Vous louez un bien en France et vous vivez à l'étranger : vos travaux peuvent réduire l'impôt sur vos loyers, mais pas tous, et pas de la même façon selon votre régime. En location nue au régime réel, l'entretien, la réparation et l'amélioration se déduisent de vos loyers ; la construction, la reconstruction et l'agrandissement, jamais. En meublé LMNP au réel, les travaux passent en charges de l'année ou s'amortissent sur plusieurs années, selon leur nature.
Au micro-foncier comme au micro-BIC, aucune dépense de travaux ne se déduit en plus de l'abattement. Et pour un non-résident, une règle change le calcul : le déficit foncier ne s'impute que sur vos revenus de source française. Si vos loyers sont votre seul revenu en France, l'économie n'arrive pas l'année des travaux, elle se reporte. Voici la liste, les chiffres 2026 et les pièges à éviter.
Les repères 2026 à connaître avant de lancer des travaux
- Location nue au réel : déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, 21 400 € pour une rénovation énergétique qui fait passer le logement de la classe E, F ou G à la classe D ou mieux, dépenses payées jusqu'au 31/12/2027.
- Non-résident : ce revenu global ne comprend que vos revenus de source française imposables en France.
- Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers par an, sans déduction des travaux.
- Micro-BIC, revenus 2026 : abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes (meublé de longue durée, meublé de tourisme classé), 30 % jusqu'à 15 000 € (meublé de tourisme non classé).
Sources : economie.gouv.fr (09/09/2026), loi de finances pour 2026 (art. 47), BOFiP BOI-IR-DOMIC-10-20-10, service-public.gouv.fr (fiches F1991 et F32744, vérifiées le 15/04/2026).
Sommaire
Travaux déductibles ou non : le tableau
La frontière est fixée par l'article 31 du code général des impôts. Les exemples ci-dessous viennent de la doctrine fiscale (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-10, version du 03/02/2014, toujours en vigueur).
| Type de travaux | Exemples | Location nue au réel | Meublé LMNP au réel |
|---|---|---|---|
| Entretien | Traitement des bois contre les insectes, diagnostics plomb, gaz, électricité et performance énergétique, entretien de l'ascenseur | Déductible | Charge de l'année |
| Réparation | Remise en état de la toiture, des façades, des canalisations ou de l'électricité, remplacement de la chaudière, remise en état d'une cuisine existante | Déductible | Charge de l'année, ou amortie si elle remplace un élément important du bien |
| Amélioration | Chauffage central là où il n'y en avait pas, création d'une salle d'eau ou d'une cuisine, désamiantage, réfection complète de l'électricité et des sanitaires sans augmenter le volume | Déductible | En général amortie sur plusieurs années |
| Construction, reconstruction, agrandissement | Démolition et reconstruction des murs principaux, restructuration qui fait passer un logement de 4 à 6 pièces, transformation d'un grenier ou de bureaux en logement, gain de surface habitable | Non déductible | Amortie, ajoutée à la valeur du bien |
| Travaux faits vous-même | Votre temps, votre main-d'œuvre | Non déductible (seuls les matériaux se déduisent) | Non déductible pour la main-d'œuvre |
| Meubles et électroménager | Lit, canapé, réfrigérateur, lave-linge | Non déductible | Amortis |
Le critère qui départage : une amélioration apporte un équipement ou un confort nouveau sans modifier la structure du logement. Dès que les travaux touchent de façon importante au gros œuvre ou créent de la surface habitable, on passe dans la construction ou l'agrandissement.
Le piège, dans l'ancien : une rénovation lourde qui redistribue toutes les pièces peut être requalifiée en reconstruction. En location nue, vous perdez alors toute la déduction.
Location nue : ce que vos travaux font à votre impôt
L'année de paiement compte, pas celle du chantier
Au régime réel, vous déduisez les travaux payés dans l'année. Un acompte versé en décembre compte pour l'année du versement, même si l'artisan intervient au printemps suivant (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30 et 40). Le calendrier des paiements se prépare donc avec le devis, pas après.
Les travaux s'ajoutent à vos autres charges : taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt. Si le total dépasse vos loyers, vous créez un déficit foncier.
Le déficit foncier : 10 700 €, parfois 21 400 €
La part du déficit qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le reste, et toute la part due aux intérêts, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, 16/09/2025, § 100).
Le plafond passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le devis doit avoir été accepté à partir du 05/11/2022 et les dépenses payées entre le 01/01/2023 et le 31/12/2027. Cette date de fin, d'abord fixée au 31/12/2025, a été repoussée par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47 ; economie.gouv.fr, 09/09/2026).
