Est-il possible d’investir en couple sans être mariés ni pacsés ?
Vous êtes en couple et souhaitez acheter une maison, mais n’êtes ni marié ni pacsé ?
On parle alors de ménage commun (également appelé « cohabitation »). Le concubinage a une définition juridique stricte et se définit comme l’union de fait de deux personnes. Deux personnes de sexe différent ou de même sexe vivant en couple, l’union est caractérisée par une vie stable et ininterrompue.
Bien entendu, si vous et votre conjoint souhaitez acheter un bien immobilier, la cohabitation ne vous empêche pas de le faire, mais vous devez être conscients que certaines questions se posent. Dans cet article, vous saurez s’il est possible d’investir en couple sans être mariés ni pacsés. Vous aurez toutes les informations par rapport aux avantages et limites ainsi que la procédure à suivre.
La solution de l'indivision
Comment cela fonctionne
L’indivision est le moyen le plus courant et le plus simple pour les couples vivant en union libre d’acheter un bien immobilier.
La copropriété consiste à acheter un logement ensemble et à inscrire les deux noms sur un acte notarié. Dans ce cas, les conjoints sont propriétaires du bien au prorata de leurs apports financiers respectifs et des remboursements de prêts.
Attention, cette répartition doit être mentionnée dans l’acte, sinon le prix d’achat est réparti à parts égales entre les deux acquéreurs. Cela signifie que 50 % du bien appartient à l’acheteur, quelle que soit la part qu’il possède réellement.
Dans ce cas, il est indispensable que les deux acquéreurs donnent leur plein accord. En effet, la banque considère les deux parties comme une seule entité et la décision doit être unanime. Il s’agit toutefois de la procédure la plus simple, car elle ne nécessite pas de documents particuliers ni de frais supplémentaires.
Acheter seul en étant en couple
L’un des membres du couple peut également acheter un bien immobilier seul. Dans ce cas, le bien devient la propriété exclusive de l’acheteur.
Ainsi, si vous participez à l’achat d’un bien immobilier en tant que concubins, il est normal d’attendre une compensation, et ce, en cas de revente ou de divorce. Toutefois, il est important de noter que si aucune disposition n’a été prise lors de l’achat, il sera difficile d’obtenir une compensation.
Que se passe-t-il si les coinjoints se séparent ?
Si l’un des conjoints achète un bien séparément, il n’y a pas de problème. Mais que se passe-t-il s’ils avaient acheté un bien ensemble ?
Si les deux conjoints sont d’accord pour gérer l’achat, ils peuvent gérer le bien ensemble. Cependant, si les conjoints se séparent, ils sont protégés par l’article 815 du code civil. Cet article stipule qu’aucun des époux ne peut être contraint de conserver le bien commun.
Que faire en cas de sortie d'indivision ?
L’indivision est le processus par lequel deux personnes décident d’acheter un bien un bien ensemble et d’en devenir propriétaires.
Ainsi, plusieurs possibilités s’offrent à vous :
- La plus évidente est d’accepter de vendre le bien. Dans ce cas, le produit de la vente sera divisé en fonction des parts dans le bien. Sans oublier que les recettes de la vente ici seront considérées en déduisant les paiements effectués pour rembourser votre prêt immobilier.
- Si l’un des conjoints souhaite conserver le bien, il peut envisager de racheter la partie restante. C’est-à-dire la part du conjoint qui ne souhaite plus être propriétaire du bien, en l’indemnisant pour l’apport en capital. De même que si vous ne souhaitez plus être propriétaire du bien, votre ex-conjoint devra racheter votre part.
Dans le cas où vous rachetez la part de votre ex-conjoint, vous devrez peut-être refinancer le prêt. La banque examinera votre demande pour voir si vous pouvez couvrir ces coûts supplémentaires par vos propres moyens.
En cas de litige (refus de cession d’une part ou refus de vente du bien), vous pouvez forcer la vente et ce, en saisissant le tribunal. Il s’agit d’un dernier recours, long et coûteux (rare, mais cela arrive).
Que se passe-t-il en cas de décès ?
En cas de décès, la communauté de biens peut rendre les choses très compliquées. Les biens du concubin décédé sont répartis entre ses héritiers, qui deviennent des cohéritiers.
Le concubin devient alors copropriétaire avec les héritiers. Un ordre de partage des biens communs mal choisi est souvent source de complications !
Sans testament
En l’absence de testament, les héritiers légaux héritent d’une partie de la succession du défunt. S’il y a des enfants, mariés ou non, ils sont cohéritiers et héritent d’une partie de la succession. S’il n’y a pas d’enfants, le père et la mère du conjoint décédé héritent de sa part du bien. Si le père et la mère sont tous deux décédés, les frères et sœurs ont alors la priorité.
Dans les deux cas, les héritiers désignés sont les héritiers indivis de la succession. Dans la plupart des cas, la succession est vendue, sauf si l’un des héritiers parvient à racheter l’héritage restant.
Avec testament
Pour éviter cette situation, les couples non mariés peuvent rédiger un testament en faveur de l’autre conjoint. Toutefois, en cas d’héritage à un concubin, le taux d’imposition est de 60 %.
Une autre façon de résoudre ce problème est de négocier une clause de rachat. Cette clause prévoit qu’en cas de décès de l’un des concubins, la part du défunt ne passe pas directement aux héritiers. Mais elle est rachetée par le concubin survivant.
