Vous vivez à Hong Kong et vous voulez investir dans l'immobilier locatif en France. La convention fiscale France-Hong Kong dit qui impose vos loyers et comment éviter la double imposition. La réponse courte : vos loyers français sont imposés en France, et Hong Kong ne les impose pas. L'accord fiscal signé le 21/10/2010 donne à la France le droit d'imposer les revenus d'un bien situé en France, et Hong Kong n'impose que les revenus nés sur son territoire. Votre coût fiscal se joue donc en France. Le point à surveiller est ailleurs : prouver sa résidence quand la famille ou les séjours restent partagés avec la France.
L'essentiel
- Loyers : imposés en France (article 6 de l'accord), au taux minimum de 20 % puis 30 %, ou à votre taux moyen s'il est plus bas.
- Hong Kong : pas d'impôt sur des loyers ou une plus-value nés hors de Hong Kong.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé, si vous n'êtes pas affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni (cas le plus fréquent).
- Résidence : l'accord définit le résident de Hong Kong, notamment par plus de 180 jours de présence dans l'année.
Ce que prévoit l'accord fiscal France-Hong Kong
L'accord a été signé le 21/10/2010 et est entré en vigueur le 01/12/2011 (décret n° 2011-1766 du 05/12/2011). En France, il s'applique aux revenus perçus depuis le 01/01/2012.
Vos loyers sont imposables en France (article 6). Votre plus-value aussi (article 13), y compris sur des parts de SCI qui tirent plus de 50 % de leur valeur d'immeubles situés en France. Pour éviter la double imposition, Hong Kong accorde un crédit égal à l'impôt français, dans la limite de l'impôt de Hong Kong dû sur ces revenus (article 22). En pratique, ce crédit ne sert pas : Hong Kong n'impose pas ces revenus.
Qui est résident de Hong Kong ? Le protocole de l'accord le précise : une personne qui y réside habituellement, ou qui y séjourne plus de 180 jours dans l'année d'imposition, ou plus de 300 jours sur deux années d'imposition consécutives. Le fait que Hong Kong n'impose que les revenus locaux ne vous empêche pas d'être résident au sens de l'accord.
Ce que Hong Kong impose, et ce qu'il n'impose pas
Hong Kong n'impose que les revenus nés sur son territoire. Le système compte trois impôts : sur les bénéfices des entreprises, sur les salaires et sur les loyers. L'impôt sur les loyers ne vise que les biens situés à Hong Kong. Il n'y a ni impôt sur les plus-values, ni droits de succession depuis le 11/02/2006.
Conséquence directe : vos loyers français et votre plus-value à la revente ne sont pas imposés à Hong Kong, et vous pouvez les rapatrier sans impôt local.
Point de vigilance. La France considère comme résident fiscal français une personne dont le foyer, le lieu de séjour principal, l'activité principale ou le centre des intérêts économiques est en France. Si votre famille est restée en France, la France peut vous imposer sur l'ensemble de vos revenus. L'accord départage alors selon vos attaches. Gardez un certificat de résidence de l'administration fiscale de Hong Kong et les preuves de vos séjours.
Ce que couvre la convention France-Hong Kong, au-delà de vos loyers
Son intitulé officiel est « Accord entre le Gouvernement de la République française et le Gouvernement de la Région administrative spéciale de Hong Kong de la République populaire de Chine en vue d'éviter les doubles impositions en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales ». Elle a été approuvée par le Parlement français, après examen par l'Assemblée nationale et le Sénat (loi n° 2011-1283 du 13/10/2011). Comme son nom l'indique, son objet est d'éviter que le même revenu soit imposé deux fois.
Elle ne se limite pas à l'immobilier. Article par article, elle fixe quel État impose les salaires, les pensions, les dividendes, les intérêts et les redevances, et à quelles conditions une entreprise a un établissement stable dans l'autre État. Pour les dividendes, les intérêts et les redevances, elle encadre la retenue à la source de l'État qui les verse. Quand les deux États vous considèrent chacun comme résident, elle vous départage selon une liste de critères : foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, puis nationalité.
La convention multilatérale de l'OCDE, en vigueur pour Hong Kong depuis le 01/09/2022, la complète par une clause anti-abus : un montage dont l'objet principal est d'obtenir un avantage fiscal perd le bénéfice de la convention. impots.gouv.fr publie le texte de la convention et sa version consolidée.
