Investir en location en France quand on vit au Royaume-Uni fait surgir une question récurrente autour de la convention fiscale France-Royaume-Uni et du risque de double imposition. Un client installé à Londres m’a d’ailleurs appelé l’an dernier, un peu paniqué : « Antoine, si j’achète un appartement à Lille, je vais payer l’impôt deux fois, en France et au Royaume-Uni ? » La réponse courte : non, la double imposition est neutralisée par un crédit d’impôt — mais le Royaume-Uni impose bien vos revenus mondiaux, et la façon dont vous détenez le bien change tout. La convention fiscale franco-britannique du 19 juin 2008 attribue l’imposition des revenus fonciers (vos loyers) à la France, là où se situe le bien : en tant que non-résident, vous y êtes imposé (impôt sur le revenu au taux minimum + prélèvements sociaux), puis le Royaume-Uni réintègre ces revenus fonciers et accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français pour éviter la double taxation.
- Loyers français : imposés en France (article 6 de la convention), au taux minimum de 20 % + prélèvement de solidarité de 7,5 % maintenu après le Brexit si vous cotisez à la sécurité sociale britannique.
- Côté britannique : vos loyers sont réintégrés à votre revenu mondial et taxés à votre taux marginal (20/40/45 %), avec un crédit égal à l’impôt sur le revenu français.
- Nouveaux arrivants : le régime FIG (depuis le 06/04/2025) exonère vos revenus étrangers pendant 4 ans — vos loyers français ne sont alors imposés qu’en France.
- SCI à l’IS : une piste d’optimisation pour les résidents établis, mais son intérêt dépend de la qualification de la SCI par HMRC. À sécuriser avec un avocat fiscaliste.
Ce que dit la convention fiscale France-Royaume-Uni
La convention en vigueur (parfois cherchée sous le nom de « convention fiscale France-Angleterre ») a été signée à Londres le 19 juin 2008 et s’applique depuis 2010. Son article 6 est limpide : les revenus tirés d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où le bien est situé. Pour un appartement à Bordeaux, Lyon ou Roubaix, c’est donc la France qui impose en premier, quel que soit votre lieu de résidence. Le Royaume-Uni, lui, impose ses résidents sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux : vos loyers français y sont donc aussi déclarés, mais la convention organise l’élimination de la double imposition France-Royaume-Uni. La doctrine française détaille ces règles dans le BOFiP (BOI-INT-CVB-GBR).
Éviter la double imposition : le mécanisme du crédit d’impôt
Contrairement à la Suisse, qui exonère les revenus fonciers français avec réserve de progressivité, le Royaume-Uni retient la méthode du crédit d’impôt (article 24). Concrètement : vous payez d’abord l’impôt français sur vos loyers, puis vous déclarez ces mêmes loyers au Royaume-Uni, qui calcule l’impôt britannique et en déduit un crédit égal à l’impôt sur le revenu français déjà payé. Si votre taux marginal britannique dépasse le taux français, vous réglez la différence au Royaume-Uni. Un point à connaître : ce crédit couvre l’impôt sur le revenu français, mais pas le prélèvement de solidarité de 7,5 %, qui reste un coût sec.
Bonne nouvelle héritée de l’accord de retrait : malgré le Brexit, les résidents britanniques affiliés à la sécurité sociale du Royaume-Uni continuent de bénéficier du taux réduit de 7,5 % de prélèvements sociaux sur leurs revenus fonciers français, au lieu de 17,2 %.
Vos loyers français imposés en France
Côté français, vous relevez du régime des non-résidents : taux minimum d’imposition de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025), 30 % au-delà (article 197 A du CGI). Vous choisissez, comme un résident, entre le micro (abattement de 30 % en location nue, 50 % en meublé) et le régime réel — ce dernier ouvrant droit, en meublé, à l’amortissement du bien, souvent redoutablement efficace les premières années. Attention : cet amortissement réduit votre base française, mais il n’est pas reconnu tel quel par le fisc britannique.
