Mis à jour le 24 juin 2026
J’écris ces lignes depuis Singapour, où je vis et d’où je pilote Expat’Immo. C’est aussi d’ici que j’ai accompagné les premiers expatriés français qui voulaient investir dans l’immobilier locatif en France depuis Singapour sans jamais reprendre l’avion pour visiter un T2 un mardi après-midi. Leur projet immobilier est presque toujours le même : un investissement locatif rentable, financé à crédit, avec un bon rendement, un prix d’achat maîtrisé et une gestion fiable à distance. La question revient à chaque café à Tanjong Pagar : « est-ce que ça vaut encore le coup d’investir en France quand on gagne en dollars singapouriens et qu’on est à 11 000 km du bien ? » Ma réponse, après des dizaines de projets bouclés à distance, est oui — à condition de comprendre trois choses : la fiscalité franco-singapourienne, le financement en tant que non-résident, et la gestion locative à distance. La bonne nouvelle : Singapour est l’une des meilleures bases au monde pour construire un patrimoine immobilier locatif en France — pas d’impôt singapourien sur vos loyers français, des prix d’achat sans commune mesure avec le marché local, et un dossier bancaire que les banques françaises apprécient. La moins bonne : les prélèvements sociaux français y sont plus lourds qu’ailleurs en Europe. Voici, concrètement et à jour, tout ce qu’il faut savoir pour investir en France depuis Singapour.
- Fiscalité : vos loyers d’un bien situé en France sont imposés en France (convention France-Singapour du 15 janvier 2015, en vigueur depuis le 1er juin 2016). Singapour, fiscalité territoriale, ne les impose pas.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % en tant que résident hors Espace économique européen — près d’un tiers de plus qu’un expatrié en zone UE/EEE/Suisse (7,5 %).
- Crédit : les banques françaises financent les non-résidents avec un bon dossier, et un revenu en dollars singapouriens en fait souvent un excellent.
- À distance : la recherche, les travaux, l’ameublement et la mise en location se délèguent — c’est le métier d’Expat’Immo.
Sommaire — La convention fiscale · L’imposition de vos loyers · Le financement · Où investir · Le crédit non-résident · Direct ou SCI · Exemple chiffré · Les étapes · FAQ
Ce guide complet couvre l’essentiel pour réussir votre investissement locatif en France depuis Singapour : la fiscalité franco-singapourienne et les prélèvements sociaux, le financement et le crédit non-résident (taux, banque, courtier), le choix entre détention en direct et SCI, la sélection de la ville et la gestion locative à distance. Un projet d’investisseur expatrié se prépare poste par poste : prix d’achat, rendement visé, loyers, impôt et service d’accompagnement.
Investir depuis Singapour : ce que dit la convention fiscale
La crainte numéro un de l’expatrié, c’est la double imposition. Elle est infondée pour l’immobilier. La convention fiscale entre la France et Singapour, signée le 15 janvier 2015 et entrée en vigueur le 1er juin 2016, reprend la règle universelle des conventions sur le modèle OCDE : les revenus d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où le bien est situé. Un appartement loué à Lyon, Marseille ou Mulhouse génère des revenus de source française, imposés selon les règles françaises. Singapour, qui applique une fiscalité territoriale (les revenus de source étrangère non rapatriés n’y sont en principe pas imposés) et ne taxe ni les plus-values ni la fortune, n’ajoute pas de seconde couche d’impôt sur vos loyers français.
Pour comprendre la mécanique générale de ces accords, voyez notre article qu’est-ce qu’une convention fiscale. Le point à retenir : depuis Singapour, vous êtes traité par l’administration française comme un non-résident, et vous déclarez vos loyers au Service des impôts des particuliers non-résidents.
Vous visez une ville précise ? Découvrez nos pages villes Paris, Marseille et Poitiers.
L’imposition de vos loyers : taux minimum et prélèvements sociaux
Deux particularités structurent votre fiscalité de non-résident installé à Singapour.
Le taux minimum d’imposition. Vos revenus nets de source française sont imposés au minimum à 20 % (et 30 % au-delà d’environ 29 315 € de revenu net imposable), sauf si vous démontrez que votre taux moyen mondial serait inférieur. C’est le régime de droit commun des non-résidents.
Les prélèvements sociaux à 17,2 %. C’est ici que la résidence à Singapour coûte plus cher qu’une résidence européenne. Un expatrié affilié à un régime de sécurité sociale de l’UE, de l’EEE ou de Suisse ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Résident à Singapour, hors Espace économique européen, vous êtes redevable de l’intégralité des prélèvements sociaux, soit 17,2 % (CSG 9,9 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 % + contribution additionnelle). Sur 12 000 € de loyers nets, l’écart avec un résident européen représente environ 1 160 € par an. Ce n’est pas un motif pour renoncer, mais un paramètre à intégrer dès le calcul de rentabilité.
Point technique : la convention France-Singapour mentionne la CSG et la CRDS dans son champ. La position prudente et majoritaire reste l’assujettissement à 17,2 % ; cette question doit être tranchée avec un avocat fiscaliste au regard de votre situation.
