À la fin du bail, le locataire doit rendre le bien dans le même état qu’il était. Cela implique souvent de remettre le bien dans son état d’origine, y compris certaines réparations que le locataire doit effectuer. Mais quelles sont les réparations nécessaires ? Quelles sont les réparations que le propriétaire doit effectuer ? Quels sont les travaux obligatoires après chaque sortie de locataires ? Dans cet article, vous serez largement éclairé sur le sujet.
En amont, un bail bien rédigé limite les dégâts : voyez ce que vous pouvez interdire à votre locataire sans tomber dans la clause abusive.
Les travaux obligatoires
Selon l’article 1730 du Code civil français, au terme du bail, le locataire doit rendre le logement en bon état. Pour ce faire, il doit veiller à ce que les éléments et installations prévus dans le bail soient régulièrement entretenus. Il doit faire les réparations éventuelles pendant la durée du bail, et notamment avant le départ. Il s’agit :
- Du nettoyage des sols et des murs
- De l’utilisation raisonnable de tous les appareils électroménagers de l’appartement
- De l’élimination des dépôts de calcaire
- Du graissage des serrures et des charnières
- Du remplacement des robinets et des joints de tuyaux
- Des réparations mineures de la peinture et du papier peint
Par ailleurs, les réparations majeures effectuées pendant la période de location sont prises en charge par le propriétaire. Cela signifie que le locataire n’est pas responsable de ces réparations, par exemple :
- Les réparations d’urgence
- Les travaux visant à assurer un niveau de vie raisonnable
- L’amélioration des parties communes de l’immeuble
- Les travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement
Le locataire n’est pas tenu de remettre le logement dans son état initial après ces travaux, car cette responsabilité incombe toujours au propriétaire.
Les réparations obligatoires en fin de bail
Le locataire est responsable des dégradations et pertes causées à l’immeuble pendant la durée du bail. C’est l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui le stipule. Ainsi, le locataire peut prouver que l’appartement restitué est en bon état en produisant un inventaire général. Il peut toutefois demander au bailleur de signaler le mauvais état de l’appartement.
En pratique, le locataire est responsable de la réparation ou du paiement des dommages suivants :
- Papier peint déchiré
- Trous non peints dans les murs
- Dégradation du carrelage
- Taches sur les parquets
- Trous de cigarettes dans les moquettes
- Joints usés
- Perte de clés
- Dommages aux interphones ou aux fenêtres
- Dégradation volontaire de l’immeuble ou de certaines installations et équipements
En revanche, le locataire peut ne pas être responsable des réparations nécessaires en raison de la vétusté du bien. Celles-ci relèvent de la responsabilité du propriétaire. Il faut tenir compte de la durée du séjour du locataire pour déterminer les réparations à effectuer avant son départ et les clauses du bail obligent le locataire à effectuer des réparations dans le logement.
Attention aux durées de vie que l’on lit partout : elles n’ont aucune valeur légale en soi. On cite souvent une dizaine d’années pour les peintures et les papiers peints, sept ans pour les moquettes, cinq ans pour le mobilier. Ce sont des ordres de grandeur d’usage, pas un barème opposable. La seule grille de vétusté qui s’impose est celle qui a été annexée au bail lors de la signature : sans grille annexée, aucune des deux parties ne peut imposer son barème, et c’est au propriétaire de démontrer que la dégradation est imputable au locataire et non à l’usure normale.
Les aménagements faits par le locataire
Le bailleur ne peut s’opposer aux transformations effectuées par le locataire, sauf si elles constituent une reconstruction des lieux loués. C’est ce que l’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit. Dans ce cas, le locataire peut effectuer divers travaux sans l’autorisation préalable du bailleur ou avec son accord.
Si le locataire peint, pose des tapisseries sans en informer le bailleur, il doit payer les travaux de remise en état ou le faire lui-même avant sa sortie du logement. Cela permet de pouvoir relouer les locaux à la fin du bail dans le même état qu’au début du bail.
Si le propriétaire autorise des réparations structurelles, lui et le locataire peuvent partager le coût des réparations. Ou se mettre d’accord sur les réparations qui seront effectuées lorsque le locataire quittera les lieux. Enfin, en cas de travaux non autorisés, le locataire peut être tenu de réparer le bien à la fin. Le propriétaire peut procéder aux travaux en retenant la caution du locataire.
Vous quittez le logement que vous avez loué et vous souhaitez récupérer votre caution. Par mesure de précaution, vous devrez nettoyer le logement lors de votre départ. Certaines tâches vous incombent, d’autres non. Voici un aperçu des tâches de nettoyage et de ce que vous devez faire.
Les travaux les plus courants effectués par les locataires
En général, tous les travaux nécessaires au maintien en bon état d’un bien locatif sont effectués par le propriétaire. Y compris les travaux les plus coûteux. L’entretien quotidien est principalement assuré par le locataire. En général, le propriétaire est responsable des 10 tâches suivantes :
- Remplacement ou réparation des canalisations électriques et de gaz
- Systèmes de ventilation
- Système de chauffage
- Alimentation en eau potable
- Remplacement des robinets et des mitigeurs
- Réparation des canalisations et des tuyaux
- Remplacement de chaudières
- Détartrage de chauffe-eaux (électriques)
- Remplacement de vieux planchers
- Remplacement des vieilles fenêtres
Enfin, il est important de noter que le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en raison de travaux effectués.
