Il y a deux ans, un client installé à Dubaï m'a appelé, la voix tendue : son père venait de décéder, laissant une maison à Bordeaux, et il découvrait qu'il devait payer des droits de succession en France alors qu'il n'y vivait plus depuis dix ans. Entre l'indivision avec son frère, les frais de notaire, la déclaration de succession à déposer dans les délais et la question de vendre ou non le bien hérité, personne ne l'avait préparé. Avec un peu d'anticipation, la famille aurait économisé des dizaines de milliers d'euros.
La succession immobilière d'un expatrié ne s'improvise pas : elle se prépare des années à l'avance. Si vous détenez un bien immobilier en France et que vous vivez à l'étranger, ce guide couvre tout : comment se calcule le montant des droits, ce qui se passe concrètement à l'ouverture de la succession (indivision, conjoint survivant, frais de notaire), et les leviers pour réduire la facture — donation, démembrement, SCI familiale, assurance-vie. Objectif : transmettre, ou hériter, dans les meilleures conditions.
- Un bien immobilier situé en France reste taxable aux droits de succession français, même si le défunt vivait à l'étranger (article 750 ter du CGI).
- Les vrais leviers de l'expatrié : donation (abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans), démembrement et SCI familiale.
- L'assurance-vie transmet hors succession : 152 500 € exonérés par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans (article 990 I).
- Votre résidence fiscale et la convention applicable changent tout : rien ne doit se décider sans notaire ni fiscaliste.
- Qui paie des droits de succession sur un bien français quand on vit à l'étranger ?
- Anticiper la transmission : les trois leviers de l'expatrié
- Combien coûte une succession non préparée ? Le barème en ligne directe
- À l'ouverture de la succession : indivision, conjoint survivant et frais
- La donation : transmettre de son vivant en franchise d'impôt
- Le démembrement : donner la nue-propriété, garder l'usufruit
- La SCI familiale : un outil de transmission pensé pour la distance
- Assurance-vie ou immobilier : que vaut-il mieux transmettre ?
- Le cas du non-résident : résidence fiscale, conventions et pièges
- Cas concret : transmettre un appartement parisien depuis Singapour
- Par où commencer : les bons réflexes de l'expatrié
Succession immobilière de l'expatrié : les repères 2026
Chiffres clés à connaître avant de transmettre un bien immobilier français quand on réside à l'étranger.
- Abattement en ligne directe : 100 000 € par parent et par enfant. Il se reconstitue tous les 15 ans et s'applique aussi bien aux donations qu'aux successions. Source : service-public.fr — droits de donation.
- Assurance-vie : 152 500 € exonérés par bénéficiaire. Pour les primes versées avant 70 ans (article 990 I du CGI), puis 20 % sur la part taxable jusqu'à 700 000 € par bénéficiaire et 31,25 % au-delà. Source : BOFiP — prélèvement de l'article 990 I.
- Primes versées après 70 ans : abattement global de 30 500 €. Article 757 B du CGI ; seules les primes sont taxables, les gains restent exonérés. Source : service-public.fr — assurance-vie et succession.
- Barème de l'usufruit (démembrement) : de 90 % à 10 % selon l'âge. Article 669 du CGI, inchangé depuis 2004 ; entre 61 et 70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Source : Légifrance — article 669 du CGI.
- Défunt non-résident : seuls les biens situés en France sont taxables. Sauf si l'héritier a été domicilié fiscalement en France au moins 6 ans sur les 10 dernières années (article 750 ter du CGI). Source : Légifrance — article 750 ter du CGI.
Qui paie des droits de succession sur un bien français quand on vit à l'étranger ?
C'est la première question, et la réponse surprend beaucoup d'expatriés : un bien immobilier situé en France reste imposable aux droits de succession français, quel que soit le pays de résidence du défunt. La règle vient de l'article 750 ter du Code général des impôts, qui fixe la territorialité de l'impôt.
Trois cas se présentent. Si le défunt avait son domicile fiscal en France, l'ensemble de son patrimoine mondial est taxable. S'il était non-résident, seuls ses biens situés en France le sont : votre appartement lyonnais, oui ; votre compte à Singapour, non. Dernier cas, plus méconnu : si l'héritier a lui-même été résident fiscal français au moins 6 ans au cours des 10 années précédant le décès, il est imposé sur tout ce qu'il reçoit, même venant de l'étranger.
Au-dessus de ces règles internes, une convention fiscale sur les successions peut redistribuer le droit d'imposer. La France en a signé une trentaine. Attention : certaines ont été dénoncées — celle avec la Suisse a cessé de produire effet au 1ᵉʳ janvier 2015 — et la majorité des pays d'expatriation (Émirats, Singapour, Hong Kong) n'en ont aucune. Sans convention, c'est le droit interne français qui s'applique pleinement sur le bien français.
