Un arrêté publié au Journal officiel du 26 août 2026 modifie une seule ligne du calcul du diagnostic de performance énergétique : le facteur qui convertit l'électricité consommée en « énergie primaire » passe de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Une ligne, et environ 300 000 logements qui sortent du statut de passoire énergétique sans qu'un seul mur soit isolé.
Si vous détenez depuis l'étranger un bien chauffé à l'électricité, cet arrêté pèse probablement plus lourd sur votre étiquette que les trois derniers devis de travaux que vous avez reçus. Voici ce que dit le texte, ce qu'il déplace réellement, et ce que nous en pensons chez Expat' Immo — les deux étant clairement séparés.
Le déclencheur : l'arrêté du 19 août 2026
Le texte est l'arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au diagnostic de performance énergétique, publié au Journal officiel du 26 août 2026 (source : Légifrance — arrêté du 19 août 2026). Il fixe le nouveau facteur à 1,7, contre 1,9 aujourd'hui, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2027, pour le DPE comme pour l'audit énergétique réglementaire.
Il a été précédé d'une consultation publique ouverte du 9 juillet au 6 août 2026, qui a recueilli 110 contributions. Le dossier de consultation reconnaît l'effet mécanique attendu : la sortie d'un ordre de grandeur de 300 000 à 400 000 logements du statut de passoire énergétique, sans modification physique des bâtiments (source : ministère de la Transition écologique — consultation publique, 09/07/2026 au 06/08/2026). La répartition rapportée par la presse spécialisée est d'environ 200 000 sorties de la classe F et 100 000 de la classe G, soit près de 10 % du parc de passoires en résidence principale (source : Immo Matin, 27/08/2026).
Ce n'est pas un coup isolé, c'est une trajectoire. Le facteur valait historiquement 2,58, il est descendu à 2,3 avec le DPE réformé, puis à 1,9 au 1er janvier 2026 par l'arrêté du 13 août 2025 (sources : Service-Public.fr — « Calcul du DPE : les nouveautés », mise à jour du 07/01/2026 et Légifrance — arrêté du 13 août 2025). Deux baisses en deux ans, dans la même direction (rappel de trajectoire : réseau RAPPEL — analyse de la baisse du coefficient d'énergie primaire).
Ce que le coefficient déplace vraiment
Rappel du mécanisme, parce que c'est là que tout se joue. Le DPE ne note pas l'énergie que vous payez (l'énergie finale, celle du compteur) mais l'énergie primaire : la consommation finale multipliée par un coefficient censé représenter ce qu'il a fallu produire et acheminer en amont. Ce coefficient vaut 1 pour le gaz, le fioul et le bois. Pour l'électricité seule, il est supérieur à 1 — et c'est lui que l'arrêté fait bouger.
Passer de 1,9 à 1,7, c'est 10,5 % de consommation en moins sur l'axe énergie, uniquement pour les logements chauffés à l'électricité. Rien ne change pour un logement au gaz, au fioul ou au bois.
Les seuils de bascule, en chiffres
Les frontières de classes du DPE sur l'axe énergie sont fixes : 250 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an entre D et E, 330 entre E et F, 420 entre F et G. Ce qui bouge, c'est la consommation réelle au compteur qui correspond à ces frontières :
- Frontière F / E : aujourd'hui atteinte à 174 kWh finaux/m²/an (330 ÷ 1,9), elle passera à 194 (330 ÷ 1,7). Les logements tout-électriques situés entre 174 et 194 kWh finaux/m²/an quittent la classe F pour la classe E.
- Frontière G / F : elle glisse de 221 à 247 kWh finaux/m²/an. La bande 221–247 quitte la classe G pour la classe F.
- Frontière E / D : de 132 à 147 kWh finaux/m²/an.
Concrètement : un appartement tout-électrique consommant 230 kWh finaux/m²/an affiche aujourd'hui 437 kWh d'énergie primaire, soit la classe G. Au 1er janvier 2027, il affichera 391 — classe F. Le même logement, les mêmes fenêtres, la même facture.
Pourquoi l'électricité capte tout le bénéfice
Le DPE comporte deux étiquettes : une étiquette énergie et une étiquette climat, et la classe retenue est la plus mauvaise des deux. C'est ce double seuil qui explique l'essentiel.
Le facteur d'émission retenu dans le DPE est d'environ 0,079 kg CO₂ par kWh pour l'électricité, contre 0,227 pour le gaz naturel et 0,324 pour le fioul (source : Selectra — classes GES du DPE, consulté le 28/08/2026). Reprenons les 230 kWh finaux/m²/an de l'exemple :
- En tout-électrique : environ 18 kg CO₂/m²/an, soit une étiquette climat en classe C. L'axe climat est confortable ; c'est uniquement l'axe énergie qui dicte la note. Baisser le coefficient déplace donc directement l'étiquette.
