Quel rendement locatif viser pour faire de l’autofinancement
Investir dans l’immobilier tente de plus en plus de français qui souhaitent sécuriser leur avenir ou se protéger de l’inflation.
Mais selon les choix effectués, un investissement locatif peut rapporter de l’argent une fois le crédit remboursé dans 15 ou 20 ans, ou dès que le bien est acquis ! Dans le second cas, on parle de bien autofinancé. C’est clairement cet objectif financier que vous devez viser quand vous investissez dans l’immobilier.
Aujourd’hui, on vous dévoile les avantages de l’autofinancement, et comment arriver à investir dans un bien autofinancé.
Qu’est-ce que l’autofinancement ?
L’autofinancement est un bon moyen de commencer à se constituer des revenus passifs. Concrètement, on parle d’autofinancement quand une de vos activités ou investissements se finance seul grâce à ses capitaux propres ou sa propre rentabilité.
Dans le cas d’un investissement locatif, l’autofinancement signifie que les revenus perçus grâce aux loyers couvrent l’ensemble des dépenses : crédit immobilier, charges de copropriété, impôts, etc. S’il vous reste des bénéfices une fois vos charges payées, félicitations ! On peut dire que votre bien est en cash-flow positif.
Le but en achetant un bien immobilier pour du locatif est de mettre le moins d’apport possible, afin que ce soit la banque qui finance votre projet. Cela vous permet de profiter de l’effet de levier, et de vous enrichir sans toucher à votre épargne.
L’autofinancement se calcule en fonction de chaque situation : mensualités de l’emprunt immobilier, des charges diverses, de l’apport, et des revenus perçus avec le loyer.
Différencier le rendement brut du rendement net
Pour déterminer si votre bien est autofinancé, il faut différencier le rendement locatif brut du rendement locatif net dans vos calculs, car ils correspondent à des données différentes.
Le rendement locatif brut
Le calcul de la rentabilité brute est le suivant : il faut diviser le loyer annuel perçu par le prix du logement, et multiplier par 100 pour obtenir un pourcentage. Vous aurez comme résultat tout ce que vous touchez comme rente, sans enlever les charges et les impôts.
Le prix du logement inclut le prix d’acquisition, les frais de notaire, et les éventuels travaux.
En général, on considère qu’une rentabilité brute est bonne à partir de 7%.
Le rendement locatif net
Calculer sa rentabilité locative nette permet de connaître exactement le montant de l’argent net dégagé par l’investissement immobilier.
Pour connaître ce montant, on retire les charges du loyer annuel perçu avant de faire le calcul. C’est-à-dire qu’on retire toutes les dépenses liées au logement : assurance PNO (propriétaire non occupant), assurance GLI ( garantie loyers impayés), taxe foncière, ainsi que les charges de copropriété.
Comment s’assurer un bon rendement locatif ?
Vous l’aurez compris, il est primordial de bien faire ces calculs lors d’un achat immobilier. Le but étant d’avoir plus de bénéfices que de dépenses pour toucher des revenus passifs sur le long-terme.
Ainsi, pour savoir à l’avance si votre futur investissement immobilier aura des chances d’être autofinancé, il faut estimer le montant des mensualités à verser à la banque ainsi que le montant du futur loyer perçu, et penser à intégrer les diverses charges liées à votre bien immobilier lors des calculs.
Cette étape n’est pas à prendre à la légère et il faut savoir prendre son temps, car c’est elle qui vous aidera à déterminer la rentabilité de votre investissement ou non. Le plus important est de vous assurer de la future rentabilité afin de ne pas investir dans un projet où le cash-flow n’est pas positif.
Pourquoi viser l'autofinancement dans l’investissement locatif ?
Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il y a plusieurs raisons pour lesquelles il faut viser au minimum l’autofinancement locatif.
La raison la plus évidente est que de cette manière, vous vous assurez un investissement rentable, qui vous permet de gagner de l’argent à long-terme plutôt que d’en perdre.
Ensuite, prouver à votre banquier que vous percevez du cash-flow chaque mois vous permettra de faire de nouveaux investissements par la suite. Idéal pour agrandir son patrimoine immobilier et augmenter ses revenus passifs. En effet, avoir un bien autofinancé n’augmentera pas votre taux d’endettement autorisé de 35%, et vous aurez toujours un “reste-à-vivre” suffisant.
Enfin, il faut faire en sorte que le montant dû à la banque soit inférieur à la valeur de votre patrimoine immobilier. Par exemple, si vous devez 200 000€ à la banque, il faut que votre patrimoine soit d’une valeur supérieure.
Comment faire pour arriver à l’autofinancement locatif ?
Il y a plusieurs manières de réussir à faire de l’autofinancement locatif. Ces leviers sont à choisir en fonction de vos moyens et de vos possibilités.
Bien sélectionner le bien
Choisir le bon bien, c’est le nerf de la guerre. Il faut donc prendre le temps d’évaluer chaque projet. En général, les biens anciens avec travaux sont moins chers et offrent un meilleur rendement. Dans ce cas, il est primordial de bien choisir son artisan, et de fixer un devis définitif. En cas de travaux, vous pouvez demander un début de remboursement différé du crédit.
De même, la localisation du bien est importante. Si vous visez de petits appartements, priorisez les villes étudiantes ou à forte demande locative, comme Mulhouse, Poitiers ou Montpellier.
Augmenter la durée de son crédit immobilier
C’est logique, pour diminuer le montant des mensualités, il faut augmenter la durée de son crédit immobilier.
Cependant, les banques autorisent rarement un crédit supérieur à 25 ans. Si avec cette durée la mensualité est trop élevée pour vous, c’est qu’il faut s’orienter vers un autre bien, avec un coût d’acquisition et des charges moins élevées pour commencer.
Bien sûr, une durée d’emprunt plus longue signifie également des intérêts plus importants.
Augmenter son apport
Même si le but est de profiter de l’effet de levier bancaire pour que la banque finance votre projet, vous serez parfois obligés de fournir un apport.
Plus l’apport est élevé, moins la somme à emprunter sera importante. Cependant, dans l’investissement immobilier nous recommandons de ne pas fournir un apport correspondant à plus de 20% du montant du bien.
Nous espérons que cet article vous aura éclairé sur l’autofinancement, et comment y arriver. En immobilier, la rigueur et la préparation sont clé pour obtenir une bonne rentabilité.
Vous aimeriez être accompagné pour vous assurer d’un projet locatif autofinancé en France ? N’hésitez pas à contacter nos équipes et à réserver votre appel découverte avec nous.