Vous vivez à Dubaï, à Abou Dhabi ou ailleurs aux Émirats et vous voulez investir dans l'immobilier locatif en France. La convention fiscale France-Émirats arabes unis dit qui impose vos loyers et comment éviter la double imposition. La réponse courte : les Émirats n'ont pas d'impôt sur le revenu des particuliers, donc la seule imposition de vos loyers français est française. La convention fiscale signée le 19/07/1989 confirme que la France impose ces loyers. Le vrai point d'attention est ailleurs : la convention laisse la France imposer tous vos revenus si vous restez domicilié en France au sens de la loi française.
L'essentiel
- Loyers : imposés en France (article 5 de la convention), au taux minimum de 20 % puis 30 %, ou à votre taux moyen s'il est plus bas.
- Émirats : pas d'impôt sur le revenu des particuliers, et l'impôt sur les sociétés ne vise pas votre investissement personnel.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé, si vous n'êtes pas affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni (cas le plus fréquent).
- Résidence : un départ réel et documenté, avec un certificat de résidence émirien.
Ce que prévoit la convention fiscale France-Émirats
La convention a été signée à Abou Dhabi le 19/07/1989 et est entrée en vigueur le 01/07/1990 (décret n° 90-631 du 13/07/1990). Un avenant du 06/12/1993 la complète depuis le 01/06/1995 (décret n° 95-798 du 14/06/1995). Sa numérotation est particulière : l'article 5 traite des revenus immobiliers, l'article 11 des plus-values.
Vos loyers sont imposables en France (article 5). Votre plus-value aussi (article 11), y compris sur des parts d'une société dont l'actif est composé pour plus de 80 % d'immobilier situé en France, lorsque la loi française traite ces gains comme des gains immobiliers, ce qui est le cas selon nous.
L'article 19 est celui à connaître. Si vous résidez aux Émirats mais restez fiscalement domicilié en France au sens de la loi française, la France peut imposer l'ensemble de vos revenus, en déduisant l'éventuel impôt émirien. Cette règle ne vise pas les ressortissants émiriens. Pour la loi française, vous êtes domicilié en France si votre foyer ou votre lieu de séjour principal, votre activité principale ou le centre de vos intérêts économiques s'y trouve (article 4 B du code général des impôts).
Ce que les Émirats imposent, et ce qu'ils n'imposent pas
Que vous viviez à Dubaï ou à Abou Dhabi, les Émirats n'ont pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques (PwC, 09/09/2026). L'impôt sur les sociétés de 9 % (décret-loi fédéral n° 47 de 2022) ne s'applique pas à l'investissement personnel ou immobilier d'un particulier exercé sans licence (décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023, en vigueur depuis le 01/06/2023). Un appartement français détenu en votre nom relève, selon nous, de cet investissement personnel.
Le certificat de résidence fiscale est votre meilleure protection. Depuis le 01/03/2023 (décision du Conseil des ministres n° 85 de 2022), vous êtes résident fiscal émirien si les Émirats sont votre lieu de résidence principal et le centre de vos intérêts, ou si vous y êtes présent au moins 183 jours sur 12 mois, ou au moins 90 jours avec un titre de séjour et un logement permanent ou un emploi sur place. L'administration fiscale émirienne facture 50 dirhams le dépôt de la demande et 1 000 dirhams la délivrance pour un particulier non enregistré auprès d'elle (guide d'octobre 2024).
Point de vigilance. Un conjoint et des enfants restés en France, ou une activité principale toujours exercée en France, suffisent souvent à rester domicilié en France. L'article 19 permet alors à la France d'imposer tous vos revenus. Le départ doit être réel et se documenter : bail ou titre de propriété, certificat de résidence, preuve d'activité aux Émirats.
Ce que couvre la convention France-Émirats arabes unis, au-delà de vos loyers
Son intitulé officiel est « Convention entre le Gouvernement de la République française et le Gouvernement des Émirats arabes unis en vue d’éviter les doubles impositions ». Elle a été approuvée par le Parlement français, après examen par l'Assemblée nationale et le Sénat (loi n° 90-333 du 10/04/1990, puis loi n° 94-881 du 14/10/1994 pour l’avenant). Comme son nom l'indique, son objet est d'éviter que le même revenu soit imposé deux fois.
Elle ne se limite pas à l'immobilier. Article par article, elle fixe quel État impose les salaires, les pensions, les dividendes, les intérêts et les redevances, et à quelles conditions une entreprise a un établissement stable dans l'autre État. Pour les dividendes, les intérêts et les redevances, elle encadre la retenue à la source de l'État qui les verse. Quand les deux États vous considèrent chacun comme résident, elle vous départage selon une liste de critères : foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, puis nationalité.
