To do list : 10 choses auxquelles vous n’avez pas pensé avant d’investir dans le locatif
Vous investissez dans l’immobilier locatif pour la première fois ? Nous avons dressé une liste des 10 choses à prendre en compte avant de se lancer dans l’investissement locatif.
1. La qualité et l'emplacement du bien.
La première chose à considérer est la qualité du bien que vous comptez acheter. Plus il est de qualité, plus il sera facile de le louer et de rembourser le prêt. En ce sens, la recherche d’un bien locatif s’apparente à la recherche d’un logement en accession à la propriété.
Critères à prendre en compte
Vous devez rechercher la qualité du bien lui-même (par exemple, l’état de l’immeuble et des parties communes, les équipements de l’appartement, la taille de la zone, etc.) Cependant, même le meilleur bien ne trouvera pas preneur si le quartier environnant est délabré. L’emplacement est donc aussi important que la qualité du bien lui-même. D’autre part, les travaux de rénovation étant déductibles fiscalement, il n’y a pas lieu d’hésiter sous prétexte qu’un bien ancien est en mauvais état.
Lorsque l’on envisage d’acheter un studio, la proximité des écoles et des universités est un avantage et un attrait pour les étudiants. Toutefois, il convient de noter qu’en raison de l’exiguïté de l’espace, les locataires changeront fréquemment.
Inconvénient : plus les changements de locataires sont fréquents, plus le logement risque de nécessiter des réparations ou d’être confronté à des périodes d’inoccupation.
Ces risques peuvent avoir un impact significatif sur les bénéfices de l’investissement.
Le risque de baisse de la valeur de revente est plus important lorsque la période de location obligatoire (investissement défiscalisé) arrive à son terme. Il existe sur le marché de nombreux biens immobiliers de petite taille qui sont mal aimés en raison de la perte des avantages fiscaux.
Le principal avantage d’opter pour un bien plus grand est que vous pouvez élargir le groupe de personnes intéressées par le bien. Vous pouvez attirer non seulement des étudiants qui souhaitent partager un appartement, mais aussi des familles qui apprécient la commodité des transports et la proximité des commerces et des écoles, ou encore des célibataires disposant d’un certain pouvoir d’achat et à la recherche d’un logement décent.
Il est conseillé de visiter le bien pour se faire une idée du quartier. N’oubliez jamais que l’investissement immobilier est un projet à long terme et que l’engagement personnel est essentiel.
2. Calculez le rendement locatif
Investir dans l’immobilier locatif est un moyen de se constituer un patrimoine tout en gagnant un revenu supplémentaire. Mais votre projet immobilier en vaut-il vraiment la peine si l’on tient compte des coûts tels que les intérêts d’emprunt, les frais d’agence immobilière et les frais de notaire ? La meilleure façon de le savoir est de calculer si votre investissement locatif sera rentable.
Rendement brut
Le rendement brut mesure la rentabilité de l’investissement total. Le rendement brut se calcule en divisant (loyer mensuel x 12) par le montant investi. Un exemple numérique est donné ci-dessous pour une meilleure compréhension :
- Revenu locatif : 1100 EUR par mois
- Prix d’achat : 150 000 EUR (paiements mensuels de 750 EUR)
Sur la base de cet exemple, le rendement total de l’investissement serait de (1100*12) / 150 000 = 8,8 %.
Il s’agit d’un très bon taux de rendement, puisqu’il est généralement recommandé que le rendement total soit supérieur à 8 %. Cependant, les taux de rendement peuvent varier considérablement en fonction de la localisation du bien et de la stratégie d’investissement. Il est donc conseillé de comparer votre bien d’investissement avec d’autres biens dans la région pour vous faire une idée de sa qualité.
Si vous ne savez pas où trouver des biens rentables, n’hésitez pas à consulter un spécialiste de l’investissement immobilier locatif clé en main comme Expat’ Immo.
Remarque : le prix d’achat tient compte de tous les frais encourus au moment de l’achat. En tenant compte de la valeur du bien, les frais de réparation, les frais bancaires, les frais d’acte, les primes d’assurance et le coût d’achat du mobilier (pour les biens locatifs meublés). Cependant, lors du calcul du bénéfice total d’un investissement locatif, il est important de noter que même si la plupart des frais payés au moment de la vente sont pris en compte, il reste les frais de gestion locative et les taxes prélevées par l’administration fiscale.
