Vous vivez en Thaïlande et vous voulez investir dans l'immobilier locatif en France. La convention fiscale France-Thaïlande dit qui impose vos loyers et comment éviter la double imposition. La réponse courte : vos loyers français sont imposés en France. Depuis le 01/01/2024, la Thaïlande impose les revenus étrangers rapportés dans le pays, quelle que soit l'année où ils ont été perçus. Mais la convention fiscale signée le 27/12/1974 prévoit que la Thaïlande exonère les revenus que la France peut imposer, loyers compris. Cette page explique comment les deux règles s'articulent, et ce qu'il faut documenter pour rapatrier vos loyers sereinement.
L'essentiel
- Loyers : imposés en France (article 6 de la convention), au taux minimum de 20 % puis 30 %, ou à votre taux moyen s'il est plus bas.
- Thaïlande : un revenu étranger rapporté en Thaïlande est imposable l'année de son arrivée, quelle que soit l'année de perception (depuis le 01/01/2024). Mais selon le texte de la convention, ceux que la France peut imposer sont exonérés.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé, si vous n'êtes pas affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni (cas le plus fréquent).
- À documenter : l'origine et l'année de chaque somme rapatriée.
Ce que prévoit la convention fiscale France-Thaïlande
La convention a été signée à Bangkok le 27/12/1974 et est entrée en vigueur le 29/08/1975 (décret n° 75-1078 du 04/11/1975). Ses articles sur l'immobilier n'ont pas été modifiés depuis.
Vos loyers sont imposables en France (article 6). Votre plus-value aussi (article 13), y compris sur des parts d'une société dont l'objet principal est de détenir des immeubles, comme une SCI.
Le point clé est l'article 23. Pour un résident de Thaïlande, les revenus imposables en France sont exonérés d'impôt thaïlandais, à l'exception de quelques catégories (dividendes, intérêts, redevances notamment) qui ouvrent droit à un crédit d'impôt. Les loyers et les plus-values immobilières ne font pas partie de ces exceptions. La Thaïlande peut seulement tenir compte des revenus exonérés pour fixer le taux applicable à vos autres revenus.
La règle thaïlandaise sur les revenus rapatriés
Vous êtes résident fiscal thaïlandais si vous passez environ 180 jours ou plus en Thaïlande dans l'année civile (le Revenue Department écrit « plus de 180 jours » ; seuil exact à vérifier avec un conseil thaïlandais). Un résident est imposé sur ses revenus thaïlandais et sur la part de ses revenus étrangers qu'il rapporte en Thaïlande.
Depuis le 01/01/2024 (instruction Por. 161/2566 du 15/09/2023), un revenu étranger rapporté en Thaïlande est imposable l'année où il arrive, quelle que soit l'année où il a été perçu. Les revenus perçus avant le 01/01/2024 restent soumis à l'ancienne règle (instruction Por. 162/2566). Le barème va de 0 % (jusqu'à 150 000 bahts de revenu net) à 35 % (au-delà de 5 millions de bahts), selon PwC (mise à jour du 24/08/2026).
Notre lecture. Pour vos loyers et votre plus-value française, la convention prime : ces revenus, imposables en France, sont exonérés en Thaïlande même rapatriés, avec un possible effet sur le taux de vos autres revenus. C'est ce que dit le texte de l'article 23. Le 19/02/2026, l'ambassade de France en Thaïlande a indiqué que l'administration fiscale thaïlandaise confirme cette méthode de l'exonération pour les pensions de retraite, publiques et privées, imposables en France : elles n'ont pas à figurer dans la déclaration thaïlandaise, et l'avis d'imposition français, traduit en thaï, sert de justificatif. Ce communiqué vise les retraites. Il va dans le sens de notre lecture pour les loyers, qui relèvent du même article, mais la pratique du Revenue Department sur les loyers reste à valider avec un conseil thaïlandais, tout comme le cas d'une plus-value exonérée en France après 22 ou 30 ans de détention.
Point de vigilance. Gardez la trace de chaque virement vers la Thaïlande : origine (loyers, capital, épargne ancienne), année de perception, impôt payé en France. Des projets d'assouplissement de cette règle sont régulièrement évoqués. Tant qu'aucun texte n'est publié au Journal officiel thaïlandais, la règle de l'instruction Por. 161/2566 s'applique.
Ce que couvre la convention France-Thaïlande, au-delà de vos loyers
Son intitulé officiel est « Convention entre le Gouvernement de la République française et le Gouvernement du Royaume de Thaïlande tendant à éviter les doubles impositions et à prévenir l'évasion fiscale en matière d'impôts sur les revenus ». Elle a été approuvée par le Parlement français, après examen par l'Assemblée nationale et le Sénat (loi n° 75-576 du 04/07/1975). Comme son nom l'indique, son objet est d'éviter que le même revenu soit imposé deux fois.
