L'an dernier, une cliente installée à Séoul a récupéré son T2 lyonnais avec un lave-linge en moins et un canapé taché. Grâce à un inventaire de location meublée précis, signé à l'entrée avec photos datées, la retenue sur le dépôt de garantie est passée sans contestation. C'est exactement le rôle de ce document : lister le mobilier et les équipements du logement meublé, pièce par pièce, pour protéger le propriétaire comme le locataire. Modèle, contenu obligatoire, état des lieux : voici tout ce qu'il faut savoir.
- L'inventaire est obligatoire en meublé : annexé au bail, à l'entrée et à la sortie (loi ALUR).
- Il liste tout le mobilier et les équipements, avec leur état, pièce par pièce.
- Avec photos datées, c'est votre preuve en cas de dégradation ou de manquant.
- À distance, il se fait par votre gestionnaire à chaque rotation de locataire.
Il existe deux types d’investissement locatif : la location vide et la location meublée. Les investisseurs optent généralement pour la location meublée, car ce type de bail est plus rentable. En tant que propriétaire, vous devez remplir vos obligations locatives dès la signature du contrat de location. Dans le cas d’une location meublée, un inventaire doit être établi. Ce document contient des informations sur la nature et l’état du mobilier de l’appartement meublé. Si tous les meubles ne figurent pas sur la liste, le bien loué est considéré comme vide. Qu’est-ce qu’un inventaire pour une location meublée ? Comment le réaliser ? Dans cet article, vous découvrirez ce qu’est un inventaire et comment le réaliser.
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
Les investisseurs immobiliers optent souvent pour la location meublée, car elle est considérée comme plus rentable que la location vide. En effet, la location meublée permet de percevoir des loyers plus élevés et offre des avantages fiscaux.
Il existe deux types de location meublée. La location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP).
Principe de la location meublée
Pour investir dans une location meublée, le propriétaire doit avoir le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Contrairement aux logements vides, qui sont loués pour une durée minimale de trois ans, les logements meublés sont loués pour une durée d’un an. Cela permet de modifier le loyer et d’éviter les impayés.
Pour proposer une location meublée, le propriétaire doit mettre à la disposition du locataire les meubles et les appareils dont il a besoin au quotidien. Ils doivent également être prêts pour que le locataire puisse s’y installer dès son arrivée. Il sera demandé au locataire de signer un contrat de location avec l’état des lieux d’entrée dans l’appartement. L’état des lieux doit confirmer que la liste de l’ameublement minimum légal est respectée. La durée minimale de location est d’un an pour les locataires ordinaires et de neuf mois pour les étudiants.
Le préavis du locataire est d’un mois et doit être donné par écrit au propriétaire. Si le propriétaire souhaite que le locataire déménage, il doit lui donner un préavis de trois mois et lui proposer de quitter les lieux à la fin de la période de location. Cette décision doit être motivée par des raisons légales et justifiables.
Liste des équipements et des meubles
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste d’équipements et de meubles qui doivent être fournis dans une location meublée. En l’absence de ces équipements, l’appartement est considéré comme vide. Cette liste est la suivante.
- Literie, couettes et couvertures
- Stores de chambre
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur ou congélateur
- Plaques de cuisson, ustensiles de cuisine et vaisselle
- Tables et chaises
- Armoires de rangement
- Luminaires
- Articles ménagers
Par ailleurs, la loi ne précise pas quels appareils électriques doivent être fournis dans l’appartement. Par exemple, le propriétaire n’est pas obligé de fournir une machine à laver ou un grille-pain. Il n’est pas non plus nécessaire que tous les meubles soient neufs. En revanche, le propriétaire peut fournir d’autres appareils (par exemple, un lave-vaisselle, un lave-linge, d’autres tables) dans l’appartement meublé. Cela se traduira par un rendement locatif plus élevé.
L’inventaire pour une location meublée est-il nécessaire ?
Cette liste doit être exacte et est nécessaire à la validité du bail meublé. Sans cet inventaire, l’appartement meublé sera considéré comme vide, car la loi ALUR prévoit qu’il doit y avoir suffisamment de meubles pour que le locataire puisse dormir, manger et vivre correctement.
