Double imposition : comment l'éviter quand vous louez en France

Les loyers d'un bien situé en France sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence : c'est la règle de presque toutes les conventions fiscales. Votre pays de résidence évite ensuite de les taxer une seconde fois, par l'une de deux méthodes : l'exonération, souvent avec taux effectif, ou le crédit d'impôt. Laquelle s'applique dépend de la convention et de la loi de votre pays.

Vous vivez à Zurich, à Londres, à New York, à Singapour ou à Dubaï et vous louez un appartement en France. Voici comment fonctionnent ces deux méthodes, ce que prévoient les conventions de ces cinq pays, et le document qui vous permet de les faire jouer.

Pourquoi la double imposition arrive

Deux logiques se croisent. Votre pays de résidence veut en général imposer l'ensemble de vos revenus, où qu'ils soient perçus. La France, elle, impose les revenus qui ont leur source sur son territoire, dont les loyers d'un bien situé en France. Sans règle commune, le même loyer serait taxé deux fois.

Une convention fiscale règle ce conflit entre deux États. Elle dit de quel pays vous êtes résident, quel pays a le droit d'imposer chaque type de revenu, et comment l'autre pays corrige. Notre page qu'est-ce qu'une convention fiscale explique leur structure.

La règle de base : le loyer est imposé là où se trouve le bien

Presque toutes les conventions contiennent un article sur les revenus immobiliers, en général l'article 6. Sa formule varie peu : les revenus de biens immobiliers situés dans un État « sont imposables dans cet État ». Pour vous, cela veut dire que la France impose vos loyers français, dans les cinq pays que nous citons plus bas.

En France, vous êtes alors imposé comme non-résident : au taux minimum de 20 % ou 30 % selon votre revenu, ou au taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux s'il est plus bas, plus les prélèvements sociaux. Notre page pour se déclarer expatrié détaille les démarches, et celle sur le LMNP pour non-résident le cas de la location meublée.

« Imposables dans cet État » ne veut pas toujours dire « seulement dans cet État ». Votre pays de résidence peut aussi tenir compte de ces loyers. C'est là qu'interviennent les deux méthodes.

Première méthode : l'exonération avec taux effectif

Votre pays de résidence exonère vos loyers français : il ne les impose pas. Mais il peut les ajouter à vos autres revenus pour calculer le taux qui s'applique à ces derniers. C'est ce qu'on appelle le taux effectif, ou la réserve de progressivité.

Exemple simplifié : vous gagnez 100 000 de salaire et 10 000 de loyers français. Votre pays calcule le taux comme si vous gagniez 110 000, puis l'applique à vos seuls 100 000 de salaire. Vos loyers ne sont pas taxés une deuxième fois, mais ils pèsent un peu sur votre taux.

Ne confondez pas ce mécanisme avec l'option pour le taux moyen en France. Cette option relève de la loi française, pas de la convention : elle permet de payer en France moins que le taux minimum de 20 %, si le taux calculé sur vos revenus mondiaux est plus bas.

Seconde méthode : le crédit d'impôt

Votre pays de résidence impose aussi vos loyers français, puis il déduit de son impôt celui que vous avez payé en France. Ce crédit est en général limité à l'impôt local dû sur ces mêmes loyers. Au final, vous payez à peu près le plus élevé des deux impôts, pas leur somme.

Pour en bénéficier, gardez vos avis d'imposition français : ce sont eux qui prouvent l'impôt payé en France. Et déclarez vos loyers dans votre pays de résidence, même quand l'impôt final y est nul.

Ce que prévoient cinq conventions

Voici les grandes lignes, lues dans les textes publiés sur impots.gouv.fr (consultés le 28/09/2026). Les détails dépendent de votre situation et de la loi de votre pays de résidence.

Suisse. La convention du 09/09/1966 réserve l'imposition des revenus immobiliers à l'État où se trouve le bien (BOFiP BOI-INT-CVB-CHE-10-20-10). La Suisse exonère ces revenus, mais peut appliquer à vos autres revenus le taux qui correspondrait à l'ensemble (article 25 B). C'est l'exonération avec taux effectif.

Royaume-Uni. Selon la convention du 19/06/2008, vos loyers français sont imposables en France (article 6). Le Royaume-Uni déduit ensuite de son propre impôt, calculé sur ces mêmes revenus, l'impôt français payé (article 24). C'est la méthode du crédit d'impôt.

États-Unis. La convention du 31/08/1994 suit la même logique : imposition en France (article 6), puis crédit accordé par les États-Unis pour l'impôt français sur le revenu (article 24). Si vous êtes citoyen américain, des règles particulières s'ajoutent : faites-vous accompagner des deux côtés.

Singapour. La convention du 15/01/2015 prévoit l'imposition en France (article 6). Singapour exonère ensuite ces revenus si les conditions de sa propre loi sur les revenus de source étrangère sont remplies. Sinon, il accorde un crédit égal à l'impôt payé en France (article 23).

Émirats arabes unis. La convention du 19/07/1989 prévoit aussi l'imposition en France des revenus immobiliers (article 6). Pour la suite, elle renvoie simplement à la législation des Émirats (article 20). Tant que les Émirats n'imposent pas vos loyers français, il n'y a pas de double imposition à corriger : l'impôt se paie en France.

Le rôle de l'attestation de résidence fiscale

Les avantages d'une convention sont réservés aux résidents des États qui l'ont signée. L'attestation de résidence fiscale, délivrée par l'administration de votre pays de résidence, en est la preuve. Elle montre que vous êtes résident de ce pays au sens de la convention, donc non-résident de France.

Elle peut vous être demandée par l'administration française, par une banque ou par le notaire au moment d'une vente. Demandez-la chaque année, ou avant toute opération importante. Si deux pays vous considèrent comme résident, la convention tranche selon des critères successifs : le foyer d'habitation permanent, puis le centre des intérêts vitaux, le séjour habituel et enfin la nationalité.

Elle ne remplace pas le justificatif d'affiliation à la sécurité sociale, qui sert, lui, à obtenir le taux de 7,5 % de prélèvements sociaux.

Ce que les conventions ne règlent pas toujours

Les prélèvements sociaux. Leur taux dépend de votre affiliation sociale, pas de la convention : 7,5 % si vous relevez de la sécurité sociale d'un pays de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni et pas de celle de la France, sinon 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée (impots.gouv.fr, mis à jour le 17/07/2026). Ils sont dus en France dans tous les cas. Certaines conventions, comme celles avec le Royaume-Uni et Singapour, incluent la CSG et la CRDS dans les impôts couverts : leur prise en compte dans votre pays de résidence se vérifie avec un conseil.

L'absence de convention. Si votre pays n'a pas signé de convention avec la France, la France impose quand même vos loyers. C'est alors la loi de votre pays qui dira s'il accorde un crédit ou une exonération.

Les années de changement. Un départ, un retour, un deuxième pays de résidence ou une vente se traitent à part. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant de décider.