Le choix du régime reste le vôtre : location nue au micro-foncier (abattement de 30 %) ou au réel, ou location meublée en LMNP non-résident au réel, avec amortissements — souvent l’option la plus efficace pour réduire la base imposable, donc l’impôt calculé au taux minimum.
Financer son investissement depuis Singapour
Bonne nouvelle : les banques françaises financent les non-résidents — et un dossier singapourien est souvent solide. Un salaire en dollars singapouriens, une épargne disponible et une situation professionnelle stable rassurent les services crédit. Quelques banques en France financent les expatriés, et elles travaillent presque toujours via des courtiers spécialisés non-résidents plutôt qu’en direct.
Les points d’attention : un apport généralement plus élevé que pour un résident, une assurance emprunteur parfois plus exigeante, et un compte bancaire français indispensable pour percevoir les loyers et domicilier le prêt — il se monte à distance avec un dossier complet. Empruntez de préférence en euros : vos loyers étant en euros, vous neutralisez le risque de change sur le remboursement. Notre guide dédié : crédit immobilier pour expatriés et non-résidents.
Où investir en France depuis Singapour ?
La distance change la donne sur un point : vous ne pouvez pas surveiller le bien vous-même, donc la qualité de la gestion locative locale prime autant que le rendement affiché. Un studio à Paris rassure mais offre un rendement faible ; un T2 dans une ville à rendement comme Mulhouse, Marseille ou Roubaix fait souvent une meilleure économie globale une fois l’impôt et le crédit intégrés. Le bon réflexe : cibler une ville où la gestion à distance est rodée et la demande locative profonde, plutôt que de courir après le rendement brut le plus élevé. Notre service d’investissement locatif clé en main couvre ces villes, et notre comparatif des solutions clé en main vous aide à choisir votre partenaire.
Gérer son bien à 11 000 km : c’est notre métier
Investir depuis Singapour, c’est déléguer une chaîne complète : trouver le bien, négocier, piloter les travaux, meubler, trouver le locataire, gérer au quotidien. Le décalage horaire (Singapour est à 6 h ou 7 h de la France selon la saison) n’est pas un obstacle quand un interlocuteur unique centralise le projet et vous rend compte à chaque étape. C’est précisément ainsi que nous accompagnons nos clients expatriés en Asie.
Pourquoi Singapour est une base idéale pour investir en France
Singapour est l’un des grands hubs financiers de la planète, et la communauté française y est nombreuse, active et bien rémunérée. Pour un expatrié, cette situation crée une fenêtre rare : des revenus en dollars singapouriens, une capacité d’épargne élevée, une fiscalité locale légère sur les revenus du travail — et, en parallèle, un marché immobilier français aux prix sans commune mesure avec ceux de la cité-État. Là où un studio à Singapour se négocie en millions de dollars, un appartement locatif rentable en France s’acquiert souvent entre 100 000 et 250 000 euros. L’écart de prix est précisément ce qui rend l’investissement locatif en France attractif depuis l’Asie.
L’attractivité de la France ne se limite pas au prix. Le marché locatif y est profond, la demande structurelle, et le cadre juridique protège l’investisseur bailleur. Surtout, le pays reste l’un des rares où un non-résident peut emprunter à taux fixe sur longue durée, en euros, pour financer son acquisition. Pour beaucoup de nos clients de Singapour, l’immobilier français est la brique patrimoniale de long terme qui prépare un retour éventuel, une rente, ou la transmission aux enfants. C’est un projet financier sérieux, qui mérite la même rigueur qu’un placement boursier : définir un objectif, un budget, un rendement cible, puis exécuter avec méthode.
Le crédit non-résident en détail : taux, banque, courtier
Le financement est souvent le poste qui inquiète le plus l’expatrié — à tort. Plusieurs banques françaises financent les non-résidents installés à Singapour, à condition de présenter un dossier solide : revenus stables, épargne disponible, situation professionnelle claire. Le revenu en dollars singapouriens n’est pas un obstacle ; il est même apprécié pour sa solidité. En pratique, ces banques travaillent presque exclusivement avec des courtiers spécialisés non-résidents, qui connaissent les grilles, les interlocuteurs et les conditions propres à chaque établissement.
Quelques repères concrets pour votre crédit immobilier depuis Singapour : un apport plus élevé que pour un résident (souvent 20 à 30 % du prix, frais inclus), une assurance emprunteur parfois plus exigeante, un taux légèrement supérieur au meilleur taux résident, et l’ouverture d’un compte bancaire français pour percevoir les loyers et domicilier le prêt. Empruntez de préférence en euros : vos loyers étant en euros, vous neutralisez le risque de change sur les mensualités. Le bon réflexe est de faire valider votre capacité d’emprunt en amont, avant même de chercher le bien — cela cadre le budget et crédibilise vos offres. Nous détaillons tout cela dans notre guide du crédit immobilier pour expatriés et non-résidents.
Investir en direct ou via une SCI depuis Singapour ?
