Mis à jour le 2 octobre 2026 : ajout de la mesure du projet qui vise la location meublée.
Chaque automne, la présentation du budget de l’année suivante déclenche la même question chez les investisseurs expatriés : faut-il tout mettre en pause en attendant d’y voir clair ? Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, ne fait pas exception, d’autant qu’il contient une mesure qui vise directement la location meublée. Voici ce qu’il prévoit, ce qu’il change réellement aujourd’hui pour un expatrié propriétaire ou candidat à l’investissement en France, et surtout ce qu’il ne change pas encore.
Le déclencheur : le projet de budget 2027 présenté le 1er octobre 2026
Le ministère de l’Économie et des Finances a annoncé, dans un communiqué daté du 28 septembre 2026, que le projet de loi de finances (PLF) et le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 seraient présentés le jeudi 1er octobre 2026 à Bercy, à l’issue du Conseil des ministres (source : Ministère de l’Économie et des Finances, communiqué n°1068 du 28/09/2026).
À partir de là, le texte est déposé à l’Assemblée nationale puis examiné par le Parlement, d’abord dans sa partie recettes, puis mission par mission. Le calendrier vise une adoption d’ici la fin de l’année, sans garantie : les lois de finances pour 2025 et pour 2026 n’ont été promulguées qu’en février, le 14/02/2025 et le 19/02/2026 (source : Légifrance, loi n° 2026-103 du 19/02/2026). Entre le texte déposé et le texte promulgué, l’écart peut être considérable : des mesures apparaissent par amendement, d’autres disparaissent en commission.
Notre lecture : un projet de loi n’est pas une loi
C’est la seule chose à retenir de la première semaine d’octobre. Un projet de loi de finances est une intention du gouvernement, pas une règle fiscale. Tant qu’il n’est pas voté et promulgué, il ne produit aucun effet sur votre imposition, sur vos loyers ou sur votre crédit.
Cette distinction n’est pas théorique pour un expatrié. Vous suivez l’actualité française à distance, souvent par ce qui remonte dans les fils d’actualité et dans les groupes de Français de l’étranger, c’est-à-dire par les mesures les plus spectaculaires, qui sont aussi celles qui survivent le moins souvent au débat parlementaire. Chaque année, des mesures annoncées à l’automne sont modifiées, réduites ou retirées avant le vote définitif.
Notre position est donc constante : nous ne réécrivons jamais une stratégie d’investissement sur un texte en discussion. Nous le faisons sur la loi promulguée, et nous datons chacune de nos pages pour que vous sachiez à quelle version des règles vous vous référez.
La mesure qui vise la location meublée : un plafonnement des amortissements
C’est la mesure la plus commentée depuis le 1er octobre pour les loueurs en meublé. D’après les éléments de présentation du projet repris par la presse (source : MoneyVox, 01/10/2026), le texte prévoit, à partir de 2027 :
- en location meublée non professionnelle (LMNP), un amortissement limité à 2,5 % de la valeur du bien et à 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
- pour les meublés de tourisme, une limite de 1,5 % et de 5 000 € par an ;
- la fin du report des amortissements non déduits : ceux constitués avant le 01/01/2027 resteraient utilisables jusqu’au 31/12/2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable ;
- des exceptions pour les résidences étudiantes et les résidences pour personnes âgées ou handicapées.
Deux points restent à lire dans le texte déposé : l’assiette exacte de ce taux de 2,5 %, et l’application de la mesure aux non-résidents, sur laquelle les premières présentations ne disent rien. À ce stade, il s’agit d’une proposition : elle peut être modifiée, réduite ou retirée pendant le débat parlementaire. Nous mettrons cette page à jour dès que le texte définitif sera connu.
Ce que ça change concrètement pour vous
Dans l’immédiat : rien sur vos obligations. Les règles qui s’appliquent à vos revenus français cet automne sont celles en vigueur, et ce sont elles qui doivent guider vos décisions des prochaines semaines.
- Le taux minimum d’imposition ne bouge pas. Vos revenus de source française sont imposés au minimum à 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable, puis à 30 % au-delà, pour les revenus perçus en 2025 (source : impots.gouv.fr, non-résidents : déclaration et imposition).
