Quels facteurs influencent la rentabilité d’un bien ?
Que ce soit pour préparer sa retraite ou pour générer des revenus complémentaires, l’investissement immobilier séduit. Cependant, l’investissement immobilier ne s’improvise pas et les rendements doivent être calculés. Lorsque vous recherchez un bien immobilier, il est important de connaître les facteurs qui influencent le retour sur investissement (ROI). Vous pouvez faire un certain nombre de choses pour augmenter la valeur de votre bien immobilier et le rendre plus attrayant. Néanmoins, il y a aussi des choses sur lesquelles vous ne pouvez pas agir. Qu’est-ce que la rentabilité d’un bien ? Quels sont les facteurs qui influencent la rentabilité d’un bien ? Vous trouverez ci-dessous une liste de quelques facteurs à prendre soigneusement en compte, car ils peuvent déterminer la rentabilité de votre bien.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
La décision d’investir dans l’immobilier est souvent prise pour atteindre plusieurs objectifs à moyen et long terme :
- Préparer un complément de revenus à la retraite : pour évaluer votre projet d’investissement, vous pouvez déterminer le montant que vous souhaitez percevoir chaque mois à la retraite
- Acquérir un patrimoine à transmettre à ses enfants : on peut par exemple investir dans un appartement d’une chambre dans une grande ville universitaire pour permettre à ses enfants d’y étudier
- Investir pour réduire l’impôt sur le revenu : si votre impôt sur le revenu annuel dépasse 5 000 euros, il est judicieux d’investir dans un bien immobilier neuf ou d’occasion déductible des impôts
- Revendre un bien pour réaliser des plus-values : il peut être plus facile de choisir un bien qui a besoin d’être rénové ou qui se trouve dans une zone à forte croissance.
Cela signifie qu’en plus du calcul de la rentabilité, vous devez également évaluer si le projet immobilier est adapté à vos objectifs.
La vision à long terme est aussi importante. Augmenter ses revenus à la retraite est un bon objectif. Mais si la gestion d’un bien locatif à 40 ans semble simple, qu’en est-il à 70 ans ?
Privilégiez le bien idéal
Contrairement à d’autres investissements, ceux dans l’immobilier locatif nécessitent généralement beaucoup d’attention. Le temps nécessaire à la gestion d’un bien locatif est un autre facteur important. Le temps est mesuré par rapport au coût des prestataires de services tels que les agents immobiliers, les comptables et les administrateurs de biens.
Outre le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif, il faut également tenir compte de la qualité du bien. De l’emplacement du bien et de l’aménagement urbain, comme dans le cas de l’achat d’une résidence principale. Il faut trouver le bien idéal, plutôt que de se focaliser uniquement sur la rentabilité de l’investissement immobilier. C’est la première étape pour sécuriser son investissement locatif.
Investir dans un bien ancien permet d’accéder à des adresses de choix en centre-ville.
Un bon investissement locatif ne se limite pas à la rentabilité financière. En effet, la vacance et les travaux de rénovation imposés par les nouvelles réglementations peuvent réduire à néant le calcul de rentabilité initial.
Comment se calcule la rentabilité d'un bien ?
La rentabilité d’un investissement locatif est le rendement financier du projet.
Pour déterminer la rentabilité locative, il existe trois méthodes de calcul traditionnelles pour les projets immobiliers
Les types de calcul du rendement locatif
Le rendement brut
Le rendement brut compare les revenus locatifs au prix d’achat :
Rendement brut = (revenu locatif annuel total hors charges x 100) / prix d’achat.
Le rendement brut est un premier indicateur, mais il n’est pas suffisant, car il ne prend pas en compte les coûts, les taxes et le cash-flow.
Le rendement net
Le rendement net prend en compte les coûts et les taxes :
Bénéfice net = (revenus locatifs réels – dépenses réelles) x 100) / coût d’acquisition (y compris les dépenses).