Elle ne se limite pas à l'immobilier. Article par article, elle fixe quel État impose les salaires, les pensions, les dividendes, les intérêts et les redevances, et à quelles conditions une entreprise a un établissement stable dans l'autre État. Pour les dividendes, les intérêts et les redevances, elle encadre la retenue à la source de l'État qui les verse. Quand les deux États vous considèrent chacun comme résident, elle vous départage selon une liste de critères : foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, puis nationalité.
La convention multilatérale de l'OCDE, en vigueur pour la Thaïlande depuis le 01/07/2022, la complète par une clause anti-abus : un montage dont l'objet principal est d'obtenir un avantage fiscal perd le bénéfice de la convention. impots.gouv.fr publie le texte de la convention et sa version consolidée.
Votre part française : ce que vous payez en France
Résident de Thaïlande, vous êtes non-résident fiscal français. Vous déclarez chaque année vos loyers français, et deux règles fixent votre impôt.
Le taux minimum. Vos revenus de source française sont imposés au minimum à 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis à 30 % au-delà (revenus 2025, article 197 A du code général des impôts). Si le taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux est plus bas, vous pouvez demander à en bénéficier, justificatifs à l'appui.
Les prélèvements sociaux au taux plein. En règle générale, vous n'êtes pas affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Le taux réduit de 7,5 % ne vous concerne donc pas : vous payez 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée, taux applicable depuis les revenus 2025 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026).
Le régime pèse plus que le taux. En location nue, le micro-foncier retire 30 % des loyers si ceux-ci ne dépassent pas 15 000 € par an. En meublé de longue durée, le micro-BIC retire 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes par an (revenus 2025). Au régime réel du LMNP, vous déduisez les charges et vous amortissez le bien et le mobilier : la base imposable est souvent nulle pendant plusieurs années. Pour un expatrié, le LMNP non-résident est souvent le cadre adapté, à vérifier bien par bien avec un expert-comptable.
Revendre : la plus-value, en France et en Thaïlande
Côté France. La plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (le taux de 18,6 % ne vise pas les plus-values immobilières). Des abattements pour durée de détention l'effacent peu à peu : exonération d'impôt après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. En LMNP, les amortissements déduits sont, sous conditions, réintégrés dans le calcul pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025.
Le représentant fiscal. Si le prix de vente dépasse 150 000 € (seuil calculé par vendeur), un résident de Thaïlande doit désigner un représentant fiscal accrédité, sauf s'il détient le bien depuis plus de 30 ans.
L'exonération des anciens résidents. Si vous êtes Français et avez été fiscalement domicilié en France au moins deux ans de suite, la vente d'un logement en France peut être exonérée dans la limite de 150 000 € de plus-value nette, pour un seul logement. Il faut vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit votre départ. Après ce délai, l'exonération n'est possible que si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente. Un logement loué ne remplit pas cette condition (article 150 U II 2° du code général des impôts ; Conseil d'État, 29/11/2023, n° 466283).
Côté Thaïlande. Une plus-value française rapportée en Thaïlande serait imposable en droit interne. Selon notre lecture de l'article 23, la convention l'exonère dès lors qu'elle est imposable en France. Faites valider le cas d'une plus-value exonérée en France par la durée de détention avec un conseil thaïlandais.
Transmettre votre bien
Côté France. Un bien situé en France reste soumis aux droits de succession français, quel que soit votre pays de résidence (article 750 ter du code général des impôts). Si un héritier a son domicile fiscal en France au jour de la succession et l'a eu au moins six des dix dernières années, la France taxe aussi ce qu'il reçoit hors de France. Le choix de la détention (en direct, en indivision, en SCI) se prépare donc avec un notaire, avant l'achat plutôt qu'après.
Côté Thaïlande. Un droit de succession existe depuis le 01/02/2016 : 5 % pour les ascendants et descendants, 10 % pour les autres héritiers, sur la part qui dépasse 100 millions de bahts par héritier, le conjoint étant exonéré (PwC, 24/08/2026). Il n'existe pas de convention entre la France et la Thaïlande en matière de successions. L'application de ce droit à un bien situé en France se vérifie avec un conseil local.
Financer votre achat depuis la Thaïlande
Les banques françaises prêtent aux non-résidents, le plus souvent par l'intermédiaire de courtiers spécialisés. Comptez un apport plus élevé que pour un résident, une assurance emprunteur parfois plus exigeante et un compte bancaire en France pour recevoir les loyers et payer les mensualités. Empruntez en euros : vos loyers sont en euros, et le taux de change entre le baht et l'euro ne pèse pas sur chaque échéance.
C'est là que se construit le rendement. La banque prête, le locataire rembourse la banque, et chaque mensualité payée par les loyers rembourse du capital pendant que vous vivez à l'étranger. Le levier joue aussi dans l'autre sens : si le logement reste vide, la mensualité reste due. D'où l'importance d'un logement bien situé et d'une gestion sérieuse. Notre simulateur de budget, notre simulateur de rentabilité locative et notre guide du crédit immobilier pour expatriés détaillent ces points.