La contrepartie : si vous imputez un déficit sur votre revenu global, le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Si vous vendez ou reprenez le logement avant cette date, l'administration peut remettre en cause l'imputation.
Non-résident : ce que change le revenu global
Un non-résident impute ses déficits de source française sur ses revenus de source française, dans les mêmes conditions qu'un résident (BOFiP BOI-IR-DOMIC-10-20-10, § 200). Votre « revenu global », pour le fisc français, se limite donc à vos revenus imposables en France : vos loyers et, selon votre convention fiscale, une pension ou un salaire de source française.
Vous avez d'autres revenus imposables en France. Le déficit les réduit dès l'année des travaux, jusqu'à 10 700 € (ou 21 400 €). L'économie est immédiate, au taux qui s'applique à vous.
Vos loyers sont votre seul revenu français. Le déficit n'a rien à réduire cette année-là. La part imputée sur le revenu global devient un déficit global, reportable sur vos revenus français des six années suivantes (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160). Le reste se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. L'économie arrive plus tard, au fil de vos loyers. Un déficit non utilisé dans ces délais est perdu.
Dans les deux cas, un effet reste immédiat : la part des travaux qui absorbe vos loyers de l'année. Ces loyers ne sont plus taxés, ni à l'impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux.
Exemple théorique, sans crédit : 8 000 € de loyers, 1 500 € de taxe foncière et autres charges, 18 000 € de travaux de réparation. Le déficit est de 11 500 €. 10 700 € vont sur le revenu global, 800 € sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Avec une pension française imposable en France, les 10 700 € réduisent l'impôt dès cette année. Sans autre revenu français, ils attendent : si vos loyers nets sont ensuite de 6 500 € par an, le déficit efface ceux de l'année suivante et la plus grande partie de ceux de l'année d'après.
Estimez l'économie sur vos travaux
Le simulateur calcule l'impôt et les prélèvements sociaux évités quand vos loyers de l'année couvrent le montant des travaux. Au-delà, une partie de l'économie est décalée dans le temps (voir le déficit ci-dessus).
Meublé LMNP au réel : charge de l'année ou amortissement
En meublé au réel, la question n'est plus « déductible ou non », mais « tout de suite ou étalé ».
Les charges de l'année. Ce qui maintient le logement en état, sans en augmenter la valeur ni en prolonger nettement la durée d'utilisation : remise en peinture, réparation d'une fuite, remplacement d'un robinet, entretien de la chaudière. Ces dépenses réduisent le résultat de l'année (BOFiP BOI-BIC-CHG-20-20-20).
Les immobilisations, amorties. Ce qui augmente la valeur du bien ou prolonge sa durée d'utilisation : rénovation complète de la salle de bains, cuisine équipée neuve, réfection de la toiture, remplacement de toutes les fenêtres. Ces dépenses s'amortissent sur plusieurs années. Le bien lui-même s'amortit par composants : gros œuvre, toiture, installations, agencements, chacun sur sa propre durée. Le terrain, lui, ne s'amortit pas.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges (article 39 C du CGI ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57, version du 19/08/2026). L'excédent n'est pas perdu : il se reporte sur les années suivantes (BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 80 et 90).
Si vos charges seules dépassent vos loyers, le déficit s'impute sur vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix suivantes. Jamais sur vos autres revenus (service-public.gouv.fr, F32744, vérifiée le 15/04/2026).
C'est ce mécanisme qui efface souvent l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Il a un prix à la revente : pour les cessions réalisées depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 84 de la loi de finances pour 2025), avec des exceptions prévues par le texte. Le détail est sur notre page LMNP non-résident.
Micro-foncier et micro-BIC : l'abattement remplace vos travaux
Aux régimes micro, le fisc applique un abattement forfaitaire sur vos loyers bruts. Il est censé couvrir toutes vos charges, travaux compris. Vous ne déduisez rien en plus, même une facture de 20 000 €.
Micro-foncier (location nue). Abattement de 30 % si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Vous pouvez opter pour le réel même sous ce seuil, mais l'option vous engage pour trois ans (service-public.gouv.fr, F1991, vérifiée le 15/04/2026).
Micro-BIC (location meublée). Meublé de longue durée ou meublé de tourisme classé : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025, et jusqu'à 83 600 € pour les revenus 2026. Meublé de tourisme non classé : 30 % jusqu'à 15 000 €, depuis la loi Le Meur, loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 (service-public.gouv.fr, F32744, vérifiée le 15/04/2026).