La question de la structure de détention revient dès que le projet se précise. Détenir en direct est la voie la plus simple : vous achetez en votre nom, vous déclarez vos revenus fonciers ou vos revenus de location meublée (LMNP non-résident) au régime adapté, et la gestion administrative reste légère. C’est souvent le bon choix pour un premier investissement locatif.
La SCI (société civile immobilière) prend tout son sens dès qu’il y a plusieurs associés (couple, famille), une logique de transmission, ou plusieurs biens à regrouper. Elle facilite la donation progressive de parts à ses enfants et organise la gouvernance du patrimoine. Attention toutefois : une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) change la fiscalité de fond en comble (amortissement du bien, mais imposition des plus-values moins favorable), et la création d’une société depuis l’étranger ajoute des formalités. Pour un investisseur résident à Singapour, le choix entre nom propre, LMNP et SCI dépend du nombre de biens, de l’horizon de détention et de l’objectif de transmission — c’est une décision à valider avec un avocat fiscaliste et un expert-comptable avant de signer.
Exemple chiffré : un T2 acheté depuis Singapour
Prenons un cas concret et volontairement prudent, à titre d’illustration. Un expatrié installé à Singapour acquiert un T2 dans une ville à rendement, par exemple à Mulhouse, pour 120 000 euros frais inclus, loué meublé 650 euros par mois, soit 7 800 euros de loyers annuels — un rendement brut d’environ 6,5 %. Au régime LMNP réel, les amortissements et charges réduisent fortement la base imposable les premières années : l’impôt sur le revenu locatif peut être proche de zéro pendant plusieurs exercices.
Reste le poste spécifique à Singapour : les prélèvements sociaux à 17,2 % (et non 7,5 %, réservé à l’Espace économique européen). Sur une base imposable réduite par les amortissements, leur montant reste contenu les premières années, puis monte à mesure que la base augmente. À l’inverse, en location nue au micro-foncier, l’abattement de 30 % laisse une base de 5 460 euros, imposée au taux minimum de 20 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La comparaison entre meublé au réel et nu au micro-foncier se fait au cas par cas : c’est exactement le travail que nous menons avec chaque client avant l’achat, chiffres en main. Ces ordres de grandeur sont donnés à titre indicatif et ne valent pas conseil fiscal personnalisé.
Les étapes concrètes pour investir depuis Singapour
Investir à distance suit un déroulé éprouvé, entièrement pilotable depuis Singapour. D’abord, le cadrage : objectif patrimonial, budget, rendement visé, ville cible. Ensuite, la validation du financement avec un courtier non-résident. Puis la recherche et la sélection du bien, les visites en visio, la négociation du prix, et la signature du compromis à distance par procuration ou signature électronique. Viennent enfin les travaux et l’ameublement, la mise en location, puis la gestion locative au quotidien.
Le décalage horaire de six à sept heures avec la France n’est pas un frein dès lors qu’un interlocuteur unique centralise le projet et vous rend compte à chaque étape. C’est la promesse de notre service d’investissement locatif clé en main : vous décidez, nous exécutons sur place. Pour comparer les approches du marché et choisir votre partenaire en connaissance de cause, voyez aussi notre comparatif des solutions clé en main pour expatriés.
Foire aux questions
Mes loyers français sont-ils imposés à Singapour ?
Non. Singapour applique une fiscalité territoriale et n’impose pas les loyers d’un bien situé en France. Ces loyers sont imposés en France (convention du 15 janvier 2015), sans double imposition.
Quel taux d’impôt paie un résident de Singapour sur ses loyers français ?
Le taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à environ 29 315 € de revenu net imposable, 30 % au-delà, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (Singapour étant hors Espace économique européen).
Pourquoi 17,2 % et pas 7,5 % comme certains expatriés ?
Le taux réduit de 7,5 % est réservé aux affiliés d’un régime de sécurité sociale UE, EEE ou Suisse. Singapour étant hors EEE, le taux plein de 17,2 % s’applique.
Peut-on emprunter en France en vivant à Singapour ?
Oui. Plusieurs banques françaises financent les non-résidents, généralement via un courtier spécialisé, avec un apport plus élevé. Un revenu en dollars singapouriens constitue un bon dossier.
Le LMNP fonctionne-t-il depuis Singapour ?
Oui, le statut de loueur en meublé non professionnel est ouvert aux non-résidents. Au régime réel, les amortissements réduisent fortement la base imposable — un levier d’autant plus utile que le taux minimum de 20 % s’applique à cette base réduite.
Faut-il venir en France pour investir ?
Non. De la recherche du bien à la mise en location, tout se pilote à distance avec un mandataire unique : c’est le principe de l’investissement clé en main.
Sources utilisées pour cet article
Convention France-Singapour du 15 janvier 2015 (Décret n° 2016-896 du 30 juin 2016) — Légifrance ; doctrine fiscale BOI-INT-CVB-SGP — bofip.impots.gouv.fr ; régime des non-résidents et prélèvements sociaux — impots.gouv.fr · service-public.fr. Sites officiels consultés en juin 2026. Cet article est une vulgarisation et ne remplace pas l’avis d’un avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité internationale franco-singapourienne.