Comment financer son investissement locatif ?
Vous souhaitez investir dans un bien locatif et vous cherchez le financement adéquat ? Différents types de prêts immobiliers sont disponibles pour vous aider à atteindre vos objectifs d’achat. N’hésitez pas à profiter des avantages fiscaux pour optimiser votre investissement. Vous aurez tous les détails sur comment financer son investissement locatif dans cet article.
Les différents moyens de financement
Dans le cadre d’un investissement locatif, une fois le choix du bien effectué, le financement est un élément incontournable. Chaque investisseur doit s’interroger sur les possibilités de financement qu’il privilégie, en tenant compte de son patrimoine immobilier, de son patrimoine financier et de sa situation familiale. Cette étape est cruciale pour la poursuite et le bon déroulement du projet. Il existe différentes options de financement pour les investisseurs. Il s’agit des fonds propres, l’utilisation de divers prêts bancaires et d’autres moyens pour l’acquisition de biens immobiliers. Cela facilite la préparation des documents de financement en cas de besoin.
Financement par fonds propres.
L’achat d’un bien immobilier locatif sur fonds propres est une autre option qui présente des avantages et des inconvénients. L’investisseur finance le bien avec les liquidités dont il dispose. L’objectif de cette méthode est de simplifier la documentation relative à l’investissement, qui est plus simple et plus rapide, puisque l’approbation de la banque n’est pas nécessaire. Même s’il est courant d’investir dans l’immobilier locatif par le biais d’un financement bancaire (avec ou sans dépôt de garantie), il convient de noter que les banques exigeront sans aucun doute le paiement d’au moins des frais de notaire sur la propriété.
Types de financement bancaire
Il existe différents types de prêts bancaires. Le plus courant est bien sûr le crédit immobilier classique. L’investisseur rembourse chaque mois une partie du capital et des intérêts, en fonction du montant emprunté et de la durée du prêt. Il faut toutefois savoir négocier un prêt immobilier.
Il existe également des prêts à la consommation, mais ils sont liés au remboursement des fonds propres.
Les investisseurs peuvent également avoir recours à un prêt in fine pour acheter un bien immobilier. La banque prête la totalité du montant et exige le paiement d’intérêts pendant la durée du prêt. À l’échéance du prêt, le montant total du capital doit être remboursé. Cette méthode permet de réduire les remboursements mensuels, mais il faut veiller à ce que le montant total soit remboursé à la fin de la durée du prêt.
Raisons d'investir à crédit
La principale raison de recourir à un prêt bancaire pour investir dans un logement locatif est l’effet de levier. Il vous permet de devenir le propriétaire d’un bien que vous avez du mal à payer comptant. Cela signifie que vous pouvez investir votre argent dans autre chose tout en investissant dans la propriété. N’oubliez pas que l’immobilier locatif est le seul investissement qui peut être financé par un crédit.
La deuxième bonne raison d’investir avec un prêt est que le taux d’intérêt du prêt est généralement inférieur au rendement locatif total de l’investissement immobilier. Lorsque vous ajoutez le rendement locatif au rendement de votre investissement, le rendement net total est supérieur au coût du prêt. En d’autres termes, vous réalisez un bénéfice. Un autre facteur favorable est que les taux d’intérêt actuels sont inférieurs au taux d’inflation.
La troisième raison en faveur du financement par emprunt est que les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits des revenus locatifs sur votre déclaration d’impôts. Cela permet de réduire la base d’imposition et d’optimiser le système fiscal. Les investisseurs dans les biens locatifs, qu’ils soient vacants ou meublés, disposent de cette possibilité attrayante. En outre, les prêts hypothécaires sont presque toujours assortis d’une assurance-vie ou d’une assurance invalidité, ce qui en fait une opération sûre. En cas de décès, votre famille peut rester propriétaire du bien et percevoir les loyers.
Autre avantage : la sécurité
Comme la plupart des prêts immobiliers, les prêts à l’investissement locatif sont assortis d’une assurance vie et d’une assurance invalidité. Dans le cas peu probable d’un décès, d’une perte d’autonomie ou d’une invalidité, cette assurance prend en charge les remboursements du prêt. Votre famille est protégée : vous êtes propriétaire d’immeubles locatifs et vous percevez des revenus locatifs. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par la banque. Vous pouvez réduire les coûts en vous adressant à un autre assureur (ce que l’on appelle la délégation d’assurance). Enfin, les primes effectivement payées pour le prêt, qu’il soit vide ou meublé, peuvent être déduites des loyers et sont donc déductibles fiscalement.
