Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Les Français ainsi que les expatriés sont particulièrement intéressés par les investissements locatifs. Il s’agit d’une forme d’investissement qui s’adresse non seulement aux investisseurs expérimentés, mais aussi aux familles. Par exemple, la mise en location d’un bien immobilier permet de se constituer un patrimoine, d’économiser des impôts et de préparer sa retraite. Quelle que soit votre situation, vous serez intéressé par l’investissement immobilier en raison de la diversité des stratégies d’investissement immobilier. Découvrez dans cet article pourquoi investir dans l’immobilier locatif.
Investir dans l’immobilier locatif : les avantages
Se constituer un patrimoine
Il existe de nombreuses façons de se constituer un patrimoine, que ce soit par le biais de l’investissement immobilier ou par d’autres moyens.
En matière d’investissement immobilier, l’investissement locatif est l’un des facteurs les plus importants dans la constitution d’un portefeuille solide. Emprunter est actuellement la meilleure manière d’investir pour se constituer un patrimoine. Ce, à cause des taux d’intérêt sur les prêts très bas et des taux d’intérêt sur les comptes d’épargne presque nuls.
Vous avez la possibilité de vous constituer un capital locatif en devenant propriétaire de votre bien. Le capital d’investissement provient des locataires. La propriété est un moyen sûr de se constituer un patrimoine et des fonds propres grâce à l’effet de levier.
Comment constituer mon patrimoine ?
Vous devez commencer jeune ! Si vous commencez tôt, l’immobilier est un très bon moyen de se constituer un patrimoine considérable au fil du temps. Le système de crédit actuel offre un énorme effet de levier pour financer tout ou partie d’un projet immobilier (acquisition, appel d’offres, construction, etc.).
Il existe de nombreuses façons de se constituer des fonds propres :
Épargner
Les banques préfèrent les clients qui épargnent. Cela permet de ne pas se contenter de constituer un fonds de secours pouvant être utilisé comme acompte pour un investissement. Il est donc préférable d’avoir un ou plusieurs produits d’épargne et d’épargner un certain montant chaque mois.
L’épargne présente de nombreux avantages, comme :
- Faire face aux imprévus
- Assurer votre avenir dans un contexte incertain
- Assurer l’avenir de vos enfants.
L’endettement
Pour devenir riche, vous devez investir ! L’endettement peut vous rendre riche ! En allongeant la durée de votre crédit, vous pouvez emprunter plus d’argent tout en réduisant votre acompte.
En ce faisant :
- Vous laissez de l’argent sur la table,
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles à 100 % sous certaines conditions fiscales,
- Vous bénéficiez de l’effet de levier du prêt.
L’immobilier : un investissement sûr
L’immobilier est un investissement sûr, car vous achetez un mur solide et concret qui résistera à l’épreuve du temps. Investir dans l’immobilier, c’est acheter un actif stable qui prendra de la valeur avec le temps. Le risque de dépréciation est relativement rare dans l’immobilier. Il peut être lié à des circonstances particulières telles que des changements environnementaux ou une grave détérioration de la structure du bâtiment. Ces risques peuvent également être prévus ou évités en inspectant minutieusement le bien avant de l’acheter, en termes d’éléments à vérifier.
Pour réaliser un bon investissement, il convient de prendre les mesures les plus importantes. Tout d’abord, il faut comprendre le marché de l’immobilier en général. Ensuite, vous devez identifier les avantages. Par exemple, si vous souhaitez d’abord investir dans l’immobilier locatif, vous ne pourrez obtenir un bon rendement que si vous :
- achetez le bien au bon prix
- évaluez la rentabilité du bien
- choisissez une location meublée ou non meublée ou un modèle à haut rendement
- comprenez globalement la fiscalité (il peut y avoir un certain nombre d’avantages fiscaux et d’exonérations).
Un investissement immobilier réussi nécessite donc un certain investissement personnel et du temps. Toutefois, l’investissement immobilier est beaucoup plus abordable que l’investissement sur les marchés financiers volatils.
En outre, la nature dynamique du marché immobilier signifie que les biens de qualité peuvent être vendus rapidement et facilement lorsque le moment est venu.
Améliorer la qualité de vie à la retraite
Avec l’augmentation des coûts de santé et du temps consacré aux loisirs, la retraite est souvent synonyme de baisse de revenus. L’investissement immobilier peut améliorer la vie quotidienne. Si vous commencez à investir tôt, vous pouvez même rembourser votre prêt hypothécaire avant votre départ à la retraite. Vous pouvez alors habiter le bien et ne pas payer de loyer ou utiliser les revenus locatifs du bien.
