L’apport est-il indispensable pour obtenir un crédit immobilier ?
L’apport est considéré comme obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. En fait, l’une des premières choses que votre banquier vous demandera sera de savoir si vous avez un apport et à combien il s’élève.
Bien que les banques vous demandent toujours une caution pour un prêt immobilier, il ne s’agit pas d’une obligation légale. Les fonds propres que vous possédez sont un facteur clé lorsque vous demandez un prêt. Plus vous avez d’actifs, plus vous avez de chances d’obtenir un taux d’intérêt favorable sur le prêt. Les banques jugeront la qualité de vos documents en fonction de ce facteur. Par exemple, le Crédit Agricole indique : « Le fait d’avoir un apport prouve que vous avez les moyens de préparer l’achat d’un logement.
Cependant, certains emprunteurs n’ont pas de patrimoine ou ne souhaitent pas investir tout ou partie de leur épargne dans des projets immobiliers.
Alors, est-il vraiment possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ? Cette tâche, considérée comme impossible il y a encore quelques années, s’avère aujourd’hui possible pour certains documents et certains types d’emprunteurs.
Qu'est-ce qu'un apport personnel ?
Un apport personnel est un montant qu’un particulier investit directement dans l’achat de son propre bien. Ce montant est donc détenu par la personne avant le prêt et peut provenir du produit de son épargne, de ses dons, voire de son héritage.
Ce montant est généralement calculé en pourcentage du montant total du prêt et couvre généralement la plupart des frais supplémentaires liés à l’achat du bien, tels que : frais de courtage, de notaire ou de dossier.
Exemple d’apport personnel pour un logement
Par exemple, si vous achetez un bien immobilier valant 150 000 euros, les frais de notaire sont de 12 000 euros. Le montant total du prêt s’élève donc à 162 000 euros. Si la contribution de l’emprunteur est de 10 % du montant total du prêt (soit 162 000 x 10 % = 16 200 euros), le montant restant du prêt est de 162 000 – 16 200 = 145 800 euros.
L’exemple ci-dessus illustre le mécanisme de l’apport. L’apport est une somme d’argent qui va « directement » dans les caisses de la banque, réduisant le montant total du prêt et facilitant ainsi grandement l’engagement financier de l’institution prêteuse.
En d’autres termes, les dépôts personnels réduisent le risque que les banques prennent en acceptant de financer un projet et leur facilitent la tâche. Bien que le montant des dépôts puisse sembler insignifiant par rapport au montant total des prêts, ils jouent un rôle importan
L’apport est un signal positif pour votre banque.
Outre les avantages financiers, l’apport constitue un excellent signal pour les banques. Tout d’abord, un dépôt est une preuve de votre capacité d’épargne et montre que vous savez gérer votre compte et déposer de l’argent à la banque !
C’est un critère particulièrement important pour les banques qui accordent des prêts de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros ! Il est donc conseillé de bien gérer son argent. Ce faisant, vous pourrez également obtenir des conditions de crédit satisfaisantes. Il est important de noter que l’apport est l’un des éléments les plus importants à prendre en considération si vous souhaitez obtenir les « conditions idéales » évaluées par la banque.
L'apport : une garantie importante, mais pas indispensable.
Un dépôt personnel est une garantie extrêmement précieuse pour les banques. Il réduit le risque financier, prouve que votre compte est en règle et que vous êtes personnellement capable de gérer et d’épargner vos fonds.
En revanche, demander un prêt sans mise de fonds personnelle peut soulever la question : « Pourquoi pas d’apport personnel ? » Est-ce parce qu’il n’est pas doué pour gérer son argent ? Par conséquent, une fois les contributions individuelles supprimées, les institutions financières se concentreront davantage sur la tenue des comptes et les dépenses personnelles.
Cependant, il est désormais possible d’obtenir un prêt sans acompte, cela dépend simplement de votre profil et de votre projet. Bien entendu, d’autres garanties doivent intervenir et les caractéristiques du profil de l’emprunteur doivent être suffisamment positives. Le fait que vous n’ayez pas apporté d’apport personnel amènera la banque à revoir effectivement tous les autres points de votre dossier, notamment ceux liés à votre statut professionnel.
Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Préparer un dossier transparent et solide
Pour réussir à obtenir un prêt immobilier sans apport, vous devez être transparents et organisés. Créez un dossier complet qui comprend tous les documents nécessaires tels que les relevés de compte, les fiches de paie, les déclarations de revenus, etc. Bien entendu, le sérieux de votre démarche et de votre projet nécessite de constituer des dossiers dans les règles.
N’essayez pas de cacher des points négatifs potentiels ou une situation de carrière précaire.
Les atouts à faire valoir en cas d’absence d’apport
Si vous n’avez aucune contribution personnelle, vos dossiers devront indiquer quels autres actifs vous possédez. Ce sont des constantes et sont absolument nécessaires à ce stade.
Une situation de carrière stable et permanente.
Avoir un CDI reste très important. Cela montre à l’institution financière que vous êtes assuré de rembourser le prêt avec un flux de trésorerie normal.
Solde de subsistance adéquat
Un solde de subsistance équivaut au montant d’argent qui reste après avoir payé toutes les dépenses régulières (hypothèque, loyer, assurance, etc.). Votre projet ne doit pas se retrouver confronté à des difficultés financières. Si votre versement hypothécaire mensuel dépasse votre budget total, vous courez un risque élevé d’insolvabilité et votre institution financière peut décider que vous n’êtes pas en mesure de faire vos paiements.
Un compte sain et équilibré.
Votre banque examinera vos relevés de compte pour déterminer vos dépenses et revenus mensuels. Si vous utilisez régulièrement les découverts bancaires, le signal sera forcément négatif. Au contraire, si les factures continuent de devenir vertes et si l’argent n’est pas dépensé à la légère, ce sera certainement un moment positif.
Bref plan de financement
Pour démontrer davantage la crédibilité de votre projet immobilier, vous pouvez élaborer un premier plan financier et le soumettre à votre banquier. La planification financière consiste à ajuster vos mensualités en fonction de vos revenus et de la valeur maximale de votre maison.
Faibles taux d’intérêt sur les prêts
Le taux d’endettement est très important pour la planification financière et les finances globales. Si vous n’avez pas d’apport, les établissements de crédit vous accorderont généralement un taux d’intérêt inférieur à celui que vous auriez si vous en aviez un. En conséquence, le seuil d’endettement, habituellement fixé à 33 %, pourrait être abaissé. Considérez plutôt jusqu’à 30 % de votre dette lors de l’élaboration de votre plan financier.
Achetez avec votre co-emprunteur
Un autre facteur important si vous n’avez pas d’apport est d’emprunter ensemble. Les options de financement et de remboursement sont certainement plus grandes en tant que ménage qu’en tant qu’individus. La seule condition est qu’au moins un des deux emprunteurs bénéficie du CDI. Lorsqu’ils demandent un prêt, les indépendants et les petits entrepreneurs doivent montrer aux banques un compte bancaire sain et un revenu mensuel stable au cours des deux à trois dernières années.
Quels sont les types de bien qu’on peut acheter sans apport ?
Si vous n’êtes pas obligé d’effectuer un dépôt personnel à la banque, la banque sera également plus stricte en fonction du bien que vous achetez. Le prêteur finance l’intégralité du bien (on parle d’un prêt à 100 %, ou d’un prêt à 110 % avec 10 % supplémentaires, majoration incluse). Si la banque estime que le logement est trop cher par rapport aux autres logements, elle exprimera son avis sans hésitation. De même si le marché ou les rénovations prévues sont trop faibles.
Le but de la banque est de m’indemniser si le prêt n’est pas remboursé. Car dans ce cas extrême, la banque (ou le garant) peut revendre le bien pour couvrir le montant restant dû. Le bien doit donc être de grande qualité et pouvoir être revendu à un prix proche du montant du prêt.
