Comment gérer les travaux dans mon investissement locatif ?
Effectuer des travaux de rénovation afin d’améliorer la rentabilité de votre investissement immobilier est une très bonne idée. Les biens immobiliers rénovés présentant de bonnes caractéristiques environnementales peuvent facilement trouver des acheteurs sur le marché de la location. Pourquoi gérer les travaux de son investissement locatif ? Comment les gérer ? Dans cet article, vous aurez la réponse à toutes ses préoccupations.
Pourquoi dois-je gérer les travaux de mon investissement locatif ?
D’abord, il faut savoir que les biens à rénover sont beaucoup moins chers que ceux qui ont déjà été rénovés. Il est donc plus facile de négocier le prix d’achat.
Toutefois, si vous n’êtes pas en mesure d’estimer le montant des travaux nécessaires, appelez un entrepreneur pour une visite. Il pourra ensuite établir un devis. Vous aurez ainsi une idée du coût des travaux, de leur durée et de leur faisabilité.
Il faut également savoir que les biens nécessitant des travaux sont généralement plus longs à vendre. Il est donc plus facile de négocier un prix que pour un bien traditionnel, plus demandé.
Par ailleurs, proposer un bien rénové peut également permettre de le louer plus rapidement et à moindre coût. Cela peut avoir un impact frappant pour le futur acheteur. Aussi, peut-il vous aider à vous démarquer des nombreux locataires.
En plus de ça, les avantages de la rénovation incluent également la possibilité de réduire votre charge fiscale.
Comment gérer les travaux dans mon investissement locatif ?
Une bonne gestion des travaux de rénovation est essentielle, à partir du choix des matériaux et des équipements jusqu’à la coordination des différentes étapes.
Évaluez précisément vos besoins en matière de rénovation
Investir dans un appartement rénové est l’occasion d’optimiser chaque pièce et donc les revenus locatifs du bien. Vous pouvez ouvrir la cuisine sur le salon ou séparer la salle à manger pour créer plus de chambres.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, il existe une série de rapports de diagnostic fournis par l’ancien propriétaire. En effet, ces rapports permettent de savoir quels travaux doivent être effectués en premier.
Si des travaux de rénovation importants sont prévus, il est recommandé de travailler avec un architecte. Cela permet d’établir un plan et de déterminer l’ampleur exacte des travaux nécessaires.
Estimation du budget
Il est important que vous connaissiez votre budget avant de discuter avec des entreprises de travaux. En fonction de votre situation financière actuelle, vous devrez peut-être faire des compromis et envisager de contracter un prêt qui vous permettra de financer les travaux de rénovation.
Pour une rénovation simple, vous pouvez compter sur des coûts compris entre 100 et 500 € par mètre carré. Pour une rénovation partielle (installation de cloisons, installation d’un système de chauffage), les coûts grimpent entre 500 et 1 000 €. En cas de rénovation complète, (par exemple, remplacement de murs porteurs), le coût au mètre carré peut dépasser 1 000 €.
Demander des devis et les comparer
C’est une chose d’être un artisan, mais cela en est une autre de maîtriser toutes les réparations.
Pour trouver le bon artisan, l’utilisation d’une plateforme de comparaison de devis comme est une bonne solution.
Par ailleurs, faire appel à des artisans garantit le professionnalisme, car les dernières normes et techniques sont utilisées. Si vous souhaitez bénéficier d’une aide de l’État (TVA), il est obligatoire de faire appel à un artisan RGE.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à demander des devis et à comparer différentes offres pour les mêmes prestations.
Veiller au bon déroulement des travaux
Beaucoup de gens se demandent par où commencer. Maçon, électricien ou plombier ? En effet, personne ne souhaite endommager quelque chose qui vient d’être réparé. L’ordre des travaux doit être clairement défini. D’abord la démolition, puis le gros œuvre, ensuite les travaux d’électricité, puis les travaux de plomberie, puis l’isolation et enfin les travaux de peinture et de revêtement.
Si plusieurs entreprises sont impliquées dans la rénovation, il est recommandé de faire appel à un chef de projet. Ainsi, ce dernier est responsable de la planification et de la coordination des travaux.
Si vous n’avez pas le temps de tout surveiller, vous pouvez également confier tous les travaux à un entrepreneur général. De cette manière, vous n’aurez qu’un seul interlocuteur
Réceptionner les travaux
À la fin des travaux, vous devez, en tant que maître d’ouvrage, signer un rapport formel de réception des travaux. Si vous estimez que tout ce qui était prévu dans le plan a été achevé. C’est également le début de la période de garantie de 10 ans.