3. Calculez le rendement net
Pour avoir une idée plus précise de la rentabilité d’un investissement locatif, il faut calculer le rendement net. Vous devez tenir compte de tous les frais encourus pendant la période de location ainsi qu’au moment de l’achat. Ils se répartissent en deux catégories :
Les impôts
- Taxe foncière : il s’agit d’une taxe locale dont le montant dépend de la commune et de la valeur cadastrale du bien loué.
- Les impôts : selon le régime fiscal, l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés sont facturés. En outre, certains dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Malraux, etc.) permettent de réduire les impôts.
Autres charges :
- Frais de copropriété
- Frais d’intérêts (sauf s’ils sont payés au comptant)
- Frais de gestion du bien loué
- Frais d’entretien courant (par exemple, remplacement d’un lave-linge en panne dans un appartement meublé, remplacement d’une chaudière)
- Primes d’assurance pour loyers impayés, etc.
Sur la base de ces informations, le rendement net est calculé comme suit : (revenus locatifs annuels) — coûts / investissement.
Prenons à nouveau un exemple :
- Impôts : 2 000 EUR
- Charges 1.350 EUR
Sur la base des chiffres ci-dessus, le rendement locatif est de (1 100*12) – 2 000 – 1 350 / 150 000 = 6,57 %.
Le rendement de l’investissement locatif est de 6,57 %. Il s’agit là encore d’un bon taux de rendement qui devrait générer un flux de trésorerie positif.
4. Évaluez les travaux lors de la visite du bien
L’objectif d’une visite est de se faire une première idée de l’état général du bien. Il s’agit d’une étape importante qui peut faire basculer une transaction. Si, à l’issue de cette étape, vous vous rendez compte qu’il y a trop de travaux à faire, vous pouvez y renoncer. Lors de l’inspection, une attention particulière doit être portée aux éléments suivants
- le toit
- les murs et les sols
- les installations de plomberies, d’électricité et de chauffage
En particulier, une toiture en mauvais état peut entraîner des fuites et des infiltrations d’humidité. Par conséquent, l’état général de la toiture, y compris l’état des fermes de toit et de l’isolation, doit être l’un des premiers points à examiner.
Afin d’évaluer correctement les travaux, les murs et les sols doivent également être examinés. L’objectif est de détecter les fissures, les signes d’intrusion d’humidité, les moisissures, etc. Ces éléments peuvent indiquer des problèmes au niveau des fondations ou de l’isolation.
Les systèmes électriques, de plomberie et de chauffage doivent également être vérifiés pour s’assurer qu’ils sont conformes aux normes énergétiques.
Lors de la visite d’un bien immobilier, n’hésitez pas à prendre des photos et des mesures, qui peuvent être accompagnées par un professionnel de l’aménagement intérieur ou un agent immobilier qui pourra vous conseiller efficacement.
5. Tenez compte des diagnostics immobiliers
Les visites avant l’achat du bien sont une source précieuse d’informations. Elles peuvent vous éviter d’avoir à refaire l’isolation ou à réparer des appareils défectueux après l’achat de votre logement. Tenez compte des diagnostics ci-après :
- L’audit de performance énergétique de base (DPE). Il fournit des informations sur la performance énergétique de votre futur logement et évalue la consommation d’énergie pour le chauffage. Vous découvrirez par ailleurs l’impact de la consommation d’énergie sur les émissions de gaz à effet de serre. Vous recevrez ensuite des conseils en matière d’économie d’énergie sur la manière de gérer et d’utiliser votre logement de manière judicieuse. Vous recevrez également des conseils sur les mesures à prendre pour améliorer l’efficacité énergétique de votre logement à l’avenir.
- Le diagnostic loi Carrez est obligatoire et vous indiquera la taille exacte de vos pièces privées.
- Seules les habitations construites avant le 1er janvier 1949 doivent faire l’objet d’un audit plomb ou d’un CREP.
- Si le logement a plus de 15 ans, deux diagnostics supplémentaires sont nécessaires. Il s’agit d’un audit électrique et d’un audit gaz. Ces audits sont nécessaires si le gaz naturel ou le GPL est utilisé pour l’eau chaude, le chauffage ou la cuisson.
- Le diagnostic termites n’est requis que pour les habitations situées dans des zones contaminées ou potentiellement contaminées.
