Investir dans l’immobilier locatif en France quand on est résident des États-Unis soulève une crainte récurrente autour de la convention fiscale France-États-Unis et de la double imposition. « Antoine, on me dit que je ne peux rien faire d’intéressant en France parce que je suis imposable aux États-Unis sur tout… c’est vrai ? » Cette inquiétude, je l’entends à chaque échange avec un client de New York ou de San Francisco. La réalité : oui, les États-Unis imposent vos revenus mondiaux, mais un crédit d’impôt neutralise la double taxation — et investir dans l’immobilier locatif en France reste tout à fait possible. La convention franco-américaine de 1994 attribue l’imposition de vos revenus fonciers (vos loyers) à la France : en tant que non-résident, vous y payez l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, puis les États-Unis accordent un crédit d’impôt. Reste que votre mode de détention — en direct, en SCI, ou la sortie en dividendes — fait toute la différence.
- Loyers français : imposés en France (article 6), au taux minimum de 20 % + prélèvements sociaux de 17,2 % (un résident américain n’est pas affilié à un régime EEE/Suisse/Royaume-Uni).
- Côté américain : imposition sur les revenus mondiaux, atténuée par un crédit d’impôt (Foreign Tax Credit). La CSG et la CRDS sont créditables depuis la position de l’IRS de 2019.
- La SCI est un piège fréquent pour un contribuable américain : requalification en société ou société de personnes étrangère, déclarations lourdes (Form 5471 / 8865), régimes CFC ou PFIC.
- Points qui bougent : amortissement bridé sur 30 ans, et compensation de la NIIT (3,8 %) par le crédit d’impôt en cours de litige (affaires Christensen et Bruyea).
Ce que dit la convention fiscale France-États-Unis
La convention en vigueur, dite convention franco-américaine, date de 1994 (complétée par avenants). Comme partout, son article 6 attribue l’imposition des revenus immobiliers à l’État de situation du bien : vos loyers français sont donc imposés en France. La particularité américaine tient à la portée de l’impôt local : les États-Unis imposent leurs résidents et leurs citoyens sur leurs revenus mondiaux, où qu’ils vivent. Vos loyers français entrent donc aussi dans votre déclaration américaine, et c’est le crédit d’impôt qui neutralise la double imposition France-États-Unis. Le texte et la doctrine sont sur impots.gouv.fr et dans le BOFiP (BOI-INT-CVB-USA).
Imposition mondiale et crédit d’impôt : le principe
Vous payez d’abord l’impôt français sur vos loyers, puis vous les déclarez aux États-Unis, qui accordent un crédit d’impôt étranger (Foreign Tax Credit) au titre de l’impôt français acquitté. Point important pour les Français : depuis la position prise par l’IRS en 2019, la CSG et la CRDS sont considérées comme des impôts sur le revenu créditables, et non comme de simples cotisations sociales — ce qui améliore nettement le crédit disponible. Le sort du prélèvement de solidarité, lui, reste discuté.
Votre part française
Côté français, vous relevez du régime des non-résidents : taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € (revenus 2025), 30 % au-delà (article 197 A du CGI), plus des prélèvements sociaux à 17,2 % (le taux réduit de 7,5 % est réservé aux affiliés d’un régime européen, suisse ou britannique — ce qui n’est pas le cas d’un résident américain). L’outil ci-dessous chiffre cette part française, la seule que l’on puisse estimer de façon fiable, puis vous éclaire sur la couche américaine.
✓ Votre taux effectif réel sur les loyers
✓ L’impact de votre mode de détention côté américain (direct, SCI IR, SCI IS)
✓ Les points de vigilance : CSG/CRDS, NIIT, Form 5471
Le piège de la SCI pour un contribuable américain
En France, la SCI est un réflexe. Pour un contribuable américain, c’est souvent une fausse bonne idée. L’administration fiscale américaine ne reconnaît pas la « translucidité » à la française : une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés est vue comme une société étrangère, ce qui déclenche potentiellement le régime des sociétés étrangères contrôlées (CFC, avec imposition américaine avant même toute distribution) ou celui, punitif, des PFIC — les loyers étant des revenus passifs — et l’obligation de déposer le lourd Form 5471. Une SCI à l’impôt sur le revenu, elle, est traitée comme une société de personnes étrangère : Form 8865 obligatoire. Dans les deux cas, le gain fiscal français est souvent annulé par la fiscalité et les coûts de conformité américains.
CSG, CRDS, NIIT : les points qui bougent
Deux sujets évoluent vite. L’amortissement d’abord : un bien résidentiel étranger s’amortit obligatoirement en linéaire sur 30 ans côté américain, sans les composantes accélérées du LMNP français. La NIIT ensuite (impôt de 3,8 % sur les revenus de placement) : sa compensation par le crédit d’impôt étranger n’était pas admise, mais deux décisions récentes l’ont autorisée sur le fondement de la convention — Christensen (France-États-Unis, 2023) et Bruyea (2024). Les deux sont en appel, avec une décision attendue fin 2026 ou en 2027 : rien n’est donc définitif à ce stade.
