Déclarer en France un bien immobilier situé à l'étranger

Si vous êtes résident fiscal français et que vous possédez un logement hors de France, vous déclarez en France les loyers qu'il rapporte : sur le formulaire 2047, puis sur la déclaration 2042, même s'ils ont déjà été imposés sur place. La convention fiscale entre la France et le pays du bien fixe ensuite la façon d'éviter la double imposition : un crédit d'impôt ou une exonération avec taux effectif. S'y ajoutent l'IFI, si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€, et la déclaration de vos comptes étrangers sur le formulaire 3916.

Cette page s'adresse aux résidents de France. C'est notamment votre cas si vous rentrez d'expatriation en gardant, et en louant, l'appartement acheté à Singapour, à Dubaï ou à Montréal. Si vous vivez encore à l'étranger et possédez un bien en France, la situation est inverse : voyez notre guide pour se déclarer expatrié.

Êtes-vous résident fiscal français ?

Tout part de là. Vous êtes résident fiscal français si votre foyer ou votre lieu de séjour principal est en France, si vous y exercez votre activité principale, ou si vous y avez le centre de vos intérêts économiques (article 4 B du Code général des impôts). Un seul de ces critères suffit.

Un résident est imposé en France sur l'ensemble de ses revenus, y compris ceux de source étrangère. Un logement loué à Bangkok ou à Lisbonne entre donc dans votre déclaration française, même si le pays du bien a déjà prélevé son impôt. La convention fiscale ne supprime pas la déclaration : elle évite seulement de payer deux fois.

Si vous rentrez d'expatriation, vous devenez résident à la date de votre retour. L'année du retour se déclare en deux temps (voir plus bas).

Étape 1 : déclarer les loyers sur le formulaire 2047

La 2047 est l'annexe des revenus de source étrangère. Vous y indiquez l'adresse du bien, le pays et le montant des revenus. Pour une location vide, ce montant se calcule comme pour un bien situé en France : sur une déclaration 2044 au régime réel, ou directement au micro-foncier si vous y avez droit (brochure pratique de l'impôt sur le revenu, impots.gouv.fr).

Deux règles surprennent souvent. L'impôt payé à l'étranger ne se déduit pas du revenu : il est pris en compte plus tard, selon la méthode prévue par la convention. Et les loyers encaissés dans une autre monnaie que l'euro se convertissent au cours du jour de l'encaissement.

Si le logement est loué meublé, vos revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, ils se déclarent sur la 2042 C PRO, sur des lignes spécifiques lorsque la convention prévoit un crédit d'impôt égal à l'impôt français.

Étape 2 : le report sur la 2042, selon votre convention

Pour éliminer la double imposition, les conventions signées par la France prévoient deux méthodes (brochure pratique de l'impôt sur le revenu et formulaire 2047, millésime 2026, impots.gouv.fr).

Le crédit d'impôt égal à l'impôt français. Les loyers étrangers sont déclarés avec vos revenus fonciers, ligne 4BA (régime réel) ou 4BE (micro-foncier) de la 2042. Vous reportez en plus leur montant ligne 4BL (réel) ou 4BK (micro-foncier). La France calcule son impôt sur l'ensemble, puis vous accorde un crédit qui annule l'impôt français sur ces loyers. Ils servent seulement à fixer le taux de vos autres revenus, et ils sont exclus du prélèvement à la source. Selon les conventions, ce crédit suppose que les loyers aient bien été imposés dans le pays du bien.

L'exonération avec taux effectif. Les loyers ne sont pas imposés en France. Vous les déclarez uniquement ligne 4EA (régime réel) ou 4EB (micro-foncier) de la 2042 C, pour que l'administration en tienne compte dans le taux appliqué à vos autres revenus.

Dans les deux cas, le résultat est proche : vos loyers étrangers ne supportent pas l'impôt français, mais ils augmentent le taux de vos revenus français. Sans convention, en revanche, les loyers sont imposés en France sans correction de la double imposition.

Pour savoir quelle méthode s'applique, lisez dans la convention l'article sur les revenus immobiliers (souvent l'article 6), puis celui sur l'élimination des doubles impositions. Notre page qu'est-ce qu'une convention fiscale explique comment les lire. Les prélèvements sociaux suivent leurs propres règles : faites-les vérifier au cas par cas.

Étape 3 : l'IFI, si votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 M€

L'impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Pour un résident, tous les biens comptent, en France et à l'étranger, à leur valeur de marché au 1er janvier. Les dettes liées à leur achat ou à leurs travaux se déduisent (service-public.gouv.fr, fiche F563, mise à jour le 06/03/2026).

Une règle joue en faveur des expatriés qui rentrent. Si vous n'avez pas été résident fiscal français pendant les cinq années civiles précédant votre installation, vos biens immobiliers situés hors de France sont exclus de l'IFI jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle de votre installation. Pendant cette période, seuls vos biens en France comptent (article 964 du CGI ; BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-20).

Étape 4 : déclarer vos comptes à l'étranger sur la 3916

Un résident fiscal français déclare chaque année les comptes qu'il a ouverts, détenus, utilisés ou clos hors de France. Le compte local sur lequel tombent vos loyers en fait partie, tout comme un contrat d'assurance vie ou des cryptoactifs détenus à l'étranger. Les formulaires 3916 et 3916-bis se joignent à la déclaration de revenus.

L'oubli coûte cher : 1 500 € d'amende par compte non déclaré, 10 000 € si le compte est situé dans un État ou territoire qui n'a pas conclu avec la France de convention d'assistance administrative (service-public.gouv.fr, fiche F34342, mise à jour le 09/07/2026). Pour un compte de cryptoactifs, l'amende est de 750 €, ou 1 500 € s'il dépasse 50 000 €. Un réflexe simple : tout compte ouvert auprès d'un établissement situé hors de France doit figurer sur la déclaration, quel que soit son IBAN.

L'année de votre retour en France

L'année où vous rentrez, vos revenus se partagent en deux périodes. Du 1er janvier à votre arrivée, vous étiez non-résident : vous déclarez sur la 2042-NR vos seuls revenus de source française. De votre arrivée au 31 décembre, vous êtes résident : vous déclarez sur la 2042 tous vos revenus, français et étrangers, dont les loyers de votre bien à l'étranger (impots.gouv.fr, mise à jour le 25/06/2026).

Si vous perceviez déjà des revenus en France avant le retour, votre dossier est suivi par le service des impôts des particuliers non-résidents. Sinon, une seule déclaration 2042 suffit, auprès du service de votre nouveau domicile. Dès cette première année, joignez la 3916 pour les comptes que vous gardez à l'étranger.

Le pays du bien continue en général d'imposer les loyers, puisqu'il en est la source. C'est normal : la convention répartit ensuite l'impôt entre les deux pays.

Quatre oublis fréquents

• Croire que l'impôt payé sur place dispense de déclarer en France.
• Déduire l'impôt étranger du revenu déclaré, au lieu de laisser jouer la convention.
• Oublier la 3916 pour le compte local qui reçoit les loyers.
• Déclarer en devises, sans conversion en euros au cours du jour de l'encaissement.

Ces règles changent souvent et chaque convention a ses particularités : faites valider votre déclaration par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant de la déposer.