La règle pratique : l'année d'un gros chantier, comparez l'abattement à vos charges réelles. Si elles dépassent 30 % de vos loyers en location nue, ou 50 % en meublé, le réel est plus favorable cette année-là. En location nue, regardez aussi les deux années suivantes.
Ce qui change quand vous vivez à l'étranger
Les bons formulaires
En location nue au réel, vos revenus fonciers se détaillent sur la déclaration 2044, reportée sur la 2042. Au micro-foncier, les loyers bruts vont directement sur la 2042. En meublé au réel, le résultat se calcule sur la déclaration 2031 puis se reporte sur la 2042 C PRO. Au micro-BIC, les recettes vont directement sur la 2042 C PRO.
Tout se fait en ligne sur impots.gouv.fr, avec votre numéro fiscal. Notre guide pour se déclarer expatrié reprend les démarches.
Le taux et les prélèvements sociaux
Pour les revenus 2025, le taux minimum d'imposition d'un non-résident est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, et de 30 % au-delà. Vous pouvez demander le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux s'il est plus bas (impots.gouv.fr, mis à jour le 26/02/2026).
Si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, et pas à la sécurité sociale française, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux. Sinon, c'est 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée, depuis l'imposition des revenus 2025 (impots.gouv.fr, page mise à jour le 17/07/2026). Chaque euro de travaux absorbé par vos loyers vous fait donc économiser l'impôt à votre taux, plus ces prélèvements.
Les justificatifs à garder
L'administration peut vous demander de prouver chaque dépense : factures, plans, photos, tout ce qui établit la nature, le montant et la réalité des travaux (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80). Depuis l'étranger, gardez tout au même endroit, en version numérique.
Faites facturer par des entreprises. Si vous faites vous-même les travaux, seuls les matériaux se déduisent : votre temps et votre main-d'œuvre ne comptent pas (même texte, § 140). Pour le plafond de 21 400 €, gardez le diagnostic de performance énergétique d'avant et d'après travaux : c'est lui qui montre le changement de classe.
Piloter un chantier à 10 000 km
Le vrai risque n'est pas fiscal : c'est le chantier qui dérape, ou la facture trop vague qui vous coûte la déduction.
Trois réflexes : un devis détaillé par poste avant tout acompte, un calendrier de paiements pensé avec votre année fiscale, un point photo à chaque étape. Chez Expat Immo, notre équipe travaux choisit les artisans, contrôle les chantiers et vérifie les factures ; ce suivi est facturé 10 % TTC (détail sur notre page tarifs).
Si votre bien est détenu par une SCI, les règles dépendent de son régime fiscal (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) : c'est un autre sujet, à voir avec votre expert-comptable.
Ces règles changent presque chaque année : faites valider votre situation par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant de lancer vos travaux.
Vos questions, nos réponses
Un non-résident peut-il imputer un déficit foncier sur son revenu global ?
Oui, dans les mêmes conditions qu'un résident, mais son revenu global ne comprend que ses revenus de source française imposables en France (BOFiP BOI-IR-DOMIC-10-20-10, § 200). S'il n'a pas d'autre revenu français que ses loyers, la part imputée devient un déficit global, reportable sur ses revenus français des six années suivantes.
Le plafond de 21 400 € existe-t-il encore en 2026 ?
Oui. La loi de finances pour 2026 l'a prolongé pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31/12/2027, si le logement passe d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D et si le devis a été accepté à partir du 05/11/2022 (economie.gouv.fr, 09/09/2026).
Peut-on déduire des travaux faits soi-même ?
En location nue au réel, seul le prix des matériaux se déduit. Votre main-d'œuvre n'est jamais prise en compte (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 140). Depuis l'étranger, faire appel à une entreprise qui facture reste la solution la plus sûre.
Au micro-foncier, peut-on déduire des travaux en plus de l'abattement ?
Non. L'abattement de 30 % couvre forfaitairement toutes les charges, travaux compris. Pour déduire vos travaux, il faut opter pour le régime réel, qui vous engage pour trois ans. La règle est la même au micro-BIC : rien ne se déduit en plus de l'abattement. En meublé, l'option pour le réel vaut un an et se reconduit tacitement.
En LMNP, une cuisine neuve se déduit-elle l'année de l'achat ?
En général non. Une cuisine équipée neuve augmente la valeur du bien : c'est une immobilisation, amortie sur plusieurs années. La réparation d'une cuisine existante, elle, passe en charge de l'année. Votre expert-comptable tranche au vu de la facture.
Un agrandissement est-il déductible ?
Pas en location nue : construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. En LMNP au réel, ces dépenses s'ajoutent à la valeur du bien et s'amortissent.
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