Vous êtes expatrié, propriétaire d'un bien locatif en France, et vous vous demandez ce que vous pouvez déduire sur vos travaux ? Bonne question — mais attention : les règles ne sont pas identiques à celles des résidents français. Deux différences majeures changent le calcul de votre impôt. Entre la déduction des travaux de rénovation sur vos revenus fonciers, l’amortissement en LMNP, les aides à la rénovation énergétique et la TVA réduite, chaque dispositif a ses conditions d’éligibilité — et certains, comme la loi Malraux, l’éco-PTZ ou les primes CEE, méritent qu’on s’y arrête avant de chiffrer le budget de vos travaux — et certaines dépenses d’entretien ou d’amélioration de votre logement locatif sont bien plus rentables fiscalement que d’autres. On vous explique tout : ce que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers, comment défiscaliser vos travaux locatifs au réel ou en LMNP, et les dispositifs (crédit d’impôt, TVA réduite, MaPrimeRénov’) qui ne concernent pas les mêmes situations.
Quels travaux sont déductibles de vos impôts ?
En résumé, pour un bien loué en France — y compris lorsque vous êtes expatrié — trois voies existent :
- Location nue (revenus fonciers) : les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration se déduisent de vos revenus fonciers ; un excédent peut créer un déficit foncier imputable dans les conditions prévues par l'administration fiscale.
- Location meublée (LMNP non-résident) : les travaux ne se déduisent pas directement mais s'amortissent sur plusieurs années, souvent plus avantageux.
- Dispositifs spécifiques : loi Malraux, monuments historiques et aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', éco-PTZ, primes CEE) selon votre situation.
À l'inverse, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Le détail dispositif par dispositif, avec les règles propres aux non-résidents, est expliqué ci-dessous.
Travaux déductibles : les mêmes catégories, mais pas les mêmes effets
Que vous soyez résident ou expatrié, les types de travaux déductibles restent identiques en droit français.
Les travaux de réparation et d'entretien passent intégralement en charges : remplacement de chaudière, remise en peinture, réfection de toiture, mise aux normes électriques, remplacement des fenêtres.
Les travaux d'amélioration apportent un élément de confort nouveau sans modifier la structure : installation d'une climatisation, isolation thermique, nouvelle salle de bain, cuisine équipée dans un logement nu. Déductibles en location nue, sous conditions en LMNP.
En revanche, les travaux de construction ou d'agrandissement (surélévation, extension) ne sont jamais déductibles — pas plus que la transformation de locaux professionnels en logement ou les gros aménagements qui changent l’usage d’une maison — ils s'imputent sur la plus-value à la revente.
Déduire vos travaux des revenus fonciers : le mécanisme
En location nue, la déduction des travaux passe par votre déclaration de revenus fonciers. Deux régimes possibles : au micro-foncier (loyers bruts inférieurs à 15 000 €/an), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % — aucune déduction réelle des travaux n’est possible. Au régime réel, vous déduisez les dépenses effectivement payées dans l’année : travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, mais aussi primes d’assurance, taxe foncière et intérêts d’emprunt. Gardez aussi votre déclaration foncière à jour : des travaux qui modifient la surface ou le confort du bien peuvent changer sa valeur locative cadastrale, donc votre taxe foncière des années suivantes.
Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Pour un résident, jusqu’à 10 700 € s’imputent sur le revenu global ; pour un non-résident, le déficit se reporte uniquement sur vos revenus fonciers français des 10 années suivantes (voir la section précédente). Dès que vous engagez un gros budget de rénovation, le régime réel devient donc presque toujours plus intéressant que le micro-foncier — faites le calcul avant de déclarer, l’option au réel vous engage pour 3 ans.
Non-résidents : ce qui change vraiment
C'est ici que la situation des expatriés diverge. Deux règles spécifiques s'appliquent :
Taux minimum de 20 % : en tant que non-résident fiscal français, vous êtes imposé sur vos revenus de source française à un taux minimum de 20 % (ou 30 % au-delà d'un certain seuil), même si votre taux effectif dans votre pays de résidence est inférieur. La tranche à 11 % ne vous est pas applicable.
