Quelles sont les réglementations sur la rénovation d’un bien immobilier ?
Et si votre projet d‘investissement implique de nombreux travaux pour rénover entièrement un bien en mauvais état ? Que vous achetiez une maison ou un appartement, diminuer le prix d’achat rendra votre projet plus rentable. Le résultat est une maison qui répond aux dernières normes et dont l’efficacité énergétique a été optimisée. Cela est possible, notamment, grâce aux travaux d’isolation nécessaires. Il est important de connaître la réglementation relative à la rénovation des bâtiments anciens.
Vous rêvez de rénover entièrement un bien immobilier et de le remettre au goût du jour tout en conservant son caractère ? Toutes les clés sont dans cet article.
Les différentes réglementations sur la rénovation :
Façade et toiture
Les propriétaires doivent veiller à ce que la façade soit toujours en bon état. À Paris et dans de nombreuses villes françaises, les façades doivent théoriquement être renouvelées tous les 10 ans. Sauf, si l’état de l’immeuble ne l’exige pas. Si l’immeuble est classé, un permis de construire doit être obtenu. L’accord d’un architecte de l’Institut français des architectes doit être obtenu avant le début des travaux. Si l’immeuble est classé monument historique ou se trouve dans un monument historique.
Enfin, il n’est pas possible de choisir simplement la couleur ou le type de toit qui vous plaît. Les autorités locales ont généralement leurs propres règles, en fonction du contexte historique et régional.
Les agrandissements
Extension de maison, aménagement de combles et construction de balcons. Ces extensions permettent d’augmenter la surface d’investissement d’un bien immobilier et d’accroître sa valeur de revente. Cependant, la réglementation dans ce domaine est stricte et dépend en grande partie des autorités locales. Contactez votre autorité locale pour obtenir des informations sur les spécificités locales.
Menuiseries, fenêtres et fermetures
Vous n’avez pas le droit d’ouvrir les fenêtres de vos voisins. Vos droits et obligations en la matière sont clairement décrits dans le code civil (art. 675-680).
Si votre maison se trouve au-dessus de la propriété de votre voisin, vous devez respecter son droit de passage (art. 677-678). En cas de vue directe, la distance minimale entre la fenêtre et la clôture est de 1,90 m.
Dans le cas d’une vue oblique, la distance minimale par rapport à la parcelle voisine est de 0,60 m (art. 679). Toutefois, pour les lucarnes ouvrantes ou les ouvertures dans les murs-rideaux ou encore les espaces publics, aucune distance n’est requise.
Les exigences locales en matière de couleurs et de matériaux doivent être convenues avec les autorités locales.
L’installation de panneaux solaires
Les panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques ne peuvent être installés que si les réglementations sont respectées. Cependant, certaines communes interdisent l’installation de panneaux solaires, notamment pour des raisons esthétiques.
Vous pouvez vous renseigner auprès de la DDE qui vous indiquera si votre bâtiment se trouve dans une zone particulière. On a des zones de conservation du patrimoine urbain et des paysages, zones de conservation, zones de réaménagement, plans de conservation.
Si vous souhaitez installer un système photovoltaïque sur un bâtiment existant, vous devez remplir une déclaration de travaux. Cet avis doit être soumis à la mairie locale pour vérifier que le projet est conforme aux règles d’urbanisme. Ainsi, la municipalité décidera ensuite de délivrer ou non un permis de construire.
Aménagements de combles, extensions et transformations
Avant d’effectuer ces travaux, il est nécessaire de consulter le Plan d’Occupation des Sols. En particulier, faire attention aux distances par rapport aux limites du terrain et aux règles à respecter par rapport aux voisins.
Depuis le 1ᵉʳ mars 2012, la notion de « surface utile » est la référence pour l’application de toutes les règles de zonage. À ce titre, elle est régie par le nouvel article R. 112-1 du code de l’urbanisme.
Cependant, il existe actuellement un contentieux entre constructeurs et architectes sur la réglementation, qui a été bloqué par l’élection présidentielle. Il est donc difficile de savoir dans quels quartiers les permis de construire peuvent être obtenus.
En tout état de cause, vous devez contacter votre mairie. Car la plupart des extensions exigent qu’au moins une demande de permis de construire soit déposée à la mairie.
Notez que si l’extension modifie la superficie des locaux, la superficie imposable change également. N’oubliez pas d’en tenir compte dans le calcul de votre taxe de construction.
Le taux de réduction de la TVA (10 %) applicable aux extensions intérieures ou extérieures dépend de la destination des travaux.
Le cas particulier des terrasses
Les toits-terrasses, les balcons et les terrasses ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface de plancher. Les terrasses de plain-pied (d’une hauteur inférieure à 60 cm) sont considérées comme des aménagements extérieurs. Ainsi, elles ne sont pas soumises à la déclaration, quelle que soit leur taille. Pour autant qu’elles respectent les règles de construction locales.
Il est conseillé d’obtenir des conseils professionnels et des informations auprès des autorités compétentes pour un projet de rénovation. Les conséquences d’une infraction à la loi peuvent être très graves et aller jusqu’à la destruction des travaux.
Pour les travaux importants, veuillez contacter votre spécialiste ou l’autorité locale au préalable.
Ne commencez pas la construction sans connaître vos obligations légales
Prenez le temps d’apprendre tout ce que vous pouvez sur la construction et la conception. Sinon, si vous ne le déclarez pas, vous risquez de devoir rembourser ce que vous devez. Dans le pire des cas, vous devez détruire à vos frais tout ce que vous avez construit illégalement. Par ailleurs, dans les cas extrêmes, vous pouvez également être condamné à une peine d’emprisonnement.