Anticiper la transmission : les trois leviers de l'expatrié
Une fois posé que le bien français sera taxé, l'enjeu n'est plus juridique mais d'anticipation. Transmettre au décès, sans rien préparer, c'est laisser le barème plein s'appliquer : en ligne directe, après l'abattement de 100 000 € par enfant, les droits grimpent de 5 % à 45 % par tranches.
Trois leviers permettent de réduire fortement cette facture, et ils se cumulent : la donation de son vivant, le démembrement de propriété, et la SCI familiale. Aucun n'est réservé aux résidents : un parent expatrié peut donner, démembrer et structurer en SCI exactement comme un résident, à condition de respecter les formes (acte notarié pour l'immobilier) et de tenir compte de sa fiscalité locale.
Le point commun de ces trois outils : ils transforment une transmission subie en une transmission organisée, étalée dans le temps, à coût fiscal maîtrisé. Voyons-les un par un.
Combien coûte une succession non préparée ? Le barème en ligne directe
Pour mesurer l'enjeu, il faut connaître le barème. En ligne directe (parents-enfants), après l'abattement de 100 000 € par enfant, la part taxable est soumise à un barème progressif :
| Part taxable (après abattement) | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Un exemple parle de lui-même. Un appartement de 400 000 € transmis à un enfant unique, sans rien préparer : après l'abattement de 100 000 €, la part taxable est de 300 000 €, et les droits dépassent 58 000 €. Avec une donation de nue-propriété anticipée à 63 ans, la même transmission peut se faire pour zéro euro de droits. Tout l'écart tient dans l'anticipation. Précisons que ce barème vaut en ligne directe : entre frères et sœurs (35-45 %) ou entre non-parents (60 %), l'addition est bien plus lourde, ce qui rend l'organisation encore plus décisive.
À l'ouverture de la succession : indivision, conjoint survivant et frais
Avant de parler optimisation, il faut comprendre ce qui se passe par défaut, le jour où la succession s'ouvre. Les héritiers doivent déposer une déclaration de succession auprès de l'administration fiscale et payer les droits dans un délai de 6 mois (porté à 12 mois si le décès a lieu hors de France). Passé ce délai, des intérêts de retard courent — un point de vigilance réel quand on gère depuis l'étranger.
Quand plusieurs héritiers reçoivent le même bien, ils se retrouvent en indivision : chacun détient une quote-part, mais aucun ne peut décider seul de vendre. Il faut un accord pour louer ou céder. À défaut d'entente, le partage peut être amiable chez le notaire ou, en cas de blocage, judiciaire devant le tribunal — une procédure longue et coûteuse que l'anticipation permet justement d'éviter.
Le conjoint survivant bénéficie d'une protection particulière : en présence d'enfants, il opte le plus souvent entre l'usufruit de la totalité ou le quart en pleine propriété (option successorale). Il est par ailleurs totalement exonéré de droits de succession, comme le partenaire de PACS.
Restent les frais. Au-delà des droits de succession eux-mêmes, comptez les frais de notaire (émoluments sur l'actif, attestation de propriété immobilière) et, si le bien est vendu ensuite, les frais et la fiscalité de la vente. C'est souvent l'addition de ces coûts — droits, frais de notaire, parfois partage judiciaire — qui surprend, et que l'organisation en amont allège fortement.
La donation : transmettre de son vivant en franchise d'impôt
La donation est le levier le plus simple. Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant en franchise totale de droits, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. Un couple avec deux enfants peut donc transmettre 400 000 € sans impôt, puis recommencer 15 ans plus tard.
S'y ajoute le don familial de somme d'argent de l'article 790 G : 31 865 € supplémentaires par parent et par enfant, exonérés, si le donateur a moins de 80 ans et le donataire est majeur. De quoi financer un apport ou des travaux sur un futur bien.
Pour un bien immobilier, la donation passe obligatoirement par un notaire. Un expatrié peut donner à distance : procuration, signature électronique chez certains notaires, ou acte signé lors d'un passage en France. La donation-partage est souvent préférée : elle fige la valeur des biens au jour de la donation et évite les litiges entre héritiers au moment du décès.
Le démembrement : donner la nue-propriété, garder l'usufruit
C'est l'outil patrimonial le plus efficace, et il se combine avec la donation. Le principe : vous séparez la nue-propriété (le droit de devenir plein propriétaire un jour) de l'usufruit (le droit d'occuper le bien ou d'en percevoir les loyers). Vous donnez la nue-propriété à vos enfants et conservez l'usufruit.