Trois particularités. L'accord emploie le terme de « Partie contractante » plutôt que d'État, car Hong Kong est une région administrative spéciale de la République populaire de Chine : la convention entre la France et la Chine ne s'y applique pas. L'accord couvre aussi la fortune : vos immeubles situés en France restent imposables en France, donc à l'impôt sur la fortune immobilière au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net. Enfin, beaucoup de résidents de Hong Kong détiennent une société locale. Acheter un bien en France via une société de Hong Kong change la donne : une société étrangère propriétaire d'un immeuble en France a ses propres obligations en France, dont une taxe annuelle de 3 % sur la valeur de l'immeuble, sauf exonération sous conditions. Détenir en direct ou via une SCI française reste le schéma le plus lisible, et tout montage par société se valide avec un avocat fiscaliste.
Votre part française : ce que vous payez en France
Résident de Hong Kong, vous êtes non-résident fiscal français. Vous déclarez chaque année vos loyers français, et deux règles fixent votre impôt.
Le taux minimum. Vos revenus de source française sont imposés au minimum à 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis à 30 % au-delà (revenus 2025, article 197 A du code général des impôts). Si le taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux est plus bas, vous pouvez demander à en bénéficier, justificatifs à l'appui.
Les prélèvements sociaux au taux plein. En règle générale, vous n'êtes pas affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Le taux réduit de 7,5 % ne vous concerne donc pas : vous payez 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée, taux applicable depuis les revenus 2025 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026).
Le régime pèse plus que le taux. En location nue, le micro-foncier retire 30 % des loyers si ceux-ci ne dépassent pas 15 000 € par an. En meublé de longue durée, le micro-BIC retire 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes par an (revenus 2025). Au régime réel du LMNP, vous déduisez les charges et vous amortissez le bien et le mobilier : la base imposable est souvent nulle pendant plusieurs années. Pour un expatrié, le LMNP non-résident est souvent le cadre adapté, à vérifier bien par bien avec un expert-comptable.
Revendre : la plus-value, en France et à Hong Kong
Côté France. La plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (le taux de 18,6 % ne vise pas les plus-values immobilières). Des abattements pour durée de détention l'effacent peu à peu : exonération d'impôt après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. En LMNP, les amortissements déduits sont, sous conditions, réintégrés dans le calcul pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025.
Le représentant fiscal. Si le prix de vente dépasse 150 000 € (seuil calculé par vendeur), un résident de Hong Kong doit désigner un représentant fiscal accrédité, sauf s'il détient le bien depuis plus de 30 ans.
L'exonération des anciens résidents. Si vous êtes Français et avez été fiscalement domicilié en France au moins deux ans de suite, la vente d'un logement en France peut être exonérée dans la limite de 150 000 € de plus-value nette, pour un seul logement. Il faut vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit votre départ. Après ce délai, l'exonération n'est possible que si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente. Un logement loué ne remplit pas cette condition (article 150 U II 2° du code général des impôts ; Conseil d'État, 29/11/2023, n° 466283).
Côté Hong Kong. Rien à payer : Hong Kong n'a pas d'impôt sur les plus-values, et un gain né en France ne relève d'aucun de ses trois impôts.
Transmettre votre bien
Côté France. Un bien situé en France reste soumis aux droits de succession français, quel que soit votre pays de résidence (article 750 ter du code général des impôts). Si un héritier a son domicile fiscal en France au jour de la succession et l'a eu au moins six des dix dernières années, la France taxe aussi ce qu'il reçoit hors de France. Le choix de la détention (en direct, en indivision, en SCI) se prépare donc avec un notaire, avant l'achat plutôt qu'après.
Côté Hong Kong. Les droits de succession ont été supprimés le 11/02/2006. Il n'existe pas de convention entre la France et Hong Kong en matière de successions : la règle française s'applique à votre bien en France.
Financer votre achat depuis Hong Kong
Les banques françaises prêtent aux non-résidents, le plus souvent par l'intermédiaire de courtiers spécialisés. Comptez un apport plus élevé que pour un résident, une assurance emprunteur parfois plus exigeante et un compte bancaire en France pour recevoir les loyers et payer les mensualités. Empruntez en euros : vos loyers sont en euros, et le taux de change entre le dollar de Hong Kong et l'euro ne pèse pas sur chaque échéance.