Le rendement locatif net est plus précis, mais il ne tient pas compte de la situation fiscale de l’investisseur. Il ne tient pas compte aussi de ses possibilités de financement.
Le rendement net net
Le rendement net net calcule le bénéfice après impôt.
Le rendement net après impôt tient compte de la situation fiscale spécifique du projet et de l’individu. La méthode Larcher prend en compte le rendement net et calcule le montant de l’impôt correspondant à trois mois de loyer. Cette méthode est utile lorsque le taux d’imposition n’est pas connu à la hâte. Cependant, cette méthode est très imprécise.
Seul le rendement net net est réellement utile pour calculer le rendement d’un investissement. Notez toutefois qu’il ne tient pas compte de l’impact de l’investissement sur l’impôt sur la fortune (IFI) qui devra être payé lorsque le patrimoine net atteindra 1,3 million d’euros.
Les facteurs qui influencent la rentabilité d’un bien
L'emplacement du bien
Lors du choix d’un bien d’investissement, l’emplacement est le facteur le plus important qui a un impact sur les loyers et l’évaluation. En effet, l’emplacement est le principal facteur qui attire les locataires vers un bien immobilier donné. Par exemple, si votre bien à louer se trouve à proximité du lieu de travail d’un locataire, ce dernier sera plus susceptible de louer votre bien qu’un bien à louer situé à 30 minutes. Même si l’autre bien a plus d’avantages.
Pour garantir un investissement à long terme, il est préférable de rechercher des propriétés proches des commodités. Par exemple, un appartement situé à proximité du quartier central des affaires de la ville est idéal pour les professionnels âgés de 20 à 40 ans. Tandis qu’une maison individuelle située dans un bon quartier scolaire convient aux familles avec enfants.
Demande de location
Vous devriez consulter une société de gestion locative pour déterminer s’il y a une demande de location dans la région où vous voulez investir. Même si une propriété semble bien située, cela ne signifie pas nécessairement que les personnes qui y vivent voudront la louer. N’oubliez pas que, dans certains endroits, il peut être plus judicieux de posséder ou de construire un bien immobilier que de le louer.
Le rapport entre le prix de la location et le prix du marché est un indicateur de l’existence d’une demande de logements locatifs. Il faut comparer le prix de location actuel avec le prix de biens similaires à vendre. Si le rapport prix-loyer indique que la location est plus favorable, il est moins risqué d’investir sur ce marché.
Économie locale
Il est toujours judicieux de choisir des biens immobiliers dans des zones où la population et le revenu médian augmentent. Une économie en plein essor indique que davantage de personnes s’installent dans la région ou envisagent de le faire. Dans les villes où les possibilités d’emploi sont plus nombreuses, les investisseurs sont susceptibles d’obtenir des loyers plus élevés. À l’inverse, dans les villes où la population diminue régulièrement, les loyers baissent.
Les investisseurs immobiliers avisés doivent suivre de près les plans de développement. Ils doivent aussi rechercher les marchés dans lesquels de grandes entreprises souhaitent s’implanter. Cependant, ils ne doivent pas se limiter aux seules entreprises. S’il s’avère qu’une université va être construite dans la région, cela peut également constituer un bon investissement. Louer à des étudiants est une toute autre affaire, mais c’est possible et cela peut élargir la base de locataires.
N’oubliez pas que tous les projets de développement n’entraînent pas nécessairement une augmentation des loyers ou de la valeur des biens immobiliers. Par exemple, les maisons situées à 300 mètres d’une prison perdront de la valeur. Tandis que les propriétés situées à proximité d’un cimetière auront généralement des loyers plus élevés. Il est conseillé de se renseigner pour savoir si votre municipalité envisage de construire de telles propriétés à l’avenir.
