donc s'ajouter, et un éventuel crédit au Japon pour les droits payés en France se vérifie avec un conseil japonais. Le choix de la détention et la rédaction d'un testament se préparent tôt, avec un notaire et un conseil japonais.
Financer votre achat depuis le Japon
Les banques françaises prêtent aux non-résidents, le plus souvent par l'intermédiaire de courtiers spécialisés. Comptez un apport plus élevé que pour un résident, une assurance emprunteur parfois plus exigeante et un compte bancaire en France pour recevoir les loyers et payer les mensualités. Empruntez en euros : vos loyers sont en euros, et le taux de change entre le yen et l'euro ne pèse pas sur chaque échéance.
C'est là que se construit le rendement. La banque prête, le locataire rembourse la banque, et chaque mensualité payée par les loyers rembourse du capital pendant que vous vivez à l'étranger. Le levier joue aussi dans l'autre sens : si le logement reste vide, la mensualité reste due. D'où l'importance d'un logement bien situé et d'une gestion sérieuse. Notre simulateur de budget, notre simulateur de rentabilité locative et notre guide du crédit immobilier pour expatriés détaillent ces points.
Un projet locatif en France depuis le Japon ?
Isabelle, responsable Asie-Pacifique, suit nos clients d'Asie et du Moyen-Orient. Elle fait le point avec vous sur votre fiscalité, votre financement et votre projet. 30 minutes en visio, à l'heure qui vous arrange.
Investir depuis le Japon sans revenir en France
Tout se pilote à distance, avec un seul interlocuteur du début à la fin. Nous cadrons d'abord votre projet en visio : objectif, budget, stratégie de rendement ou de patrimoine. Viennent ensuite la validation du financement, la recherche du bien et les visites filmées, la négociation, puis la signature du compromis et de l'acte par procuration ou signature électronique. Nos équipes pilotent les travaux, conçoivent l'aménagement, meublent, trouvent le locataire et gèrent le bien au quotidien.
Le décalage horaire (7 heures d'avance sur la France l'été, 8 heures l'hiver) se gère : vos points d'étape sont calés sur votre fuseau, et vous recevez photos et comptes rendus à chaque étape du chantier. Chaque point de rendement supplémentaire a un prix, en risque et en énergie : une colocation ou un immeuble de rapport dégagent plus de rendement qu'un T2 classique, mais demandent plus de gestion. Nous en parlons avant de choisir, chiffres à l'appui. Notre méthode est décrite sur la page investissement locatif clé en main.
Pour aller plus loin : qu'est-ce qu'une convention fiscale, comment savoir si vous êtes résident fiscal à l'étranger et la fiscalité des expatriés en Asie.
Vos questions, nos réponses
Mes loyers français sont-ils imposés au Japon ?
Cela dépend de votre statut. Un résident permanent est imposé au Japon sur ses revenus mondiaux, loyers français compris, avec un crédit pour l'impôt payé en France. Un résident non permanent ne l'est que si les loyers sont versés ou transférés au Japon.
Qu'est-ce qu'un résident non permanent au Japon ?
Une personne de nationalité autre que japonaise qui a eu son domicile ou sa résidence au Japon pendant 5 ans ou moins au cours des 10 dernières années. Ses revenus étrangers ne sont imposés au Japon que s'ils y sont versés ou transférés.
Paie-t-on l'impôt deux fois ?
En principe non pour les loyers, grâce au crédit d'impôt de l'article 23 : un résident permanent paie à peu près la plus élevée des deux impositions, l'impôt français d'abord, puis le complément japonais s'il est plus élevé. La prise en compte des prélèvements sociaux français dans ce crédit se vérifie avec un conseil japonais. Pour les successions, en revanche, il n'existe pas de convention.
Quel taux d'impôt paie un résident du Japon sur ses loyers en France ?
Le taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, 30 % au-delà (revenus 2025), sauf si votre taux moyen mondial est plus bas. S'y ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée.
Que se passe-t-il au décès d'un résident du Japon propriétaire en France ?
La France taxe le bien situé en France, quel que soit le pays de résidence du défunt. Au Japon, les héritiers d'un résident permanent déclarent en principe l'ensemble des biens reçus, y compris l'appartement français, avec des droits de 10 % à 55 %. Faute de convention en matière de successions entre la France et le Japon, les deux impositions peuvent s'ajouter. Un héritier étranger en séjour temporaire au Japon n'est en principe taxé au Japon que sur les biens situés au Japon. À préparer avec un notaire et un conseil japonais.
Le LMNP est-il intéressant depuis le Japon ?
Côté France, oui : au régime réel, l'amortissement réduit souvent l'impôt français à zéro pendant plusieurs années. Côté Japon, l'amortissement français n'est pas repris tel quel, et la perte liée à l'amortissement accéléré d'un bâtiment ancien étranger n'est plus déductible depuis 2021. Le calcul se fait des deux côtés, avec un expert-comptable et un conseil japonais.
Faut-il venir en France pour investir ?
Non. Tout se pilote à distance avec un interlocuteur unique : recherche, visites filmées, signature par procuration, travaux, ameublement, location et gestion.
Sources
Convention France-Japon du 03/03/1995 modifiée par l'avenant du 11/01/2007 : texte sur impots.gouv.fr et version modifiée par la convention multilatérale ; statuts de résident : Agence nationale des impôts, guide 2025 ; barème : fiche n° 2260 ; crédit d'impôt : fiche n° 1240 ; bâtiments anciens étrangers : fiche n° 1391 ; plus-values : fiche n° 3208 ; surtaxe à partir de 2027 : Agence nationale des impôts, mai 2026 ; impôt local et successions : PwC et autres impôts ; Taux minimum des non-résidents : impots.gouv.fr, modalités de calcul ; prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et la location meublée : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr ; plus-values immobilières des non-résidents : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr ; régimes micro-foncier et micro-BIC des non-résidents : impots.gouv.fr ; représentant fiscal : impots.gouv.fr ; droits de succession des non-résidents : impots.gouv.fr. Sources consultées le 30/09/2026. Les textes officiels priment sur cette page, qui est une vulgarisation. Avant toute décision, faites valider votre situation par un avocat fiscaliste et, pour la partie locale, par un conseil japonais.