Bien entendu, cette solution suppose que le rachat soit financièrement réalisable, ce qui n’est pas toujours le cas.
Mais pour toutes ces questions de succession, le statut du couple au moment du décès ou de la séparation est déterminant. Vous n’avez pas à choisir entre un compromis et un contrat de vente ! Vous pouvez conclure un partenariat civil ou vous marier ultérieurement. L’arrangement que vous choisirez aura une incidence sur l’achat de votre logement actuel.
L'impact sur votre crédit hypothécaire
Réaction des banques
Les banques sont plus intéressées par la cohérence de vos projets, la stabilité et la sécurité qui en découlent que par votre situation matrimoniale. En tout état de cause, votre taux d’intérêt ne changera pas en fonction de votre situation matrimoniale. D’autre part, les banques préfèrent les comptes joints pour faciliter le partage des fonds.
En effet, l’achat par un couple non marié de sa première résidence principale suffit à établir une cohérence directe. Ceci veut simplement dire que le couple veut vivre dans un lieu commun. Tant que le projet respecte les critères de taux d’endettement global et de solvabilité, la répartition des fonds n’a pas d’importance.
D'autres moyens d'investir en couple sans être mariés ni pacsés
Est-il judicieux de créer une SCI pour les achats communs ?
Deux concubins investissent et partagent les avantages de la société. Lorsqu’une SCI achète un bien immobilier, chaque concubin est associé et détient une part égale au montant investi. Cela signifie que chaque concubin possède un certain pourcentage des parts.
Bien que cette méthode soit coûteuse et longue (frais de dossier supplémentaires, procédures administratives lourdes), elle offre un cadre juridique permanent. Elle garantit la transparence des décisions et élimine les éventuels malentendus et obstacles.
Qu'est-ce que la tontine ?
Si vous achetez un appartement sans vous marier, vous pouvez inclure une clause de transition dans le contrat de vente. Cette clause stipule qu’en cas de décès de l’un des concubins, le bien immobilier devient rétroactivement la propriété exclusive du concubin survivant.
Le concubin survivant est considéré comme l’unique propriétaire du bien à partir du moment de l’achat. Cela élimine la possibilité d’un héritage par des héritiers potentiels.
Les clauses de cohabitation sont beaucoup moins susceptibles d’être contestées, car elles ne peuvent l’être qu’avec le consentement de toutes les parties. Il est donc impossible de forcer la vente du bien sans le consentement de toutes les parties. Les clauses de cohabitation exigent que des mesures soient prises avant le décès de l’un des cohabitants, il est donc nécessaire de s’assurer qu’il n’y a pas de désaccord entre les deux parties.
À retenir :
- Si vous vivez ensemble, vous êtes copropriétaires. Cela signifie que vous achetez le bien ensemble, vous apportez chacun une part du capital (le montant du capital et le montant du prêt), et vous obtenez une part du bien en fonction du montant du capital que vous avez apporté.
- Vous pouvez également acheter le bien seul. Dans ce cas, vous serez seul responsable du remboursement du prêt et seul propriétaire du bien.
- En cas de séparation : le bien sera vendu et chacun recevra sa part au prorata de son investissement ou alors, l’un de vous achètera la part de l’autre.
- En cas de décès : en l’absence de testament, les héritiers deviennent copropriétaires du bien au nom du partenaire décédé. À moins qu’il n’existe une option d’achat de gré à gré, le bien est généralement vendu. Pour éviter cette situation, il est nécessaire de rédiger un testament, mais celui-ci est soumis à une fiscalité élevée.
FAQ : Questions fréquentes
Il n’y a pas d’obstacle si le couple est d’accord pour acheter un appartement ensemble ! Toutefois, s’ils ne sont pas mariés ou n’ont pas conclu de partenariat enregistré, ils sont juridiquement des « étrangers ». Ils achèteront donc un appartement ensemble. Dans ce cas, la copropriété est une bonne option. Chaque personne investit une partie du montant total sous la forme d’un apport en capital et/ou d’un prêt, et chaque personne possède une part correspondante du bien.
Si vous le souhaitez, vous pouvez également acheter le bien individuellement. Dans ce cas, vous êtes seul responsable de l’emprunt et seul propriétaire du bien.
Si vous avez opté pour la communauté de biens avant de vous séparer, vous êtes propriétaire d’une partie du bien. Si vous êtes séparés, il est plus facile de trouver un accord à l’amiable. Les biens peuvent être vendus. Dans ce cas, chacun reçoit sa part, déduction faite des sommes restant à payer à la banque.
L’un des conjoints peut également racheter l’autre. Si aucun accord n’est trouvé, c’est la personne qui souhaite vendre le bien qui a le dernier mot et qui devra probablement se présenter devant un juge.
Si l’un des conjoints décède sans testament, l’autre conjoint, qui n’est pas connu juridiquement, ne bénéficiera pas de l’héritage de la succession indivise. Dans ce cas, il peut être compliqué de s’assurer que tous les héritiers sont cohéritiers et que le bien n’est pas vendu.
Un testament avec une clause de rachat ou la création d’une SCI peuvent protéger les conjoints. Les sociétés de capitaux sont par ailleurs une mesure de protection, même si elles sont lourdement taxées.