Puis-je interdire certaines choses à mon locataire ?

« Est-ce que j'ai le droit d'interdire à mon locataire de fumer ? Et les animaux ? Et d'héberger un tiers ? » Ce sont les questions que mes clients propriétaires me posent le plus, surtout ceux qui louent à distance et veulent border leur bail avant de partir. La réponse n'est jamais un simple oui ou non : la loi encadre les baux d'habitation et distingue ce qu'un propriétaire peut prévoir au contrat — travaux, assurance, dépôt de garantie, usage des lieux — de ce qui relève de la clause abusive, interdite et sans effet, car elle porte atteinte à la liberté du locataire ou à sa vie privée. Faisons le point, point par point.

Les propriétaires qui louent un logement attendent naturellement des locataires qu’ils prennent soin de leur logement afin qu’il soit en bon état à la fin de la location. Pour limiter les dégâts et éviter les frais, les propriétaires peuvent bel et bien interdire certaines choses aux locataires. Que dit la loi à ce sujet ? Que se passe-t-il si le locataire ne se conforme pas à ces exigences ?

Puis-je interdire certaines choses à mon locataire ?

En règle générale, vous pouvez inclure diverses interdictions dans votre contrat de location en tant que propriétaire. Il est important de les mentionner directement dans le contrat afin que le locataire en soit conscient et pour éviter tout malentendu. Cependant, vous ne pouvez pas interdire tout ce que vous voulez pour votre propre plaisir. Vous devez respecter la loi, notamment les principes de non-discrimination. Vous ne pouvez pas refuser un locataire sur la base des critères suivants : 

• le sexe
• l’origine
• le handicap, 
• l’état de santé 
• la nationalité 
• l’orientation sexuelle 
• la fortune

Cependant, il existe également des circonstances qui justifient un traitement différent. Par exemple, une personne handicapée vivant au troisième étage d’un immeuble sans ascenseur peut se voir refuser un loyer. Selon les juristes, ces cas ne constituent pas une discrimination, mais des mesures raisonnables basées sur des facteurs objectifs. 

Voici ci-dessous une liste des choses que vous pouvez interdire à votre locataire 

1. Interdiction d’avoir des animaux de compagnie.

En tant que propriétaire, vous pouvez interdire la détention d’animaux domestiques. Mais cette interdiction doit être justifiée. Par exemple, il est raisonnable d’interdire la détention de chiens si le bien est recouvert de parquets. En revanche, il n’est pas possible d’interdire à une personne malvoyante de posséder un chien, car cela serait considéré comme une discrimination.

Cependant, vous devez savoir que le tribunal ne vous donnera pas automatiquement raison si le locataire ne respecte pas l’interdiction. Certains autorisent les animaux de compagnie même si leur contrat de location leur interdit d’en avoir, au motif que l’interdiction porte atteinte à la vie privée et familiale du locataire. Cela dépend des circonstances : quel animal, quel type d’appartement, s’il y a un jardin, le matériau du sol, etc. 

Les fonctionnaires du tribunal peuvent confirmer ou non l’interdiction des animaux. Le conseil de surveillance peut prendre diverses mesures, comme l’adoption d’un arrêté de réduction des nuisances ou des dommages, l’expulsion de l’animal ou la résiliation du contrat de location. Les juges sont généralement d’accord pour accepter les animaux de compagnie tant qu’ils ne constituent pas une nuisance. Certains juges estiment que les clauses d’interdiction des animaux domestiques violent le droit à la vie privée, tandis que d’autres ne le pensent pas. C’est une question qui se pose au cas par cas.

Si le chien d’un locataire cause des dégâts, même s’il n’y a pas de clause d’interdiction d’animaux dans le contrat de location, le propriétaire peut demander au juge d’interdire l’animal au motif qu’il cause des dégâts et un trouble important du voisinage. Le propriétaire est tenu d’utiliser l’appartement comme un « bon logement » et peut donc obliger le locataire à effectuer les réparations nécessaires. Même si aucune clause du contrat de location n’interdit la détention d’animaux, le juge peut résilier le contrat de location si la présence d’animaux est considérée comme une nuisance.