Les différents prêts :
Les prêts défiscalisés
Les mêmes règles s’appliquent à tous les investissements locatifs. S’ils sont déclarés à l’administration fiscale, tous les propriétaires peuvent déduire les intérêts de leurs emprunts de leurs revenus locatifs. Cela signifie que plus le prêt est important, plus les intérêts peuvent être déduits, optimisant ainsi la situation fiscale. Le type de déduction varie selon qu’il s’agit d’un bien vacant (appellation spécialisée « revenus fonciers« ) ou d’une location meublée (appellation spécialisée « bénéfices industriels et commerciaux« ).
Si un bien vacant est loué, les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers (loyers). Si les revenus locatifs sont réduits, la situation fiscale est optimisée. Les intérêts d’emprunt peuvent être utilisés comme déficit foncier. Ils peuvent être déduits du revenu brut. Le revenu brut est donc réduit, ce qui entraîne une réduction de l’assiette fiscale et des impôts. Le montant des intérêts déductibles n’est pas limité. Il n’y a pas non plus de limite à la période pendant laquelle ils peuvent être déduits. Les frais supplémentaires liés au prêt, tels que les frais administratifs et les primes d’assurance décès et invalidité, sont également déductibles.
Vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Si vous optez pour le régime du taux effectif d’imposition, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Plus vos revenus sont faibles, moins vous payez d’impôt. Si vous avez opté pour le régime forfaitaire, vous ne pouvez pas déduire les intérêts. Vous n’aurez droit à aucune déduction et le taux d’imposition forfaitaire de 50 % de vos revenus s’appliquera.
Vous êtes loueur de meubles professionnel (LMP) ? Toutes les dépenses peuvent être déduites de votre revenu brut. Les intérêts d’emprunt sont pris en compte dans le calcul des dépenses. Ils sont donc déductibles. Cela permet aussi de réduire votre impôt à payer.
Le prêt amortissable
Dans la plupart des cas, les investissements en crédit-bail sont financés par des prêts amortissables, qui conviennent aux investisseurs traditionnels ayant un taux d’imposition modéré. Comment cela fonctionne-t-il ? Le capital et les intérêts sont remboursés en même temps. Les mensualités comprennent le capital et les intérêts ainsi que l’assurance décès et invalidité. Au début du prêt, les intérêts sont plus importants. Par la suite, le capital est remboursé progressivement. Cela signifie que pendant les premières années, les intérêts sont plus susceptibles d’être déduits des revenus fonciers. Tenez-en compte dans votre planification financière. Au fil du temps, le pourcentage d’intérêts déductibles diminue progressivement et l’optimisation fiscale liée à cette déduction perd peu à peu de son effet.
Exemple d’un prêt remboursable : 150 000 euros sont empruntés pour 15 ans à un taux d’intérêt de 3,60 % (hors primes d’assurance). La première année, des intérêts de 4 845,27 euros sont payés ; la dixième année, le taux d’intérêt tombe à 1 983,91 euros.
Le prêt in Fine
Une autre option est le prêt in fine. Les intérêts sont payés mensuellement et remboursés en une seule fois à la fin de la période. Les mensualités sont moins élevées que dans le cas d’un prêt à remboursement, car seuls les intérêts et les primes d’assurance sont dus. Les capitaux peuvent être remboursés en une seule fois sur la durée indiquée au début du contrat. Les intérêts sont perçus sur la totalité du capital pendant la durée du prêt, mais ils sont légèrement plus élevés que pour les prêts amortissables. Le taux d’intérêt est donc plus élevé. La déduction des intérêts est donc maximale sur toute la période de remboursement. Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien locatif, le montant total imposable peut être réduit. Cette méthode permet d’optimiser la fiscalité des investissements locatifs et d’en améliorer le rendement.
Exemple de prêt in fine : 150 000 euros sont empruntés sur 15 ans au taux de 3,60 %. Les intérêts de 4.845,27 euros sont déduits, car ils doivent être remboursés annuellement.