Optimiser votre situation fiscale
Investir dans un bien immobilier neuf ou ancien, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, offre la possibilité de réduire sa fiscalité et d’améliorer sa rentabilité.
L'immobilier locatif est un investissement peu risqué
Par rapport aux placements purement financiers, l’immobilier locatif est sans doute l’un des investissements les plus sûrs du marché. Ce secteur connaît des cycles, mais la courbe est moins volatile et les fluctuations moins spectaculaires.
Les appartements conservent toujours une valeur minimale, car il s’agit “d’actifs tangibles” ayant une signification réelle. En outre, il existe diverses garanties locatives, telles que l’assurance perte de loyers (GLI) et la garantie Visale, en cas d’urgence.
L'investissement immobilier protège votre famille
Investir dans l’immobilier locatif est un autre moyen d’obtenir des revenus locatifs et des économies d’impôts. C’est une autre façon de se constituer un patrimoine et de protéger sa famille des aléas de la vie.
En tant que valeur refuge, l’immobilier résiste à la récession et à l’inflation. Cela signifie que la valeur des biens immobiliers augmente d’année en année. Il réduit également le risque que la famille et les amis investissent dans l’immobilier locatif. En effet, la banque prêteuse exige de l’investisseur qu’il souscrive une assurance-crédit pour rembourser les mensualités ou le capital en cas de décès ou d’invalidité. Ainsi, les héritiers de cet investissement immobilier n’ont pas à rembourser la dette du bien.
Enfin, grâce à des incitations fiscales, ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque le bien est loué à leurs proches. Cet investissement immobilier est donc idéal pour soutenir des enfants entrant sur le marché du travail ou des parents bénéficiant d’une petite pension.
Protéger son épargne
L’immobilier : une valeur refuge ?
Un placement sûr est un instrument financier qui n’est pas soumis aux fluctuations de la valeur de la monnaie elle-même (c’est-à-dire même si la monnaie perd son pouvoir d’achat). Dans les années 1970, pendant la période inflationniste qui a suivi la crise pétrolière, l’or était considéré comme le placement le plus sûr.
L’immobilier, en particulier l’immobilier ancien, était également parfois considéré comme une valeur refuge. En effet, dans certaines villes, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter au fil des décennies. Cette hausse est due à une croissance démographique importante dans les grandes villes. Mais ce n’est pas toujours le cas dans les petites villes et les zones rurales.
Quelles sont les valeurs qui ont connu le plus d’inflation sur le long terme ?
L’immobilier reste un investissement sûr, rentable et à long terme. Le logement est un besoin fondamental des personnes, en particulier dans les grandes villes, où la population ne cesse de croître. Les Français sont de plus en plus mobiles et cherchent souvent à changer de vie. La demande d’appartements à louer dans les grandes villes est en augmentation, ce qui stimule le marché de l’immobilier.
Dans les grandes villes, la valeur des biens immobiliers augmente au fil du temps sans actualisation. Dans certaines grandes villes, les prix ont été multipliés par dix en 20 ou 30 ans. L’immobilier est une valeur qui ne se déprécie pas, sauf en milieu rural ou dans des zones restreintes où l’offre est trop importante au même moment.
Développer son intelligence financière
Le concept d’intelligence financière a été introduit par Robert Kiyosaki dans son livre Rich Dad, Poor Dad, publié en 2000. Dans cet ouvrage, l’auteur invite à réfléchir à la différence entre l’actif et le passif. Les actifs génèrent des revenus, tandis que les passifs ne génèrent aucun revenu et perdent de la valeur. La sagesse financière suggère de créer d’abord des actifs, puis de lever des fonds pour acheter des instruments passifs. En pratique, elle suggère d’investir dans l’immobilier. Investir dans l’immobilier permet de détenir des actifs générant des dividendes, en utilisant la logique de la rentabilité et de l’autofinancement pour atteindre l’indépendance financière.
L'effet de levier en immobilier
L’immobilier a un effet de levier, c’est-à-dire que l’emprunt augmente le rendement des fonds propres. En général, l’effet de levier permet d’augmenter rapidement la valeur d’un bien. Vous pouvez commencer par un petit dépôt, contracter un prêt pour constituer votre capital et acheter une rente pour financer vos investissements. Ensuite, commencer à constituer votre capital.
Comment se calcule le ratio de l’effet de levier ?
