Depuis Bangkok, la dernière semaine de juillet ressemble toujours à la même chose : ma messagerie se remplit de captures d’écran d’avis d’impôt. « Isabelle, 30 %, c’est normal ? » « Pourquoi je paie 17,2 % de prélèvements sociaux quand mon voisin de Lisbonne en paie 7,5 % ? » Cette année ne fait pas exception. Et j’ai déjà vu passer deux dossiers où l’impôt était trop élevé — non pas à cause d’une erreur de l’administration, mais parce qu’une case n’avait pas été cochée en mai. Bonne nouvelle : la fenêtre pour rattraper est ouverte, et elle se referme en décembre.
Le déclencheur : les avis 2026 sont en ligne, et la correction a ouvert le 29 juillet
Les avis d’impôt sur les revenus 2025 ont été mis à disposition dans l’espace Finances publiques entre le 24 et le 31 juillet 2026. Deux dates comptent ensuite : le solde éventuel est prélevé en une fois le 25 septembre 2026 s’il est inférieur ou égal à 300 €, ou en quatre prélèvements du 25 septembre au 28 décembre 2026 au-delà (source : economie.gouv.fr — calendrier de la déclaration 2026, publié le 09/04/2026).
Deux nouveautés méritent l’attention de qui vit à l’étranger. D’abord, la dématérialisation des avis devient la règle en 2026 : l’envoi papier n’est plus automatique, il est devenu optionnel. Ensuite, le service de correction de la déclaration en ligne a ouvert le 29 juillet 2026 et reste accessible jusqu’en décembre 2026, à condition d’avoir déclaré par internet (source : economie.gouv.fr — corriger sa déclaration en ligne, publié le 06/07/2026).
Notre lecture
Chez Expat’ Immo, nous ne considérons pas l’avis d’impôt comme un reçu, mais comme un document à contrôler. La raison est structurelle : deux dispositifs qui allègent nettement l’impôt d’un non-résident ne sont jamais appliqués d’office. Ils dépendent d’une case cochée au printemps — l’option pour le taux moyen d’une part, l’exonération de CSG et de CRDS d’autre part. Personne ne vous prévient si vous les avez oubliées. L’avis, lui, le dit noir sur blanc : c’est le premier moment de l’année où vous voyez le taux réellement appliqué à vos loyers français.
C’est aussi pour cela que le calendrier compte plus qu’on ne le croit. Le service de correction en ligne est de loin la voie la plus simple, et il ne durera que quelques mois. Ensuite, il faut passer par une réclamation : c’est possible, mais plus long, et l’administration reconnaît elle-même que le volume de demandes allonge les délais de traitement. Un contrôle de vingt minutes en août évite six mois d’échanges au printemps suivant.
Ce que ça change concrètement pour un investisseur expatrié
- Vérifiez le taux appliqué à vos revenus français. Le taux minimum d’imposition d’un non-résident est de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà pour les revenus perçus en 2025 (article 197 A du code général des impôts). Si le barème calculé sur vos revenus mondiaux aboutit à un taux inférieur, c’est ce « taux moyen » qui s’applique — mais seulement si vous l’avez demandé.
- L’option pour le taux moyen ne présente aucun risque. L’administration ne la retient que si elle vous est favorable. Son exemple officiel est parlant : un retraité avec 10 000 € de revenus fonciers français et 10 000 € de pension étrangère paie 462 € au lieu de 2 000 €. Elle suppose de déclarer l’ensemble de vos revenus, français et étrangers, et de pouvoir les justifier — mais vous restez imposé sur vos seuls revenus de source française (source : impots.gouv.fr — le taux moyen, mis à jour le 01/04/2026).
- Contrôlez la ligne des prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 % ? Le taux réduit — le seul prélèvement de solidarité, à 7,5 % — s’applique si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’Espace économique européen ou de la Suisse, le Royaume-Uni compris. Il se demande en cochant les cases 8SH et, le cas échéant, 8SI de la déclaration 2042 C. Nos clients de Singapour, Dubaï ou Bangkok restent en revanche à 17,2 % : autant l’intégrer au calcul de rendement dès l’achat (source : impots.gouv.fr — prélèvements sociaux des non-résidents).
- Ne cherchez pas vos réductions d’impôt habituelles. Un non-résident ne peut en principe pas déduire de charges de ses revenus de source française (article 164 A du code général des impôts), et la plupart des réductions et crédits d’impôt sont réservés aux personnes domiciliées en France. Quelques exceptions subsistent, notamment pour un investissement Pinel ou Denormandie engagé avant le départ.
- Assurez-vous simplement de recevoir l’avis. C’est le piège de cette année : sans envoi papier automatique, un expatrié qui a changé d’adresse électronique ou de téléphone peut passer à côté. Vérifiez aussi le compte bancaire enregistré pour le prélèvement du solde — un compte français clôturé après un déménagement se solde par un incident de paiement, alors que tout était en ordre par ailleurs.
- Notez la date limite de secours. Si vous découvrez l’erreur trop tard, la réclamation reste ouverte jusqu’au 31 décembre 2028 pour l’impôt sur les revenus 2025 mis en recouvrement en 2026 (source : impots.gouv.fr — délais de réclamation, mis à jour le 09/03/2026).
Foire aux questions
J’ai oublié de demander le taux moyen : puis-je encore le faire après réception de mon avis 2026 ?
Oui. Si vous avez déclaré en ligne, le service de correction ouvert le 29 juillet 2026 reste accessible jusqu’en décembre 2026 et permet de cocher l’option. Passé ce délai, ou si vous avez déposé une déclaration papier, il faut adresser une réclamation au service des impôts des particuliers non-résidents : pour l’impôt sur les revenus 2025 mis en recouvrement en 2026, vous avez jusqu’au 31 décembre 2028. L’administration ne retient le taux moyen que s’il vous est plus favorable : le demander ne peut donc pas augmenter votre impôt.
Je vis à Dubaï ou à Singapour : puis-je payer 7,5 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 % ?
Non. Depuis le 1er janvier 2019, l’exonération de CSG et de CRDS est réservée aux personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’Espace économique européen ou de la Suisse — les résidents britanniques y restent assimilés malgré la sortie de l’Union européenne. Hors de cette zone, les revenus immobiliers français supportent 17,2 % : ce n’est pas une erreur de l’administration. L’affiliation s’apprécie au 31 décembre de l’année où les revenus ont été perçus.
Un doute sur le taux qui figure sur votre avis ? Le détail du régime est expliqué sur notre page LMNP non-résident, et nous détaillons le sujet de la déclaration dans notre article sur la déclaration d’un bien immobilier à l’étranger. Et si vous préférez faire relire votre situation avant la fermeture du service de correction, écrivez-nous : nous prenons le temps du décalage horaire, c’est le quotidien de l’équipe. Notre équipe gestion locative tient par ailleurs les comptes qui servent de base à ces déclarations.
Ce décryptage porte sur un sujet fiscal sensible. Les règles applicables aux non-résidents dépendent de la convention fiscale signée entre la France et votre État de résidence, et évoluent régulièrement. Ces informations, datées d’août 2026, ne remplacent pas l’avis d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable : faites valider votre situation avant toute démarche ou réclamation.