Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ? — définition et clauses essentielles pour un propriétaire non-résident

Un mandat de gestion locative est le contrat par lequel un propriétaire confie à un professionnel l'administration de son bien loué : mise en location, encaissement des loyers et des charges, quittances, relances, états des lieux, suivi technique, régularisation des charges, compte rendu de gestion. Il est obligatoirement écrit. L'article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 impose au titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » de détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des sommes — loyers, charges, indemnités d'occupation, cautionnements, avances sur travaux. Sans cette autorisation écrite, le gestionnaire n'a pas qualité pour encaisser vos loyers. Depuis l'arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 20 septembre 2017 (n° 16-12.906), le non-respect de ce formalisme est sanctionné par une nullité relative : vous seul, le mandant, pouvez l'invoquer, et vous pouvez aussi ratifier après coup les actes de gestion accomplis sans mandat régulier.

Quatre clauses font la différence, et aucune n'est imposée par la loi — elles se négocient. Un, le plafond de dépense en euros que le gestionnaire peut engager sans votre accord préalable : c'est la clause qui évite les allers-retours à 3 heures du matin sur votre fuseau horaire, et celle qui évite aussi la facture surprise. Deux, la périodicité réelle du compte rendu de gestion : le plancher légal est annuel (article 66 du décret du 20 juillet 1972), un rythme mensuel se demande et s'écrit. Trois, le canal et le délai de validation à distance — visio, signature électronique, délai de réponse au-delà duquel le gestionnaire peut agir seul. Quatre, l'étendue exacte du pouvoir de signer : signer un bail, délivrer un congé, engager une procédure d'impayés ne vont pas de soi et doivent être écrits un par un. S'y ajoute une clause de sortie explicite : durée, préavis, restitution des pièces, du dépôt de garantie et des fonds détenus.

Au moins une fois par an. L'article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que le mandat précise les conditions de la reddition de comptes, « qui doit intervenir au moins tous les ans ». L'article 6 de la loi Hoguet exige par ailleurs que les modalités de cette reddition de compte figurent par écrit dans le mandat, et l'article 1993 du code civil rappelle que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu. Autrement dit : le rythme mensuel ou trimestriel pratiqué par la plupart des gestionnaires est un usage de marché, pas une obligation réglementaire. Si vous vivez à l'étranger, faites écrire la périodicité que vous voulez — chez nous, le compte rendu est mensuel.

Non. Le second alinéa de l'article 66 du décret du 20 juillet 1972 est l'un des textes les plus utiles et les moins connus du secteur : le mandataire « ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat […] ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ». Une ligne de facture dont la méthode de calcul n'est pas prévue au mandat n'est donc pas due. C'est la première chose à vérifier quand un relevé de gestion comporte un poste que vous ne comprenez pas.

Au minimum 110 000 €, et il ne peut pas s'en dispenser. L'article 30 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixe le montant plancher de la garantie financière à 110 000 € ; l'article 32 le ramène à 30 000 € pour les deux premières années d'exercice, sauf si l'un des dirigeants a déjà été soumis à la loi Hoguet. Le point décisif est ailleurs : le 2° de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 permet à un professionnel de se dispenser de garantie en déclarant ne détenir aucun fonds, mais il exclut expressément de cette faculté les activités de gestion immobilière et de syndic. Un gestionnaire locatif est donc toujours garanti, par construction. Et l'article 26 impose que le montant soit déterminé distinctement pour chaque activité : la garantie « transaction » d'une agence ne couvre pas sa gestion. Demandez l'attestation, et vérifiez qu'elle porte bien la mention gestion. Pour notre part, EVO IMMO SARL — la société qui exploite la marque Expat' Immo — présente une garantie financière SO.CA.F. de 380 000 € au titre de l'activité de gestion, chiffre publié sur notre page tarification.

Jamais. Le premier alinéa du I de l'article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met la rémunération du professionnel à la « charge exclusive du bailleur », à la seule exception des honoraires liés à trois prestations de mise en location — faire visiter le candidat, constituer son dossier, rédiger le bail — et de l'état des lieux. Ces quatre prestations seules peuvent être partagées, et sous un double plafond : la part du locataire ne peut ni dépasser celle du bailleur, ni dépasser un plafond au mètre carré de surface habitable. Ces plafonds ont été revalorisés le 1er janvier 2026 de 0,87 % (arrêté du 17 juillet 2025, modifié par l'arrêté du 13 novembre 2025) : 12,10 € TTC par m² en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue, 8,07 € sur le reste du territoire, et 3,03 € pour l'état des lieux. Tout le reste — le quittancement, l'encaissement, le suivi technique, la régularisation des charges, le compte rendu — reste à 100 % à votre charge. Le quatrième alinéa précise que ces règles et ces plafonds sont reproduits dans le bail à peine de nullité.