Obtenir un permis de construire plus facilement
Si vous êtes propriétaire de votre terrain, l’obtention d’un permis de construire peut s’avérer difficile, que vous construisiez une maison, un garage, l’obtention d’un permis de construire peut prendre des mois, voire des années. Pour vous faciliter la vie, voici le meilleur moyen d’obtenir rapidement un permis de construire. Une agence peut vous aider à obtenir rapidement ce document administratif afin que votre construction soit conforme aux règles d’urbanisme.
Les experts de l’agence analyseront minutieusement le plan d’occupation des sols de votre ville. Cela permettra de s’assurer que votre demande est complète et qu’elle contient tous les documents nécessaires. Votre permis de construire sera accordé immédiatement. Si vous déposez immédiatement une demande complète avec tous les documents requis et un plan conforme à la réglementation applicable.
Pour ce faire, n’envisagez même pas de commencer les travaux de construction sans avoir déposé ces documents. Le permis de bâtir est obligatoire et doit être déposé plusieurs semaines avant le début officiel des travaux. Toutefois, certains bâtiments ne nécessitent pas de permis de construire.
Rénovation : aspects environnementaux et énergétiques
Dans le cadre de la transformation verte, en particulier, l’isolation est l’une des priorités identifiées par le gouvernement. À quelques exceptions près, tous les logements individuels et collectifs sont obligés d’améliorer leur isolation lors de travaux de rénovation importants. Pour ce faire, une subvention appelée MaPrimRénov est disponible. Par exemple, pour la transformation d’un garage en espace habitable.
Après un audit énergétique, le propriétaire reçoit une note allant de A (performance la plus élevée) à G (performance la plus faible).
Cette mesure a pour but d’endiguer le problème des « gaspilleurs d’énergie ». En pratique, les propriétaires doivent améliorer l’efficacité énergétique de leur maison pour qu’elle atteigne au moins la note E. Sinon, ils ne peuvent pas augmenter le loyer entre le 1ᵉʳ janvier et le 31 décembre de l’année suivante. Dans le cas contraire, ils ne peuvent pas augmenter le loyer entre deux locataires.
Après 2023, la location d’un bien de classe G sera considérée comme une infraction pénale. Lors de la planification de votre investissement immobilier, tenez compte de ces facteurs. Par ailleurs, estimez le coût des travaux nécessaires pour atteindre l’efficacité énergétique requise.
À partir de 2028, tous les biens locatifs devront faire l’objet d’un DPE et être classés A ou E.
Soutien à la rénovation des bâtiments anciens
Prêts à taux zéro et subventions : aides directes
Certains travaux de rénovation étant coûteux, le gouvernement propose un certain nombre de subventions pour la rénovation de biens anciens. Il s’agit par exemple du prêt écologique sans intérêt (éco-PTZ), dont le montant varie de 7 000 à 30 000 euros. Ainsi, ce prêt est ouvert aux propriétaires individuels ou aux associations de propriétaires qui souhaitent rénover leurs bâtiments.
Il n’y a pas de plafond de ressources pour l’éco-prêt à taux zéro. Le montant du prêt dépend du type de travaux.
D’autres dispositifs de prêts, tels que les prêts et subventions de la CAF, sont également disponibles.
Les avantages de la rénovation de votre logement
La rénovation complète d’un logement ancien présente de nombreux avantages.
En effet, vous pouvez obtenir une nouvelle maison ou un nouvel appartement. La valeur du bien augmentera, ce qui aura un impact positif sur le loyer (si le plafond est respecté). Vous obtenez le meilleur rapport qualité-prix et des bénéfices accrus. Si votre budget de construction est respecté et que le prix d’achat du bien est conforme au marché.
Votre bien répond à toutes les normes et exigences pertinentes, y compris les considérations environnementales telles que les économies de chaleur. Cela les rend particulièrement compétitifs lorsque vous les louez.
FAQ- questions fréquentes
Il faut toujours commencer par l’isolation. En effet, isolez les murs, les sols, les plafonds et les installations. Veillez à ce que ces investissements ne soient pas annulés par des fuites d’air. Ces dernières entraînent une consommation excessive, l’inconfort des occupants et la détérioration du bâtiment.
La ventilation est essentielle pour assurer un climat intérieur sain en rendant la maison étanche à l’air. Aussi, l’efficacité peut être améliorée grâce à des systèmes de ventilation performants tels que les systèmes de VMC double flux.
Les constructeurs doivent donc concevoir le réseau de ventilation et le cheminement des conduits de chauffage, d’électricité et d’eau.
Des tests d’étanchéité à l’air peuvent également être réalisés. Ceci pendant la phase de construction pour s’assurer de l’étanchéité à l’air de la maison.
Un système de chauffage efficace peut ensuite être installé pour répondre à la demande d’énergie réduite.
Comme vous pouvez le constater, tous les travaux liés à l’énergie sont étroitement liés et interdépendants. Il n’y a donc pas mille solutions différentes pour le confort, les économies et la réduction du stress mental.
Faire simultanément plusieurs travaux peut présenter plusieurs risques pour la maison, la santé des occupants et le confort de l’habitation. Ainsi, ces travaux empêcheront le logement de répondre aux normes de performance énergétique BBC.
Sources utilisées pour cet article :
- https://www.ooinvestir.fr/conseils-en-immobilier/investir-ancien/acquisition/comment/immobilier-ancien-rehabilitation-et-reglementation.html#:~:text=Le%20propri%C3%A9taire%20doit%20toujours%20s,permis%20de%20construire%20sera%20n%C3%A9cessaire
- https://www.renovation-doremi.com/fr/blog/10-questions-avant-de-r%C3%A9nover-sa-maison/
- https://www.tendance-travaux.fr/renovation/reglementations-et-obligations-en-matiere-de-renovation/