2. Interdiction de fumer

Il est possible d’interdire de fumer dans les appartements loués à des locataires. Même si un locataire ignore l’interdiction et fume à l’intérieur, ce n’est pas évident que le procureur général annulera le bail. Toutefois, il pourrait demander au locataire de repeindre les murs.

3. Interdiction de changer le titre du bien

Si vous louez votre bien à titre de logement pour habitation, vous pouvez interdire au locataire de changer l’usage du bien, par exemple pour un usage commercial. Bien entendu, il en va de même pour les autres formes de location (par exemple, les appartements en colocation, les logements pour étudiants, les locaux commerciaux).

En outre, le propriétaire qui loue un logement peut interdire au locataire d’utiliser les locaux, en tout ou en partie, pour une activité professionnelle, qu’il s’agisse d’une occupation principale ou secondaire. En d’autres termes, le locataire ne peut pas déduire tout ou partie du loyer comme frais professionnels. Si cette interdiction n’est pas respectée, le juge peut ordonner le paiement de taxes supplémentaires.

4. Interdiction de travaux et d’embellissement

Le bailleur peut également interdire au locataire de modifier la couleur des murs. Plus précisément, le bailleur peut interdire tous travaux, décorations, améliorations ou transformations sans accord écrit préalable. Le locataire est tenu de remettre l’appartement dans son état initial, sauf si les réparations sont dues à la vétusté ou à la force majeure. 

Si un locataire loue un appartement peint en blanc, le locataire qui a peint l’appartement en bleu doit le repeindre en blanc à la fin du contrat. Si le locataire a percé des trous dans le mur pour y accrocher des tableaux, les trous doivent également être rebouchés avant de rendre l’appartement. 

Vous souhaitez abattre des cloisons et ouvrir la cuisine et le salon ? Dans ce cas, vous devez obtenir l’autorisation du propriétaire avant d’entreprendre ces travaux. Si les locataires sont autorisés à modifier leur espace de vie (par exemple, en construisant des murs), il en va tout autrement des modifications apportées à la propriété, qui requièrent l’accord écrit du propriétaire.

5. Interdiction de sous-location

Il est interdit de sous-louer le bien dans sa totalité ; la sous-location partielle n’est autorisée qu’avec l’accord exprès ou tacite du bailleur. Si le locataire ne respecte pas cette interdiction, l’huissier peut résilier le bail.

6. Interdiction d’arrêter le paiement de loyer et des charges

Le paiement du loyer mensuel et des charges est l’une des obligations du locataire pendant toute la durée de la location. Si le locataire ne remplit pas cette obligation, il s’expose à des risques graves.

7 Interdiction de troubler le voisinage

Le contrat de location stipule que le locataire doit respecter le voisinage. Le locataire doit utiliser l’appartement en toute tranquillité. Sauf, bien sûr, en cas de circonstances particulières.

Par exemple, si le locataire organise une fête spéciale, il doit en informer ses voisins à l’avance et s’excuser pour le bruit. 

Si le locataire cause de manière excessive et régulière des nuisances au voisin, le contrat de location peut être résilié en dernier recours.

Si un voisin se plaint d’une nuisance causée par le locataire, il ne faut pas l’ignorer. Vous êtes tout aussi responsable des nuisances causées par le locataire voisin. Le propriétaire a le devoir de veiller à ce que le locataire puisse utiliser l’appartement en toute tranquillité.

8. Interdiction de quitter l’appartement sans autorisation

Il existe des règles précises concernant le moment où un locataire peut quitter un appartement : que le contrat de location prenne fin à votre initiative ou celle du locataire, ce dernier doit respecter le délai de préavis. 

Cela signifie que le locataire ne peut pas partir sans préavis.

Même si le locataire part sans préavis, certaines démarches doivent être effectuées pour que le propriétaire reprenne légalement possession de l’appartement. 

9. Réglementation des parties communes

En tant que propriétaire, vous pouvez réglementer l’utilisation des parties communes. Les occupants de l’immeuble (qu’ils soient locataires ou propriétaires) ne peuvent pas empiéter sur l’usage des couloirs, des cages d’escalier et des paliers. Il est également interdit de garer des objets personnels tels que des bicyclettes, des poussettes et des poubelles dans ces zones. Cette disposition est généralement inscrite dans l’accord communautaire du propriétaire et vise à permettre l’accès en cas d’incendie, par exemple. La sécurité est toujours plus importante que la commodité.

