Comment gérer mon premier investissement locatif ?
L’investissement locatif est l’un des placements financiers les plus populaires. Cependant, la gestion des biens locatifs comporte son lot de problèmes. Comment gérer mon premier investissement locatif ? Faut-il s’en occuper soi-même ou sous-traiter aux sociétés de gestion locatives ? Dans cet article, vous aurez toutes les informations sur la gestion locative de votre premier investissement immobilier.
Gérer mon premier investissement locatif moi-même ou le confier ?
Combien de temps dois-je consacrer à la gestion des biens locatifs ?
De nombreux propriétaires ne se posent pas la question. Celle de savoir s’ils doivent ou non consacrer du temps à la gestion de leur investissement locatif. Pourtant, cette gestion peut rapidement devenir chronophage. Alors, comment calculer le temps que vous devriez consacrer à la gestion de votre bien ? Voici trois lignes directrices :
La distance entre vous et le bien
Si vous habitez à proximité du bien, vous n’avez pas besoin de consacrer beaucoup de temps aux réparations. Vous pouvez vous y rendre dès que vous en avez besoin. En revanche, si vous habitez loin, vous pouvez compter sur le gestionnaire pour gérer le bien rapidement et efficacement en cas de panne nécessitant une intervention rapide. Si une intervention d’urgence est nécessaire depuis un lieu éloigné, les petites réparations peuvent rapidement devenir coûteuses.
La taille du bien
Si le bien est petit ou meublé, il peut être nécessaire de remplacer fréquemment le mobilier. Chaque changement prend du temps pour faire de la publicité, organiser des visites et vérifier l’inventaire du mobilier. Par conséquent, le fait de louer ou non votre bien dépend de la fréquence à laquelle vous le changez.
Les lois
Informez-vous sur les changements de législations. Les lois sont faciles à obtenir, mais pas faciles à lire. Se tenir au courant est un investissement, et il est parfois plus facile d’obtenir des conseils. Cependant, un peu de connaissances peuvent vous aider à gérer votre propriété.
Confier la gestion, c'est faire confiance
Confier son bien à un gestionnaire, c’est perdre une partie du contrôle. Car un contrat de gestion donne à l’agent le droit d’effectuer de petites réparations jusqu’à un certain montant. Ce montant est négociable et un gestionnaire attentif vous rappellera les travaux à effectuer, quel qu’en soit le montant.
Les tâches de gestion comprennent également la recherche de locataires qui répondent aux exigences de solvabilité fixées avec l’agent. Le prêteur peut également demander l’accès au dossier du locataire. Bien entendu, cela n’est pas toujours avantageux si vous recherchez une relation personnelle avec le locataire.
En effet, la décision de confier votre investissement locatif à un bailleur ou à une agence immobilière n’est pas facile à prendre. C’est pourquoi vous devez connaître toutes les options avant de prendre une décision. Grâce à des services plus transparents, le marché de l’immobilier évolue dans le sens de la simplicité. Ainsi, choisir le bon service de gestion immobilière permet de générer des revenus supplémentaires en un rien de temps.
La gestion locative vous apporte la tranquillité d'esprit
La gestion locative a un coût que certains propriétaires veulent éviter. Mais est-elle rentable ? Pour répondre à cette question, vous devez savoir ce que cela vaut pour votre temps et votre tranquillité d’esprit.
Êtes-vous bien organisé et prêt à vous lever un samedi matin pour réparer une fuite ou organiser une visite ? Ou bien êtes-vous débordé par votre travail et n’avez-vous pas de temps à vous consacrer ?
Par ailleurs, engager un administrateur de biens pour gérer votre propriété vous permettra de gagner du temps sur les tâches quotidiennes, mais aussi d’avoir l’esprit tranquille en cas d’urgence ou de locataire hostile. Si vous souscrivez une garantie loyers impayés, il prendra également toutes les mesures nécessaires pour que vous perceviez votre loyer.
Faut-il confier une partie de votre investissement locatif ?
De nombreux propriétaires n’externalisent qu’une partie de la gestion de leurs biens comme la recherche de locataires, la sécurisation des loyers impayés et l’administratif.
Externaliser uniquement la gestion locative
La gestion locative d’un bien concerne le fait de devoir trouver un locataire avec le dossier adapté aux besoins du propriétaire, puis gérer le bien pendant la durée du bail de location.
La gestion du bien comprend les travaux de maintenance suite aux problèmes que le locataire pourrait rencontrer comme un dysfonctionnement de la chaudière par exemple, mais elle comprend aussi la gestion administrative du bien. L’agence immobilière fait le lien entre le locataire et le propriétaire.
Gestion des impayés de loyers
Si un locataire est en retard dans le paiement de son loyer, c’est votre assurance qui prendra le relais sur le paiement des loyers afin que vous puissiez rembourser votre crédit immobilier. En revanche, le dossier du locataire et le contrat de bail doivent répondre parfaitement aux critères de la compagnie d’assurances et le contrat d’assurance doit également prendre en compte la garantie loyers impayés.
