Comment déclarer en France un bien immobilier à l’étranger ?
Vous résidez en France, mais vous possédez des avoirs à l’étranger (des biens immobiliers, des dépôts bancaires, des investissements). Vous vous demandez si vous devez déclarer ces avoirs à l’administration fiscale française ?
Bien que le contrôle des changes ait été aboli il y a plus de 20 ans, vous êtes toujours tenu, dans certains cas, de déclarer vos avoirs à l’administration fiscale française. L’absence de déclaration peut entraîner diverses sanctions. Toutefois, l’obligation de déclaration dépend des circonstances individuelles et de la nature des actifs. Comment déclarer en France un bien immobilier ?
Dans cet article, nous vous donnons toutes les informations sur comment déclarer en France un bien immobilier.
Déclarer son bien acquis à l'étranger en France :
Êtes-vous passible de l’ISF en France ?
Faites-vous partie des heureux contribuables dont le patrimoine net (déduction faite des dettes) a dépassé 1,3 million d’euros en 2012 ? Vous êtes tenu de déclarer votre patrimoine imposable en France (ISF), y compris tous les biens situés à l’étranger.
En règle générale, l’ISF est calculé sur l’ensemble du patrimoine mondial, tant en France qu’à l’étranger.
Toutefois, les conventions fiscales internationales conclues entre la France et le pays du bien peuvent permettre de déroger à ce principe. Pour savoir si la convention qui vous est applicable prévoit de telles dérogations, vous pouvez consulter un texte. Il s’agit du texte intégral sur le portail fiscal français Impots.gouv.fr.
Vos biens étrangers vous procurent-ils des revenus ?
Si vous tirez des revenus d’actifs étrangers (loyers, intérêts bancaires, dividendes d’actions, etc.), vous devez généralement déclarer ces revenus. Cette déclaration se fera dans votre déclaration annuelle de revenus et payera l’impôt correspondant. Sauf si une convention fiscale entre la France et le pays où sont situés les actifs en question en dispose autrement.
Même si la convention fiscale prévoit que les revenus ne sont pas imposables en France, ils doivent être déclarés à l’administration fiscale française, afin de déterminer le taux d’imposition effectif des autres revenus imposables en France.
Souhaitez-vous vendre des actifs étrangers ?
Sauf stipulation contraire d’une convention fiscale internationale, les plus-values de cession d’actifs étrangers sont imposables en France. Ceci qu’il s’agisse de plus-values immobilières ou de plus-values mobilières.
Il convient toutefois de noter qu’en vertu de la plupart des conventions fiscales internationales, le droit d’imposer les plus-values provenant de la vente de biens immobiliers appartient au pays où ces biens sont situés. Alors que les plus-values sur titres sont généralement imposées dans le pays de résidence du contribuable.
Souscrivez-vous à une assurance-vie à l'étranger ?
Si vous souscrivez une assurance-vie à l’étranger, vous devez la déclarer à l’administration fiscale française (article 1649 AA du code général des impôts) avec les informations suivantes :
- Références des contrats d’assurance-vie conclus avec des organismes situés hors de France
- Date d’effet du contrat
- Coordonnées de l’avenant signé
- Montant remboursé au cours de l’année civile.
L’absence de déclaration peut entraîner une amende de 25 % du montant payé au titre du contrat non déclaré. Cela est ramené à 5 %, avec un maximum de 1 500 € si l’administration fiscale n’a pas causé de préjudice.
En cas de contrôle fiscal, l’administration fiscale peut appliquer un délai de prescription spécial de 10 ans au lieu de trois ans plus l’année en cours.
Comment déclarer en France les revenus issus de vos biens locatifs à l’étranger ?
Sur le plan fiscal, tous les revenus perçus en France par des résidents français (au sens de l’article 4B du Code général des impôts) sont imposables en France, qu’ils soient d’origine française ou étrangère.
Cependant, les règles prennent également en compte l’application des conventions fiscales internationales à deux niveaux :
- La résolution des questions relatives à la détermination du lieu d’imposition du contribuable
- La détermination du droit d’être imposé ou des conditions d’imposition (ou d’élimination de la double imposition). Dans le cas où la convention fiscale en question traite explicitement de l’impôt en question ou contient des dispositions suffisantes pour déterminer les conditions d’imposition.
Les revenus issus des biens locatifs à l’étranger peuvent-ils donc être imposés à la fois en France et à l’étranger ?
