L’objectif n°1 de l’investisseur immobilier ? Le rendement locatif, ou transformer son investissement en nouvelle source de revenus grâce à un bien qui génère un loyer au cash flow positif. En France, de nombreuses villes ont un fort rendement locatif qui permet de rentabiliser son investissement rapidement, mais peu sont vraiment mises en valeur. Quels sont les avantages et les inconvénients d’investir dans des villes à fort rendement ? Quelles sont les villes où le rendement est supérieur à 8% ? Continuez de lire pour le découvrir.
Les avantages des villes à fort rendement
Dans l’immobilier locatif, on investit dans des biens attractifs à la location, afin de générer une rente facilement et d’anticiper des projets futurs comme la retraite. En fonction des villes et de l’emplacement des biens, le rendement locatif ne va pas être le même. On parle de fort rendement locatif lorsque le rendement est supérieur à 8%.
Qu’est-ce que cela signifie ? Dans ce cas, la rentabilité du bien est de 8%, c’est-à-dire que malgré le prix d’achat, les travaux, et les frais de notaire, les loyers générés par le bien mis en location permettent de dégager une rentabilité de 8% brute.
En d’autres termes, votre investissement sera 100% cash flow positif, et sur le long terme, vous pourrez rembourser le prix d’achat du bien et l’emprunt bancaire pour générer un revenu supplémentaire, dès les premiers mois de loyers.
C’est un véritable avantage pour tout investisseur immobilier, car générer un cash flow positif est votre ticket auprès des banques pour obtenir leur soutien pour des investissements futurs. Grâce à des biens à fort rendement locatif, vous pourrez réinvestir les bénéfices générés dans de nouveaux biens, et vous constituer un patrimoine immobilier.
Les inconvénients des villes à fort rendement
La rentabilité d’un investissement locatif ne se mesure pas seulement au cash flow positif du bien, mais aussi à la plus ou moins-value en capital effectuée dans l’année. Or, dans les villes à fort rendement locatif, on constate que celle-ci stagne de plusieurs points depuis quelques années.
Par exemple, de nombreuses villes à fort rendement locatif ont vu leurs prix immobiliers stagner depuis 10 ans.
Cela signifie qu’en cas de revente du bien, vous risquez de céder le bien pour un prix égal au prix d’acquisition, malgré les rénovations effectuées, et pendant ce temps, l’inflation est passée par là. Par conséquent, financièrement parlant, vous avez eu une décote sur votre bien.
De même, dans le cas d’une forte rentabilité locative, le bien est moins liquide qu’un bien situé dans une ville jugée sûre.
La vacance locative est aussi un risque lié à une rentabilité forte. C’est le temps qui s’écoule entre le départ d’un ancien locataire et l’arrivée d’un nouveau, et cela peut signifier la perte de plusieurs loyers si celle-ci est longue. Expat’ Immo prend par exemple toujours en compte la taille de la ville et l’état du bien pour limiter la vacance locative. Plus les villes seront grandes et plus les biens seront rénovés, moins le risque de vacance locative sera grand.
Comment reconnaître une ville à fort rendement
Plutôt qu’un classement de villes — qui vieillit vite et ne dit rien de votre projet à vous — voici les critères que nous regardons chez Expat Immo pour juger du potentiel locatif d’une ville.
Les critères qui font le rendement
Un bassin d’emploi dynamique, une population étudiante, une croissance démographique, un prix d’achat raisonnable et des projets de rénovation urbaine sont autant de signaux favorables. L’emplacement reste déterminant : plus un quartier est prisé, plus le rendement brut tend à baisser — tout l’enjeu est de trouver le point d’équilibre entre attractivité et prix d’entrée.
Le couple rendement / risque
Un rendement élevé récompense presque toujours une prise de risque : vacance locative, tension du marché, qualité du bâti. Nous privilégions des villes d’une taille suffisante — à partir de 50 000 habitants, idéalement 100 000 — pour limiter le risque de vacance et de dévitalisation. Avant tout achat, modélisez le résultat poste par poste avec notre méthode pour calculer votre cash-flow, et mesurez l’apport de l’effet de levier.
Les pièges du « fort rendement »
Un rendement brut flatteur peut fondre une fois intégrés les travaux, les charges, la fiscalité et la vacance. Méfiez-vous des annonces qui ne raisonnent qu’en brut : seul le rendement net, voire le cash-flow, dit la vérité d’un projet. Pour aller plus loin, voyez ce qui fait un investissement locatif rentable.
Vous voulez identifier la ville qui correspond à votre situation d’expatrié ? Contactez-nous pour construire un projet sur mesure.
— William, fondateur d’Expat Immo, expatrié et investisseur.