Vous vivez à Singapour et vous voulez investir dans l'immobilier locatif en France. La convention fiscale France-Singapour dit qui impose vos loyers et comment éviter la double imposition. La réponse courte : vos loyers français sont imposés en France, et Singapour ne les impose pas. La convention fiscale signée le 15/01/2015 donne à la France le droit d'imposer les revenus d'un bien situé en France, et la loi singapourienne exonère les revenus de source étrangère reçus par un particulier. Votre coût fiscal se joue donc côté français, sur deux paramètres : le taux minimum des non-résidents et les prélèvements sociaux au taux plein. Le simulateur ci-dessous les chiffre.
L'essentiel
- Loyers : imposés en France (article 6 de la convention), au taux minimum de 20 % puis 30 %, ou à votre taux moyen s'il est plus bas.
- Singapour : pas d'impôt sur vos loyers ni sur votre plus-value française, même si l'argent arrive sur un compte à Singapour.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé, si vous n'êtes pas affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni (cas le plus fréquent).
- Transmission : pas de droits de succession à Singapour depuis le 15/02/2008, mais les droits français s'appliquent au bien situé en France.
Ce que prévoit la convention fiscale France-Singapour
La convention en vigueur a été signée le 15/01/2015 et est entrée en vigueur le 01/06/2016 (décret n° 2016-896 du 30/06/2016). Elle remplace la convention de 1974 et vaut, en France, pour les revenus perçus depuis le 01/01/2017.
Vos loyers sont imposables en France, État où se trouve le bien (article 6). Votre plus-value à la revente l'est aussi (article 13), y compris si vous vendez des parts d'une SCI dont l'actif est composé pour plus de 50 % d'immobilier situé en France. Pour éviter la double imposition, Singapour exonère ces revenus lorsque sa loi le prévoit, et accorde à défaut un crédit égal à l'impôt français, dans la limite de l'impôt singapourien correspondant (article 23).
La convention dit qui peut imposer. C'est ensuite la loi de chaque pays qui dit s'il impose réellement. Et à Singapour, pour un particulier, la réponse est non.
Ce que Singapour impose, et ce qu'il n'impose pas
Depuis le 01/01/2004, les revenus de source étrangère reçus à Singapour par un particulier résident sont exonérés, sauf s'ils transitent par une société de personnes singapourienne (section 13(7A) de la loi singapourienne sur l'impôt sur le revenu de 1947). L'administration fiscale de Singapour, l'IRAS, précise que cette exonération couvre aussi les revenus versés sur un compte bancaire à Singapour. Vous pouvez donc rapatrier vos loyers sans impôt local.
Singapour n'impose pas en principe les plus-values : seuls les gains d'une activité de marchand de biens peuvent l'être. Pour un bien situé en France, le gain est en outre un revenu de source étrangère, exonéré pour un particulier. Une revente patrimoniale d'un appartement français n'est donc pas taxée à Singapour.
Point de vigilance. L'exonération vise les particuliers. Si vous achetez via une société singapourienne ou une société de personnes singapourienne, d'autres règles s'appliquent. Détenir en direct ou via une SCI française reste le schéma le plus lisible, et tout montage local se valide d'abord avec un conseil singapourien.
Ce que couvre la convention France-Singapour, au-delà de vos loyers
Son intitulé officiel est « Convention entre le Gouvernement de la République française et le Gouvernement de la République de Singapour en vue d'éviter les doubles impositions et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales en matière d'impôts sur le revenu ». Elle a été approuvée par le Parlement français, après examen par l'Assemblée nationale et le Sénat (loi n° 2016-233 du 01/03/2016). Comme son nom l'indique, son objet est d'éviter que le même revenu soit imposé deux fois.
Elle ne se limite pas à l'immobilier. Article par article, elle fixe quel État impose les salaires, les pensions, les dividendes, les intérêts et les redevances, et à quelles conditions une entreprise a un établissement stable dans l'autre État. Pour les dividendes, les intérêts et les redevances, elle encadre la retenue à la source de l'État qui les verse. Quand les deux États vous considèrent chacun comme résident, elle vous départage selon une liste de critères : foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, puis nationalité.
