Rentabilité locative : le calcul complet pour un expatrié

Pour savoir si un investissement locatif est rentable, calculez trois rendements : le brut (loyers annuels divisés par le coût total du projet), le net (après charges, gestion et vacance) et le net-net (après impôt et prélèvements sociaux). Ajoutez ensuite le crédit : ce qui reste chaque mois une fois la mensualité payée, puis le TRI, qui tient compte de la revente. Pour un expatrié, l'impôt des non-résidents change le résultat final.

Un bien affiché « 9 % de rendement » vous intéresse. Vous vivez à Singapour ou à Montréal et vous ne pourrez pas le visiter. Avant d'aller plus loin, posez une question : 9 % de quoi ?

Le plus souvent, c'est un rendement brut. Il est calculé avant les charges, les impôts et les mois sans locataire. Ce que vous encaisserez vraiment est plus bas, et une partie de l'écart tient à votre statut de non-résident.

Voici la méthode que nous appliquons à chacun de nos projets : trois rendements à calculer, ce qui change quand on vit à l'étranger, et le moment où ce qui reste chaque mois compte plus que le pourcentage.

Trois rendements, trois usages

Le rendement brut sert à trier les annonces. On divise les loyers d'une année par le coût total du projet (prix, frais de notaire, travaux, ameublement).

Exemple réel : un T4 de 82 m² à Mulhouse, acheté pour une investisseuse installée à Singapour. Coût total : 106 000 €. Loyer : environ 875 € par mois, soit 10 500 € par an. Rendement brut : environ 9,9 % (9,92 % dans le dossier d'investissement, juin 2026). Le détail du projet figure dans nos réalisations.

Le rendement net sert à décider. On retire ce que le loyer ne couvre pas : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, et une provision pour vacance et petits travaux.

Pour l'exemple, prenons 25 % des loyers pour l'ensemble de ces postes. C'est une hypothèse, à remplacer par les vrais chiffres du bien. Il reste 7 875 € par an, soit 7,4 % net.

Le rendement net-net est ce qui arrive sur votre compte après impôt et prélèvements sociaux. En location meublée au régime réel (LMNP), l'amortissement du bien efface souvent l'impôt pendant plusieurs années. Le net-net est alors proche du net. En location nue, ou au micro-BIC, l'écart peut être important.

D'une année à l'autre, charges, travaux et loyers varient : le chiffre d'une seule année ne dit pas tout. C'est le rôle du TRI, plus bas.

Ce qui change quand vous vivez à l'étranger

L'impôt. Vos loyers français restent imposables en France. Pour les revenus 2025, le taux minimum d'imposition d'un non-résident est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, et de 30 % au-delà. Vous pouvez demander le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux s'il est plus bas (impots.gouv.fr, mis à jour le 26/02/2026).

Les prélèvements sociaux. Si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, et pas à la sécurité sociale française, vous payez seulement 7,5 %. Sinon, c'est 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée, depuis l'imposition des revenus 2025 (impots.gouv.fr, page mise à jour le 17/07/2026).

Le financement. Les banques françaises prêtent aux non-résidents, avec un apport souvent plus élevé et des conditions sur la domiciliation des revenus. Le dossier se prépare avant de faire une offre, pas après. Un rendement calculé sans connaître son taux de crédit reste une estimation. Voir notre page crédit immobilier pour expatrié.

Ces règles changent presque chaque année. Faites valider votre calcul par un expert-comptable avant de signer. Voir aussi notre guide LMNP pour non-résident.

Autofinancement et effet de levier : quand les loyers paient le crédit

Pour nous, le rendement d'un investissement locatif se fait d'abord par l'effet de levier. La banque prête, le locataire rembourse la banque, et votre patrimoine se construit pendant que vous vivez à l'étranger.

Même sans compter sur une hausse des prix, chaque mensualité payée par les loyers rembourse une part du capital. C'est ce qui en fait, selon nous, le meilleur levier pour préparer sa retraite et son retour en France. Voir notre page l'effet de levier.

Ce que veut dire « autofinancé »

Un bien est autofinancé quand les loyers couvrent la mensualité du crédit et toutes les charges : taxe foncière, copropriété, assurances, gestion, impôts. Vous ne versez rien de votre poche chaque mois. S'il reste quelque chose après tout cela, la trésorerie mensuelle est positive.