C'est probable, mais aucune décision de la Cour de cassation ne l'a tranché pour un mandat de gestion — soyons précis là où beaucoup affirment. Le raisonnement est le suivant. Un mandat signé en visio et par signature électronique est un contrat conclu à distance au sens de l'article L221-1 du code de la consommation, et l'article L221-18 ouvre alors quatorze jours de rétractation sans motif, qui courent dès la signature pour une prestation de services. Une objection sérieuse doit être levée d'emblée : l'article L221-2, 12° du même code exclut du droit de rétractation les contrats « portant sur […] la location d'un logement à des fins résidentielles ». Le mandat de gestion n'est pourtant pas un contrat de location : c'est un contrat de prestation de services conclu avec un professionnel. Et la Cour de justice de l'Union européenne interprète strictement ces exclusions immobilières — dans son arrêt du 14 mai 2020 (affaire C-208/19), elle a jugé que le contrat par lequel un architecte s'engage à établir les plans d'une maison à construire n'est pas un contrat « portant sur la construction d'immeubles neufs ». Le raisonnement se transpose, mais aucune décision française ne l'a confirmé pour un mandat de gestion. Encore faut-il ensuite être « consommateur » : l'article liminaire du même code réserve cette qualité à la personne physique qui n'agit pas dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Une location nue est une activité civile de gestion de patrimoine privé — le bailleur particulier devrait donc être consommateur, et sa résidence à l'étranger n'y change rien. En location meublée, la qualification est plus discutée : elle dépend de l'ampleur réelle de l'activité, et non de son classement fiscal en bénéfices industriels et commerciaux, qui n'est pas un critère du code de la consommation. Si en revanche le mandant est une société civile immobilière, la rétractation est purement et simplement exclue : l'article liminaire réserve la qualité de consommateur aux personnes physiques, et une personne morale ne peut être que « non-professionnel », qualité qui n'ouvre pas ce droit. Deux points encore : l'article L221-3, qui étend la protection aux professionnels employant cinq salariés au plus, ne vise que les contrats conclus hors établissement et ne couvre donc pas une signature à distance ; et si le professionnel a omis de vous informer de votre droit, l'article L221-20 prolonge le délai de douze mois. Dernier angle mort, si vous résidez hors de l'Union européenne : l'application du code de la consommation français dépend de la loi du contrat. Faites-y inscrire une clause de loi française, et faites valider votre situation par un avocat avant de vous engager.

Oui sur le principe, pas toujours sans coût. L'article 2004 du code civil permet au mandant de révoquer sa procuration « quand bon lui semble », et la chambre commerciale de la Cour de cassation l'a rappelé le 4 octobre 2023 (n° 22-15.781) : un mandat peut être révoqué à tout moment, sans motif à préciser et sans préavis, l'abus supposant la preuve d'une intention de nuire ou d'une légèreté blâmable. Mais ce texte est supplétif de volonté : la première chambre civile a validé, dès le 6 mars 2001 (n° 98-20.431) et précisément à propos d'un mandat de gestion immobilière, une indemnité contractuelle de résiliation, jugée non pas clause pénale mais « prix de la faculté de résiliation unilatérale ». Conclusion pratique : lisez la clause de sortie avant de signer, c'est elle qui fixe le coût réel de votre liberté. Vérifiez aussi, si vous n'agissez pas à titre professionnel, que le mandat reproduit de manière lisible les modalités de non-reconduction imposées par le 1° de l'article 7 de la loi Hoguet : à défaut d'avoir reçu l'information, l'article L215-1 du code de la consommation vous permet de mettre fin au contrat gratuitement, à tout moment, à compter de la reconduction.

Non. Aucun texte n'institue de retenue à la source sur les loyers : les mécanismes de retenue du code général des impôts visent d'autres catégories de revenus — les salaires et pensions pour l'article 182 A, les revenus non salariaux et les produits de la propriété industrielle pour l'article 182 B, les revenus de capitaux mobiliers pour l'article 119 bis. Votre gestionnaire vous reverse donc l'intégralité du loyer, net de ses honoraires. Ce qui existe, en revanche, et que l'on confond souvent avec une retenue : l'acompte de prélèvement à la source, prélevé non pas sur le loyer mais sur votre compte bancaire. Le site impots.gouv.fr indique que ces acomptes sont dus « dès le mois de septembre qui suit la souscription de votre déclaration » et qu'ils sont calculés sans les prélèvements sociaux, le prélèvement de solidarité de 7,5 % étant perçu au solde de l'imposition. Enfin, votre gestionnaire ne déclare pas vos revenus fonciers à votre place : il vous remet un compte rendu de gestion exploitable, la déclaration reste votre obligation.