- Les inspections ESRIS ne sont requises que pour les maisons construites dans des zones couvertes par des programmes de prévention des catastrophes naturelles, des risques technologiques, des tremblements de terre ou des contaminations.
6. Renseignez-vous sur le prix du marché immobilier
Vous devez d’abord connaître le prix du marché local. Cela vous permettra de savoir si le bien que vous essayez d’acheter est sur le marché au bon prix. Si le prix n’est pas correct, vous pouvez négocier !
Comment connaître le prix moyen dans votre ville ? Quel est le prix au mètre carré dans une zone donnée ? L’État français a créé deux bases de données recensant les transactions immobilières récentes : Patrim et DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Vous pouvez également faire appel à un agent immobilier ou consulter un notaire.
7. Estimez les frais supplémentaires lors de l'achat d'un bien immobilier
Lors de l’achat d’un bien immobilier, un certain nombre de frais supplémentaires peuvent être ajoutés au prix d’achat.
- Frais de notaire : prévoir 2 à 3 % pour un bien neuf et 7 à 8 % pour un bien ancien
- Frais d’agence immobilière : 3 à 10 % du prix d’achat
- Frais de garantie hypothécaire : une société de garantie doit vous couvrir et cela prend 1,2 à 2 pour cent du prix d’achat ;
- Frais de courtage : comprend un pourcentage du montant du prêt ou un montant forfaitaire.
8. Préparez une offre d'achat
Vous avez trouvé le bien idéal ? Il est temps de préparer une offre d’achat. Demandez-vous si vous souhaitez faire une offre ou négocier. N’attendez pas trop longtemps pour faire une offre si le bien est situé dans une zone où il y a une pénurie de logements !
9. Signez le compromis de vente
Le vendeur a-t-il accepté votre offre ? Vous devez prendre rendez-vous avec un notaire. Le notaire fera figurer les conditions préalables dans le contrat d’achat ou la promesse d’achat, notamment si vous avez besoin d’un prêt.
10. Signez le contrat de vente
Vous avez obtenu votre financement ? La dernière étape de l’achat de votre bien immobilier est la signature du contrat notarié et la remise des clés !
FAQ-questions fréquentes
Vous envisagez de développer votre patrimoine immobilier en mettant en location un ou plusieurs biens. Vous vous inquiétez peut-être de la gestion de ces biens, notamment en ce qui concerne les arriérés de loyers. Il existe plusieurs moyens de vous protéger dans cette situation.
Tout d’abord, vous pouvez réduire le risque d’impayés de loyer en investissant dans des biens plus petits. Ces biens sont généralement loués à des étudiants. Dans de nombreux cas, les parents de l’étudiant paient le loyer ou se portent garants.
Dans ce cas, il ne faut pas hésiter à demander tous les justificatifs nécessaires pour vérifier leur capacité à payer. Le décret 2015-1437 fixe la liste des documents qui peuvent être demandés aux candidats locataires et à leurs garants.
Un troisième point concerne l’assurance loyers impayés. Celle-ci permet de se prémunir contre le non-paiement des loyers et les dégradations immobilières commises par les locataires.
Il n’y a pas de réponse simple à cette question. Ce qui constitue un « bon » rendement locatif dépend de nombreux facteurs. Il s’agit notamment de l’emplacement du bien, du type de bien, de la demande locative dans la région, des taux d’intérêt et des fluctuations du marché immobilier. Il en va de même pour les fluctuations du marché immobilier. Toutefois, un certain nombre de facteurs doivent être pris en compte pour déterminer si le rendement locatif est approprié.
Pour déterminer si un investissement immobilier fournira un rendement adéquat, comparez le rendement locatif avec les taux d’intérêt actuels. Évaluez le rendement locatif par rapport à d’autres biens immobiliers situés dans la même zone. Tenir compte des perspectives d’évolution de la demande locative dans la région. Cela peut avoir un impact significatif sur les rendements locatifs. Tenir compte des coûts d’entretien du bien.
Ces coûts peuvent réduire de manière significative les revenus locatifs. Il est donc important d’évaluer ces coûts (par exemple, les taxes foncières, les frais de copropriété, les frais d’entretien). Afin d’évaluer si les revenus locatifs d’un bien immobilier sont satisfaisants, il est important de prendre en compte tous les facteurs qui peuvent affecter la rentabilité.