On entend souvent dire que les propriétaires étrangers croient à tort que s’ils paient des impôts à l’étranger, ils sont exonérés d’impôts en France. Or, la réalité de la fiscalité est plus subtile et plus complexe. Le principe de la fiscalité immobilière internationale est que l’impôt est prélevé dans le pays où se trouve le bien.
Toutefois, il peut arriver que le pays de résidence du contribuable stipule que les revenus locatifs provenant de l’extérieur doivent être pris en compte pour le calcul de l’impôt français.
Dans ce cas, les fiscalités internationales déterminent très précisément les modalités d’élimination de la double imposition de ces revenus locatifs.
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif à l’étranger, vous devez prendre les mesures suivantes :
- Renseignez-vous sur les taux d’imposition et les régimes fiscaux en vigueur dans le pays où se trouve le bien.
- Analyser la convention fiscale entre la France et le pays concerné afin de déterminer où les revenus locatifs seront imposés et comment éviter la double imposition le cas échéant.
Les conventions fiscales et le lieu d'imposition des revenus locatifs :
Convention entre la France et l’Espagne.
L’article 6 stipule que :
« Les revenus qu’un résident d’un État contractant tire de biens immobiliers situés dans un autre État contractant sont imposables dans cet autre État. Notons que c’est la même chose dans le cadre de l’agriculture et de la sylviculture”
Les revenus qu’un contribuable français tire de biens immobiliers situés en Espagne sont imposables en Espagne.
Convention entre la France et l’Allemagne.
L’article 3 prévoit que :
“Les revenus mobiliers (y compris les biens meubles, le cheptel et le matériel agricole et forestier) ne sont imposables que dans l’État contractant où les biens mobiliers sont situés.”
Bien que la formulation soit différente, le principe est le même : les revenus mobiliers sont imposés en Allemagne.
Convention entre la France et l’île Maurice.
L’article 6 prévoit que :
“Les revenus qu’un résident d’un pays tire de biens immobiliers situés dans l’autre pays (y compris les revenus des exploitations agricoles et forestières) sont imposables dans cet autre pays.”
Cette formulation est identique à celle de l’article 6 de la convention franco-espagnole, qui établit le même principe d’imposition des revenus tirés de biens immobiliers à l’île Maurice.
Une règle claire se dégage de ces trois exemples : les revenus locatifs sont imposés au lieu de situation du bien immobilier, c’est-à-dire que l’impôt est prélevé au lieu de situation du bien immobilier.
Comment sont imposés les revenus des biens locatifs à l’étranger dans le pays de résidence lorsqu'il existe une convention fiscale ?
Il a déjà été mentionné que les conventions fiscales internationales prévoient que les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où les biens immobiliers sont situés.
Toutefois, les droits d’imposition attribués à l’État de résidence, ne sont pas nécessairement exclusifs.
Que précise chaque convention ?
Chaque convention fiscale précise que le droit d’imposer les revenus des biens immobiliers devrait également être attribué à l’État de résidence.
Dans la mesure où les revenus ne sont pas soumis à la double imposition, il convient dans de tels cas de se référer aux dispositions de la convention fiscale qui prévoient l’élimination de la double imposition.
Sans entrer dans des détails relativement techniques, il convient de rappeler qu’il existe deux méthodes principales d’élimination de la double imposition, chacune étant calculée différemment. Ces deux méthodes sont la méthode d’exonération (ou d’exemption, qui est généralement progressive) et la méthode d’imputation de l’impôt.
Comment la méthode d’exonération est-elle appliquée en France ?
En France, la méthode d’exonération est traditionnellement appliquée avec un taux d’imposition effectif afin de maintenir la progressivité de l’imposition en France. D’autres pays ont adopté la méthode du crédit d’impôt, et la France l’a fait dans les traités les plus récents.
Considérons un autre exemple concret :
Le contribuable, un résident français, perçoit des revenus locatifs provenant de la location saisonnière d’un bien immobilier en Espagne. Ces revenus locatifs sont imposables en Espagne en vertu de l’article 6 de la convention fiscale entre les deux pays. Cependant, la France impose également ces revenus.
Comment éviter la double imposition ?
Pour éviter la double imposition de ces revenus, la convention fiscale franco-espagnole prévoit l’utilisation de crédits d’impôt pour éliminer la double imposition. En vertu de cette convention, les contribuables résidents de France ont droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français sur leurs revenus. Cette méthode correspond à l’exonération progressive de l’impôt. L’impact financier n’est donc pas nul.