Pour un expatrié, l'autofinancement a une vertu de plus : un bien qui se rembourse seul ne pèse pas sur un budget géré depuis l'étranger, souvent dans une autre devise. L'objectif n'est donc pas le rendement le plus élevé, mais celui qui couvre la mensualité.

Un exemple de calcul

Reprenons le T4 de Mulhouse et posons une hypothèse de financement, qui n'est pas celle du dossier réel : 100 000 € empruntés sur 25 ans à 3,5 % hors assurance, le reste en apport. La formule d'annuité donne une mensualité de 500,62 €.

Avec notre hypothèse de 25 % de charges, le loyer net est d'environ 656 € par mois. Il reste donc environ 156 € par mois, avant assurance emprunteur et avant impôt. Avant impôt, le bien s'autofinance avec une petite marge. En LMNP au réel, l'impôt est souvent nul les premières années.

Dans cette hypothèse, la première année, 2 548 € de capital sont remboursés. Au bout de 10 ans, le capital restant dû n'est plus que de 70 029 € : près de 30 000 € de capital ont été remboursés par les loyers, sans aucune hausse de prix.

Les quatre leviers pour y parvenir

Le choix du bien. C'est le levier principal. Un bien ancien à rénover s'achète en général moins cher au mètre carré, à condition d'avoir un devis ferme et des artisans suivis. Pendant le chantier, un différé de remboursement évite de payer une mensualité sans loyer.

La durée du crédit. Plus elle est longue, plus la mensualité baisse, et plus le total des intérêts monte. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière limitent la durée à 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé quand l'entrée dans les lieux est décalée, et le taux d'effort à 35 % des revenus (décision D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021, economie.gouv.fr).

L'apport. Il réduit la mensualité. Mais chaque euro apporté est un euro qui ne travaille plus avec le levier. Pour un non-résident, la banque en demande souvent un : l'enjeu est de le calibrer, pas de le maximiser.

La gestion. Un loyer encaissé à temps et un logement reloué vite valent plus qu'un point de rendement sur le papier. C'est le rôle de la gestion locative, facturée chez nous 5 à 7 % HT des loyers.

Le levier joue dans les deux sens

Le crédit démultiplie le résultat, dans un sens comme dans l'autre. Si le bien reste vide ou perd de la valeur, la mensualité reste due. Dans l'exemple, deux mois sans locataire de plus que prévu effacent presque une année de marge.

D'où deux règles que nous appliquons. Garder une réserve équivalente à plusieurs mois de mensualités. Et vérifier que le capital restant dû reste inférieur à ce que vaut le bien, même dans une hypothèse prudente. D'où l'importance du type de bien.

Le TRI : l'indicateur qui tient compte de la revente

Le rendement et la trésorerie mensuelle décrivent une année. Le taux de rendement interne (TRI) décrit toute la vie du projet, de l'achat à la revente. C'est l'indicateur le plus neutre pour comparer un investissement locatif à un autre placement, comme une assurance vie ou un portefeuille d'actions.

Il rapporte le gain à l'argent que vous avez réellement mis. Un bien financé à crédit rapporte sur sa valeur entière, alors que vous n'avez versé que l'apport. Le TRI en tient compte, coût du crédit déduit.

Ce qui entre dans le calcul

Côté sorties : l'apport, les frais de notaire et de dossier, les travaux, et les éventuels compléments de mensualité les années où les loyers ne suffisent pas.

Côté entrées : la trésorerie mensuelle après impôt, année par année, puis à la revente le prix de vente, moins le capital restant dû, les frais de vente et l'impôt sur la plus-value.

Le TRI est le taux annuel qui équilibre ces deux colonnes. La fonction TRI d'un tableur le calcule en une ligne. Dans l'exemple de Mulhouse, les près de 30 000 € de capital remboursés en 10 ans entrent dans le calcul au moment de la revente.

La revente d'un meublé en LMNP

C'est ici que le TRI devient indispensable. Pour les cessions réalisées depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 84 de la loi de finances pour 2025), avec des exceptions prévues par le texte.

Concrètement, l'amortissement qui a effacé l'impôt pendant la détention augmente la plus-value imposable à la sortie. L'avantage reste réel, mais une partie se paie à la revente. Un calcul qui s'arrête au rendement annuel ne le voit pas. Le TRI, si.