Ce que couvre vraiment la convention franco-américaine
La convention ne se limite pas à vos loyers. Signée à Washington, en vigueur depuis 1980 et amendée par un avenant en 2004, elle répartit le droit d’imposer entre les deux États selon votre résidence fiscale (article 4) et couvre l’ensemble de vos revenus : bénéfices d’une entreprise (via la notion d’établissement stable), dividendes, intérêts, redevances et, pour la pierre, les revenus immobiliers (article 6). Son mécanisme d’élimination de la double imposition et ses dispositions contre l’évasion et la fraude fiscales s’appliquent à vos revenus mondiaux. Exemple concret : une SCI translucide est vue comme un partnership côté américain, où chaque associé est imposé sur sa quote-part.
Un point souvent oublié : détenir un bien en France peut vous rendre redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros, même en tant que non-résident — un sujet de fortune à anticiper, en plus de l’estate tax américain.
En matière de résidence fiscale, tout se joue sur votre situation personnelle : c’est elle qui détermine où vous êtes imposé sur vos revenus mondiaux, selon quel mécanisme et sur quelle période. Pour en bénéficier au mieux, faites cadrer votre dossier par un cabinet spécialisé avant tout investissement.
Succession et donation : la convention de 1978
La France et les États-Unis sont liés par une convention sur les successions et les donations du 24 novembre 1978 (avenant de 2004), toujours en vigueur, qui évite la double imposition lors de la transmission d’un bien. Attention : la fiscalité successorale américaine (estate tax fédéral, abattements élevés mais règles propres) et la fiscalité française peuvent diverger fortement, et le sort d’une SCI complique encore la transmission pour un contribuable américain. À cadrer avec un notaire et un fiscaliste franco-américain. Détails dans le BOFiP successions et donations France-États-Unis.
Investir en France depuis les États-Unis en pratique
La détention directe reste, dans la grande majorité des cas, la voie la plus lisible pour un contribuable américain. Avant d’envisager toute structure, faites chiffrer les honoraires de conformité américaine : ils dépassent souvent l’économie d’impôt visée. Pour le cadre général, revenez au hub qu’est-ce qu’une convention fiscale ; pour votre statut, voyez résident fiscal à l’étranger et comment se déclarer expatrié. Et parce que la situation américaine est parmi les plus techniques, un échange avec un conseiller — relayé par un avocat fiscaliste franco-américain ou un CPA — évite les erreurs coûteuses.
Foire aux questions
Suis-je vraiment imposable aux États-Unis sur mes loyers français ?
Oui. Les États-Unis imposent les revenus mondiaux de leurs résidents et de leurs citoyens. Vos loyers français, déjà imposés en France, entrent aussi dans votre déclaration américaine ; un crédit d’impôt étranger neutralise la double imposition.
La CSG et la CRDS sont-elles récupérables côté américain ?
Depuis la position de l’IRS de 2019, la CSG et la CRDS sont considérées comme des impôts sur le revenu créditables au titre du crédit d’impôt étranger. Le sort du prélèvement de solidarité, lui, reste discuté.
Puis-je créer une SCI depuis les États-Unis ?
Vous le pouvez, mais c’est souvent un piège fiscal. L’IRS traite une SCI à l’IS comme une société étrangère (régimes CFC ou PFIC, Form 5471) et une SCI à l’IR comme une société de personnes étrangère (Form 8865). La détention directe est généralement plus lisible.
La NIIT de 3,8 % est-elle récupérable ?
C’est en cours de clarification. Deux décisions (Christensen, 2023, sur la convention France-États-Unis, et Bruyea, 2024) ont admis sa compensation par le crédit d’impôt, mais elles sont en appel, avec une décision attendue fin 2026 ou en 2027. Prudence donc.
Green card ou citoyen américain : quelle différence ?
Aucune sur le principe : résidents (dont titulaires d’une green card) et citoyens américains sont imposés sur leurs revenus mondiaux. La structuration et les obligations déclaratives sont les mêmes.
L’amortissement de mon LMNP français est-il reconnu aux États-Unis ?
Pas tel quel. Côté américain, un bien résidentiel étranger s’amortit en linéaire sur 30 ans, sans les composantes accélérées du LMNP français : l’avantage français est donc fortement rogné dans votre déclaration américaine.
Existe-t-il une convention pour les successions entre la France et les États-Unis ?
Oui, une convention sur les successions et les donations du 24 novembre 1978 (avenant de 2004), toujours en vigueur, évite la double imposition lors de la transmission. Mais la fiscalité successorale américaine et française diffèrent nettement : à préparer avec un notaire et un fiscaliste franco-américain.
Article rédigé par Antoine Ducrest, conseiller investissement Europe & Amérique du Nord chez Expat Immo, spécialiste de la fiscalité des expatriés — profil LinkedIn.
Sources utilisées pour cet article
Convention franco-américaine sur le revenu de 1994 (et avenants) — impots.gouv.fr ; doctrine BOI-INT-CVB-USA — bofip.impots.gouv.fr ; convention successions et donations du 24 novembre 1978 (avenant 2004, décret n° 2007-78) — legifrance.gouv.fr ; obligations déclaratives des sociétés étrangères (Form 5471) — irs.gov ; amortissement des biens locatifs étrangers (Publication 527) — irs.gov ; obligations en France pour non-résidents — service-public.fr ; jurisprudence NIIT et crédit d’impôt (Christensen, Bruyea) — analyses professionnelles 2024-2025. Sources officielles consultées en juillet 2026 ; les textes consolidés priment sur cet article. Cet article est une vulgarisation : la fiscalité franco-américaine exige impérativement la validation d’un avocat fiscaliste franco-américain ou d’un CPA avant toute décision de structuration.