Vous vivez à l'étranger et souhaitez investir dans l'immobilier locatif en France ? Bonne nouvelle : aucune restriction légale n'empêche un non-résident d'acheter un bien en France. Mais les règles fiscales, les exigences des banques et la gestion à distance imposent quelques ajustements. Ce guide vous explique tout.
Et si vous préférez tout déléguer depuis l’étranger, notre offre d’investissement locatif clé en main couvre la recherche, les travaux, l’ameublement et la mise en location.
Peut-on investir en France quand on est expatrié ?
Oui, sans restriction. Les non-résidents fiscaux français ont exactement les mêmes droits de propriété que les résidents. Vous pouvez acheter seul, en SCI, en indivision — en LMNP ou en location nue. La seule contrainte est administrative : il vous faudra un représentant fiscal accrédité si vous vendez le bien (plus-value) et résidez hors UE/EEE.
Ce qui change pour les expatriés :
- Financement : les banques appliquent un abattement sur vos revenus étrangers (10 à 20 %) et demandent un apport plus élevé (20 à 30 %)
- Fiscalité : taux minimum d'imposition de 20 % sur les loyers français, mécanisme de convention bilatérale pour éviter la double imposition
- Gestion : confiez le bien à un gestionnaire locatif de confiance — sans décalage horaire problématique
Quelle fiscalité sur les loyers pour un expatrié ?
En tant que non-résident fiscal, vous êtes imposé en France sur vos revenus de source française (loyers). Le taux minimum est de 20 %, quelle que soit la valeur absolue de vos revenus locatifs. Si votre taux moyen en France (simulé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux) est supérieur à 20 %, ce taux s'applique.
Les prélèvements sociaux (CSG/CRDS, 17,2 %) ne s'appliquent pas si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, l'EEE ou la Suisse. Dans ce cas, vous ne payez que le prélèvement de solidarité à 7,5 %.
Location nue ou LMNP : que choisir en tant qu'expatrié ?
Location nue (revenus fonciers) : simple, mais déficit foncier non imputable sur votre revenu global. Le déficit se reporte uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
LMNP au régime réel (BIC) : vous pouvez amortir le bien (2 à 4 % par an) et déduire toutes les charges. C'est généralement le régime le plus avantageux pour les expatriés, car l'amortissement permet de neutraliser une grande partie des loyers imposables pendant 20 à 30 ans. En LMNP, le déficit BIC est reportable indéfiniment. Voir notre comparatif LMNP vs location nue pour expatriés.
Estimez le rendement de votre investissement
Comment financer un achat locatif depuis l'étranger ?
Obtenir un prêt immobilier quand on est non-résident est possible, mais plus exigeant. Les banques françaises imposent généralement un apport de 20 à 30 %, un taux d'endettement inférieur à 35 % de vos revenus nets — avec abattement de 10 à 20 % sur vos revenus étrangers — et des justificatifs supplémentaires (contrat de travail traduit, relevés bancaires étrangers). Voir notre guide comment obtenir un prêt depuis l'étranger.
Gérer son bien locatif depuis l'étranger
La gestion locative à distance est la principale inquiétude des expatriés propriétaires. La solution : confier le bien à un gestionnaire locatif spécialisé expatriés. Il s'occupe de la mise en location, de la sélection des locataires, des états des lieux, du suivi des travaux et des sinistres — sans que vous ayez besoin de vous déplacer.
Quels frais prévoir pour un achat locatif en France depuis l'étranger ?
En plus du prix du bien et des frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), prévoyez : frais d'agence (3 à 5 %), éventuels travaux, frais de gestion locative (5 à 10 % des loyers HT), assurance PNO et, selon votre pays de résidence, des frais de représentation fiscale pour les plus-values.
Faut-il une procuration pour acheter depuis l'étranger ?
Oui, si vous ne pouvez pas vous déplacer pour la signature. Vous pouvez donner procuration à un proche ou mandataire en France. La procuration doit être notariée (et apostillée si établie à l'étranger). Les notaires français sont habitués à ce type de document pour les clients non-résidents.
La taxe foncière est-elle due par les non-résidents ?
Oui. La taxe foncière est due par tout propriétaire en France, résident ou non. Elle est déductible de vos revenus fonciers. Comptez en moyenne 0,5 à 2 % de la valeur locative cadastrale selon les communes.
Peut-on louer son bien en Airbnb depuis l'étranger ?
Techniquement oui, mais la location courte durée depuis l'étranger est complexe à gérer. Elle nécessite une conciergerie ou co-hôte sur place, et est soumise à des règles locales strictes (déclaration en mairie, plafond de 120 nuits/an pour une résidence principale). Pour un expatrié, la location longue durée (LMNP ou nu) est beaucoup plus adaptée.