Il convient de noter que ni l’inventaire du bien ni l’état des lieux ne sont obligatoires dans un contrat de location saisonnière. En effet, le bien n’est pas loué à titre de résidence principale. La loi ALUR ne s’applique donc pas.
Comment établir un inventaire ?
Le document doit être établi en présence du locataire et du propriétaire afin de vérifier que la liste de l’ameublement minimum légal soit respectée. Chaque partie doit dater, parapher et signer le document, ce qui lui confère une valeur probante. L’inventaire doit être envoyé en autant d’exemplaires que possible.
Les deux parties inspectent ensuite l’ensemble du logement, pièce par pièce et objet par objet. En cas de dégradation, de perte ou de vol, le locataire doit restituer tous les meubles intacts. L’inventaire est donc très utile, car il permet au propriétaire de justifier la déduction du dépôt de garantie du loyer. Une fois l’inventaire terminé, les clés peuvent être remises. Il s’agit de l’état des lieux d’entrée dans le logement. Un état des lieux de sortie sera également effectué par les deux parties à la sortie du locataire. Il permettra de vérifier que tous les équipements qui ont été installés dans le logement lors de l’entrée du locataire, y sont toujours et en bon état. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire à le droit de garder une partie ou toute la caution versée par le locataire à son entrée dans le logement pour racheter les équipements nécessaires au prochain locataire.
Comment remplir l’inventaire ?
Pour que la liste de contrôle soit efficace, plusieurs instructions importantes doivent être suivies. Tout d’abord, il convient de faire plusieurs copies afin que les deux parties (emprunteur et prêteur) en aient une. Chaque exemplaire doit être daté, marginalisé et signé par les deux parties. Contrairement au bail, il n’existe pas de modèle formel d’inventaire.
- Faites une liste des meubles existants dans chaque pièce et décrivez leur état le plus précisément possible. Le propriétaire peut dresser la liste de l’état et du nombre de meubles (par exemple : literie, vaisselle, réfrigérateur, four) et des références (par exemple : cheminées du haut, du milieu et du bas, écrans plasma, canapés-lits)
- Indiquez le coût de chaque objet s’il a été volé
- Vous pouvez inclure des photographies de chaque pièce et de son mobilier
Pourquoi établir un inventaire ?
L’inventaire donne au propriétaire et au locataire des informations sur la disponibilité et l’état des meubles essentiels. Cela permet d’éviter la perte du dépôt de garantie. En effet, l’inventaire permet d’avoir la preuve qu’il s’agit bien d’une location meublée. Un inventaire détaillé doit être réalisé pour confirmer un bail meublé. Sans cet inventaire, un bail meublé peut être considéré comme vide.
Comment déterminer s’il s’agit d’un location meublée ?
Pour prouver que l’appartement est meublé, un inventaire est nécessaire. Dans le cas contraire, l’appartement peut être considéré comme vide. L’inventaire est la seule preuve que l’appartement est une location meublée.
Le suivi des vols
L’inventaire est également important pour alerter les propriétaires sur d’éventuels vols. Il est utile pour assurer une meilleure gestion des biens locatifs. S’il arrive quelque chose à un bien meublé pendant qu’il est loué, l’inventaire indiquera les meubles manquants, volés ou endommagés.
Éviter les litiges locatifs
L’inventaire établi lors de l’emménagement d’un locataire doit être le plus précis possible. Le bailleur peut ainsi s’assurer que tout ce qui figure dans l’inventaire y figure et éviter les litiges en cas de dégradation ou de vol. Si le bailleur ne peut pas prouver la présence de certains meubles et appareils dans le logement, il ne pourra rien réclamer au moment du départ du locataire. Ce document est donc indispensable pour prouver que l’appartement est meublé.
Quels sont les équipements facultatifs dans un logement meublé ?
En plus des équipements de base qui doivent être inclus dans un appartement meublé, les propriétaires ont la possibilité d’ajouter des objets et des meubles de leur choix pour rendre l’appartement plus confortable.
En général, les articles les plus populaires sont les suivants :
- bouilloire, cafetière, grille-pain
- tapis et coussins
- miroirs
- téléviseurs
- lave-vaisselle
- linge de maison, etc.
Quelles sont les conséquences d’un ameublement insuffisant ?
Si un appartement est déclaré meublé, mais qu’il ne présente pas toutes les caractéristiques requises pour la location d’un appartement meublé, il y a plusieurs conséquences.