L’accès au logement décent
Le propriétaire est tenu de fournir un logement convenable au locataire en matière d’espace, d’éclairage et de ventilation. Pour ce faire, le propriétaire doit fournir au locataire tous les diagnostics nécessaires du bien avant que le locataire n’emménage. Par exemple, les risques naturels, les risques techniques, les diagnostics de performance énergétique, les risques d’exposition au plomb, au gaz, etc. Ces diagnostics permettent d’informer le locataire sur l’état du bien loué et d’éviter des litiges ultérieurs.
Si le logement est en mauvais état au moment de l’emménagement, le locataire peut exiger les réparations et travaux nécessaires. En conséquence, le propriétaire doit financer des réparations ou des rénovations importantes pour maintenir le bien dans un état convenable. Il convient de noter qu’un accord peut être conclu entre le propriétaire et le locataire. Le locataire prend en charge le coût des travaux en échange d’une gratuité temporaire du loyer. Cet accord doit faire l’objet d’une clause particulière dans le bail. Cette clause précise les coûts de construction à la charge du locataire et la manière dont ils seront déduits du loyer.
Les travaux effectués par le propriétaire pendant le bail de location
Durant la période de location, le propriétaire est tenu de maintenir l’appartement dans un état convenable. Il lui incombe donc d’effectuer un grand nombre de réparations et d’améliorations nécessaires. Pour que le logement loué réponde aux normes légales de confort et de sécurité. Toutes les réparations autres que l’entretien courant sont à la charge du propriétaire.
Le propriétaire, à sa discrétion ou à la demande du locataire, répare les dommages naturels liés à l’âge du logement, par exemple, les systèmes de ventilation, l’humidité, les portes, les volets, le chauffage, l’électricité, le gaz, les revêtements muraux. De plus, il doit effectuer tous les travaux nécessaires pour remettre le logement dans des conditions de vie convenables. Les travaux doivent être effectués. Il doit également veiller à ce que les menuiseries et les matériaux de construction soient en bon état, et que les installations sanitaires de la maison et de la cuisine soient conformes aux normes en vigueur. Enfin, le propriétaire doit aussi financer le remplacement des équipements coûteux tels que les chaudières et les systèmes de chauffage.
Les réparations à la charge du locataire
De nombreuses réparations incombent au propriétaire, mais le locataire est aussi responsable de certaines d’entre elles. Plus précisément, le locataire est responsable des réparations, c’est-à-dire de l’entretien courant de l’appartement et de son mobilier. Ces réparations sont généralement simples, peu coûteuses et nécessaires pour éviter une dégradation prématurée de l’appartement. En particulier, l’entretien des installations électriques, de chauffage et la réfection des peintures sont à la charge du locataire.
Le décret du 26 août 1987 fixe une liste de travaux à réaliser par le locataire. Il est à noter que le locataire peut effectuer certains travaux de sa propre initiative dans son intérêt personnel. Toutefois, il doit s’agir de travaux ordinaires (par exemple, repeindre, recouvrir le parquet). Les transformations proprement dites (par exemple la suppression de cloisons) nécessitent l’autorisation du bailleur.
En cas de désaccord avec le locataire, le propriétaire doit rechercher une solution à l’amiable afin d’éviter tout litige. En cas de litige, le locataire ou le propriétaire peut faire appel à la commission d’arbitrage du département ou à un conciliateur désigné par le tribunal.
Les trois chiffres à connaître avant l’état des lieux de sortie
- 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ; 2 mois s’il ne l’est pas. Le délai court à compter de la remise des clés. Source : service-public.gouv.fr, « Dépôt de garantie », mis à jour le 09/06/2026.
- 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé : c’est la pénalité automatique si vous restituez le dépôt hors délai. Elle ne s’applique pas si le locataire ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse.
- 29,3 % du parc locatif privé était classé F ou G au 1er janvier 2025 (SDES-ONRE, publié le 12/11/2025). Une sortie de locataire est le seul moment où le logement est vide : c’est la fenêtre pour traiter l’isolation ou le chauffage, avant que le calendrier ne vous y oblige — la classe G est déjà interdite à la location depuis 2025, la classe F le sera en 2028.
Gérer une sortie de locataire depuis l’étranger
C’est le moment le plus délicat pour un propriétaire expatrié : tout se joue en quelques jours, avec un décalage horaire et sans possibilité de passer sur place. Ce qui fonctionne :
- Un état des lieux d’entrée irréprochable, photos datées à l’appui. Sans lui, l’état des lieux de sortie ne prouve rien et vous n’aurez aucune retenue justifiable.
- Un mandataire présent physiquement le jour de la sortie : gestionnaire, agence ou commissaire de justice. Un état des lieux fait par le locataire seul, ou en visioconférence, se retourne souvent contre le bailleur.
- Des devis demandés avant la restitution du dépôt. Le délai d’un ou deux mois est court quand on doit faire venir un artisan et attendre son devis : lancez les demandes dès la remise des clés, pas à la fin du délai.
- Une provision, pas une retenue arbitraire. Vous ne pouvez conserver que des sommes justifiées par des devis ou des factures : toute retenue forfaitaire est contestable.
Nos clients délèguent généralement ce moment à la gestion locative : c’est exactement ce qu’Expat’ Immo prend en charge pour les propriétaires qui vivent à l’étranger.
Sources utilisées pour la rédaction de cet article
- Code civil, article 1730 (restitution du bien en bon état), Légifrance.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 7 et 22 (obligations des parties, dépôt de garantie), Légifrance.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives, Légifrance.
- service-public.gouv.fr, « Dépôt de garantie », mis à jour le 09/06/2026.
- service-public.gouv.fr, « Logement à louer décent », mis à jour le 21/03/2025.
- SDES-ONRE, « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 », publié le 12/11/2025.