Comment investir en France depuis l’étranger ?
Posséder un bien immobilier en France n’est pas réservé qu’aux Français. Il est tout à fait possible de se constituer un patrimoine immobilier dans le « pays des Lumières » et ceci, peu importe votre lieu de résidence (Afrique, États-Unis, Europe, Asie, etc). Si vous vivez dans l’un de ces continents, il y a tout de même quelques points à prendre en compte. Vous voulez savoir comment investir en France depuis l’étranger ? Vous trouverez les réponses dans cet article.
Pourquoi investir en France depuis l'étranger ?
Avant d’aborder les spécificités de l’investissement immobilier depuis l’étranger, intéressons-nous à la situation économique actuelle de la France. Celle-ci a un impact important sur l’attractivité de l’investissement immobilier.On ne peut ignorer le fait que l’inflation en Europe est supérieure à 10 % par an, mais c’est aussi généralement le cas en France. Dans le même temps, les taux d’intérêt débiteurs ont fortement augmenté au cours de l’année écoulée, les taux d’intérêt sur les prêts à 20 ans passant de 1 % à 3 %.
L'avantage d'emprunter à un taux fixe en période d'inflation
Emprunter à taux fixe en période d’inflation est une bonne chose. Tout d’abord, le taux d’intérêt des prêts pour une inflation de 10 % est de 3 %, ce qui signifie que le taux d’intérêt réel des prêts est de moins 7 %. La valeur de l’argent diminue et le coût des emprunts diminue. D’autre part, les taux d’intérêt en France sont encore bas par rapport à d’autres pays européens.
Aux États-Unis comme au Royaume-Uni, le taux d’intérêt est de 7 %. Enfin, le taux d’intérêt des prêts immobiliers en France est fixe et non variable comme dans d’autres pays, ce qui protège des fluctuations de prix et permet une meilleure planification.
Un autre avantage est que les loyers en France sont liés à l’inflation. Cela signifie que la valeur de la dette baisse avec le temps et que le loyer augmente. C’est une situation gagnant-gagnant. Vous avez la possibilité de renégocier le taux d’intérêt de votre prêt, surtout si le taux d’intérêt baisse à nouveau après quelques années.
Attendre coûte cher
Le taux d’intérêt en France augmente de 0,1 % chaque mois. Si le taux d’intérêt de votre prêt augmente de 0,1 %, cela signifie que votre coût d’emprunt augmentera d’au moins 2 500 euros. Imaginez la perte de capacité de prêt d’ici la fin de l’année !
Dans le même temps, votre épargne dormante sera dévaluée par l’inflation.
Forte demande de logements en France
La France connaît actuellement l’une des plus fortes demandes de logements locatifs en Europe. Les promoteurs construisent 500 000 nouveaux logements par an, contre 300 000 ou moins à l’heure actuelle.
Ce chiffre devrait encore diminuer en raison de l’augmentation du coût des matériaux et des difficultés à acquérir des terrains. En conséquence, les logements anciens, qui sont les seuls à être abordables, sont soumis à une forte pression. Avec très peu de biens disponibles à l’achat ou à la location et une population croissante, il y a peu de risques que la demande structurelle fasse chuter les prix de l’immobilier dans le pays.
La faiblesse de l'euro
Ce n’est pas un hasard si l’euro passera sous la parité avec le dollar américain en 2022, ce qui est positif pour les investisseurs étrangers. Les contrats locaux rémunérés en dollars américains et autres devises fortes sont importants.
Le taux de change de l’euro s’est redressé ces derniers mois, mais reste inférieur aux niveaux récents. Si les contrats ne sont pas libellés en euros, ils rapportent plus d’argent aux étrangers.
Comment investir en France depuis l'étranger ?
Trouver un financement depuis l'étranger pour investir en France
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devez d’abord réunir les fonds nécessaires. Dans la plupart des cas, vous aurez besoin d’un prêt immobilier. Or, dans la pratique, les banques françaises sont réticentes à prêter aux non-résidents. En effet, l’éloignement géographique et les différences de législation en vigueur rendent difficile le recouvrement des fonds empruntés en cas de défaillance. Cependant, il n’est pas impossible d’investir en France depuis l’étranger.