Dans ce cas, il ne s’agit pas d’une « élimination » complète du crédit d’impôt payé à l’étranger, c’est-à-dire d’une transaction non imposable. En effet, si les pays se sont mis d’accord pour supprimer l’impôt étranger sur le revenu dans leur propre pays, il n’est pas question de rembourser les contribuables lorsqu’ils ont payé des impôts plus élevés dans un pays étranger. Il est donc essentiel d’être conscient de ces considérations techniques dans les projets d’investissement immobilier, en particulier de la méthodologie utilisée pour éliminer la double imposition.
Vos revenus sont-ils soumis aux prélèvements sociaux français ?
Une autre question est de savoir si les revenus locatifs perçus à l’étranger sont soumis aux prélèvements sociaux français (CSG, CRDS, impôt de solidarité).
Normalement, ces impôts entrent dans le champ d’application des dispositions d’exclusion de la double imposition d’une convention fiscale, à moins qu’il n’y ait une formulation spécifique les excluant.
De même, il convient d’analyser tous ces paramètres et d’effectuer des simulations fiscales avant d’investir à l’étranger.
Par ailleurs, la détention d’un bien immobilier à l’étranger peut avoir une incidence sur les déclarations fiscales des contribuables résidant en France.
La procédure de déclaration d'impôt proprement dite
Dans le pays où se trouve le bien immobilier
Selon la réglementation fiscale du pays où se trouve le bien immobilier, les revenus locatifs étrangers sont imposés dans ce pays. Les contribuables résidant en France sont imposés en tant qu’étrangers.
Dans le pays où le contribuable a sa résidence fiscale (en l’occurrence la France).
En règle générale, les revenus locatifs étrangers doivent être déterminés conformément aux règles fiscales françaises (types de revenus imposables et dépenses déductibles) et la déclaration fiscale correspondante doit être déposée.
Par exemple, dans le cas d’une location saisonnière d’une maison meublée, si le contribuable est l’assujetti réel, il doit déposer une déclaration de revenus pour l’année fiscale 2031, en inscrivant le montant sur le formulaire 2042 Pro et en remplissant le formulaire 2047 avec les charges à payer correspondantes.
Le formulaire 2047 est utilisé pour documenter la méthode d’exclusion de la double imposition stipulée dans le contrat.
En l'absence de convention fiscale, comment les revenus locatifs étrangers sont-ils imposés dans le pays de résidence ?
Enfin, il convient de noter que certains pays, bien que minoritaires, n’ont pas encore conclu de conventions fiscales internationales avec la France.
Par conséquent, les revenus locatifs perçus par un résident français en provenance d’un pays avec lequel la France n’a pas conclu de convention fiscale seront imposés en France en vertu du droit français.
Les impôts payés à l’étranger, tels que la taxe foncière et l’impôt sur le revenu, sont déductibles en tant que dépenses.
FAQ- questions fréquentes
Si vous êtes résident français, vous devez habituellement déclarer la donation de biens à l’administration fiscale, que les biens donnés soient situés en France ou à l’étranger et quel que soit le pays de résidence du bénéficiaire, sauf si ce principe est expressément exclu par une convention fiscale internationale.
Comme pour l’impôt sur le revenu, même si les droits de donation ne peuvent être perçus en France en vertu d’une convention fiscale internationale, il peut être nécessaire de déclarer une donation pour déterminer le taux des droits de donation si la donation est liée à d’autres actifs imposables en France.
Si la succession d’un citoyen français comprend des biens situés à l’étranger, la même législation fiscale s’applique.
En règle générale, les contribuables français n’ont pas à déclarer les revenus des biens immobiliers qu’ils possèdent à l’étranger s’ils n’en tirent aucun revenu. Par exemple, s’ils ne louent pas leurs biens immobiliers à l’étranger, ils n’ont pas à remplir de déclaration de revenus.
En revanche, si la valeur des biens dépasse le seuil légal (valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros), elle doit être déclarée dans une déclaration d’impôt sur la fortune (IFI). Cette déclaration doit également mentionner les biens situés à l’étranger. Ces derniers sont imposés en France au titre de l’IFI, au même titre que les biens français.
Il est également important de noter que les conventions fiscales entre les deux pays peuvent prévoir que ces actifs ne sont pas imposés en France et que les contribuables ne sont pas tenus de déclarer les actifs d’outre-mer dans certaines circonstances. Toutefois, il est conseillé de faire analyser chaque cas avec soin par un expert afin d’éviter les imprévus.