La convention multilatérale de l'OCDE, en vigueur pour les Émirats depuis le 01/09/2019, la complète par une clause anti-abus : un montage dont l'objet principal est d'obtenir un avantage fiscal perd le bénéfice de la convention. impots.gouv.fr publie le texte de la convention et sa version consolidée.
La convention contient aussi un article sur la fortune (article 16 A, issu de l'avenant de 1993). Son application à l'impôt sur la fortune immobilière n'est pas tranchée : si votre patrimoine immobilier en France approche 1,3 M€, faites le point avec un avocat fiscaliste avant d'acheter depuis Dubaï.
Votre part française : ce que vous payez en France
Résident des Émirats, vous êtes non-résident fiscal français. Vous déclarez chaque année vos loyers français, et deux règles fixent votre impôt.
Le taux minimum. Vos revenus de source française sont imposés au minimum à 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis à 30 % au-delà (revenus 2025, article 197 A du code général des impôts). Si le taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux est plus bas, vous pouvez demander à en bénéficier, justificatifs à l'appui.
Les prélèvements sociaux au taux plein. En règle générale, vous n'êtes pas affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Le taux réduit de 7,5 % ne vous concerne donc pas : vous payez 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée, taux applicable depuis les revenus 2025 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026).
Le régime pèse plus que le taux. En location nue, le micro-foncier retire 30 % des loyers si ceux-ci ne dépassent pas 15 000 € par an. En meublé de longue durée, le micro-BIC retire 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes par an (revenus 2025). Au régime réel du LMNP, vous déduisez les charges et vous amortissez le bien et le mobilier : la base imposable est souvent nulle pendant plusieurs années. Pour un expatrié, le LMNP non-résident est souvent le cadre adapté, à vérifier bien par bien avec un expert-comptable.
Revendre : la plus-value, en France et aux Émirats
Côté France. La plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (le taux de 18,6 % ne vise pas les plus-values immobilières). Des abattements pour durée de détention l'effacent peu à peu : exonération d'impôt après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. En LMNP, les amortissements déduits sont, sous conditions, réintégrés dans le calcul pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025.
Le représentant fiscal. Si le prix de vente dépasse 150 000 € (seuil calculé par vendeur), un résident des Émirats doit désigner un représentant fiscal accrédité, sauf s'il détient le bien depuis plus de 30 ans.
L'exonération des anciens résidents. Si vous êtes Français et avez été fiscalement domicilié en France au moins deux ans de suite, la vente d'un logement en France peut être exonérée dans la limite de 150 000 € de plus-value nette, pour un seul logement. Il faut vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit votre départ. Après ce délai, l'exonération n'est possible que si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente. Un logement loué ne remplit pas cette condition (article 150 U II 2° du code général des impôts ; Conseil d'État, 29/11/2023, n° 466283).
Côté Émirats. Rien à payer : pas d'impôt sur le revenu des particuliers, donc pas d'impôt sur une plus-value française.
Transmettre votre bien
Côté France. Votre bien situé en France reste soumis aux droits de succession français (article 750 ter du code général des impôts et article 17 de la convention). Pour un défunt résident des Émirats, la convention réserve en revanche aux Émirats les biens meubles, comme des comptes ou des titres, même si un héritier vit en France. Le cas des parts de SCI n'est pas tranché : la détention se prépare avec un notaire, avant l'achat plutôt qu'après.
Côté Émirats. Il n'y a pas de droits de succession. Côté droit civil, les non-musulmans peuvent enregistrer un testament aux Émirats, mais la loi applicable à votre succession se prépare aussi avec un notaire français.
Financer votre achat depuis les Émirats
Les banques françaises prêtent aux non-résidents, le plus souvent par l'intermédiaire de courtiers spécialisés. Comptez un apport plus élevé que pour un résident, une assurance emprunteur parfois plus exigeante et un compte bancaire en France pour recevoir les loyers et payer les mensualités. Empruntez en euros : vos loyers sont en euros, et le taux de change entre le dirham et l'euro ne pèse pas sur chaque échéance.
C'est là que se construit le rendement. La banque prête, le locataire rembourse la banque, et chaque mensualité payée par les loyers rembourse du capital pendant que vous vivez à l'étranger. Le levier joue aussi dans l'autre sens : si le logement reste vide, la mensualité reste due. D'où l'importance d'un logement bien situé et d'une gestion sérieuse. Notre simulateur de budget, notre simulateur de rentabilité locative et notre guide du crédit immobilier pour expatriés détaillent ces points.
Un projet locatif en France depuis les Émirats ?