Demander un prêt immobilier en France en tant que non-résident
Les banques sont réticentes à faire des prêts immobiliers aux étrangers, mais il est possible d’obtenir un prêt si vous avez une bonne cote de crédit. Voici quelques éléments pris en compte par les institutions financières
- Pays de résidence : en fonction de la situation politique et économique du pays, vous avez plus ou moins de chances de bénéficier d’un prêt. Si vous résidez en Europe ou aux États-Unis, vous avez plus de chances d’obtenir un prêt que si vous résidez en Turquie ou en Russie.
- Contrat de travail : la chose la plus importante pour les ressortissants français est de fournir un contrat de travail permanent. Il s’agit d’une preuve de la stabilité professionnelle et financière de l’emprunteur. Pour les étrangers, c’est nettement plus difficile. En effet, les banques préfèrent les étrangers employés par des entreprises françaises (détachement ou contrats locaux) aux étrangers employés par des entreprises étrangères.
- Revenus : lorsqu’on investit en France depuis l’étranger, la priorité est de convaincre la banque. Pour cela, il faut disposer de revenus suffisants pour couvrir les mensualités. Le Haut Conseil de la Stabilité Financière a fixé un taux d’endettement maximum de 35 %.
- Apport personnel : alors que les résidents peuvent facilement obtenir des prêts bancaires avec un apport de seulement 10 %, les non-résidents doivent augmenter leur épargne. Dans la plupart des cas, un apport minimum de 20 % est exigé.
- Garanties : garantie d’une société de cautionnement, hypothèque, etc.
Le meilleur moyen d’augmenter vos chances d’obtenir un prêt est de faire appel à un agent immobilier. Il pourra concrétiser votre projet d’investissement en France à l’étranger.
Trouver d'autres sources de financement
Outre les banques françaises, vous pouvez également vous adresser aux banques de votre pays de résidence. Toutefois, dans ce cas aussi, des garanties sont généralement exigées.
Il est par ailleurs possible de recourir à des hypothèques et au financement participatif (crowdfunding).
Sachez que lorsque vous signez le contrat d’achat, le notaire vérifie l’origine des fonds, quelle que soit leur provenance, afin d’éviter le blanchiment d’argent.
Gérer les investissements immobiliers locatifs depuis l'étranger
Non seulement le financement, mais aussi la gestion des investissements français à l’étranger peuvent constituer un défi majeur. Cela vaut tant pour la recherche d’un bien que pour la gestion de la location.
Trouver le bon bien
En investissant dans l’immobilier locatif, vous pouvez non seulement accroître votre patrimoine immobilier, mais aussi générer des revenus supplémentaires. La condition préalable est de choisir un bien rentable. Plusieurs critères sont à prendre en considération
L’emplacement : c’est le critère le plus important pour augmenter les revenus. Si vous souhaitez générer un cash-flow positif, choisissez une ville dynamique avec des centres commerciaux, des transports en commun, des magasins et des écoles à proximité.
Types de biens : Studio, T2, T3, villa, immeuble de rapport.
Type de location : Vous avez le choix entre la location pure, la location meublée de longue durée et la location saisonnière. Les rendements de ces différentes options sont très variables.
Ainsi, si vous investissez en France depuis l’étranger, il peut être difficile de trouver un bien avec le meilleur rendement. Heureusement, Expat’ Immo propose un service d’investissement locatif clé en main. Expat’ Immo vous présente des biens rentables et adopte une approche personnalisée pour chaque client.
La gestion locative
Pour investir en France depuis l’étranger, il ne suffit pas de trouver l’argent et le bien. Il faut également assurer la gestion locative qui comprend la création d’annonces immobilières, la diffusion d’annonces sur les plateformes, la sélection des locataires, la gestion des réparations et des impayés. Effectuer ces tâches à distance n’est pas chose aisée, mais Expat’ Immo peut vous aider.
La déclaration des revenus locatifs
Les investissements dans l’immobilier locatif en France sont soumis à la législation française, même si vous résidez à l’étranger. Cela s’applique non seulement à l’imposition des revenus locatifs, mais aussi aux plus-values réalisées lors de la revente.