Le déficit foncier ne réduit pas votre revenu global : c'est la différence la plus importante. Un résident peut imputer jusqu'à 10 700 € de déficit foncier directement sur son revenu global, ce qui réduit son impôt dès l'année des travaux. Pour un non-résident, ce n'est pas possible : le déficit foncier s'impute uniquement sur vos revenus fonciers français, et se reporte sur les 10 années suivantes. L'économie fiscale existe, mais elle est différée si vos loyers ne couvrent pas les travaux.
Pour aller plus loin sur ce sujet : déficit foncier : avantages et inconvénients.
Calculez votre économie fiscale réelle
LMNP : l'option souvent plus avantageuse pour les expatriés
Pour un expatrié, le régime LMNP au réel présente souvent un avantage décisif sur la location nue. Les travaux sont déductibles sans plafond des recettes locatives, l'amortissement du bien vient réduire encore davantage le résultat imposable, et le déficit BIC se reporte sur vos recettes meublées des 10 années suivantes, et les amortissements non utilisés se reportent, eux, sans limite de durée (article 39 C du CGI). Résultat : beaucoup d'expatriés en LMNP atteignent un résultat fiscal proche de zéro pendant des années.
Le revers : la déclaration est plus complexe et nécessite généralement un expert-comptable, surtout depuis l'étranger.
Loi Malraux et monuments historiques : la défiscalisation des gros travaux
Impossible de parler de défiscalisation des travaux sans citer la loi Malraux : une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux de restauration, pour un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable au cœur des villes historiques, avec obligation de louer le logement nu pendant 9 ans. Le dispositif Monuments historiques permet, lui, de déduire la totalité des travaux de restauration du revenu, sans plafond, en contrepartie d’une conservation du bien sur la durée. Deux dispositifs puissants sur le papier pour bâtir un patrimoine immobilier de qualité… mais à manier avec précaution.
Pour un expatrié, le couperet tombe vite : les réductions et crédits d’impôt sont en principe réservés aux résidents fiscaux français. Un non-résident ne peut donc pas bénéficier de la réduction Malraux sur son impôt français, et l’intérêt patrimonial d’un tel investissement immobilier doit être évalué hors avantage fiscal — par exemple dans la perspective d’un retour en France avant la fin de l’engagement de location. Un projet Malraux se finance d’ailleurs souvent dans le cadre d’une opération de restauration complète menée en copropriété, où chaque lot profite du dispositif Malraux au prorata des travaux votés. Avant de signer ce type de projet — Malraux ou monuments historiques —, faites valider le montage par un avocat fiscaliste : chaque cas est particulier, et une erreur de calendrier peut coûter la totalité de l’avantage.
Crédit d’impôt, TVA réduite, déduction : ne confondez pas
Beaucoup de propriétaires mélangent trois dispositifs qui n’ont rien à voir :
- La déduction des travaux concerne les biens mis en location : la dépense vient réduire vos revenus locatifs imposables. C’est l’objet de cet article.
- Le crédit d’impôt vise aujourd’hui des cas précis sur la résidence principale (par exemple l’installation d’une borne de recharge électrique). L’ancien crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) a été remplacé par MaPrimeRénov’. Les travaux dans votre habitation principale ne sont, eux, jamais déductibles de vos revenus.
- La TVA à taux réduit s’applique directement sur la facture de l’artisan : 10 % pour les travaux de rénovation d’un logement achevé depuis plus de 2 ans, 5,5 % pour la rénovation énergétique. Elle bénéficie aussi bien à une résidence secondaire qu’à un bien locatif.
Pour un expatrié bailleur, la vraie défiscalisation des travaux passe donc par la déduction (location nue au réel) ou l’amortissement (LMNP) — les aides et crédits d’impôt de la résidence principale ne s’appliquent pas à votre situation de non-résident bailleur. Source : impots.gouv.fr (consulté en juin 2026).