- L’option pour le taux moyen reste votre premier levier. Si le taux moyen de l’impôt français calculé sur l’ensemble de vos revenus, français et étrangers, est inférieur à ces 20 ou 30 %, c’est lui qui s’applique. L’administration ne le retient que s’il vous est favorable (source : impots.gouv.fr, le taux moyen). C’est un sujet de fin d’année, pas un sujet de budget 2027.
- Les prélèvements sociaux restent à leur niveau actuel. 7,5 % si vous relevez d’un régime obligatoire de sécurité sociale de l’Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni ; sinon 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée depuis les revenus 2025.
- L’amortissement en location meublée suit les règles actuelles pour vos revenus 2026. Le plafonnement proposé ne viserait qu’à partir de 2027, et seulement s’il est voté.
- Votre calendrier de fin d’année ne change pas. Correction de déclaration, échéances de taxe foncière : ces décisions se prennent sur les règles actuelles, pas sur un texte en débat. Seule exception de bon sens : si vous envisagiez de passer de la location nue à la location meublée pour profiter de l’amortissement, attendez le texte voté et l’avis de votre conseil.
La bonne discipline, pour les semaines qui viennent, tient en une phrase : suivre le texte sans agir dessus, et n’adapter sa stratégie qu’une fois la loi de finances promulguée. Nous publierons une mise à jour de ce décryptage lorsque le texte définitif sera connu, en distinguant clairement ce qui aura été voté de ce qui aura été abandonné en route.
Le budget 2027 est en discussion : dois-je repousser mon projet d’achat en France ?
Rien, dans un projet de loi de finances, ne s’applique tant qu’il n’est pas voté et promulgué. Le texte présenté le 1er octobre 2026 sera examiné par le Parlement pendant l’automne ; le calendrier vise une adoption d’ici la fin de l’année, mais les deux derniers budgets n’ont été promulgués qu’en février. Décaler un achat de plusieurs mois pour attendre un texte dont le contenu final est inconnu revient à arbitrer sur une rumeur : les paramètres qui pèsent réellement sur votre opération (prix d’achat négocié, taux de crédit obtenu, qualité de l’emplacement, loyer de marché) ne dépendent pas du budget. En revanche, une décision purement fiscale, comme un changement de régime de location, mérite d’attendre le texte définitif et l’avis de votre conseil, d’autant que le projet vise l’amortissement en location meublée.
Mes prélèvements sociaux sur les loyers français vont-ils augmenter avec le budget 2027 ?
À ce jour, aucune mesure votée ne modifie les taux applicables à vos revenus immobiliers français. Les règles en vigueur restent celles-ci : si vous relevez d’un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, vous ne supportez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Hors de cette zone (Singapour, Hong Kong, les Émirats, la Thaïlande, le Japon), le taux plein s’applique : 17,2 % en location nue et en plus-value immobilière, 18,6 % en location meublée depuis les revenus 2025. Tant que le texte n’est pas voté, toute annonce de hausse relayée dans la presse reste une hypothèse de discussion parlementaire.
Le plafonnement des amortissements en LMNP est-il déjà voté ?
Non. Au 2 octobre 2026, le plafonnement des amortissements en location meublée (2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an et par foyer fiscal, selon la présentation du projet) n’est qu’une proposition du projet de loi de finances pour 2027. Il peut être modifié, réduit ou retiré pendant le débat parlementaire, et son application aux non-résidents reste à lire dans le texte déposé. Pour vos revenus 2026, les règles actuelles d’amortissement s’appliquent.
Un projet d’achat en cours et un doute sur le calendrier ? Vous pouvez d’abord vérifier les chiffres de votre opération avec notre simulateur de rentabilité locative, puis nous écrire : nous reprenons le dossier avec vous, décalage horaire compris. Le détail du régime applicable à la location meublée est expliqué sur notre page LMNP non-résident.
Ce décryptage porte sur un sujet fiscal sensible et sur un texte en cours de discussion parlementaire. Les règles applicables aux non-résidents dépendent également de la convention fiscale signée entre la France et votre État de résidence. Ces informations, mises à jour le 2 octobre 2026, ne remplacent pas l’avis d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable : faites valider votre situation avant toute décision.