Déléguer l'administratif
Les deux aspects les plus chronophages de la gestion immobilière sont :
- La recherche de locataires
- La gestion des imprévus
Certains propriétaires refusent de confier la recherche de locataires à des sociétés de gestion immobilière. Pour trouver une société de gestion immobilière fiable et efficace, il faut se renseigner sur Internet ou auprès de ses amis. Le choix d’une bonne société de gestion est très important, il faut donc la choisir avec soin. Certaines sociétés de gestion immobilière proposent des solutions numériques modernes et efficaces, souvent moins chères.
Gerer son bien immobilier en 4 étapes
Vous souhaitez mettre votre bien en location, mais vous n’avez ni le temps ni les connaissances nécessaires. Dans ce cas, les propriétaires peuvent confier la gestion locative à des professionnels. Il existe de nombreuses clés pour optimiser la gestion locative, nous nous concentrerons sur quatre d’entre elles.
1. Choisir une société de gestion locative fiable et efficace
L’externalisation de la gestion locative a pour but de vous libérer des problèmes administratifs, techniques et relationnels. Vous devez donc avoir une totale confiance dans la personne à qui vous confiez votre gestion locative.
Vous pouvez donner toute latitude au gestionnaire de loyers, mais vous pouvez aussi leur demander de décider ensemble des aspects importants tels que le type de bail, les dossiers de locataires, etc.
2. Déterminer les loyers et les charges
Les gestionnaires locatifs connaissent le marché et peuvent vous conseiller sur le meilleur loyer pour votre bien. Les loyers varient en fonction :
- de la taille du bien
- du nombre d’étages
- de l’emplacement
- des équipements
- de l’état général
- de l’efficacité énergétique
S’il y a beaucoup de biens locatifs disponibles dans votre région, veillez à ne pas fixer un loyer trop élevé. À l’inverse, si le taux de vacances est faible, vous pouvez fixer un loyer plus élevé.
Il est également important d’estimer le loyer le plus précisément possible. De plus, notez que le loyer peut être revu chaque année par le propriétaires à hauteur de + 3,55 % en métropole, de + 2 % à + 3,5 % en Corse, + 2,5 % outre-mer. Ces chiffres sont valables jusqu’en avril 2024 pour un bail en cours.
3. Choisir le bon bail
Les contrats de location ont une durée limitée dans le temps.
On distingue deux types de baux :
- Le bail pour une location nue
- Le bail pour une location meublée
Ces deux contrats ont des conditions différentes notamment sur la durée du bail.
Un bail nu a généralement une durée de 3 à 6 ans selon que le bail soit attribué à une personne physique ou à une personne morale et cette durée doit être indiquée noir sur blanc sur le contrat de location du bien.
À la fin du contrat de location, le propriétaire peut décider de le reconduire ou non.
Pour une location meublée, la durée minimum du bail est de 1 an sauf si le locataire est étudiant. Dans ce cas, le bail peut être réduit à 9 mois.
Les gestionnaires locatifs peuvent vous conseiller sur le type de contrat de location à envisager en fonction du bien à louer.
4. Choisir le bon locataire
Un bon locataire ne se contente pas d’effectuer des paiements réguliers. Il s’assure également de la bonne gestion du bien qu’il occupe et de son maintien en bon état. Le choix du bon locataire est donc très important. Si vous le souhaitez, vous pouvez donner votre avis à ce sujet. En effet, la société de gestion locative est un professionnel qui peut vérifier la qualité et le sérieux des locataires potentiels. Elle doit s’assurer surtout de leur solidité financière afin d’éviter les impayés et que cela n’impacte pas votre rentabilité.
Vous avez l’assurance de la meilleure prise en charge possible à tous les stades critiques du processus de location.
Pour en savoir plus sur les obligations du locataire, vous pouvez lire l’article suivant :
FAQ- questions fréquentes
Un contrat de gestion locative est l’une des clés d’un investissement immobilier réussi. Pour choisir le bon partenaire, il convient de vérifier les points suivants.
Tout d’abord, prenez le temps de dresser une liste détaillée des services proposés par l’agent. C’est la seule façon de vous assurer que vous obtiendrez l’ensemble des services que vous souhaitez. La plupart des contrats proposent les services suivants :
- recherche de locataires (visite du bien, rédaction d’un contrat de bail);
- les services administratifs (inventaire du mobilier, encaissement des loyers).
En outre, vous pouvez également avoir :
- une assistance juridique et administrative pour la déclaration des revenus, le paiement des taxes foncières, les litiges avec les locataires
- des garanties et des services supplémentaires, comme la prise en charge des loyers impayés.
Une fois que le contrat de partenariat est signé, l’agent immobilier doit vous facturer un certain montant (pourcentage de commission). Ainsi, prenez le temps de vérifier que les honoraires correspondent à votre budget et à la quantité de travail nécessaire.
Vous pouvez investir en votre nom propre ou par l’intermédiaire d’une SCI. De même, vous pouvez être soumis à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés.
Le régime fiscal varie selon que vous investissez dans un logement vide ou meublé. Enfin, vous pouvez optimiser votre situation fiscale en bénéficiant de réductions d’impôts. Il est conseillé de se faire conseiller avant de devenir un investisseur professionnel.