Deux avantages décisifs. D'abord, les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à la valeur totale. Cette valeur dépend de votre âge, selon le barème de l'article 669 du CGI :
| Âge de l'usufruitier (le parent) | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
Concrètement, un parent de 65 ans qui donne la nue-propriété d'un bien de 300 000 € ne déclenche des droits que sur 60 %, soit 180 000 € — largement absorbés par l'abattement de 100 000 € par enfant. Second avantage : au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire. L'usufruit s'éteint, le bien se reconstitue, et la transmission est terminée.
Simulateur de démembrement : combien transmettre sans droits ?
La SCI familiale : un outil de transmission pensé pour la distance
Pour un expatrié, la société civile immobilière familiale règle deux problèmes à la fois : la gestion à distance et la transmission. Le bien n'est plus détenu directement mais via des parts sociales, plus faciles à donner par fractions qu'un appartement indivisible.
Vous pouvez transmettre des parts progressivement, en restant sous l'abattement de 100 000 € à chaque cycle de 15 ans, et même démembrer ces parts (donner la nue-propriété des parts, garder l'usufruit). Statutairement, vous conservez la gérance et donc le contrôle, même en détenant peu de parts — un confort réel quand on pilote depuis Dubaï ou Montréal.
La SCI a un coût (création, comptabilité, assemblées) et n'a d'intérêt qu'à partir d'un certain patrimoine ou pour préparer plusieurs biens. Elle soulève aussi des questions dans certains pays de résidence, qui peuvent la regarder comme une société « transparente » ou non : à valider impérativement avec un fiscaliste des deux pays avant de se lancer.
Assurance-vie ou immobilier : que vaut-il mieux transmettre ?
L'assurance-vie n'est pas un placement immobilier, mais c'est l'autre grand pilier de la transmission, et la comparaison est éclairante. Sa force : les capitaux versés aux bénéficiaires échappent à la succession. Pour les primes versées avant 70 ans (article 990 I du CGI), chaque bénéficiaire reçoit 152 500 € en franchise, puis la part taxable est imposée à 20 % jusqu'à 700 000 € et 31,25 % au-delà — souvent moins que les droits de succession.
Pour les primes versées après 70 ans (article 757 B), l'abattement tombe à 30 500 € global, mais seules les primes sont taxées : les gains accumulés restent exonérés.
| Critère | Immobilier en France | Assurance-vie |
|---|---|---|
| Entre dans la succession ? | Oui (bien français) | Non (hors succession) |
| Abattement | 100 000 € / enfant | 152 500 € / bénéficiaire |
| Revenu pendant la détention | Loyers | Intérêts capitalisés |
| Effet de levier (crédit) | Oui | Non |
Attention pour le non-résident : le régime de l'article 990 I ne s'applique que si le bénéficiaire est résident fiscal français au moment du décès et l'a été au moins 6 ans sur les 10 dernières années. Dans bien des familles expatriées, ce n'est pas le cas — d'où l'intérêt d'arbitrer entre les deux supports avec un conseil. La vraie réponse n'est pas « l'un ou l'autre » mais « les deux, dans le bon ordre ».
Le cas du non-résident : résidence fiscale, conventions et pièges
Tout, en matière de succession internationale, dépend de deux paramètres : où vous êtes résident fiscal et quelle convention lie ce pays à la France. Une erreur d'appréciation peut entraîner une double imposition — par la France sur le bien, par votre pays de résidence sur l'héritage mondial.
Le règlement européen « Successions » de 2015 ajoute une couche : au sein de l'UE, c'est en principe la loi de la dernière résidence habituelle du défunt qui régit le partage civil, sauf si vous choisissez expressément la loi de votre nationalité dans votre testament. Cela concerne le droit civil (qui hérite de quoi), pas l'impôt — mais les deux interagissent.
Les pièges les plus fréquents que nous voyons : croire qu'un bien français échappe à l'impôt français parce qu'on vit à l'étranger ; oublier la règle des 6 ans sur 10 côté héritier ; souscrire une assurance-vie en pensant transmettre en franchise sans vérifier la résidence des bénéficiaires ; ou monter une SCI mal vue par le fisc local. Chacun se règle, mais en amont, jamais dans l'urgence d'un décès.
Cas concret : transmettre un appartement parisien depuis Singapour
Un cas que nous avons accompagné, anonymisé. Un client installé à Singapour depuis sept ans détient un appartement à Paris estimé à 320 000 €, loué en LMNP. Il a deux enfants, l'un vivant en France, l'autre à Londres. Objectif : transmettre sans alourdir inutilement la facture au décès.
La stratégie retenue, validée par son notaire et un fiscaliste : à 63 ans, il donne la nue-propriété de l'appartement à ses deux enfants et conserve l'usufruit. Valeur de la nue-propriété : 60 % de 320 000 €, soit 192 000 €, répartis en 96 000 € par enfant — sous l'abattement de 100 000 €. Résultat : zéro droit de donation, et à son décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans nouveau prélèvement.
