C’est quoi un immeuble de rapport ?

Dans le monde de l’immobilier, on parle beaucoup de l’immeuble de rapport. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Pourquoi ce type d’investissement locatif est-il si populaire ? En quoi diffère-t-il des autres investissements immobiliers locatifs ? Dans cet article, vous aurez les réponses à ces questions de manière simple et précise.

C’est quoi un immeuble de rapport ?

Si vous êtes novice dans le monde de l’immobilier, un certain nombre de termes peuvent vous dérouter. L’un d’entre eux est « immeuble de rapport ». Qu’en est-il de ce terme ?

Définition d’un immeuble de rapport

Un immeuble de rapport est un bien immobilier composé de plusieurs appartements. Contrairement aux appartements individuels, les immeubles de rapport sont acquis ou construits par un seul propriétaire. Il peut s’agir d’un particulier, un entrepreneur ou un promoteur. Le promoteur est donc le propriétaire de l’ensemble de l’immeuble et non le propriétaire d’un ou de plusieurs appartements au sein du complexe immobilier.

Le terme « immeuble de rapport » est un terme technique utilisé dans le monde de l’investissement locatif. Le propriétaire est le bailleur et non un résident. Les occupants paient un loyer régulier pour chaque appartement. L’objectif principal de l’achat ou de la construction de ce type de bien immobilier est de générer des revenus locatifs. Dans un premier temps, les revenus locatifs peuvent être utilisés pour couvrir tout ou partie des coûts (par exemple, les frais de gestion, les impôts fonciers) ainsi que les remboursements mensuels du prêt hypothécaire. Une fois le prêt hypothécaire remboursé, le propriétaire peut utiliser l’intégralité des revenus locatifs pour couvrir les frais courants et compléter ses revenus.

L’immeuble de rapport, un système qui n’est pas nouveau

L’immeuble de rapport a longtemps joué un rôle important dans le développement de l’offre de logements dans les grandes villes. La possibilité d’investir dans un immeuble de rapport a été démocratisée au XVIIIe siècle par des investisseurs désireux de générer des revenus réguliers. Les façades et les intérieurs de ces immeubles sont réglementés et les propriétaires s’efforcent de standardiser les appartements qu’ils louent.

D’autres formes d’investissements locatifs

La construction, la rénovation ou l’achat d’un immeuble de rapport n’est pas la seule option qui s’offre aux particuliers et aux entreprises désireux d’investir dans l’immobilier locatif. Les options suivantes sont également disponibles :

• maisons individuelles dans des zones résidentielles ou non résidentielles
• appartements dans des zones résidentielles ou dans les centres-villes
• les studios en zone résidentielle ou en centre-ville
• bureaux ou locaux commerciaux
• logements sociaux
• Parkings et garages

Quatre avantages de l’immeuble de rapport

Faut-il acheter un immeuble entier ou plusieurs terrains situés à des endroits différents ? Voici un résumé des avantages de l’achat d’un immeuble de rapport dans le cadre d’un investissement locatif

1. Une source de revenus passifs

La location d’un bien immobilier génère généralement des revenus passifs. Contrairement aux revenus actifs, ce type de revenus n’implique pas d’échange d’argent et de temps. L’exemple le plus typique de revenu actif est un salaire versé en contrepartie d’un travail sur place et d’une tâche spécifique.

Vous pouvez également générer des revenus à partir d‘investissements locatifs, mais il existe de nombreuses autres façons de générer des revenus passifs :

• Intérêts sur actifs financiers
• Dividendes sur actions négociables ou non négociables
• Coupons sur investissements à taux fixe
• Redevances sur les demandes de brevet ou les publications
• etc.

2. De meilleurs prix d’achat au mètre carré

Si l’on compare les prix au mètre carré, le prix d’achat d’un immeuble de rapport est généralement inférieur au prix d’achat de plusieurs immeubles résidentiels différents. En outre, l’achat d’un immeuble à loyers simplifie le processus de recherche et de gestion d’un bien immobilier, puisque plusieurs biens peuvent être achetés en une seule transaction.

3. Des frais moins élevés

Les coûts d’achat d’un immeuble de rapport sont non seulement peu élevés, mais ils présentent également un autre avantage. Ils comprennent les frais de notaire au moment de l’achat (7 à 8 % du prix du bien), les taxes foncières et les frais de gestion, puisque l’immeuble n’a qu’un seul propriétaire.

4. Des rendements locatifs plus élevés

Les rendements sont particulièrement intéressants lors de l’achat d’un immeuble de rapport. La raison ? Le prix d’achat et les frais d’exploitation sont moins élevés et le loyer est le même, que l’immeuble soit détenu par un ou plusieurs investisseurs. Les rendements locatifs sont donc plus élevés.

