Chaque été, je reçois le même appel : un client installé à Singapour, à Dubaï ou à Genève dont le locataire vient de donner congé, et qui me demande de combien il peut relever le loyer avant de remettre le bien sur le marché. Cette année, la question tombe pile au moment où un nouveau décret vient d'être publié. Bonne nouvelle : il ne change rien. Mauvaise nouvelle : ce n'est pas là que se trouvent les vrais pièges. Voici ma lecture, pour un propriétaire qui reloue à distance.
Le déclencheur : un décret publié au Journal officiel du 22 juillet 2026
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 modifie le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers en zone tendue. Il n'en modifie qu'un seul article, l'article 10, celui qui fixe la fenêtre d'application : le dispositif « s'applique aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 » (source : Légifrance — décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, version en vigueur au 1er août 2026). Aucune règle de fond n'est touchée.
Le principe reste donc celui-ci : quand un logement vacant est reloué dans une commune concernée, le loyer du nouveau bail ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Il peut seulement être révisé selon la variation de l'indice de référence des loyers si aucune révision n'est intervenue au cours des douze mois précédant la signature, l'indice retenu étant le dernier publié à cette date. Deux portes de sortie subsistent : un loyer manifestement sous-évalué au regard des logements comparables du voisinage, avec une hausse plafonnée à la moitié de l'écart avec le dernier loyer éventuellement révisé ; ou des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec la décence d'un montant au moins égal à six mois de loyer, avec une hausse du loyer annuel plafonnée à 15 % de leur coût réel toutes taxes comprises. Sont par ailleurs exclues du plafonnement à la relocation les premières mises en location et les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois, ainsi que ceux ayant fait l'objet, depuis moins de six mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à une année de loyer (source : ANIL — analyse juridique n° 2026-11, à jour au 23 juillet 2026).
Notre lecture
Chez Expat' Immo, nous voyons chaque année la même chose : le décret annuel fait du bruit, alors que c'est un texte de reconduction, prorogé chaque été depuis 2017 sans modification de fond. Si vous avez lu quelque part que « le décret du 20 juillet interdit désormais toute hausse sur les passoires énergétiques », c'est inexact, et cette approximation coûte cher.
Première confusion à lever : il existe deux encadrements différents, et ils ne couvrent pas les mêmes villes. L'encadrement de l'évolution des loyers, celui que proroge ce décret, s'applique dans toutes les communes en zone tendue. L'encadrement du niveau des loyers, celui des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, est une expérimentation issue de la loi du 23 novembre 2018 qui, à la date de cet article, ne concerne que Paris, Lille et ses communes associées, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, les territoires de Plaine Commune et d'Est Ensemble, les 24 communes de la communauté d'agglomération du Pays basque, et tout ou partie des 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole. Autrement dit, un bien à Toulouse, à Nantes, à Nice ou à Strasbourg est bien soumis au plafonnement de l'évolution, mais pas aux loyers de référence. Nous corrigeons cette erreur presque chaque mois auprès de clients qui ont lu un article généraliste. S'agissant d'une expérimentation à durée limitée, vérifiez sa reconduction au moment de votre mise en location.
Deuxième confusion : le gel des logements classés F et G ne vient pas de ce décret. Il vient de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, il s'applique depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements et régions d'outre-mer, y compris hors zone tendue. Le décret sur les zones tendues se contente d'exclure ces logements de son champ, précisément parce qu'une règle plus stricte leur est déjà applicable : le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sans dérogation possible ni pour travaux ni pour sous-évaluation (source : ministère de la Transition écologique — gel des loyers des passoires énergétiques).
Et il faut aller plus loin que le gel, car sur un logement classé G la question du loyer ne se pose même plus. Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, un logement doit atteindre au minimum la classe F pour être considéré comme décent : un bien classé G ne peut donc plus être mis en location, ni voir son bail renouvelé ou tacitement reconduit. Le seuil passera à la classe E au 1er janvier 2028, puis à la classe D au 1er janvier 2034. Viser tout juste la classe E lors d'une rénovation, c'est se condamner à rouvrir le chantier dans quelques années : nous conseillons à nos clients de raisonner sur l'échéance de 2034, pas sur celle du jour.
Troisième point, plus discret mais décisif : la liste des communes concernées a été actualisée fin 2025. Cette liste est celle du 1° de l'annexe du décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants, et elle a été modifiée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Si votre dernière relocation remonte à plus d'un an, ne présumez pas que votre commune est dans la même situation qu'à l'époque. Attention aussi à une subtilité que beaucoup de commentaires manquent : l'extension de la taxe sur les logements vacants aux zones tendues et touristiques, issue de l'article 73 de la loi de finances pour 2023 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022), relève d'une autre liste et ne fait pas entrer ces communes dans l'encadrement de l'évolution des loyers. Payer cette taxe ne signifie donc pas que votre loyer est plafonné.
