Qu'est-ce qu'un mandat de recherche immobilière ? — définition, obligations légales et coût pour un expatrié

Oui. L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) impose un mandat écrit, et l'article 7 exige que ses effets soient limités dans le temps. Un mandat qui ne respecte pas ce formalisme est annulable — et, depuis l'arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 24 février 2017 (n° 15-20.411), il s'agit d'une nullité relative : c'est vous, le mandant, qui pouvez seul l'invoquer, parce que ce formalisme existe pour vous protéger. Un accord verbal ou un simple échange de courriels ne constitue donc pas un mandat valable.

Non. L'article 6 de la loi Hoguet interdit d'exiger ou d'accepter la moindre somme — honoraires, frais de recherche, de démarche ou de publicité — avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit signé par les parties. L'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 précise que le professionnel perçoit sa rémunération une fois l'opération constatée par acte authentique. Concrètement : un chasseur immobilier est rémunéré au résultat, à la signature notariée. Une demande d'acompte au moment de signer le mandat est donc un signal d'alerte immédiat. Une exception existe et elle concerne directement les investisseurs : le même article 6 prévoit que lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, des sommes peuvent être exigées avant la conclusion de l'opération, dans des conditions fixées par décret. Si vous achetez à titre privé, la règle du paiement au résultat s'applique pleinement ; si vous investissez dans un cadre professionnel, faites préciser ce point noir sur blanc.

L'article 7 de la loi Hoguet impose que les effets du mandat soient limités dans le temps, à peine de nullité : un mandat sans terme n'est pas valable. La durée elle-même est librement négociée — chez Expat' Immo, le mandat type est non exclusif et court sur une période initiale de douze mois : vous restez libre de chercher de votre côté pendant toute la durée. Attention à ne pas confondre durée et faculté de sortie : l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 n'ouvre un droit de dénonciation que si le mandat comporte une clause d'exclusivité, une clause pénale, ou une clause prévoyant des honoraires dus même sans l'intervention du professionnel. Dans ce cas seulement, passé un délai de trois mois à compter de la signature, chaque partie peut y mettre fin à tout moment, en avisant l'autre au moins quinze jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception. Un mandat simple, lui, se négocie : faites inscrire une clause de résiliation avant de signer.

L'exclusivité n'est pas un piège en soi : elle engage le professionnel à mobiliser son réseau pour vous, et c'est souvent ce qui débloque les biens hors annonces. Ce qu'il faut vérifier, c'est sa forme : l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 exige que la clause figure en caractères très apparents et rappelle votre faculté de dénonciation après trois mois. Une exclusivité sans terme, ou noyée dans le corps du texte, fragilise le mandat entier.

Le plus souvent oui, et c'est le point que les expatriés ignorent le plus. Un contrat conclu à distance ou hors établissement avec un consommateur ouvre un délai de quatorze jours de rétractation sans motif (article L221-18 du code de la consommation) — c'est le cas typique du mandat signé depuis Singapour, Dubaï ou New York. Si le professionnel a omis de vous informer de ce droit, l'article L221-20 prolonge le délai de douze mois. Deux réserves toutefois : l'article L221-28 écarte la rétractation lorsque la prestation a été pleinement exécutée pendant le délai, à votre demande expresse ; et la protection suppose que vous agissiez comme consommateur, ce qui se discute pour un investisseur qui achète via une société. Sur ces deux points, faites valider votre situation par un avocat avant de vous engager.

Il n'existe aucun barème officiel : les honoraires des professionnels de l'immobilier sont libres depuis l'ordonnance n° 86-1243 du 1er décembre 1986. En revanche, l'arrêté du 10 janvier 2017, modifié par l'arrêté du 26 janvier 2022, oblige tout professionnel à afficher ses prix toutes taxes comprises et à indiquer qui les paie — le barème publié est un maximum, négociable à la baisse. Chez Expat' Immo, les honoraires de recherche sont de 7,2 % TTC du prix d'acquisition, avec un plancher de 9 600 € TTC et un plafond de 28 800 € TTC, payés uniquement à la signature notariée : pour un bien à 200 000 €, 14 400 € TTC. Si vous nous confiez également la supervision de vos travaux (mission complémentaire du même mandat), celle-ci est facturée 10 % TTC du montant des travaux, payable à la livraison.

Le camp de celui qui paie. Le mandat de vente est signé par le vendeur : le professionnel cherche un acquéreur et défend le prix le plus élevé. Le mandat de recherche est signé par l'acheteur : le professionnel cherche un bien et négocie le prix à la baisse pour vous. Pour un expatrié qui ne peut ni visiter ni négocier sur place, cette inversion d'intérêt est l'essentiel du service.

Trois vérifications, toutes gratuites. Un : la carte professionnelle T (transactions sur immeubles et fonds de commerce), exigée par l'article 3 de la loi Hoguet, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie et valable trois ans selon le décret du 20 juillet 1972 — son numéro doit figurer sur le mandat. Deux : l'assurance de responsabilité civile professionnelle, et la garantie financière, obligatoire dès lors que le professionnel manipule des fonds pour le compte de ses clients. Trois : le numéro d'inscription du mandat au registre des mandats, imposé par le décret du 20 juillet 1972 — son absence rend le mandat annulable à votre initiative.