Un projet locatif en France depuis la Thaïlande ?
Isabelle, responsable Asie-Pacifique, suit nos clients d'Asie et du Moyen-Orient. Elle fait le point avec vous sur votre fiscalité, votre financement et votre projet. 30 minutes en visio, à l'heure qui vous arrange.
Investir depuis la Thaïlande sans revenir en France
Tout se pilote à distance, avec un seul interlocuteur du début à la fin. Nous cadrons d'abord votre projet en visio : objectif, budget, stratégie de rendement ou de patrimoine. Viennent ensuite la validation du financement, la recherche du bien et les visites filmées, la négociation, puis la signature du compromis et de l'acte par procuration ou signature électronique. Nos équipes pilotent les travaux, conçoivent l'aménagement, meublent, trouvent le locataire et gèrent le bien au quotidien.
Le décalage horaire (5 heures d'avance sur la France l'été, 6 heures l'hiver) se gère : vos points d'étape sont calés sur votre fuseau, et vous recevez photos et comptes rendus à chaque étape du chantier. Chaque point de rendement supplémentaire a un prix, en risque et en énergie : une colocation ou un immeuble de rapport dégagent plus de rendement qu'un T2 classique, mais demandent plus de gestion. Nous en parlons avant de choisir, chiffres à l'appui. Notre méthode est décrite sur la page investissement locatif clé en main.
Pour aller plus loin : qu'est-ce qu'une convention fiscale, comment savoir si vous êtes résident fiscal à l'étranger et la fiscalité des expatriés en Asie.
Vos questions, nos réponses
Mes loyers français sont-ils imposés en Thaïlande ?
Ils sont imposés en France. En droit thaïlandais, un revenu étranger n'est imposable que s'il est rapporté en Thaïlande, et depuis le 01/01/2024 il l'est l'année du rapatriement. Mais l'article 23 de la convention de 1974 exonère en Thaïlande les revenus que la France peut imposer, dont les loyers. C'est notre lecture du texte, à valider avec un conseil thaïlandais.
Peut-on rapatrier ses loyers en Thaïlande ?
Oui. Selon notre lecture de l'article 23, des loyers imposables en France sont exonérés en Thaïlande, à valider avec un conseil thaïlandais. Conservez la preuve de leur origine, de l'année de perception et de l'impôt payé en France. La Thaïlande peut en tenir compte pour fixer le taux de vos autres revenus.
Quel taux d'impôt paie un résident de Thaïlande sur ses loyers français ?
Le taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, 30 % au-delà (revenus 2025), sauf si votre taux moyen mondial est plus bas. S'y ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée.
Un assouplissement de la règle thaïlandaise change-t-il quelque chose ?
Seul un texte publié au Journal officiel thaïlandais compte : tant qu'il n'existe pas, la règle de l'instruction Por. 161/2566 s'applique. Pour les loyers français, la convention de 1974 joue de toute façon.
Que se passe-t-il au décès d'un résident de Thaïlande propriétaire en France ?
La France taxe le bien situé en France, quel que soit le pays de résidence du défunt, et il n'existe pas de convention en matière de successions entre la France et la Thaïlande. La Thaïlande a son propre droit de succession depuis le 01/02/2016, au-delà de 100 millions de bahts par héritier. Son application à un bien situé en France se vérifie avec un conseil thaïlandais, et la transmission se prépare avec un notaire français.
Le LMNP fonctionne-t-il depuis la Thaïlande ?
Oui. Le statut de loueur en meublé non professionnel est ouvert aux non-résidents. Au régime réel, les amortissements réduisent souvent la base imposable à zéro pendant plusieurs années. À valider bien par bien avec un expert-comptable.
Faut-il venir en France pour investir ?
Non. Isabelle suit nos clients depuis la Thaïlande, et tout se pilote à distance : recherche, visites filmées, signature par procuration, travaux, ameublement, location et gestion.
Sources
Convention France-Thaïlande du 27/12/1974 : texte sur impots.gouv.fr ; exonération des pensions françaises en Thaïlande : communiqué de l'ambassade de France du 19/02/2026 ; résidence et revenus étrangers : Revenue Department ; instruction Por. 161/2566 : texte officiel en thaï ; barème et droit de succession : PwC, fiscalité des particuliers en Thaïlande et autres impôts ; Taux minimum des non-résidents : impots.gouv.fr, modalités de calcul ; prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et la location meublée : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr ; plus-values immobilières des non-résidents : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr ; régimes micro-foncier et micro-BIC des non-résidents : impots.gouv.fr ; représentant fiscal : impots.gouv.fr ; droits de succession des non-résidents : impots.gouv.fr. Sources consultées le 30/09/2026. Les textes officiels priment sur cette page, qui est une vulgarisation. Avant toute décision, faites valider votre situation par un avocat fiscaliste et, pour la partie locale, par un conseil thaïlandais.