La convention multilatérale de l'OCDE, en vigueur pour Singapour depuis le 01/04/2019, la complète par une clause anti-abus : un montage dont l'objet principal est d'obtenir un avantage fiscal perd le bénéfice de la convention. impots.gouv.fr publie le texte de la convention et sa version consolidée.
Votre part française : ce que vous payez en France
Résident de Singapour, vous êtes non-résident fiscal français. Vous déclarez chaque année vos loyers français, et deux règles fixent votre impôt.
Le taux minimum. Vos revenus de source française sont imposés au minimum à 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis à 30 % au-delà (revenus 2025, article 197 A du code général des impôts). Si le taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux est plus bas, vous pouvez demander à en bénéficier, justificatifs à l'appui.
Les prélèvements sociaux au taux plein. En règle générale, vous n'êtes pas affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Le taux réduit de 7,5 % ne vous concerne donc pas : vous payez 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée, taux applicable depuis les revenus 2025 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026).
Le régime pèse plus que le taux. En location nue, le micro-foncier retire 30 % des loyers si ceux-ci ne dépassent pas 15 000 € par an. En meublé de longue durée, le micro-BIC retire 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes par an (revenus 2025). Au régime réel du LMNP, vous déduisez les charges et vous amortissez le bien et le mobilier : la base imposable est souvent nulle pendant plusieurs années. Pour un expatrié, le LMNP non-résident est souvent le cadre adapté, à vérifier bien par bien avec un expert-comptable.
Revendre : la plus-value, en France et à Singapour
Côté France. La plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (le taux de 18,6 % ne vise pas les plus-values immobilières). Des abattements pour durée de détention l'effacent peu à peu : exonération d'impôt après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. En LMNP, les amortissements déduits sont, sous conditions, réintégrés dans le calcul pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025.
Le représentant fiscal. Si le prix de vente dépasse 150 000 € (seuil calculé par vendeur), un résident de Singapour doit désigner un représentant fiscal accrédité, sauf s'il détient le bien depuis plus de 30 ans.
L'exonération des anciens résidents. Si vous êtes Français et avez été fiscalement domicilié en France au moins deux ans de suite, la vente d'un logement en France peut être exonérée dans la limite de 150 000 € de plus-value nette, pour un seul logement. Il faut vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit votre départ. Après ce délai, l'exonération n'est possible que si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente. Un logement loué ne remplit pas cette condition (article 150 U II 2° du code général des impôts ; Conseil d'État, 29/11/2023, n° 466283).
Côté Singapour. Rien à payer : pas d'impôt sur les plus-values, et les revenus de source étrangère d'un particulier sont exonérés.
Transmettre votre bien
Côté France. Un bien situé en France reste soumis aux droits de succession français, quel que soit votre pays de résidence (article 750 ter du code général des impôts). Si un héritier a son domicile fiscal en France au jour de la succession et l'a eu au moins six des dix dernières années, la France taxe aussi ce qu'il reçoit hors de France. Le choix de la détention (en direct, en indivision, en SCI) se prépare donc avec un notaire, avant l'achat plutôt qu'après.
Côté Singapour. Les droits de succession ont été supprimés pour les décès survenus à partir du 15/02/2008. Il n'existe pas de convention entre la France et Singapour en matière de successions : c'est donc la règle française qui s'applique à votre bien en France.
Financer votre achat depuis Singapour
Les banques françaises prêtent aux non-résidents, le plus souvent par l'intermédiaire de courtiers spécialisés. Comptez un apport plus élevé que pour un résident, une assurance emprunteur parfois plus exigeante et un compte bancaire en France pour recevoir les loyers et payer les mensualités. Empruntez en euros : vos loyers sont en euros, et le taux de change entre le dollar singapourien et l'euro ne pèse pas sur chaque échéance.
C'est là que se construit le rendement. La banque prête, le locataire rembourse la banque, et chaque mensualité payée par les loyers rembourse du capital pendant que vous vivez à l'étranger. Le levier joue aussi dans l'autre sens : si le logement reste vide, la mensualité reste due. D'où l'importance d'un logement bien situé et d'une gestion sérieuse. Notre simulateur de budget, notre simulateur de rentabilité locative et notre guide du crédit immobilier pour expatriés détaillent ces points.