Dépôt de garantie, assurance, travaux : ce que le bail peut prévoir

Au-delà des interdictions, le bail peut encadrer des obligations parfaitement légales : un dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges en location vide, deux en meublé), l'assurance habitation obligatoire du locataire avec attestation annuelle, l'entretien courant et les menues réparations à sa charge, et l'interdiction de procéder à de gros travaux ou à un aménagement structurel sans autorisation écrite. Pour héberger un tiers à titre gratuit, en revanche, le locataire reste libre : c'est un droit lié à sa vie privée, qu'aucune clause ne peut retirer — seule la sous-location payante exige votre accord.

Et si le locataire ne respecte pas le bail ?

En cas de manquement — impayés, dégradations, troubles du voisinage, sous-location interdite — la procédure suit un ordre précis : lettre de mise en demeure, recours à la commission de conciliation ou à un commissaire de justice, puis action judiciaire pouvant aller jusqu'à la résiliation du bail et l'expulsion, prononcées par le juge. Un propriétaire ne peut jamais procéder lui-même à l'expulsion ni retenir le dépôt de garantie sans justificatifs : les retenues se documentent (état des lieux de sortie, devis, factures). Bien rédiger le bail en amont — et le faire respecter par une agence ou un gestionnaire sur place — reste la meilleure garantie d'une location sereine quand on investit à distance.

Les clauses abusives : ce que vous ne pouvez pas imposer

Un propriétaire peut encadrer l'usage du logement, mais pas tout interdire. Une clause est dite abusive lorsqu'elle crée un déséquilibre significatif au détriment du locataire ou contredit une règle d'ordre public. Insérée dans le bail, elle est réputée non écrite : elle ne produit aucun effet, même signée par les deux parties. Parmi les clauses régulièrement jugées abusives :

• interdire de manière générale et absolue la détention d'un animal familier (un chien d'assistance ne peut jamais être refusé) ;
• imposer le prélèvement automatique comme seul mode de paiement du loyer ;
• autoriser le bailleur à pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire ;
• faire supporter au locataire des réparations qui incombent au propriétaire ;
• prévoir une résiliation automatique du bail pour un motif autre que ceux prévus par la loi.

Quelles sont les conséquences d'une clause abusive ?

Une clause abusive est réputée non écrite : le reste du bail demeure valable, mais la clause litigieuse est privée d'effet. Le locataire peut la contester à tout moment, saisir la commission départementale de conciliation, voire le juge. Pour un propriétaire expatrié, le risque est double : la clause ne le protège pas, et un litige géré à distance coûte du temps et de l'argent. Mieux vaut un bail propre dès le départ.

Et les obligations du locataire, dans tout ça ?

Beaucoup d'interdictions n'ont pas besoin d'être écrites : elles découlent des obligations légales du locataire (user paisiblement du logement, ne pas dégrader, ne pas troubler le voisinage, assurer le bien). Pour le détail, voir notre article sur les obligations du locataire.

Si vous gérez votre bien à distance, sécuriser le bail et la relation locative est précisément le rôle d'une gestion locative dédiée aux expatriés.

En conclusion :

En tant que propriétaire, vous pouvez réglementer l’utilisation des parties communes. Les occupants de l’immeuble (qu’ils soient locataires ou propriétaires) ne peuvent pas empiéter sur l’usage des couloirs, des cages d’escalier et des paliers. Il est également interdit de garer des objets personnels tels que des bicyclettes, des poussettes et des poubelles dans ces zones. Cette disposition est généralement inscrite dans l’accord communautaire du propriétaire et vise à permettre l’accès en cas d’incendie, par exemple. La sécurité est toujours plus importante que la commodité.

Sources utilisées pour cet article :

• https://www.gererseul.com/pendant-ma-location/que-peut-on-interdire-a-un-locataire
• https://www.lecho.be/monargent/immobilier/mettre-en-location/qu-est-ce-qu-un-proprietaire-peut-interdire-a-son-locataire/10213147.html
• https://www.pap.fr/locataire/signer-contrat/3-choses-que-le-proprietaire-a-le-droit-dinterdire/a24157

Foire aux questions

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