En travaillant avec une agence comme Expat’ Immo, vous recevrez régulièrement des mises à jour sur les développements susceptibles d’affecter votre propriété. Notre équipe surveille toutes les nouvelles constructions, la législation locale, les tendances, etc. Afin de vous fournir les bons conseils en matière d’investissement lorsque vous en avez besoin.
L'emplacement géographique du bien
Lorsque vous achetez un bien d’investissement, évitez les zones dans lesquelles des catastrophes sont susceptibles de se produire. Les catastrophes telles que les tornades et les inondations. Vous voudrez protéger le bien contre les dommages. N’oubliez pas qu’un trop grand nombre de réparations dans un court laps de temps n’est pas bon pour le rendement. En outre, les locataires veulent louer un bien sûr. Pour attirer les locataires et augmenter la rentabilité de votre bien, vous devez louer dans une zone géographiquement stable.
Pourcentage de locataires
Renseignez-vous sur le pourcentage de locataires dans la zone. Ce ratio indique si les biens immobiliers de la région sont performants et si vous réussissez à louer votre bien.
Des sites Internet peuvent être utilisés, mais il est préférable de contacter une société de gestion immobilière pour obtenir des données plus fiables.
L'offre de biens immobiliers locatifs
Le concept de l’offre et de la demande domine également le secteur de l’immobilier. Ce n’est pas une bonne nouvelle s’il y a toujours trop de propriétés dans une région. Cela signifie non seulement que la demande de logements locatifs est faible, mais aussi que les loyers doivent être réduits pour rester compétitifs. L’idéal est de choisir une zone où les biens ne resteront pas longtemps sur le marché. Les sociétés de gestion locative peuvent analyser la durée moyenne du bail d’un bien dans une zone donnée. Ce qui vous permet de prendre une décision en connaissance de cause.
Impôts fonciers
L’un des facteurs les plus importants qui influencent le rendement d’un bien immobilier est le taux d’imposition dans la région. Des taux d’imposition élevés ne signifient pas qu’il ne faut pas investir dans ces régions. Le coût de l’impôt foncier peut être compensé par une augmentation du loyer ou par la déduction des frais de location.
Demandez conseil à une société de gestion immobilière.
Si vous envisagez d’investir à Paris ou dans d’autres régions de la France, vous pouvez demander conseil aux experts d’Expat’ Immo. Non seulement nous avons mis en relation de nombreux investisseurs avec les meilleurs investissements, mais nous sommes nous-mêmes des investisseurs. Nous connaissons le marché de la France mieux que quiconque. En travaillant avec nous, vous bénéficierez de nos connaissances approfondies et maximiserez votre retour sur investissement.
FAQ- questions fréquentes
Voici quelques conseils pour vous aider à choisir un bien locatif attractif. Portez une attention particulière aux points suivants
- Le loyer du bien en question : il dépend du bien lui-même (taille, nombre de pièces) et de sa localisation ;
- Travaux nécessaires : attention à l’âge du bien. Si le bien est trop ancien, il risque d’engendrer des frais d’entretien ;
- Potentiel d’augmentation des loyers : dans les zones dans lesquelles la pression locative est forte, certaines municipalités ont mis en place des plafonds de loyers ;
- Opportunités de plus-values à la revente : le quartier est-il attractif ? Quels sont les prix de l’immobilier dans la région ?
Vous disposez désormais de toutes les informations nécessaires pour rejoindre les rangs des investisseurs heureux !
Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous avez besoin de l’aide d’un professionnel.
L’achat d’un appartement ou d’une maison ne se fait pas tous les jours. C’est pourquoi l’appui d’un expert immobilier, tel qu’Expat’ Immo vous permet de bénéficier d’une expertise et d’acheter en toute confiance. Grâce à nos années d’expérience dans le domaine, nous connaissons les réalités du marché. Nous connaissons les quartiers qui ont la cote, ceux qui répondent à vos attentes et ceux que vous devez éviter. Cela vous permet non seulement d’avoir l’esprit tranquille, mais aussi de gagner du temps.