Chaque semaine ou presque, un client à l'étranger me pose la même question, souvent depuis Londres, Genève ou Montréal : « Antoine, est-ce que je ne devrais pas attendre encore un peu que les prix baissent ? » À mi-2026, ma réponse a changé — et les chiffres publiés ces dernières semaines l'expliquent. Voici ma lecture du marché, pour quelqu'un qui achète à distance.
Le déclencheur : les derniers chiffres dessinent un plateau
Le signal le plus net vient de l'Insee. Au premier trimestre 2026, l'indice Notaires-Insee des prix des logements anciens progresse de +0,2 % sur le trimestre et s'établit à +0,1 % sur un an — une quasi-stabilité, alors qu'on était encore à +1,0 % sur un an fin 2025. Dans le détail, les prix montent de 0,6 % pour les appartements mais reculent de 0,2 % pour les maisons, et la hausse est portée par la seule Île-de-France, la province restant stable sur le trimestre (source : Insee — indice des prix des logements anciens, 1er trimestre 2026). À noter : l'indice définitif du deuxième trimestre ne sera publié que le 8 septembre 2026.
Les Notaires de France confirment cette tonalité. Leurs projections issues des avant-contrats à fin mai 2026 tablent sur une quasi-stabilité des prix, autour de −0,2 % sur un an à l'échelle nationale (+0,3 % pour les appartements, −0,5 % pour les maisons). Côté activité, le volume atteint 958 000 ventes de logements anciens en cumul sur douze mois, en progression d'environ 11 % sur un an — une « reprise sans excès » (source : Notaires de France — tendances du marché immobilier).
Notre lecture
Chez Expat' Immo, nous le disons sans détour à nos clients : la thèse du « j'attends que ça s'effondre » a vécu. Après la correction de 2023-2024, les prix ne rebondissent pas violemment, mais ils ne baissent plus vraiment non plus. Nous sommes sur un plateau, et un plateau se négocie autrement qu'un marché qui chute.
Deux nuances comptent pour un investisseur à distance. D'abord, il n'y a pas un marché mais des marchés : l'appartement, surtout en Île-de-France, tient mieux que la maison, et la province diverge de la capitale. Le bon réflexe est de raisonner par typologie et par secteur, jamais sur une moyenne nationale. Ensuite, le vrai levier de 2026 n'est plus le prix, c'est le financement : le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat est redescendu autour de 3,21 % en mai 2026 (source : Banque de France — crédits aux particuliers, mai 2026), ce qui redonne du pouvoir d'achat aux acquéreurs. Un non-résident, lui, emprunte à des conditions un peu moins favorables : d'où l'importance d'un dossier carré.
Un mot d'honnêteté, enfin : à la mi-juillet, l'indice officiel du deuxième trimestre n'existe pas encore (il paraît le 8 septembre). Nous raisonnons donc sur la tendance la plus récente — l'Insee du premier trimestre et les projections des notaires à fin mai —, pas sur un chiffre qui n'a pas encore été publié.
Ce que ça change concrètement pour un investisseur expatrié
- Ne cherchez plus le point bas, préparez votre dossier. Sur un marché stabilisé, le gain espéré à force d'attendre est devenu marginal ; un dossier de financement non-résident prêt, lui, fait une vraie différence face à un vendeur.
- Négociez bien par bien, pas « le marché ». La décote se gagne désormais sur le logement précis — un DPE moyen, des travaux à prévoir, un vendeur pressé — et non sur une baisse générale des prix.
- Alignez la cible sur votre objectif. L'appartement, plus ferme et plus liquide, sert plutôt un projet de rendement locatif ; la maison, un peu en repli, peut convenir à une résidence à conserver. Le choix se fait bien avant la visite.
- Profitez de la fenêtre de financement. Les taux se sont détendus (environ 3,21 % en mai 2026 selon la Banque de France) ; verrouillez votre capacité d'emprunt maintenant plutôt que de parier sur une baisse supplémentaire des prix.
- Fiez-vous au terrain, pas à l'indice. Quand on achète depuis l'étranger, le marché qui compte, c'est la rue, l'immeuble et l'état réel du bien — pas une moyenne nationale. Une visite déléguée et des diagnostics à jour valent mieux qu'un chiffre macro.
Foire aux questions
Les prix de l'immobilier vont-ils encore baisser en 2026 ?
Les derniers chiffres pointent vers un plateau, pas vers une nouvelle baisse. Au premier trimestre 2026, l'indice Notaires-Insee des prix des logements anciens est quasi stable sur un an (+0,1 %), et les projections des notaires issues des avant-contrats à fin mai 2026 tablent sur environ −0,2 % sur un an. Le marché s'ajuste davantage par la négociation, bien par bien, que par une chute générale. L'indice définitif du deuxième trimestre sera publié le 8 septembre 2026.
Faut-il attendre pour acheter depuis l'étranger ?
Attendre un point bas a peu de sens sur un marché stabilisé : le gain espéré sur le prix est devenu marginal, alors qu'un dossier de financement non-résident prêt fait, lui, une vraie différence. Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat est redescendu autour de 3,21 % en mai 2026 selon la Banque de France, mais un non-résident emprunte à des conditions un peu moins favorables : mieux vaut préparer son dossier que guetter le marché.
Avant de vous lancer, chiffrez votre projet plutôt que le marché. Estimez votre capacité d'achat de non-résident, retrouvez le détail des conditions bancaires sur notre page crédit immobilier expatrié, et si vous hésitez sur la cible — un appartement locatif ou une maison à conserver — parlons-en avant d'engager quoi que ce soit : nous accompagnons nos clients sur toute la durée du projet, à distance.
Les chiffres cités, datés de mi-2026, proviennent de l'Insee et des Notaires de France ; l'indice définitif du deuxième trimestre 2026 sera publié le 8 septembre 2026. Ces informations ne constituent pas un conseil en investissement : chaque projet mérite une étude dédiée.