Le régime applicable
L’imposition des revenus locatifs dépend du régime fiscal :
- En cas d’achat d’un bien immobilier pur : les revenus locatifs sont considérés comme des revenus immobiliers. Dans ce cas, vous avez le choix entre la micro-imposition (déduction forfaitaire de 30 %) et l’imposition réelle (déduction des charges).
- Si vous achetez un bien meublé : les revenus locatifs sont considérés comme des revenus professionnels et vous êtes considéré comme un loueur meublé (non) professionnel. Cette situation est plus intéressante, car vous pouvez bénéficier d’une déduction forfaitaire de 50 % régime Micro BIC) ou déduire les frais et l’amortissement (régime fiscal normal).
La base d’imposition est calculée à l’aide de ces deux régimes. Il faut ensuite appliquer le taux d’imposition.
Le taux d'imposition
Si vous décidez d‘investir en France depuis l’étranger, vous serez imposé en tant que non-résident. C’est donc le taux d’imposition le plus bas qui s’applique.
- Si les revenus locatifs sont inférieurs à 27 794 €, le taux d’imposition est de 20 % (14,4 % pour les investissements outre-mer) ;
- S’il est supérieur à 27 795 €, le taux est de 30 % (20 % pour les investissements outre-mer).
Toutefois, cette option est également possible si le taux d’imposition moyen est plus favorable. Dans ce cas, tous les revenus doivent être déclarés (y compris les loyers perçus en France et les revenus provenant de l’étranger).
Les plus-values immobilières
L’impôt sur les plus-values est par ailleurs dû sur les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier. Il s’agit de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
L’impôt sur les plus-values pour les non-résidents est le suivant :
- Taux d’imposition : 19 % pour les non-résidents (progressif à partir de la 6ᵉ année de détention et totalement exonéré la 22ᵉ année).
- Contribution à la sécurité sociale : 17,2 % (déduction progressive à partir de la sixième année de détention et exonération totale la trentième année).
Il n’est pas facile de trouver des biens à investir, et il est encore plus important de résoudre le problème du financement. Aujourd’hui, il existe des solutions « clés en main » qui vous permettent de nous confier toutes ces tâches. Confiez votre projet à des experts comme Expat’ Immo et nous nous occuperons de tout. En ayant un seul point de contact, nous pouvons réaliser votre projet. Investir dans l’immobilier français depuis l’étranger n’a jamais été aussi simple.
FAQ- Questions fréquentes
En matière d’investissement, tous les biens immobiliers ne se valent pas.
En France, les meilleurs revenus locatifs peuvent être obtenus avec des immeubles de rapport, des studios (de préférence meublés) et des maisons en colocation. Vous pouvez espérer des rendements compris entre 5 et 10 % pour ces types de biens.
Vous pouvez aussi privilégier l’investissement patrimonial
En France, il existe un large éventail de biens d’investissement (appartements, immeubles, maisons) dans les zones urbaines et rurales. Le type d’investissement immobilier privilégié par les expatriés est l’achat d’un bien de qualité intrinsèque.
Ces biens prendront de la valeur avec le temps. Ce type de bien est disponible non seulement à Paris, mais aussi à Lyon, Lille, Nantes et dans d’autres grandes villes du pays.
La location d’un appartement meublé vous permet de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Que vous soyez français avec un contrat de travail français, détaché ou étranger, vous pouvez profiter pleinement de cet avantage.
Les principes du LMNP sont simples. Il s’agit de louer le bien investi en meublé. Les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 euros. En contrepartie, vous avez le choix entre régime réel et le régime micro-bic. Dans le régime micro-BIC, 50 % des revenus locatifs sont déduits forfaitairement, ce qui réduit de moitié l’impôt sur les revenus locatifs.
Dans le cadre du régime fiscal réel, les charges locatives affectant l’investissement peuvent être déclarées et amorties. Il s’agit d’un système quelque peu complexe. Dans la pratique, il est important de se rappeler que l’impôt sur le revenu peut facilement être réduit à zéro.