MaPrimeRénov' et aides à la rénovation
Les expatriés propriétaires bailleurs peuvent accéder à MaPrimeRénov' pour les travaux d'efficacité énergétique, à condition que le bien soit loué à titre de résidence principale du locataire. La subvention est calculée sur le montant des travaux après déduction, ce qui réduit d'autant votre base déductible. Plus d'infos sur maprimerenov.gouv.fr.
La TVA à 5,5 % s'applique sur les travaux d'amélioration énergétique réalisés par un professionnel RGE dans tout logement de plus de 2 ans, sans condition de résidence.
Pour un bailleur, la rénovation énergétique n’est plus optionnelle : les logements classés G au DPE sont interdits à la location depuis 2025, et les F suivront en 2028. Les travaux d’isolation thermique (combles, murs, fenêtres double vitrage) et le changement de système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière performante, eau chaude sanitaire) sont à la fois déductibles de vos revenus fonciers en location nue et éligibles aux aides, sous conditions de performance et de recours à un professionnel RGE. Le montant de la prime varie selon le gain énergétique du projet : vérifiez votre éligibilité et faites établir un devis détaillé équipement par équipement avant de signer — c’est ce devis qui servira de justificatif pour votre déclaration. Source : service-public.fr (juin 2026).
Éco-PTZ, primes CEE, aides locales : compléter le financement
La déduction d’impôt n’est qu’une partie de l’équation : le financement des travaux de rénovation énergétique peut aussi mobiliser plusieurs aides cumulables. L’éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) finance jusqu’à 50 000 € de travaux d’isolation des murs, des combles ou de changement de système de chauffage, sans intérêts ni condition de revenus — y compris pour un propriétaire bailleur, et le remboursement s’étale jusqu’à 20 ans. Les primes CEE (certificats d’économies d’énergie), versées par les fournisseurs d’énergie, s’ajoutent pour la plupart des équipements éligibles : demandez l’attestation correspondante avant le début du chantier, jamais après.
Pensez également aux aides des collectivités locales : certaines villes et départements complètent MaPrimeRénov’ pour des travaux de qualité réalisés avec des matériaux performants par une entreprise RGE. Le réflexe utile : un échange avec un conseiller France Rénov’ (service public gratuit porté notamment par l’Agence nationale de l’habitat) pour cartographier ce à quoi votre projet est éligible, avant d’engager le moindre acompte. Pour information, MaPrimeRénov’ reste l’aide de l’État pilier de la transition énergétique : le dispositif est utilisé pour financer l’isolation des combles comme le remplacement d’un système de chauffage vieillissant, et la demande se fait en ligne, justificatifs liés au logement à l’appui, auprès d’un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE). Pour le détail du pilotage de chantier à distance, voyez notre service de rénovation immobilière.
Comment déclarer depuis l'étranger
En pratique, tout se passe sur le site impots.gouv.fr, depuis votre espace particulier : la déclaration des revenus fonciers se fait sur le formulaire 2044 (annexe à la 2042), au régime réel, ligne par ligne — conservez factures et attestations des entreprises, l’administration peut les demander pendant 3 ans. Le calendrier compte aussi : les travaux payés avant le 31 décembre s’imputent sur les revenus de l’année, votre avis d’imposition reflétant la déduction l’été suivant. Et depuis janvier, le prélèvement à la source intègre un acompte calculé sur vos derniers revenus fonciers connus : pensez à le moduler en ligne le mois où un gros chantier change la donne, plutôt que d’attendre le remboursement.
Vos revenus fonciers ou BIC de source française sont à déclarer auprès du Centre des Impôts des Non-Résidents (CINR), situé à Noisy-le-Grand. La déclaration se fait en ligne sur impots.gouv.fr avec votre numéro fiscal français.
En location nue : formulaire 2042 + annexe 2044 (revenus fonciers). En LMNP réel : formulaire 2042 C PRO + liasse 2031/2033. Notre guide complet : déclarer une location meublée depuis l'étranger.
Référence officielle : service-public.fr — déduction des travaux.