Pour certains profils, les prêts sans apports sont plus faciles
Les emprunteurs de trois catégories sont plus susceptibles de convaincre leur banque d’accepter un prêt immobilier ne nécessitant pas d’apport. Il y a :
- Les personnes qui ont des économies et souhaitent investir dans des immeubles locatifs ou des immeubles de rapport sans utiliser leur épargne.
- Les investisseurs immobiliers qui réalisent des investissements en franchise d’impôt
- Enfin, il y a les primo-accédants à la propriété et les jeunes qui viennent tout juste d’entrer sur le marché du travail, mais qui n’ont pas encore eu le temps d’épargner suffisamment.
La dernière catégorie attire une attention particulière. N’oubliez pas non plus qu’après 40 ou 45 ans, il devient beaucoup plus difficile d’obtenir un prêt sans mise de fonds. Les banquiers ne sont généreux qu’avec les jeunes travailleurs.
Prêt sans apport pour les primo-accédants
Les primo-accédants viennent de démarrer leur carrière et doivent prouver à la banque qu’ils n’ont pas assez de temps pour épargner. Cependant, leur visibilité reste élevée (en tenant compte des contrats à durée indéterminée, bien sûr), car il existe une grande possibilité d’augmentation de revenus dans le futur si la situation professionnelle est suffisamment stable.
Une autre préoccupation pour les banques est que ces jeunes travailleurs seront retenus pendant des années, voire des décennies, même sans les payer. À mesure que ces clients vieillissent et que leurs projets gagnent en réussite, ils auront sans aucun doute besoin de produits financiers, d’assurances ou de solutions d’investissement supplémentaires.
Emprunter sans apport avec PTZ
Un autre avantage majeur pour les primo-accédants est de pouvoir bénéficier d’un prêt à taux d’intérêt zéro (PTZ). Sous certaines conditions de revenus, vous pouvez demander un PTZ pour acheter votre première résidence principale (une construction neuve ou une construction ancienne entièrement rénovée), selon le bien que vous souhaitez acquérir. Ce système est apprécié non seulement par les jeunes professionnels, mais aussi par les banques, qui y voient un avantage supplémentaire pour les primo-accédants.
Conclusion : un apport n’est pas indispensable pour un prêt immobilier, mais reste nécessaire.
Il est tout à fait possible d’emprunter de l’argent sans apport si vous avez un dossier suffisamment solide. Il convient toutefois de noter que sans votre propre apport, les conditions de prêt et les offres de prêt proposées sont souvent moins attractives. Les documents non contributifs comportant plus de risques que les documents contributifs, il est « normal » que les banques proposent des taux de prêt et des assurances plus élevés aux emprunteurs qui ne bénéficient pas d’apports personnels.
Enfin, de manière générale, en l’absence d’apports, les banques vont rechercher d’autres garanties et imposer des conditions plus difficiles à remplir, telles que : ressources et taux d’endettement. Même une petite contribution (par exemple 5 à 10 % du prix de l’immobilier) peut apporter récompense et tranquillité d’esprit au banquier qui propose de meilleures conditions.
Il faut donc examiner au cas par cas s’il serait plus intéressant de reporter légèrement l’hypothèque et d’accumuler un dépôt moins important, afin de se donner le temps de bénéficier d’une situation de crédit plus favorable.
FAQ- questions fréquentes
Pour mieux convaincre la banque, vous devez verser un acompte. Plus l’acompte est élevé, plus votre compte sera sécurisé et moins vous devrez vous endetter pour acheter un logement. Les banques exigent généralement un acompte d’au moins 10 %. Bien entendu, vous pouvez verser un acompte plus élevé, et il n’y a pas de limite supérieure au montant que vous pouvez payer.
Légalement, il n’y a pas de limite d’âge pour demander un prêt immobilier. L’âge n’est pas une condition pour obtenir un prêt. En France, vous pouvez légalement contracter un prêt à l’âge de 30 ans ou de 70 ans. Cependant, l’âge peut être un inconvénient. Les banques peuvent être réticentes à vous prêter, surtout si vous êtes retraité. Si vous êtes financièrement stable, vous pouvez demander un prêt hypothécaire à un âge plus avancé. Toutefois, la durée du prêt sera plus courte et les mensualités plus élevées.