Simulateur : impôt français sur vos loyers en tant que résident britannique
Indiquez vos loyers, votre régime et votre profil de résidence. Le simulateur estime votre part française et vous explique la couche britannique qui s’y ajoute.
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✓ Ce que le Royaume-Uni ajoute selon votre profil (résident établi ou régime FIG)
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Le régime FIG : le tournant pour les nouveaux arrivants
Depuis le 6 avril 2025, le Royaume-Uni a supprimé l’ancien statut « non-dom » et l’a remplacé par le régime Foreign Income & Gains (FIG). Toute personne qui devient résidente britannique après au moins dix années de non-résidence bénéficie, sur demande, d’une exonération totale de ses revenus et plus-values étrangers pendant ses quatre premières années de résidence (en contrepartie de la perte de certains abattements personnels). Pour un Français qui vient de s’installer à Londres, c’est décisif : pendant cette fenêtre, vos loyers français ne sont imposés qu’en France, et monter une SCI à l’IS n’apporterait aucun avantage — seulement de la complexité.
Détention directe ou SCI à l’IS : le vrai arbitrage
C’est là que « le Royaume-Uni, c’est simple » mérite une nuance. En détention directe ou via une SCI translucide (à l’impôt sur le revenu), vos loyers sont taxés en France puis au Royaume-Uni à votre taux marginal, avec crédit de l’impôt français. Pour un contribuable fortement imposé (40 ou 45 %), la note britannique peut être sensible, et l’amortissement du LMNP français n’efface pas la base imposable britannique.
La SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés peut alors devenir intéressante : l’impôt français est faible grâce à l’amortissement, et l’imposition britannique peut être différée. Mais tout dépend de la manière dont HMRC qualifie votre SCI. Si elle est jugée opaque (une société à part entière), vous n’êtes imposé au Royaume-Uni qu’au moment de la distribution de dividendes : c’est le report recherché. Si elle est jugée transparente, vous êtes imposé directement sur les loyers, sans crédit pour l’impôt sur les sociétés payé par la SCI — et le risque de surcoût est réel. Les règles anti-abus Transfer of Assets Abroad peuvent en outre s’appliquer. Autrement dit : la SCI à l’IS est une piste sérieuse pour un résident établi, jamais une recette automatique. Elle se valide dossier par dossier avec un avocat fiscaliste franco-britannique.
Ce que couvre vraiment la convention France-Royaume-Uni
La convention ne se limite pas à vos loyers. Signée à Londres et en vigueur depuis 2010, elle répartit le droit d’imposer entre les deux États selon votre résidence fiscale (article 4) et couvre l’ensemble de vos revenus : bénéfices d’une entreprise (via la notion d’établissement stable), dividendes, intérêts, redevances et, pour la pierre, les revenus immobiliers (article 6). Son mécanisme d’élimination de la double imposition et ses dispositions contre l’évasion et la fraude fiscales s’appliquent à vos revenus mondiaux. Exemple concret : une SCI translucide place chaque associé face à sa quote-part de revenus fonciers, tandis qu’une société à l’impôt sur les sociétés est traitée comme une personne morale distincte.
Un point souvent oublié : détenir un bien en France peut vous rendre redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros, même en tant que non-résident — un sujet de fortune à anticiper.
En matière de résidence fiscale, tout se joue sur votre situation personnelle : c’est elle qui détermine où vous êtes imposé sur vos revenus mondiaux, selon quel mécanisme et sur quelle période. Pour en bénéficier au mieux, faites cadrer votre dossier par un cabinet spécialisé avant tout investissement.
Succession et donation : une convention qui vous protège
Bonne nouvelle, à l’inverse de la Suisse (dont l’accord successoral a été dénoncé en 2015) : la France et le Royaume-Uni restent liés par une convention sur les droits de succession du 21 juin 1963, toujours en vigueur. Elle répartit le droit d’imposer la transmission de votre bien français et évite la double imposition successorale. Les règles dépendent du domicile du défunt et du lieu de l’immeuble, et la fiscalité britannique (Inheritance Tax) suit sa propre logique : un sujet à préparer avec un notaire. Détails dans le BOFiP successions France-Royaume-Uni et auprès du consulat de France au Royaume-Uni.
