Simulateur de rentabilité locative pour investir depuis l'étranger
Entrez le prix, les travaux et le loyer : le simulateur calcule le coût total du projet, le rendement brut, le rendement net avant impôt, la mensualité de crédit et ce qui reste chaque mois. C'est le calcul que nous faisons avec chaque investisseur, avant de visiter un bien.
Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant.
Estimation indicative avant impôt, hors assurance emprunteur. Frais de notaire estimés à 7,5 % du prix (bien ancien). Ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Comment lire le résultat
Le rendement brut sert à trier les annonces. Ce sont les loyers d'une année divisés par le coût total du projet : prix, frais de notaire, travaux et accompagnement.
Le rendement net avant impôt sert à décider. On retire la vacance, les charges non récupérables et la gestion. C'est lui qu'il faut comparer à d'autres placements.
Ce qui reste chaque mois dit si les loyers paient le crédit. Même quand il reste peu, chaque mensualité rembourse du capital : c'est l'effet de levier. Mais le levier joue dans les deux sens. Si le bien reste vide, la mensualité reste due, d'où l'intérêt d'une provision pour vacance réaliste.
Et l'impôt ?
Le simulateur s'arrête avant l'impôt, parce qu'il dépend de votre situation. Pour un non-résident, les loyers français restent imposables en France. Pour les revenus 2025, le taux minimum est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà, sauf si le taux moyen sur vos revenus mondiaux est plus bas (impots.gouv.fr, mis à jour le 26/02/2026). S'y ajoutent les prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, sinon 17,2 % en location nue et 18,6 % en meublé (impots.gouv.fr, mis à jour le 17/07/2026).
En location meublée au régime réel (LMNP), l'amortissement du bien efface souvent l'impôt pendant plusieurs années. Le détail du calcul est dans notre guide Rentabilité locative : le calcul complet pour un expatrié, et le cadre fiscal dans LMNP pour non-résident.
Les hypothèses à vérifier sur votre projet
- Le loyer : prenez le loyer de biens comparables réellement loués, pas celui de l'annonce.
- Les charges : demandez le dernier avis de taxe foncière et les trois derniers appels de charges de copropriété.
- Les travaux : un devis signé vaut mieux qu'une estimation. Prévoyez une marge.
- Le crédit : le taux d'un non-résident dépend de son pays et de ses revenus. Le taux moyen des crédits à l'habitat était de 3,30 % en juillet 2026 (Banque de France, publié le 07/09/2026).
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif ?
Il n'y a pas de bon rendement dans l'absolu. Chaque point de rendement en plus se paie en risque ou en temps de gestion : une colocation ou un immeuble de rapport rapportent plus qu'un T2, mais demandent davantage. Le bon rendement est celui qui couvre votre mensualité avec une marge, pour le niveau de risque que vous acceptez.
Le simulateur tient-il compte des frais de notaire ?
Oui, estimés à 7,5 % du prix, ce qui correspond à un bien ancien. Le montant exact dépend du département et du prix.
Pourquoi le résultat est-il flouté ?
Nous demandons une adresse électronique et votre pays de résidence pour afficher l'estimation. Un conseiller peut ensuite reprendre vos chiffres avec vous, sans engagement. Aucune donnée n'est revendue.
Un non-résident peut-il emprunter sur 25 ans ?
Oui, des banques françaises prêtent aux non-résidents, dans la limite de 25 ans et de 35 % d'endettement fixée par le Haut Conseil de stabilité financière. L'apport demandé est souvent plus élevé que pour un résident et dépend du pays.
Vous voulez refaire ce calcul sur un bien réel ? Échangez 30 minutes avec Antoine (Europe, Amérique du Nord) ou Isabelle (Asie-Pacifique) sur votre projet.
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