Adaptation du logement : le crédit d’impôt que tout le monde oublie
Dernier dispositif méconnu : le crédit d’impôt pour les dépenses d’adaptation du logement à la perte d’autonomie. Il prend en charge 25 % des équipements destinés aux personnes âgées, retraitées ou en situation de handicap — douche de plain-pied, monte-escalier, barres de sécurité, équipements sanitaires adaptés — dans la limite de 5 000 € pour une personne seule et 10 000 € pour un couple, sous conditions de revenus du ménage. Là encore, il bénéficie aux résidents fiscaux français : si vous adaptez le logement de vos parents restés en France, c’est leur foyer fiscal qui en profite, pas le vôtre. En revanche, dans un bien que vous louez, ces mêmes équipements installés pour un locataire senior relèvent des travaux d’amélioration — donc déductibles de vos revenus fonciers au régime réel.
Ce qui ne passe jamais
La frontière est posée par l’article 31 du CGI : réparation, entretien et amélioration passent en charges ; reconstruction et agrandissement, jamais. Une surélévation, une démolition-reconstruction ou la transformation d’un local commercial en habitation relèvent de la reconstruction au sens fiscal, même si chaque corps de métier facture séparément. Autre exclusion classique : le menu entretien à la charge du locataire (joints, ampoules, petit ménage de sortie) n’est pas déductible chez le propriétaire.
Qu'on soit résident ou expatrié, certaines dépenses restent non déductibles : les travaux de construction ou d'agrandissement, les travaux dans votre résidence principale, les dépenses sans facture, et les frais d'acquisition du bien (notaire, droits de mutation). En location nue, les travaux de construction ne sont pas déductibles. En LMNP, ils peuvent en revanche être amortis.
Un non-résident peut-il bénéficier du déficit foncier ?
Oui, mais différemment d'un résident. Le déficit foncier d'un non-résident s'impute uniquement sur ses revenus fonciers français — pas sur son revenu global. La "niche" des 10 700 € imputables sur le revenu global est réservée aux résidents fiscaux français.
Quel taux d'imposition s'applique à mes revenus locatifs en France ?
Le taux minimum légal pour les non-résidents est de 20 % sur les revenus fonciers nets (ou BIC nets) de source française. Si votre taux effectif en appliquant le barème progressif est supérieur à 20 %, c'est ce taux plus élevé qui s'applique.
Les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent-ils ?
Si vous résidez dans l'Union européenne, l'EEE ou en Suisse, vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale étranger et êtes exonéré des prélèvements sociaux français (vous payez le prélèvement de solidarité à 7,5 % seulement). Hors UE/EEE/Suisse, les 17,2 % s'appliquent.
LMNP ou location nue : que choisir quand on est expatrié ?
Pour la plupart des expatriés, le LMNP au réel est plus avantageux : déduction des travaux sans plafond, amortissement du bien, report illimité du déficit. La location nue peut être intéressante si vous prévoyez de reprendre votre résidence principale en France prochainement. Notre guide LMNP : avantages et inconvénients compare les deux en détail.
Peut-on déduire des travaux réalisés avant la première mise en location ?
Oui, sous réserve de prouver l'intention de louer (annonce publiée, bail signé…). Les travaux effectués lors de l'acquisition du bien sont en revanche considérés comme un coût d'achat et ne sont pas déductibles.
Sans engagement · Réponse sous 48h
MaPrimeRénov’ est-elle cumulable avec la déduction des travaux ?
Oui, mais pas deux fois sur le même euro : la prime de transition énergétique est d’abord déduite du montant des travaux, et c’est le reste à charge qui passe en déduction de vos revenus fonciers. Un artisan RGE et des factures détaillées sont indispensables dans les deux cas.
Peut-on déduire la main-d’œuvre ou seulement les matériaux ?
Les deux, dès lors que les travaux sont réalisés par une entreprise et facturés : fournitures, matériaux et main-d’œuvre se déduisent ensemble. En revanche, les matériaux que vous achetez vous-même pour des travaux faits de vos propres mains ne sont pas déductibles — la prise en compte par l’administration exige une facture d’entreprise.