Investir en France depuis le Royaume-Uni en pratique
Un résident britannique dispose souvent d’un dossier de financement solide et d’un accès au crédit français : voyez notre guide du crédit immobilier pour expatriés. Côté déclaratif, vous devez déposer une déclaration de revenus de non-résident en France et déclarer vos loyers au Royaume-Uni. Pour situer votre statut, notre page résident fiscal à l’étranger et le guide comment se déclarer expatrié font le tour des obligations. Et pour le cadre général, revenez au hub qu’est-ce qu’une convention fiscale.
Foire aux questions
Mes loyers français sont-ils imposés deux fois si je vis au Royaume-Uni ?
Non. L’article 6 de la convention de 2008 attribue l’imposition à la France ; le Royaume-Uni réintègre ces revenus mais accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt sur le revenu français. Vous ne payez au Royaume-Uni que l’éventuelle différence si votre taux marginal y est plus élevé.
Le taux réduit de 7,5 % de prélèvements sociaux s’applique-t-il encore après le Brexit ?
Oui. En vertu de l’accord de retrait, les résidents britanniques affiliés à la sécurité sociale du Royaume-Uni conservent le taux de 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) au lieu de 17,2 % sur leurs revenus fonciers français.
Le régime FIG me concerne-t-il ?
Si vous êtes devenu résident britannique après au moins dix ans de non-résidence, vous pouvez, sur demande, être exonéré de vos revenus étrangers pendant vos quatre premières années (régime FIG, depuis le 06/04/2025). Sur cette période, vos loyers français ne sont imposés qu’en France.
Faut-il monter une SCI à l’impôt sur les sociétés ?
Cela peut optimiser la fiscalité d’un résident britannique établi et fortement imposé, mais l’intérêt dépend de la qualification de la SCI par HMRC (opaque ou transparente) et des règles anti-abus. Ce n’est jamais automatique : à valider avec un avocat fiscaliste franco-britannique.
Britannique ou Français du Royaume-Uni, cela change-t-il quelque chose ?
Non. C’est la résidence fiscale qui prime, pas la nationalité. Un Français résidant au Royaume-Uni et un ressortissant britannique sont soumis aux mêmes règles conventionnelles pour leurs loyers français.
Et pour la plus-value quand je revendrai ?
La plus-value immobilière française reste imposable en France ; le Royaume-Uni la prend en compte avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français. Les modalités évoluent : faites valider votre situation avant toute cession.
Y a-t-il une convention pour les successions entre la France et le Royaume-Uni ?
Oui. Une convention sur les droits de succession du 21 juin 1963, toujours en vigueur, évite la double imposition lors de la transmission d’un bien français. Les règles dépendent du domicile du défunt ; à préparer avec un notaire, la fiscalité successorale britannique (Inheritance Tax) ayant sa propre logique.
Article rédigé par Antoine Ducrest, conseiller investissement Europe & Amérique du Nord chez Expat Immo, spécialiste de la fiscalité des expatriés — profil LinkedIn.
Sources utilisées pour cet article
Convention franco-britannique sur le revenu du 19 juin 2008 (décret n° 2010-20) — legifrance.gouv.fr ; doctrine fiscale française BOI-INT-CVB-GBR — bofip.impots.gouv.fr ; convention successions du 21 juin 1963 — BOFiP successions GBR ; régime des non-résidents — impots.gouv.fr ; régime FIG et taux d’imposition 2025/26 — gov.uk (HMRC) ; obligations en France — service-public.fr. Sites officiels consultés en juillet 2026 ; les textes consolidés et ces documents de référence priment sur n’importe quel article, le nôtre compris. Cet article est une vulgarisation : il ne remplace pas l’avis d’un avocat fiscaliste franco-britannique, seul habilité à valider un montage (notamment une SCI à l’impôt sur les sociétés) au regard de votre situation.