Ce que ça change concrètement pour un bailleur expatrié
- Vérifiez le classement de votre commune avant de fixer le loyer, pas après. La liste ayant été actualisée en décembre 2025, une commune qui n'était pas tendue lors de votre dernière relocation peut l'être aujourd'hui, et inversement. Le simulateur public de délai de préavis, qui s’appuie sur la liste du décret du 22 décembre 2025, vous dit en une minute si votre commune y figure, et cette vérification vaut mieux qu'une régularisation contentieuse deux ans plus tard.
- Retrouvez le montant exact du dernier loyer, révisions comprises. C'est la donnée qui fixe le plafond. Quand on gère depuis l'étranger et qu'on a changé d'intermédiaire en cours de route, ce chiffre se perd vite. Sortez le dernier avis d'échéance et la dernière notification de révision avant de rédiger le nouveau bail.
- Regardez votre diagnostic de performance énergétique avant de budgéter des travaux. Sur un bien classé G, il ne s'agit plus d'arbitrer un loyer mais de savoir si vous avez encore le droit de louer. Sur un bien classé F, aucun euro de travaux ne se répercutera sur le loyer tant que le logement n'atteint pas la classe E. Sur un bien classé A à E, en revanche, des travaux d'au moins six mois de loyer ouvrent une hausse plafonnée à 15 % de leur coût.
- Si vous invoquez un loyer sous-évalué, préparez les preuves dès maintenant. Les références de logements comparables du voisinage doivent être annexées au contrat, et elles doivent porter à la fois sur des baux récents et sur des baux conclus depuis plus de trois ans. À distance, cela se prépare avec un gestionnaire sur place, pas la veille de la signature.
- Ne confondez pas relocation et renouvellement. Au renouvellement du bail, la seule réalisation de travaux ne suffit pas à justifier une hausse : il faut aussi démontrer que le loyer est manifestement sous-évalué, et le seuil de travaux y est d'une année de loyer, contre six mois à la relocation. Beaucoup de propriétaires l'apprennent après avoir envoyé leur proposition.
- Datez vos calculs. Le texte est reconduit d'année en année depuis 2017, mais rien ne garantit qu'il le sera à l'identique après le 31 juillet 2027, et plusieurs chantiers législatifs sur le logement sont en cours. Ne bâtissez pas un plan de trésorerie à dix ans en supposant que les règles de relocation seront figées.
Foire aux questions
Je loue en meublé depuis l'étranger : suis-je concerné par l'encadrement de l'évolution des loyers ?
Oui, dès lors que le logement est loué comme résidence principale du locataire et qu'il se situe dans une commune en zone tendue. Le dispositif vise les locations nues, les locations meublées et le bail mobilité relevant de la loi du 6 juillet 1989. Il ne s'applique pas, notamment, aux locations saisonnières, aux logements des organismes d'habitation à loyer modéré, aux logements conventionnés au titre de l'aide personnalisée au logement, aux logements-foyers, aux résidences avec services et aux logements soumis à la loi de 1948. Le fait d'être non-résident fiscal ne change rien : c'est la localisation du bien et la nature du bail qui commandent.
Mon logement est classé F ou G : puis-je augmenter le loyer après des travaux ?
Non, tant qu'il reste classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine, et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements et régions d'outre-mer, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit toute hausse de loyer sur ces logements, à la relocation comme au renouvellement, et les dérogations du décret sur les zones tendues ne leur sont pas applicables. La hausse ne redevient possible que si des travaux de rénovation énergétique font sortir le logement de la catégorie des passoires, soit au minimum la classe E, ce qui doit être démontré par un nouveau diagnostic établi après travaux. Attention : en métropole, un logement classé G n'est plus considéré comme décent depuis le 1er janvier 2025 et ne peut donc plus être proposé à la location, la question de la hausse de loyer ne se pose même pas.
Avant de relouer, faites vérifier votre situation plutôt que de vous fier à une moyenne. Nous suivons ces textes pour nos clients propriétaires et nous en tirons les conséquences bien concrètes, bail par bail : découvrez notre gestion locative pour expatriés, le détail de nos engagements sur la page mandat de gestion locative, et si votre bien est en meublé, notre page location meublée non professionnelle pour non-résidents. Si vous préférez en parler de vive voix avant votre prochaine mise en location, un échange de trente minutes suffit généralement à y voir clair.
Sources datées : décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 (Journal officiel du 22 juillet 2026), texte consolidé du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 sur Légifrance, analyse juridique ANIL n° 2026-11 à jour au 23 juillet 2026, décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et dossier du ministère de la Transition écologique. Cet article décrit l'état du droit au 15 août 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit. Pour une situation particulière, rapprochez-vous de votre agence départementale d'information sur le logement, de votre notaire ou d'un avocat en droit immobilier, et de votre expert-comptable pour les conséquences fiscales.