Point de vigilance : l'enfant résident de Londres et la règle des 6 ans sur 10 ont été vérifiés au cas par cas, et l'impact côté Singapour examiné (pas de droits de succession locaux, ce qui simplifie). Les chiffres sont propres à ce dossier ; ils illustrent une méthode, pas une promesse.
Par où commencer : les bons réflexes de l'expatrié
La transmission n'est pas un sujet à traiter « plus tard ». Plus on s'y prend tôt, plus les leviers sont efficaces — l'âge conditionne directement la valeur de la nue-propriété et donc l'économie réalisée. Trois réflexes simples :
1. Faites le point sur votre résidence fiscale et la convention applicable. C'est le préalable à toute décision : elle détermine qui peut imposer quoi. Nos articles sur la résidence fiscale et les conventions vous donnent le cadre.
2. Cartographiez votre patrimoine français. Bien immobilier, parts de SCI, contrats d'assurance-vie : chaque support obéit à des règles différentes. L'objectif est de transmettre le bon actif par le bon canal.
3. Réunissez notaire et fiscaliste autour de la table — des deux pays si nécessaire. Une donation de nue-propriété mal calibrée, une SCI mal vue par le fisc local ou une clause bénéficiaire d'assurance-vie inadaptée coûtent cher. Chez Expat Immo, nous coordonnons ces interlocuteurs autour de votre projet immobilier, pour que la transmission soit pensée dès l'acquisition et non subie au décès.
Foire aux questions
Un bien immobilier en France est-il taxé à la succession si je vis à l'étranger ?
Oui. L'article 750 ter du CGI rend imposable en France tout bien immobilier situé en France, quel que soit le pays de résidence du défunt. Seule une convention fiscale sur les successions peut modifier cette règle, et la plupart des pays d'expatriation n'en ont pas avec la France.
Quel est l'abattement pour transmettre à mes enfants ?
100 000 € par parent et par enfant, applicable aux donations comme aux successions, et renouvelable tous les 15 ans. Au-delà, les droits en ligne directe vont de 5 % à 45 % par tranches.
Comment fonctionne l'assurance-vie pour un non-résident ?
Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire reçoit 152 500 € en franchise (article 990 I). Mais ce régime ne joue, pour un assuré non-résident, que si le bénéficiaire est résident fiscal français au décès et l'a été au moins 6 ans sur les 10 dernières années.
Le démembrement permet-il vraiment d'économiser des droits ?
Oui. En donnant la nue-propriété et en gardant l'usufruit, les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété (60 % pour un parent de 61-70 ans, barème de l'article 669 du CGI). Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droit supplémentaire.
Puis-je faire une donation depuis l'étranger ?
Oui. Pour un bien immobilier, l'acte passe obligatoirement par un notaire français, mais il peut être signé à distance par procuration ou signature électronique, ou lors d'un passage en France. La donation-partage est souvent recommandée pour figer les valeurs.
Faut-il créer une SCI familiale quand on est expatrié ?
La SCI facilite la gestion à distance et la transmission progressive de parts, éventuellement démembrées. Elle a un coût et n'a d'intérêt qu'au-delà d'un certain patrimoine. Surtout, certains pays de résidence la traitent différemment : à valider avec un fiscaliste des deux pays.
Plusieurs héritiers pour un même bien : comment sortir de l'indivision ?
Les héritiers d'un bien immobilier se retrouvent en indivision, chacun pour sa quote-part : vendre ou louer suppose un accord. La sortie passe par un partage amiable chez le notaire, ou, en cas de blocage, par un partage judiciaire devant le tribunal. Une SCI ou une donation anticipée évite le plus souvent l'indivision.
Quels sont les frais de succession sur un bien immobilier en France ?
Au-delà des droits de succession (barème de 5 à 45 % en ligne directe après abattement), il faut compter les frais de notaire liés à l'attestation de propriété immobilière, et la déclaration de succession à déposer dans les 6 mois (12 mois si le défunt résidait à l'étranger). Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits.
Sources utilisées pour cet article
Article 750 ter du CGI (territorialité des successions) — Légifrance ; article 669 du CGI (barème de l'usufruit) — Légifrance ; prélèvement de l'article 990 I (assurance-vie) — BOFiP ; donations et abattements — service-public.fr ; régime des non-résidents — impots.gouv.fr. Sites officiels consultés en juin 2026 — les textes consolidés et la doctrine administrative priment sur tout article, le nôtre compris. Cet article est une vulgarisation et ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un avocat fiscaliste ou d'un expert-comptable, à consulter avant toute décision de transmission, a fortiori en situation d'expatriation.