Un projet locatif en France depuis Singapour ?
Isabelle, responsable Asie-Pacifique, suit nos clients d'Asie et du Moyen-Orient. Elle fait le point avec vous sur votre fiscalité, votre financement et votre projet. 30 minutes en visio, à l'heure qui vous arrange.
Investir depuis Singapour sans revenir en France
Tout se pilote à distance, avec un seul interlocuteur du début à la fin. Nous cadrons d'abord votre projet en visio : objectif, budget, stratégie de rendement ou de patrimoine. Viennent ensuite la validation du financement, la recherche du bien et les visites filmées, la négociation, puis la signature du compromis et de l'acte par procuration ou signature électronique. Nos équipes pilotent les travaux, conçoivent l'aménagement, meublent, trouvent le locataire et gèrent le bien au quotidien.
Le décalage horaire (6 heures d'avance sur la France l'été, 7 heures l'hiver) se gère : vos points d'étape sont calés sur votre fuseau, et vous recevez photos et comptes rendus à chaque étape du chantier. Chaque point de rendement supplémentaire a un prix, en risque et en énergie : une colocation ou un immeuble de rapport dégagent plus de rendement qu'un T2 classique, mais demandent plus de gestion. Nous en parlons avant de choisir, chiffres à l'appui. Notre méthode est décrite sur la page investissement locatif clé en main.
Pour aller plus loin : qu'est-ce qu'une convention fiscale, comment savoir si vous êtes résident fiscal à l'étranger et la fiscalité des expatriés en Asie.
Vos questions, nos réponses
Mes loyers français sont-ils imposés à Singapour ?
Non. Singapour exonère les revenus de source étrangère reçus par un particulier résident, y compris lorsqu'ils arrivent sur un compte bancaire à Singapour. L'exception vise les revenus perçus via une société de personnes singapourienne. Vos loyers sont imposés en France, en application de la convention du 15/01/2015.
Quel taux d'impôt paie un résident de Singapour sur ses loyers français ?
Le taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, 30 % au-delà (revenus 2025), sauf si votre taux moyen mondial est plus bas. S'y ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée.
Pourquoi le taux réduit de 7,5 % ne s'applique-t-il pas ?
Le taux de 7,5 % est réservé aux personnes affiliées à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Résident de Singapour, vous payez le taux plein : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé.
Le LMNP fonctionne-t-il depuis Singapour ?
Oui. Le statut de loueur en meublé non professionnel est ouvert aux non-résidents. Au régime réel, les amortissements du bien et du mobilier réduisent fortement la base imposable, ce qui compte d'autant plus que le taux minimum s'applique à cette base. À valider bien par bien avec un expert-comptable.
Faut-il un certificat de résidence de Singapour ?
Il est utile pour prouver votre résidence à l'administration française, par exemple si elle vous interroge sur votre domicile fiscal. Il se demande à l'IRAS. Les conditions de délivrance se vérifient avec un conseil singapourien.
Faut-il venir en France pour investir ?
Non. Recherche, visites filmées, signature par procuration, travaux, ameublement, mise en location et gestion se pilotent à distance avec un interlocuteur unique.
Sources
Convention France-Singapour du 15/01/2015 : texte sur impots.gouv.fr et BOI-INT-CVB-SGP ; revenus de source étrangère des particuliers : IRAS ; plus-values : IRAS ; droits de succession : IRAS ; Taux minimum des non-résidents : impots.gouv.fr, modalités de calcul ; prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et la location meublée : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr ; plus-values immobilières des non-résidents : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr ; régimes micro-foncier et micro-BIC des non-résidents : impots.gouv.fr ; représentant fiscal : impots.gouv.fr ; droits de succession des non-résidents : impots.gouv.fr. Sources consultées le 30/09/2026. Les textes officiels priment sur cette page, qui est une vulgarisation. Avant toute décision, faites valider votre situation par un avocat fiscaliste et, pour la partie locale, par un conseil singapourien.