La conséquence la plus importante d’un ameublement insuffisant est que la location de l’appartement meublé sera requalifiée en location non meublée.
Dans ce cas, la loi du 6 juillet 1989 s’applique, en particulier les dispositions relatives à la durée du bail. La durée du bail est de trois ans renouvelables tandis que la durée du bail mobilier est d’un an renouvelable.
Quelle est la procédure en cas de désaccord sur la liste des meubles ?
Des désaccords surviennent souvent au sujet du mobilier dans les contrats de location meublée, en particulier lorsqu’il tombe en panne ou est remplacé.
Si le locataire détériore, enlève ou dégrade le mobilier pendant la location, le contrat de location reste un contrat de location meublée. Il en va de même si le locataire remplace le mobilier fourni par le bailleur, ou s’il ajoute du mobilier.
Toutefois, il incombe au locataire de remplacer les objets endommagés, enlevés ou détruits. Pour ce faire, un inventaire et une liste détaillée des meubles doivent être établis.
Toutefois, si le litige s’éternise, il est possible de procéder par étapes :
- Envoyer une lettre recommandée au bailleur en détaillant les objets litigieux ;
- Si aucun accord n’est trouvé après l’envoi de la lettre, il est possible de faire appel à un médiateur (pour les litiges inférieurs à 5 000 euros, le recours à un médiateur est obligatoire) ;
- Si aucun accord amiable n’est trouvé, le litige est porté devant le tribunal compétent pour le bien.
Remarque : si le montant du litige est supérieur à 5 000 euros, la phase de médiation est facultative. Les parties peuvent alors s’adresser directement à l’arbitre du tribunal compétent.
Quelle est la différence entre l’inventaire et l’état des lieux ?
L’inventaire et l’état des lieux sont généralement réalisés en même temps et servent tous deux à vérifier l’état d’un bien immobilier. C’est pourquoi ces deux documents joints sont souvent confondus.
L’inventaire est le document requis pour les locations meublées. C’est la présence ou l’absence d’inventaire qui détermine le type de bail, et non le nom figurant sur le contrat.
Si un bail meublé est détaillé, mais qu’aucun inventaire des biens n’est joint, le bail est légalement considéré comme un bail de location vide.
Au contraire, bien qu’il s’agisse d’une pratique courante, l’état des lieux est facultatif. L’article 1731 du code civil français établit une présomption de remise s’il n’y a pas d’état des lieux au moment du déménagement.
Il appartient au locataire de rendre le bien dans son état initial, sauf en cas de vétusté ou de dommages causés par un cas de force majeure.
Sources utilisées pour la rédaction de cet article
https://www.legalplace.fr/guides/inventaire-mobilier-location-meublee/
https://www.bailfacile.fr/documents/inventaire-meubles#7-inventaire-et-etat-des-lieux-en-location
https://www.amarris-immo.fr/blog/louer-en-meuble/comment-realiser-inventaire-location-meublee/
Modèle d'inventaire : format, colonnes et méthode
Pas besoin d'un logiciel coûteux : un modèle d'inventaire au format PDF ou tableur, à télécharger gratuitement sur les sites officiels (service-public.fr propose une trame), suffit largement. Le fonctionnement est simple — un tableau avec une colonne par information : pièce, élément ou meuble, quantité, état à l'entrée (neuf, bon, usagé, vétusté apparente), état à la sortie, et observations. On y annexe les photos datées, puis le document est signé par les deux parties et annexé au bail, comme l'état des lieux. Pour tester votre inventaire avant la première inscription d'un locataire : ouvrez chaque placard, branchez chaque appareil, vérifiez les quantités de vaisselle — c'est la démarche qui évite 90 % des litiges de caution.
Dernier enjeu, souvent oublié : la fiscalité. Un meublé incomplet risque la requalification du bail en location vide — avec à la clé la perte du régime fiscal LMNP au réel et de ses amortissements. L'inventaire est donc aussi une protection de votre régime fiscal, pas seulement une règle de copropriété ou une formalité d'assurance : tenez-le à jour à chaque renouvellement, et confiez-le à votre équipe de gestion si vous vivez à l'étranger — le prix d'une rotation bien gérée est dérisoire face au risque.