Vous vivez à l'étranger et possédez un bien immobilier en France qui génère des loyers ? Vous avez l'obligation de déclarer ces revenus à l'administration fiscale française, même en tant que non-résident. Voici comment faire, quels formulaires utiliser, et combien vous allez payer.
Qui est concerné ?
Tout non-résident fiscal percevant des revenus de source française doit déclarer ces revenus en France. Peu importe où vous vivez, peu importe votre nationalité : si votre bien est situé en France et génère des loyers, vous êtes imposable en France sur ces loyers.
C'est le Centre des Impôts des Non-Résidents (CINR), situé à Noisy-le-Grand, qui gère votre dossier. Toutes vos déclarations se font via impots.gouv.fr avec votre numéro fiscal français.
Location nue : les formulaires à remplir
Si vous louez votre bien vide (location nue), vos revenus sont des revenus fonciers. Deux options :
Micro-foncier (si vos loyers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €) : déclarez vos loyers bruts sur le formulaire 2042. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement. Simple mais vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.
Régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option) : remplissez le formulaire 2042 + l'annexe 2044. Vous déduisez vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion…). Plus avantageux si vos charges dépassent 30 % de vos loyers.
Location meublée LMNP : les formulaires
Si vous louez meublé en LMNP au régime réel, vos revenus sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous remplissez :
Formulaire 2042 C PRO (case 5NA ou 5NK selon votre situation) + la liasse fiscale 2031/2033 (bilan simplifié, compte de résultat, tableau des amortissements). La liasse est complexe — un expert-comptable est fortement recommandé, surtout depuis l'étranger.
Estimez votre impôt locatif en France
Les pièges à éviter
Ne pas déclarer ses revenus locatifs français. L'administration fiscale française croise ses données avec les registres fonciers et les relevés bancaires. Une omission peut entraîner un redressement avec pénalités (10 % à 80 % du montant dû) et intérêts de retard (0,20 %/mois).
Confondre la date de déclaration. Les non-résidents bénéficient d'un délai supplémentaire pour déclarer (généralement mi-juillet pour les ressortissants hors Europe). Vérifiez les délais sur impots.gouv.fr chaque année.
Oublier le prélèvement à la source. Depuis 2020, si vous percevez des loyers en France en tant que non-résident, vous pouvez être soumis à un prélèvement à la source sur vos revenus fonciers. Renseignez-vous auprès du CINR pour connaître votre taux personnalisé.
Quand dois-je déposer ma déclaration en tant que non-résident ?
La date limite varie chaque année. Les non-résidents bénéficient généralement d'un délai supplémentaire d'environ 1 mois par rapport aux résidents. Consultez les dates sur impots.gouv.fr en début d'année civile.
Dois-je avoir un représentant fiscal en France ?
L'obligation de représentant fiscal a été assouplie pour les ressortissants de l'UE et de l'EEE. Pour les résidents hors UE/EEE, une représentation fiscale reste obligatoire si vos revenus ou votre patrimoine en France dépassent certains seuils (revenus > 15 000 €/an ou cession > 150 000 €). Renseignez-vous auprès du CINR.
Comment payer mes impôts depuis l'étranger ?
Via votre espace impots.gouv.fr, vous pouvez payer par virement SEPA ou par prélèvement sur un compte bancaire français. Si vous n'avez pas de compte français, contactez le CINR qui peut vous communiquer un IBAN pour virement international.
Faut-il déclarer un bien immobilier à l'étranger quand on est résident fiscal français ?
Oui — si vous résidez en France et possédez des biens à l'étranger, vous devez les déclarer via le formulaire 3916 (comptes bancaires étrangers) et, le cas échéant, inclure les revenus dans votre déclaration globale. Ce cas est distinct de la situation de l'expatrié propriétaire en France.
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