- Au gaz : environ 52 kg CO₂/m²/an, soit une étiquette climat en classe E, alors que l'axe énergie afficherait un D. C'est le climat qui plafonne la note — et aucun arrêté sur le coefficient de l'électricité n'y changera quoi que ce soit.
Voilà pourquoi ces 300 000 logements sont, en pratique, des logements chauffés à l'électricité.
Notre conviction — et ses limites
Ce qui précède est sourcé et daté. Ce qui suit est notre lecture, et il faut la lire comme telle.
Notre conviction est que le chauffage électrique va continuer à bien se comporter au DPE, et que ce n'est pas un accident de calendrier. Le ministère l'a écrit lui-même en présentant la baisse précédente : il s'agit de corriger le fait que « l'électricité — énergie souveraine et fortement décarbonée grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables » était pénalisée par rapport au gaz et au fioul importés (source : ministères de la Transition écologique et de l'Industrie, communiqué du 26/08/2025). La justification de l'arrêté de 2026 est de la même eau : faire du mix électrique décarboné le socle de la politique du logement. Deux arrêtés en deux ans, un seul cap.
Mais nous ne conseillons à personne de bâtir un plan de financement sur une baisse supplémentaire du coefficient, et il faut dire pourquoi. La marge résiduelle est étroite. La directive européenne sur l'efficacité énergétique retient 1,9 comme valeur par défaut ; en descendant à 1,7, la France passe déjà sous ce niveau, ce qui suppose une justification méthodologique. Plusieurs organisations professionnelles — CINOV Ingénierie, France Gaz Liquides, AMORCE — ont précisément contesté, dans la consultation, l'absence de méthode publiée et de critères vérifiables. D'autres, du côté des associations de consommateurs et de l'environnement, dénoncent des étiquettes flatteuses qui masqueraient des factures inchangées. Un contentieux, ou un retour en arrière, n'a rien d'impensable.
Notre conviction, formulée honnêtement, est donc plus étroite que « le coefficient va continuer à baisser ». Elle est celle-ci : l'avantage structurel du chauffage électrique au DPE ne repose pas sur le coefficient d'énergie primaire, qui est un paramètre politique révisable, mais sur l'axe climat, qui découle du mix de production français. À 0,079 kg CO₂/kWh, un logement électrique est hors de portée des seuils climat, quoi qu'il arrive au coefficient. Le gaz et le fioul, eux, sont contraints par un axe qui ne bougera pas dans le bon sens. C'est cet écart-là qui est durable ; le reste est du réglage.
Ce que nous en faisons pour un investisseur non-résident
Six points concrets, dans l'ordre où nous les traitons avec nos clients.
- Vérifiez l'énergie de chauffage avant tout le reste. C'est le seul filtre qui compte pour savoir si un bien est concerné. Un F au gaz ne bougera pas d'un millimètre au 1er janvier 2027 ; un F tout-électrique proche de la frontière, oui. Le DPE indique l'énergie de chauffage : c'est la première ligne à lire.
- Ne surpayez pas un F ou G électrique en pariant sur le reclassement. La nouvelle est publique depuis le 26 août 2026 : le vendeur et son agent la connaissent aussi. La décote « passoire » sur les biens électriques proches du seuil va se réduire d'elle-même dans les négociations de la rentrée. L'arbitrage se fait sur le prix au mètre carré et sur l'état réel du bien, pas sur un gain d'étiquette qui est désormais dans le prix.
- Faites rééditer l'étiquette gratuitement, sans refaire de diagnostic. Pour les DPE et audits réalisés depuis 2021, l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME permet d'obtenir une nouvelle attestation d'étiquette sans nouvelle visite, sans frais et sans modifier la durée de validité du diagnostic. Les données du diagnostic restent identiques ; seule la note est recalculée (source : Observatoire DPE-Audit de l'ADEME). À distance, c'est une démarche de quelques minutes.
- Ne confondez pas étiquette et droit de louer. Le calendrier de la loi Climat et Résilience s'applique à l'étiquette en vigueur : interdiction de location pour la classe G depuis le 1er janvier 2025 en métropole, pour la classe F au 1er janvier 2028, pour la classe E au 1er janvier 2034. Un G électrique qui devient F en janvier 2027 redevient louable — mais il replonge dans l'interdiction un an plus tard. À côté de cela, un projet de loi « Relance logement » annoncé le 23 avril 2026 prévoit d'assouplir ces interdictions contre engagement de travaux ; à la date de publication de cet article, ce texte n'est pas entré en vigueur et ne doit pas être intégré à un plan de financement.