C'est là que se construit le rendement. La banque prête, le locataire rembourse la banque, et chaque mensualité payée par les loyers rembourse du capital pendant que vous vivez à l'étranger. Le levier joue aussi dans l'autre sens : si le logement reste vide, la mensualité reste due. D'où l'importance d'un logement bien situé et d'une gestion sérieuse. Notre simulateur de budget, notre simulateur de rentabilité locative et notre guide du crédit immobilier pour expatriés détaillent ces points.
Un projet locatif en France depuis Hong Kong ?
Isabelle, responsable Asie-Pacifique, suit nos clients d'Asie et du Moyen-Orient. Elle fait le point avec vous sur votre fiscalité, votre financement et votre projet. 30 minutes en visio, à l'heure qui vous arrange.
Investir depuis Hong Kong sans revenir en France
Tout se pilote à distance, avec un seul interlocuteur du début à la fin. Nous cadrons d'abord votre projet en visio : objectif, budget, stratégie de rendement ou de patrimoine. Viennent ensuite la validation du financement, la recherche du bien et les visites filmées, la négociation, puis la signature du compromis et de l'acte par procuration ou signature électronique. Nos équipes pilotent les travaux, conçoivent l'aménagement, meublent, trouvent le locataire et gèrent le bien au quotidien.
Le décalage horaire (6 heures d'avance sur la France l'été, 7 heures l'hiver) se gère : vos points d'étape sont calés sur votre fuseau, et vous recevez photos et comptes rendus à chaque étape du chantier. Chaque point de rendement supplémentaire a un prix, en risque et en énergie : une colocation ou un immeuble de rapport dégagent plus de rendement qu'un T2 classique, mais demandent plus de gestion. Nous en parlons avant de choisir, chiffres à l'appui. Notre méthode est décrite sur la page investissement locatif clé en main.
Pour aller plus loin : qu'est-ce qu'une convention fiscale, comment savoir si vous êtes résident fiscal à l'étranger et la fiscalité des expatriés en Asie.
Vos questions, nos réponses
Mes loyers français sont-ils imposés à Hong Kong ?
Non. Hong Kong n'impose que les revenus nés sur son territoire, et son impôt sur les loyers ne vise que les biens situés à Hong Kong. Vos loyers sont imposés en France, en application de l'accord du 21/10/2010.
Quel taux d'impôt paie un résident de Hong Kong sur ses loyers français ?
Le taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, 30 % au-delà (revenus 2025), sauf si votre taux moyen mondial est plus bas. S'y ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée.
Comment prouver sa résidence à Hong Kong ?
L'accord retient la résidence habituelle, ou plus de 180 jours de présence dans l'année d'imposition, ou plus de 300 jours sur deux années consécutives. L'administration fiscale de Hong Kong délivre un certificat de résidence. Conservez aussi vos preuves de séjour et de logement.
Famille restée en France : êtes-vous encore non-résident ?
Pas forcément. La France peut vous considérer comme résident si votre foyer est resté en France. L'accord départage alors selon vos attaches : foyer permanent, centre des intérêts, séjour habituel. C'est à vérifier avec un avocat fiscaliste avant d'investir.
Le LMNP fonctionne-t-il depuis Hong Kong ?
Oui. Le statut de loueur en meublé non professionnel est ouvert aux non-résidents. Au régime réel, les amortissements réduisent souvent la base imposable à zéro pendant plusieurs années. À valider bien par bien avec un expert-comptable.
Faut-il venir en France pour investir ?
Non. Tout se pilote à distance avec un interlocuteur unique : recherche, visites filmées, signature par procuration, travaux, ameublement, location et gestion.
Sources
Accord France-Hong Kong du 21/10/2010 et son protocole : texte sur impots.gouv.fr ; principe de territorialité et impôts de Hong Kong : FSTB et IRD, impôt sur les loyers ; suppression des droits de succession : IRD ; Taux minimum des non-résidents : impots.gouv.fr, modalités de calcul ; prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et la location meublée : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr ; plus-values immobilières des non-résidents : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr ; régimes micro-foncier et micro-BIC des non-résidents : impots.gouv.fr ; représentant fiscal : impots.gouv.fr ; droits de succession des non-résidents : impots.gouv.fr. Sources consultées le 30/09/2026. Les textes officiels priment sur cette page, qui est une vulgarisation. Avant toute décision, faites valider votre situation par un avocat fiscaliste et, pour la partie locale, par un conseil à Hong Kong.