Quels sont les types d’immeubles de rapport ?

L’avantage de l’immeuble de rapport est qu’il s’adapte à tous les investisseurs, qu’ils soient débutants ou chevronnés. Pourquoi ? En raison de la grande variété de projets qui peuvent être entrepris.

Quelles sont les composantes d’un immeuble de rapport ?

Lorsque l’on pense à l’achat d’un immeuble de rapport, nombreux sont ceux qui ne pensent qu’aux logements qu’ils souhaitent habiter. Or, le terrain qui constitue l’immeuble peut être utilisé à des fins très diverses. Par exemple, tout ou partie d’un bâtiment peut être loué à des fins commerciales. En fonction de l’objet du bail, le bien peut être considéré comme un immeuble de rapport. Il existe entre autres :

• les immeubles d’habitation
• les immeubles commerciaux
• les immeubles à usage mixte (résidentiel et commercial).

Il est important de noter que le type de bail dépend du statut du locataire. Pour les biens habitables, le contrat de bail doit être écrit. L’Institut National de la Consommation propose un modèle pour les locations vides ou meublées, qui doit être rédigé en double ou en triple selon le nombre de parties concernées (propriétaire, locataire et garant). Il est valable au moins trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale).

Le type de bail est différent lorsque vous louez un bien immobilier pour créer une entreprise. Le loyer est généralement payé trimestriellement plutôt que mensuellement.

Quelles sont les catégories d’immeubles de rapport ?

En fonction du porteur de projet, de ses objectifs et de ses capacités, les immeubles de rapport peuvent être classés dans les catégories suivantes :

• immeubles neufs
• immeubles anciens

Dans les immeubles neufs, l’investisseur construit lui-même l’immeuble, puis le loue et le gère ou le vend à des commerçants ou à des particuliers. Pour les biens anciens, il existe différents scénarios. D’une part, l’immeuble de rapport peut déjà être entièrement ou partiellement loué, de sorte que le prochain bailleur perçoit d’emblée des revenus locatifs. Un autre scénario est l’achat d’un immeuble de placement à des fins de rénovation. Dans ce cas, tout le quartier est vacant. Une période d’attente est donc nécessaire afin qu’aucun revenu locatif ne puisse être généré pendant la phase de construction. Il est donc conseillé de prévoir un délai de grâce pour rembourser le prêt hypothécaire. Dans le cas contraire, des fonds suffisants doivent être mis de côté pour les paiements mensuels de l’hypothèque.

Outre le type de bien lui-même, il existe deux types de loyers différents pour les unités qui composent le bien locatif :

• location d’appartement meublé
• location d’appartement vide

Pour louer un bien meublé, il faut inclure un certain nombre d’éléments, de l’équipement de la cuisine (plaques de cuisson, réfrigérateur, micro-ondes, etc.) à la literie (matelas, couettes, etc.) en passant par le matériel d’entretien (serpillières, balais, aspirateurs, etc.).

L’immobilier de rapport : les éléments à prendre en compte

Les particuliers ou les promoteurs qui envisagent d’acheter, de rénover ou de construire un immeuble de rapport doivent tenir compte des spécificités d’un tel immeuble. S’il s’agit d’acheter un seul immeuble, il faut prendre la bonne décision d’achat. Le risque est concentré dans un seul bien : l’acheteur n’a pas de marge d’erreur.

Choisir le bon emplacement, acheter au meilleur prix, établir un budget précis pour l’immeuble et prévoir avec exactitude les revenus locatifs de chaque logement. Tous ces facteurs sont essentiels pour réaliser le meilleur investissement locatif.

Acheter le bon bien

Vous devez vérifier la qualité interne de l’immeuble ou de la nouvelle construction. Soyez particulièrement attentif aux éléments suivants :

• Les diagnostics de performances énergétiques (DPE, termites, amiante, etc.)
• La surface totale, le nombre d’appartements et le nombre de mètres carrés par appartement
• L’état général du bien et les travaux à effectuer sur les biens d’investissement anciens
• Les caractéristiques de chaque bien : balcons, jardins, nombre de chambres, surface habitable, etc.

Acheter au meilleur prix

Il est nécessaire d’analyser attentivement les prix de vente pratiqués par les promoteurs, les agences ou les propriétaires privés. Pour cela, vous pouvez consulter différentes estimations du prix moyen au mètre carré dans la région. Ce prix doit être ajusté en fonction des services offerts, de la qualité du bien locatif, de sa localisation et de sa taille. Vous pouvez également vous référer à des statistiques précises sur les prix des loyers dans votre région en fonction du type de bien (appartement ou maison, meublé ou vide, etc.).