Les investisseurs immobiliers doivent faire une distinction claire entre la rentabilité locative et la rentabilité financière. Cette dernière fait référence à des flux de trésorerie plus positifs. Si vous avez des dettes à long terme, vous devez les rembourser, payer les intérêts et faire fructifier vos actifs.
Le calcul du rendement de votre dette nécessite quelques connaissances de base. En outre, ce calcul tient compte de vos bénéfices, de votre apport personnel et des coûts éventuels liés à votre investissement. Il est donc important de comprendre ce qu’est la marge économique et comment elle se différencie de la marge financière.
La formule de calcul de la marge économique est la suivante : (loyer – charges – impôts) / (montant du prêt + apport personnel).
La formule de calcul de la marge financière est la suivante.
Marge économique + (marge économique – intérêts du prêt) x montant du prêt / apport personnel.
Ce calcul donne un retour sur investissement réaliste et permet de comprendre l’effet de levier.
Fonctionnement de l'effet de levier :
Supposons que deux clients décident d’investir dans un bien locatif. Chacun dispose d’un capital propre de 100 000 euros. Ils décident d’acheter un appartement du même type pour 100 000 euros.
La première personne achète un appartement avec ses propres fonds et de l’argent supplémentaire. Si tous les paiements sont effectués en espèces, il n’y a pas de prêt à rembourser. Elle dispose donc dès le départ de la majeure partie des revenus locatifs. Elle percevra le loyer pendant toute la durée du bail sans avoir à rembourser d’intérêts. En supposant un rendement économique de 2,5 % et un taux d’intérêt de 1,5 %, la formule pour ce client est la suivante.
Rendement financier = 2,5 % + (2,5 % – 1,5 % x 0/100 000) = 2,5%
La seconde personne décide de contracter un prêt pour acheter son appartement. Avec un capital initial de 25 000 euros, il emprunte à la banque 75 000 euros sur 25 ans. Le prêt doit ensuite être remboursé annuellement par les revenus locatifs. Toutefois, si les intérêts de remboursement sont faibles, il est possible de recourir à une rente. De cette manière, le rendement financier est meilleur, puisqu’il est basé uniquement sur le montant investi. Le rendement est calculé comme suit.
Rendement financier = 2,5 % + (2,5 % – 1,5 %) * 75 000/25 000 = 5,5 %.
Il s’agit bien entendu d’un exemple très simplifié. Il existe de nombreux autres facteurs qui peuvent affecter et réduire le rendement financier d’un projet. Il s’agit notamment des taux d’intérêt hypothécaires, des taxes et des coûts liés au bien (entretien de l’immeuble), qui sont bien entendu proportionnels au nombre de biens.
FAQ- questions fréquentes
Les meilleurs investissements locatifs se font dans les petites surfaces. Un studio ou un appartement de deux chambres est plus simple à louer qu’un appartement de quatre chambres (à moins d’opter pour la colocation).
La raison en est simple : les familles qui ont besoin de plus d’espace sont plus enclines à acheter un logement qu’à le louer.
Comme pour tout achat immobilier, il faut d’abord réfléchir à la localisation de son futur bien. Expat’ Immo a organisé ses annonces immobilières de manière géographique afin que vous puissiez trouver les commerces, les écoles et les transports à proximité du bien.
De nombreux Français choisissent d’investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine. Ils le préfèrent, car à long terme, il est moins risqué qu’un investissement purement financier. Pour certains, il est plus sûr de posséder des biens physiques que de l’argent virtuel. Une maison ou un appartement est un investissement tangible qui peut être transmis aux proches.
Il est très rare qu’un bien immobilier perde toute sa valeur du jour au lendemain. En revanche, il est impossible de prévoir si la valeur d’un bien immobilier augmentera ou diminuera au fil du temps. Contrairement à d’autres investissements financiers, le rendement d’un bien immobilier n’est pas garanti. Si le bien que vous achetez est situé dans une zone prometteuse et en pleine croissance économique, sa valeur peut augmenter. En revanche, un mauvais entretien, des catastrophes naturelles, une surpopulation, des crises du secteur immobilier et d’autres événements peuvent réduire la valeur du bien.
Sources utilisées pour cet article :
- https://www.nexity.fr/investir/pourquoi-investir
- https://www.gererseul.com/avant-ma-location/avantages-investissement-locatif
- https://imavenir.com/paroles-dexperts/investissement/pourquoi-investir-dans-limmobilier-locatif/#:~:text=Il%20s’agit%20%C3%A0%20la,pr%C3%A9parer%20sa%20retraite%20par%20exemple