Isabelle, responsable Asie-Pacifique, suit nos clients d'Asie et du Moyen-Orient. Elle fait le point avec vous sur votre fiscalité, votre financement et votre projet. 30 minutes en visio, à l'heure qui vous arrange.
Investir depuis les Émirats sans revenir en France
Tout se pilote à distance, avec un seul interlocuteur du début à la fin. Nous cadrons d'abord votre projet en visio : objectif, budget, stratégie de rendement ou de patrimoine. Viennent ensuite la validation du financement, la recherche du bien et les visites filmées, la négociation, puis la signature du compromis et de l'acte par procuration ou signature électronique. Nos équipes pilotent les travaux, conçoivent l'aménagement, meublent, trouvent le locataire et gèrent le bien au quotidien.
Le décalage horaire (2 heures d'avance sur la France l'été, 3 heures l'hiver) se gère : vos points d'étape sont calés sur votre fuseau, et vous recevez photos et comptes rendus à chaque étape du chantier. Chaque point de rendement supplémentaire a un prix, en risque et en énergie : une colocation ou un immeuble de rapport dégagent plus de rendement qu'un T2 classique, mais demandent plus de gestion. Nous en parlons avant de choisir, chiffres à l'appui. Notre méthode est décrite sur la page investissement locatif clé en main.
Pour aller plus loin : qu'est-ce qu'une convention fiscale, comment savoir si vous êtes résident fiscal à l'étranger et investir à Paris depuis les Émirats.
Vos questions, nos réponses
Existe-t-il une convention fiscale entre la France et Dubaï ?
Oui. Dubaï fait partie des Émirats arabes unis, et c'est la convention France-Émirats du 19/07/1989 qui s'applique pour éviter la double imposition. Elle vaut pour tous les émirats, de Dubaï à Abou Dhabi. Pour un bien loué en France, elle donne le droit d'imposer à la France (article 5).
Mes loyers français sont-ils imposés aux Émirats ?
Non. Les Émirats n'ont pas d'impôt sur le revenu des particuliers, et l'impôt sur les sociétés ne vise pas l'investissement personnel d'un particulier exercé sans licence. Vos loyers sont imposés en France, en application de l'article 5 de la convention de 1989.
Quel taux d'impôt paie un résident des Émirats sur ses loyers français ?
Le taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, 30 % au-delà (revenus 2025), sauf si votre taux moyen mondial est plus bas. S'y ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée.
Famille restée en France : que se passe-t-il ?
La France peut vous considérer comme domicilié en France, et l'article 19 de la convention lui permet alors d'imposer l'ensemble de vos revenus. C'est le point à vérifier en premier avec un avocat fiscaliste, avant tout investissement.
Comment obtenir un certificat de résidence fiscale aux Émirats ?
La demande se fait auprès de l'administration fiscale émirienne. Il faut avoir aux Émirats votre résidence principale et le centre de vos intérêts, ou y être présent au moins 183 jours sur 12 mois, ou au moins 90 jours avec un titre de séjour et un logement permanent ou un emploi sur place. Les frais sont de 50 dirhams pour la demande et de 1 000 dirhams pour la délivrance à un particulier non enregistré (guide d'octobre 2024).
Acheter via une société émirienne : est-ce une bonne idée ?
C'est possible, mais rarement le plus simple : l'impôt sur les sociétés émirien peut alors s'appliquer, et la France a ses propres règles pour les sociétés étrangères qui détiennent de l'immobilier en France. Détenir en direct ou via une SCI française reste le schéma le plus lisible. À valider avec un avocat fiscaliste.
Faut-il venir en France pour investir ?
Non. Tout se pilote à distance avec un interlocuteur unique : recherche, visites filmées, signature par procuration, travaux, ameublement, location et gestion.
Sources
Convention France-Émirats du 19/07/1989 et avenant du 06/12/1993 : texte sur impots.gouv.fr et BOI-INT-CVB-ARE ; impôt sur les sociétés et investissement personnel : décision n° 49 de 2023, ministère des Finances ; résidence fiscale : décision n° 85 de 2022 et guide de l'administration fiscale émirienne ; impôt sur le revenu des particuliers : PwC ; Taux minimum des non-résidents : impots.gouv.fr, modalités de calcul ; prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et la location meublée : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr ; plus-values immobilières des non-résidents : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr ; régimes micro-foncier et micro-BIC des non-résidents : impots.gouv.fr ; représentant fiscal : impots.gouv.fr ; droits de succession des non-résidents : impots.gouv.fr. Sources consultées le 30/09/2026. Les textes officiels priment sur cette page, qui est une vulgarisation. Avant toute décision, faites valider votre situation par un avocat fiscaliste et, pour la partie locale, par un conseil aux Émirats.