Acheter au bon endroit

Si les promoteurs et les professionnels de l’immobilier ne sont pas limités par la localisation, il n’en va pas de même pour les particuliers. Les particuliers préfèrent généralement être propriétaires dans des villes qu’ils connaissent bien, et si ce n’est pas le cas, ils peuvent s’appuyer sur des sociétés immobilières de confiance pour gérer leurs biens. En revanche, si vous disposez d’un budget limité, les petites villes et moyennes sont idéales.

Comment choisir un immeuble de rapport ?

Le choix d’un immeuble de rapport ne se fait pas du jour au lendemain. De nombreux facteurs sont à prendre en compte. C’est pourquoi nous vous recommandons de faire appel à un expert qui connaît parfaitement le marché immobilier. Notre équipe peut mettre à profit son expertise pour vous aider à trouver un bien locatif qui générera un bon revenu.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est avantageux de choisir un bien situé dans un quartier animé ou à proximité d’une université ou de grandes écoles. Dans le cas où vous souhaitez louer votre appartement en Airbnb ou à des personnes âgées, choisir un appartement d’une chambre de type studio sera intéressant.

Pour assurer la réussite de votre investissement, il est conseillé de choisir un quartier proche du centre-ville où le risque immobilier est faible.

À Paris, par exemple, il est difficile pour les locataires de trouver un appartement. Les investisseurs qui achètent un bien locatif dans cette ville sont presque certains de percevoir un bon revenu locatif.

Voici les principaux aspects à prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier

• Travaux nécessaires pour optimiser l’investissement
• Recherche de biens locatifs dans la région
• Frais de location et honoraires
• Revenu par logement
• Autres aspects.

Les inconvénients d’un immeuble de rapport

Bien sûr, il y a quelques inconvénients lorsqu’on décide d’investir dans un immeuble de rapport.

Plus de difficultés à trouver

Il est plus difficile de dénicher un immeuble de rapport qu’un appartement seul. En effet, c’est un marché plus restreint. 

Il y a à la fois moins d’offres d’immeubles de rapport sur le marché, mais c’est également un bien recherché par les investisseurs expérimentés, qui risquent de mettre la main dessus très rapidement.

En résumé, c’est un secteur très concurrentiel. Malgré cela, les agents immobiliers connaissent encore peu cette structure et la recommandent moins facilement.

Un investissement plus important

Lorsqu’on achète un immeuble de rapport, il faut pouvoir obtenir un prêt important de la part de la banque.

C’est pourquoi il est important d’avoir un excellent dossier bancaire. Avoir un apport conséquent peut rassurer la banque pour couvrir les frais si besoin. Il faut également faire des calculs de rentabilité une fois les biens loués, et estimer les besoins en travaux. 

Il faut également avoir à l’esprit que les banquiers ne connaissent que peu ce type d’investissement, qui les rassure moins qu’un investissement locatif plus classique.

Un plus gros risque

Investir dans un immeuble de rapport peut représenter des risques, et ce à plusieurs niveaux. Par exemple, si la ville où se trouve l’immeuble de rapport perd de son attrait, il pourra être plus difficile de trouver des locataires à long terme. 

En cas de besoin de travaux, tout est à la charge de l’unique propriétaire. C’est pourquoi il est primordial de se faire accompagner pour vérifier l’état général du bâtiment et bien évaluer les travaux à venir (notamment en termes de rénovation énergétique). 

Dans les risques d’achat d’un immeuble de rapport, nous pouvons enfin ajouter que vous mettez beaucoup d’œufs dans le même panier. Certes le risque sur les locataires est dilué, mais celui sur le bâtiment est concentré. À l’inverse d’acheter des appartements dans plusieurs immeubles et potentiellement plusieurs villes, vous concentrez cet achat dans un bâtiment et une seule ville. Il est souvent conseillé d’acheter un immeuble de rapport après avoir acheté plusieurs appartements au préalable.

Une fiscalité à étudier

On n’achète pas un immeuble de rapport sans avoir au préalable réfléchi à la fiscalité. En effet, un mauvais choix à ce sujet peut transformer un investissement très rentable en investissement moyen. 

Location en nue, SCI, LMNP, sont autant de situations fiscales à adopter en fonction de votre situation. 

Et si vous avez besoin d’accompagnement, Expat Immo est là pour vous. N’hésitez pas à découvrir nos réalisations et à nous contacter pour que nous puissions vous aider.

Sources utilisées pour la rédaction de cet article

https://www.cityandyou.com/blog/2021/03/20/quest-ce-quun-immeuble-de-rapport-en-immobilier

https://www.paris-gestion-immobilier.com/la-definition-d-un-immeuble-de-rapport/