En cas de défaut, votre réserve sera mentionnée dans le PV. Tant que le défaut n’est pas corrigé, vous ne pouvez régler qu’une partie de votre créance.
Rénovation et fiscalités
Puis-je réduire mes impôts si j'effectue des travaux de construction sur mon propre bien ?
En effectuant des travaux, vous pouvez bénéficier du régime des pertes fiscales immobilières. Cela permet de réduire la base imposable et donc le montant de l’impôt à payer. Si vous réalisez un projet rénovation important, vous pouvez ne pas payer de taxe foncière pendant plusieurs années. Cela signifie que vous pouvez déduire le coût des travaux éligibles. À condition qu’ils soient imposés sous le régime réel de l’impôt foncier et non sous le régime micro-foncier.
Quels sont les travaux déductibles ?
Tous les travaux d’entretien ou de réparation du bien ayant pour but de restaurer le bâtiment, peuvent être déduits de vos impôts.
Dès lors que vous souhaitez modifier l’agencement du logement ou l’agrandir, les travaux ne seront pas déductibles.
Par exemple, le coût du remplacement d’une chaudière est déductible. Mais si les travaux impliquent l’installation de nouvelles pièces, la dépense correspondante est considérée comme une amélioration. Ainsi, elle n’est pas déductible.
Les réparations à un bien locatif sont nécessaires et donc, déductibles pour faciliter la location, que ce soit en raison de la vétusté, d’un cas de force majeure, avant qu’un nouveau locataire n’emménage.
Les travaux non déductibles
Tous les travaux effectués dans un logement ne sont pas déductibles de vos impôts. En voici quelques exemples :
- Les travaux de construction et de rénovation.
- Les travaux de démolition et de reconstruction ultérieure.
- La reconstruction de l’enveloppe du bâtiment
- La transformation en espace habitable de pièces précédemment utilisées à d’autres fins.
- Les extensions d’une maison ne sont pas non plus déductibles, à l’exception des installations sanitaires.
En cas de doute, consultez un spécialiste le plus tôt possible afin d’éviter des pénalités fiscales.
En conclusion, ces travaux vous permettront soit de réduire votre charge fiscale, soit de mettre sur le marché un bien de meilleure qualité. Cela aura un impact très positif sur votre investissement.
5 astuces pour mener à bien les travaux de mon investissement locatif
1. Calculer le coût des travaux
Si vous effectuez des travaux pour la première fois, il est judicieux de demander un devis à un artisan. En effet, cela permet de déterminer le coût exact du travail. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur prix. Il est également important de prendre une décision sur la base du devis reçu. Vous saurez si les travaux s’inscrivent dans votre budget et vous éviterez les mauvaises surprises pendant l’achat du bien.
2. Choisissez des matériaux de qualité
Il vaut mieux mettre les moyens dès le départ dans de bons matériaux de qualité qui tiendront sur la durée plutôt que d’essayer d’économiser de l’argent et de devoir en racheter des nouveaux régulièrement.
3. Vérifiez la copropriété et les règles de construction
De plus, lorsque vous effectuez des travaux, vous devez vous assurer que vous respectez les règles de construction en vigueur. Cela concerne des situations très spécifiques, comme les extensions et les transformations de garage, il est important de s’en souvenir. Vous devez également vérifier le contrat de copropriété. Les conventions de copropriété peuvent interdire certains travaux ou nécessiter l’accord des copropriétaires concernés.
4. Prendre le temps de choisir le bon artisan
Comme indiqué précédemment, il est important de comparer les entreprises et d’évaluer leurs services et leur réputation. Vous pouvez également faire appel à un architecte d’intérieur pour guider les artisans et diriger leur travail.
5. Suivre le projet
Il est important de suivre le projet régulièrement pour éviter les surprises à la fin et ce dès que l’entreprise a été sélectionnée et que le projet a démarré.
Le processus de travaux prend beaucoup de temps, c’est l’une des raisons pour lesquelles les investisseurs font appel à des entreprises spécialisées. Les chefs de projet supervisent tous les travaux et travaillent avec des artisans expérimentés et fiables, sur lesquels vous pouvez compter pour fournir un travail de qualité.
FAQ-questions fréquentes
Le budget des travaux dépend de la surface à rénover et de l’état général de votre maison. Le nombre de cuisines et de salles de bains influe également sur le coût.
En général, le budget pour une rénovation complète est d’environ 1 500 euros par mètre carré (hors TVA). Toutefois, si la porte d’entrée ou les fenêtres doivent être remplacées, le budget peut varier.
La qualité de la construction est également un facteur important pour déterminer le coût du projet.
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