LMNP : les députés ont supprimé le plafonnement des amortissements du budget 2027

Depuis la présentation du budget le 1^er octobre, je n’ai pas passé une semaine sans que la question tombe en visio, à 7 h du matin pour moi et 1 h du matin pour mon interlocuteur : « Isabelle, est-ce que mon LMNP est mort ? » Le 30 octobre, les députés ont tranché, au moins pour cette étape. Voici ce qui s’est passé, et surtout ce que ça vaut quand on pilote un bien français depuis Singapour, Dubaï ou Bangkok.

Le déclencheur : le 30 octobre, les députés ont vidé l’article 7 de son volet meublé

Le projet de loi de finances pour 2027 (texte n° 3210), déposé le 1^er octobre 2026, contenait un article 7 qui modifiait l’article 39 C du code général des impôts pour plafonner l’amortissement des locaux loués en meublé non professionnel. Le vendredi 30 octobre 2026, en séance publique et en première lecture, l’Assemblée nationale a adopté trois amendements identiques qui suppriment les alinéas 7 à 24 de cet article : les amendements I-96 (Frédéric Falcon, Rassemblement national), I-114 (Laurent Wauquiez, Droite républicaine) et I-116 (Félicie Gérard, Horizons & Indépendants). De l’article 7, il ne reste que la partie consacrée au prêt à taux zéro, que les trois amendements conservent expressément (sources : Assemblée nationale, amendement I-116, adopté le 30/10/2026 ; LégiFiscal, 31/10/2026).

Ce que prévoyait le texte supprimé

Pour mesurer ce qui vient d’être écarté à ce stade, voici ce que l’article 7 aurait instauré, selon la même source :

• un amortissement annuel du bâti limité à 2,5 %, contre une durée réelle d’utilisation aujourd’hui ;
• un plafond annuel de 7 000 € par foyer fiscal, là où il n’en existe aucun ;
• pour les meublés de tourisme, un taux de 1,5 % plafonné à 5 000 € par foyer fiscal ;
• la perte de l’amortissement non déduit, aujourd’hui reportable sans limite de durée ;
• pour le stock d’amortissements reportés au 31 décembre 2026, une déduction étalée de 2027 à 2036, dans la limite de 50 % du résultat ;
• des exclusions pour les résidences étudiantes, jeunes et seniors, les EHPAD et les établissements de soins de longue durée.

Rappel utile avant d’aller plus loin : est loueur en meublé professionnel celui dont les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Dès que l’une de ces deux conditions manque, on relève du régime non professionnel. La très grande majorité de nos clients expatriés sont donc en LMNP, et le resteront.

Notre lecture : un amendement n’est pas une loi, exactement comme un projet n’en est pas une

Nous avons écrit le 1^er octobre qu’un projet de loi de finances n’est pas une règle fiscale. La symétrie s’impose aujourd’hui : un amendement de suppression voté en première partie n’est pas davantage une règle fiscale. Le texte doit encore passer au Sénat, revenir à l’Assemblée, et le gouvernement garde la main sur la version finale. Les deux derniers budgets n’ont été promulgués qu’en février, le 14/02/2025 et le 19/02/2026 (source : Légifrance, loi n° 2026-103 du 19/02/2026).

Ce que ce vote nous apprend vraiment, c’est l’argumentaire qui l’a emporté, et il est intéressant pour un investisseur à distance. Les auteurs des amendements ont mis en avant la sécurité juridique de plans de financement bâtis sur 15 à 25 ans, le risque de décourager une offre locative déjà insuffisante, et le fait que la location meublée ne se résume pas au tourisme : elle loge aussi des étudiants, des salariés en mobilité et des jeunes actifs. C’est précisément le profil de nos locataires. Un texte qui frappe indistinctement le meublé de longue durée et la location courte durée touche donc des situations très différentes, et c’est ce qui lui a été reproché.

Notre position ne bouge pas d’un millimètre pour autant. Nous ne reconstruisons pas une stratégie sur un texte en mouvement, dans un sens comme dans l’autre. Nous la construisons sur la loi promulguée, et nous datons chacune de nos pages pour que vous sachiez toujours à quelle version des règles vous vous référez.

Ce que ça change concrètement pour vous

Sur vos obligations : rien, à ce jour. En revanche, trois arbitrages se posent différemment selon votre situation.

• Vous aviez gelé un projet d’achat en meublé depuis le 1^er octobre. Le motif fiscal de ce gel s’est affaibli, il n’a pas disparu. Si votre opération tient sans l’amortissement, elle tient aujourd’hui ; si elle ne tient que grâce à lui, elle était fragile avant le budget 2027 et elle l’est toujours.
• Vous envisagiez de basculer du nu au meublé pour profiter de l’amortissement. C’est exactement la décision à ne pas prendre sur un texte en discussion. Attendez la promulgation et l’avis de votre conseil : le changement de régime a des conséquences durables, bien au-delà d’un exercice.
• Vous préparez une revente. Le sujet n’a jamais été l’article 7. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, pour les cessions réalisées à compter du 15/02/2025. Cette règle est votée, elle s’applique, et c’est elle qui pèse sur votre plan de sortie.

Les paramètres qui décident réellement du résultat de votre opération n’ont pas changé en une semaine : le prix d’achat négocié, le taux de crédit obtenu, l’emplacement et le loyer de marché. Et pour vos revenus français, les règles de fond restent celles-ci : un taux minimum d’imposition de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable puis 30 % au-delà pour les revenus 2025, avec l’option pour le taux moyen si elle vous est favorable (source : impots.gouv.fr, le taux moyen), et des prélèvements sociaux à 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée, ramenés au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % si vous êtes affilié à un régime d’assurance maladie d’un État de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse et que vous n’êtes pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français (source : impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus locatifs).

Nous mettrons ce décryptage à jour à chaque étape du texte, et une dernière fois à la promulgation, en distinguant clairement ce qui aura été voté de ce qui aura été abandonné en route.

Un bien en meublé et un doute sur la suite ? Commencez par vérifier les chiffres de votre opération avec notre simulateur de rentabilité locative, puis écrivez-nous : nous reprenons le dossier avec vous, décalage horaire compris. Le détail du régime est expliqué sur notre page LMNP non-résident, et le contexte du budget dans notre décryptage du budget 2027 pour un investisseur expatrié.

Ce décryptage porte sur un texte en cours de discussion parlementaire et sur un sujet fiscal sensible. Les règles applicables aux non-résidents dépendent aussi de la convention fiscale signée entre la France et votre État de résidence. Ces informations, arrêtées au 1^er novembre 2026, ne remplacent pas l’avis d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable : faites valider votre situation avant toute décision.