Le TRI reste une estimation, qui dépend de vos hypothèses de loyer, de charges et de prix de revente. Si l'une d'elles change, refaites le calcul.

Quelle rentabilité viser selon le type de bien

Chaque point de rendement a un prix : un risque de plus et de l'énergie en plus. Le bon rendement est celui qui correspond au risque que vous acceptez et au temps que vous voulez y consacrer. Voici ce que nous observons sur nos dossiers, par type de bien.

Le studio. Le loyer au mètre carré est en général plus élevé que sur un grand logement, et la taxe foncière comme les charges sont plus faibles en valeur. En contrepartie, les locataires changent plus souvent. Chaque départ, c'est un état des lieux, un logement à relouer et parfois un mois sans loyer.

Le T2 ou le T3. Le rendement est souvent un peu plus bas qu'en studio, mais plus régulier. Ces logements attirent des couples, parfois des familles, qui restent plus longtemps et prennent davantage soin du bien.

La colocation. Plusieurs loyers pour un seul bien, et un départ ne vide pas le logement. Le rendement monte, mais la gestion aussi : plus de rotation, un logement meublé à entretenir, des colocataires à choisir. Un avis laissé sur Trustpilot en mai 2023 par un de nos clients le rappelle : une colocation meublée louée plus lentement que prévu et des charges plus élevées qu'attendu.

L'immeuble de rapport. Plusieurs logements dans un seul achat, souvent sans copropriété. Le prix par logement baisse et la vacance d'un appartement pèse moins sur l'ensemble. En échange, la toiture, la façade et les parties communes sont à votre charge, et le montant à financer est plus élevé. Voir notre page immeuble de rapport.

Rendement ou patrimoine : deux stratégies, pas une seule

Les villes à fort rendement sont le terrain naturel d'un investisseur à distance. Les prix d'entrée y sont raisonnables, et un seul achat peut réunir plusieurs loyers. C'est là que l'autofinancement s'atteint le plus facilement.

Mais le patrimonial compte aussi, à commencer par Paris. Le rendement y est plus faible et l'effort mensuel souvent plus élevé. En échange, vous achetez un emplacement qui se revend. Comme nous le disons souvent : Paris restera toujours Paris.

Les deux stratégies ne s'opposent pas : on peut commencer par un bien qui s'autofinance, puis ajouter un bien patrimonial.

Les paramètres 2026 à intégrer

Le coût du crédit. Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, était de 3,30 % en juillet 2026, après 3,27 % en juin (Banque de France, « Crédits aux particuliers », mis en ligne le 07/09/2026). C'est un point de départ, pas un plafond : le taux obtenu dépend de l'apport, de la durée et du profil. Pour un non-résident, les conditions sont souvent plus strictes.

Le risque énergétique. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 01/01/2025. La classe F suivra au 01/01/2028, puis la classe E au 01/01/2034, en métropole (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21/03/2025). Au 01/01/2025, 13,8 % du parc locatif privé était classé F ou G, soit environ 1,1 million de logements (SDES, publié le 12/11/2025).

Le calcul du DPE évolue aussi. Le facteur de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 01/01/2026 (economie.gouv.fr, 27/08/2025), et passera à 1,7 au 01/01/2027 (arrêté du 19/08/2026, service-public.gouv.fr, 01/09/2026). Un logement chauffé à l'électricité peut gagner une classe. Le devis de rénovation fait partie du prix d'achat, pas des « travaux plus tard ».

La fiscalité de sortie. Un non-résident paie un prélèvement de 19 % sur la plus-value immobilière. S'y ajoutent 7,5 % de prélèvement de solidarité s'il relève de la sécurité sociale d'un pays de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, sinon 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s'appliquent au-delà de 5 ans : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans (impots.gouv.fr, mis à jour le 27/01/2026). Une taxe supplémentaire s'applique si la plus-value imposable dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI ; notice 2048-IMM-NOT, impots.gouv.fr, 05/2026). En LMNP, la réintégration des amortissements décrite plus haut s'ajoute à ce calcul.

Ces règles fiscales évoluent chaque année. Faites valider votre calcul par un expert-comptable avant de signer.

Pour tester ces paramètres sur un bien précis, faites le calcul sur votre projet avec notre simulateur.