- Souvenez-vous que le locataire, lui, paie la facture réelle. Un convecteur reste un convecteur. Une meilleure étiquette ne réduit pas d'un euro le chèque du locataire, et sur un marché non tendu cela se paie en vacance locative et en rotation. Le reclassement règle un problème juridique, pas un problème d'attractivité.
- Les travaux restent la seule amélioration durable, et ils sont déductibles. Isolation, remplacement d'un convecteur par une pompe à chaleur, ventilation : ce sont des dépenses de rénovation qui, en location nue, s'imputent sur les revenus fonciers et peuvent générer du déficit foncier. Nous détaillons les arbitrages concrets dans notre guide améliorer son DPE.
Foire aux questions
Mon DPE actuel devient-il caduc au 1er janvier 2027 ?
Non. Un DPE reste valable dix ans à compter de sa réalisation, et le changement de coefficient ne raccourcit pas cette durée. Il n'y a pas non plus de nouvelle visite à organiser : les données techniques du diagnostic sont inchangées, seule l'étiquette est recalculée. Pour les DPE et audits énergétiques réalisés depuis 2021, une attestation d'étiquette actualisée peut être obtenue gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. En pratique, si votre bien est chauffé à l'électricité et proche d'une frontière de classe, cette démarche vaut la peine d'être faite dès janvier 2027, notamment avant une mise en vente ou une relocation.
Mon logement chauffé au gaz va-t-il gagner une classe ?
Non. Le facteur de conversion en énergie primaire vaut 1 pour le gaz, le fioul et le bois : il n'est pas modifié par l'arrêté du 19 août 2026, qui ne porte que sur l'électricité. Un logement au gaz est par ailleurs souvent contraint par l'étiquette climat plutôt que par l'étiquette énergie, du fait d'un facteur d'émission d'environ 0,227 kg CO₂ par kWh contre 0,079 pour l'électricité. Comme la classe finale du DPE est la plus mauvaise des deux étiquettes, améliorer l'axe énergie ne suffirait de toute façon pas à faire remonter la note.
Un logement classé G qui passe en F redevient-il louable ?
En métropole, la location d'un logement classé G est interdite depuis le 1er janvier 2025 au titre du critère de décence énergétique, et celle des logements classés F le sera au 1er janvier 2028. Un bien qui passe de G à F au 1er janvier 2027 redevient donc juridiquement louable, mais pour une fenêtre d'un an seulement si aucun travail n'est engagé. Nous déconseillons de construire un projet locatif sur cette fenêtre. Un projet de loi « Relance logement » annoncé le 23 avril 2026 prévoit d'assouplir ce calendrier en échange d'un engagement de travaux, mais il n'est pas entré en vigueur à la date de cet article : la règle applicable reste celle de la loi Climat et Résilience.
Je suis non-résident : ai-je une démarche particulière à faire depuis l'étranger ?
Le statut de non-résident fiscal n'a aucune incidence sur le DPE : ce sont la localisation du bien et son mode de chauffage qui commandent. Trois réflexes suffisent depuis l'étranger : récupérer le DPE en cours de validité et vérifier l'énergie de chauffage et la consommation en énergie finale au mètre carré ; demander l'attestation d'étiquette actualisée à partir de janvier 2027 si le bien est électrique ; et faire vérifier par votre gestionnaire, avant toute relocation, quelle classe fait foi à la date de signature du bail. La difficulté, à distance, n'est pas réglementaire, elle est logistique : c'est la personne présente sur place qui fait ou ne fait pas la démarche au bon moment.
Un doute sur l'étiquette de votre bien ou sur ce que ce changement vaut à la revente ? Nous suivons ces textes pour nos clients propriétaires et nous en tirons les conséquences bien concrètes, bien par bien : découvrez notre gestion locative pour expatriés, notre accompagnement en investissement immobilier depuis l'étranger, et si votre bien est en meublé, notre page location meublée non professionnelle pour non-résidents.
Sources datées : arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au diagnostic de performance énergétique (Journal officiel du 26 août 2026) ; consultation publique du ministère de la Transition écologique, 9 juillet au 6 août 2026 ; arrêté du 13 août 2025 (Journal officiel du 26 août 2025) ; communiqué des ministères de la Transition écologique et de l'Industrie du 26 août 2025 ; Service-Public.fr, « Calcul du DPE : les nouveautés », mise à jour du 7 janvier 2026 ; loi Climat et Résilience du 22 août 2021 ; seuils de classes et facteurs d'émission du DPE consultés le 28 août 2026. Cet article décrit l'état du droit au 28 août 2026 et reflète, dans sa partie « Notre conviction », une opinion d'Expat' Immo qui n'engage que nous. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel : pour une situation particulière, rapprochez-vous d'un diagnostiqueur certifié, de votre agence départementale d'information sur le logement, de votre notaire et de votre expert-comptable pour les conséquences fiscales.