Le prêt est associé à un investissement qui permet de disposer des fonds nécessaires à la fin du prêt. Il s’agit généralement d’une police d’assurance-vie. Elle peut fournir le montant nécessaire en cas d’urgence. En règle générale, les banques exigent qu’au moins 30 % de l’investissement dans le bien immobilier soit placé dans une assurance-vie. Vous devrez épargner chaque mois pour l’assurance. Si vous pouvez vous le permettre, il n’est pas inutile de placer dès le départ la totalité du montant du prêt dans une assurance-vie.
Lorsque vous contractez un prêt in fine, comprenez bien l’assurance-vie proposée par votre établissement financier.
Assurez-vous d’abord que vous disposez de fonds suffisants pour rembourser le capital et obtenir une couverture. Examinez également le rendement de cet investissement. Si le rendement est faible, vous devrez mettre de côté des fonds supplémentaires pour constituer et compenser l’assurance-vie.
Comment emprunter ?
Contracter un prêt, c’est-à-dire un prêt immobilier, est un acte important qui nécessite un engagement à long terme de votre part. Comme tout autre emprunteur, l’investisseur en immobilier locatif ne doit pas le prendre à la légère. C’est d’autant plus important que le prêt aura inévitablement un impact sur les aspects fiscaux et immobiliers de la transaction. Plus important encore, il existe un certain nombre de critères de prêt que vous devrez respecter, à commencer par le montant maximum du prêt. Il s’agit du pourcentage de vos revenus que vous pouvez consacrer au remboursement du prêt.
Comment calculer le taux d’effort du crédit
Tout d’abord, il est calculé sur la base de votre revenu net total avant impôts (y compris les revenus locatifs des investissements). Dans la plupart des cas, les banques prennent en compte 70 % des revenus locatifs. Déduisez de ce montant les autres dépenses, notamment les éventuels prêts hypothécaires ou loyers en cours pour votre résidence principale. Calculez ensuite le montant que vous pouvez emprunter pour financer votre investissement locatif. Attention, selon le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le coût total (y compris, par exemple, le prêt pour l’habitation principale) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.
Exemple simplifié du calcul du taux d’effort
Supposons que vous disposiez d’un revenu mensuel de 6 000 euros avant impôts et que votre investissement génère 600 euros de loyers. La banque inclura 70 % de ces loyers, soit 420 €, dans le plan de financement. Le taux de frais de 35 % est donc calculé à 6 420 €, ce qui équivaut à 2 247 €. Si l’hypothèque sur l’habitation principale est de 1 500 €, un maximum de 747 € par mois peut être consacré à des investissements locatifs pour respecter la limite de 35 %.
Depuis la réunion du 13 juin 2023, le Fonds hypothécaire du logement a légèrement assoupli ses règles de prêt. Tous types de projets immobiliers confondus, 20 % des demandes de crédit peuvent s’écarter de la double limite de dépenses par période. Sur ce pourcentage, 30 % des demandes concernent des projets autres que des résidences principales (résidences secondaires et investissements locatifs), contre 20 % auparavant.
Il est évident que pour certains investisseurs, il est possible de financer avec un ratio de dépenses de 38 ou 40 pour cent. À condition de convaincre les banques.
FAQ- questions fréquentes
L’investissement immobilier consiste à acheter un bien immobilier pour le louer. Vous devez donc réunir des fonds. La première option consiste à payer comptant. Pour y parvenir, vous devez disposer des fonds nécessaires. Si vous achetez un bien immobilier et que vous le louez, vous percevrez des revenus locatifs. Cela augmentera vos revenus et sera imposable. Une autre option consiste à contracter un emprunt, une stratégie avantageuse tant sur le plan des bénéfices que sur le plan fiscal. Cette option offre également une protection, car l’assurance décès et invalidité est presque toujours incluse dans l’hypothèque. La famille est ainsi protégée en cas d’événement majeur de la vie.
D’autres méthodes de financement sont aussi disponibles. Le viager en fait partie : l’investisseur verse une somme initiale (capital) et une rente mensuelle à l’ancien propriétaire jusqu’à son décès.
La vente à terme fonctionne sur le même principe que la rente viagère. Toutefois, ce n’est pas la date du décès de l’ancien propriétaire qui est retenue, mais une date prédéterminée. Comme dans le cas d’une rente viagère, l’investisseur verse un bouquet et des rentes mensuelles.
Le financement est l’une des étapes les plus importantes en investissement locatif. Le financement par fonds propres n’a pas d’effet de levier, les prêts bancaires ne sont possibles qu’avec l’accord de la banque, et les rentes sont aussi rentables que n’importe quel autre moyen.