Comment investir dans l’immobilier locatif ?
Acheter un bien immobilier et le louer. C’est le principe de l’investissement locatif. Cet investissement vous permet de constituer des fonds propres durables, de générer des revenus sous forme de loyers. Il permet aussi d’assurer la sécurité de votre famille et de transmettre le bien à vos enfants.
En effet, la gestion locative offre de nombreux avantages, mais elle ne doit pas être prise à la légère. C’est une affaire sérieuse qui peut avoir des conséquences sur vos finances, votre situation fiscale et votre patrimoine. Cet article explique le processus aux investisseurs débutants et propose de nombreux conseils et solutions pour éviter les mauvaises surprises.
Qu'est-ce qu'un investissement immobilier locatif ?
Cette question peut sembler absurde. Mais elle ne l’est pas. Il est important de comprendre qu’un investissement immobilier locatif est une opération basée sur un actif réel, l’immobilier. Votre priorité absolue doit être d’acheter un bien de qualité, bien situé, et d’en tirer un revenu locatif.
En vous concentrant uniquement sur les aspects financiers, vous prenez un risque important et êtes susceptible de trouver une mauvaise solution. Un investissement immobilier ne fonctionne pas de la même manière qu’un investissement en Bourse. Il s’agit d’économiser de l’argent, de préparer sa retraite et de la transmettre à ses enfants.
Par où commencer pour investir dans l'immobilier ?
La priorité absolue d’investissement est de ne pas vous lancer dans des investissements temporaires sans avoir au préalable étudié le marché immobilier, au risque de frustrations, de déceptions. Vous devez comprendre le bien, le marché locatif, le choix du locataire et le type de location (vide ou meublée). La fixation du loyer, le financement et les emprunts, les impôts et enfin l’étendue de la gestion locative, en plus de toutes les tâches qu’elle implique. Nous vous encourageons à visiter notre site web vous y trouverez une mine d’informations.
Cibler les investissements immobiliers
Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier ? La première étape consiste à faire le point sur les biens que vous possédez. Renseignez-vous sur les biens que vous possédez déjà. Sur le montant que vous pouvez vous permettre d’acheter, sur vos intérêts personnels et sur votre situation fiscale. Sur cette base, déterminez vos objectifs. Vous devez savoir ce que vous souhaitez obtenir en investissant dans l’immobilier locatif. Pour générer un revenu locatif à long terme, vous ne choisirez pas le même bien pour y loger vos enfants.
N'oubliez pas vos finances
Vous devez bien étudier si vous louez un bien en pleine propriété ou un bien meublé. S’il s’agit d’un bien neuf ou d’un bien d’occasion et quelles sont les conditions fiscales. Par ailleurs, si vous investissez en couple, réfléchissez au statut juridique de l’achat. Si vous souhaitez léguer le bien à vos enfants ou petits-enfants, n’oubliez pas d’étudier la transmission du ou des biens. Un notaire peut vous conseiller pour éviter les imprévus et trouver une solution adaptée.
Élaboration d'un plan d'affaires
Préparez un plan d’affaires. Ce document décrit vos objectifs, la manière dont ils seront atteints, le bien que vous souhaitez acheter et son prix. La demande locative attendue, les loyers et les revenus locatifs ainsi que les flux financiers. En effet, ce business plan vous permet de contrôler les aspects internes de l’entreprise. Il peut être présenté à la banque lors de la négociation du prêt. La banque considérera que votre investissement est solide et vous donnera une certaine tranquillité d’esprit. Il facilitera la mobilisation des fonds nécessaires.
Comment déterminer vos objectifs en matière d'investissement locatif ?
Comme nous l’avons vu plus haut, pour investir dans l’immobilier, il est important de se poser les bonnes questions. Cela permet de fixer les bons objectifs et les bonnes stratégies. Est-ce que vous voulez racheter un bien après quelques années pour en faire une résidence principale à l’avenir ? Souhaitez-vous vendre le bien pour réaliser une plus-value ? Envisagez-vous de déménager ou de léguer le bien à vos enfants ?
Les réponses à ces questions vous aideront à définir votre stratégie et donc vos objectifs. Ces derniers déterminent la localisation et le type de bien que vous choisirez. Par exemple, si vous souhaitez générer un revenu locatif, choisissez une ville dans laquelle la demande locative est forte. Si vous souhaitez louer à des étudiants, choisissez une ville dotée d’une université.
Pour une stratégie défensive, vous achèterez un bien dans une ville populaire où les revenus locatifs sont faibles et où les prix de l’immobilier sont donc élevés. La sécurité de l’investissement compense cette situation. Les biens situés dans ces zones sont moins sensibles aux baisses du marché immobilier.
Un bon investissement est essentiel
Quels que soient votre stratégie et vos objectifs, choisissez un bon emplacement. En effet, les locataires préfèrent les zones avec un bel environnement et un bon accès aux transports publics. Des centres commerciaux, des espaces verts et une bonne sécurité publique à proximité sont également des atouts. Soyez attentif au marché immobilier local, aux loyers pratiqués dans la région, à la revente et aux possibilités de plus-values. Soyez également sensible à ce que recherchent les locataires de manière générale. En d’autres termes, choisissez un marché immobilier dynamique.
Localisation de l'investissement immobilier
Pour choisir la bonne adresse pour un investissement locatif, il faut se comporter comme si l’on était locataire du bien. Et que l’on avait l’intention d’y vivre. Comme indiqué plus haut, vous devez choisir une zone habitable, bien équipée et facilement accessible. Si vous investissez dans un grand quartier ou une maison, votre famille sera locataire. Ainsi, il convient donc de tenir compte de la proximité des crèches et des écoles. Si vous louez à des étudiants, choisissez des appartements proches du campus ou du centre-ville, faciles d’accès au centre universitaire.
Visitez le quartier avant d'investir
Important : visitez toujours le quartier pour en comprendre les avantages et les inconvénients. Ne vous contentez pas de regarder les plans et les photos en ligne. Une visite personnelle du quartier vous permettra de vous faire une idée de son caractère agréable et d’espaces verts. Une visite à la mairie (ou sur son site internet) est un bon moyen. Ça permet de se renseigner sur les projets d’aménagement urbain et sur l’avenir de l’adresse choisie.
Où investir dans l'immobilier locatif ?
Les lieux où investir dans l’immobilier ne manquent pas. Choisissez donc un marché dynamique où la demande locative est réelle. En Île-de-France, vous pouvez facilement louer un bien dans les grandes villes, les villes universitaires, les villes avec un afflux citoyen, les zones frontalières et les zones économiquement dynamiques où les loyers garantissent une bonne rentabilité.
Renseignez-vous sur le marché de l'immobilier
Étudiez le marché de la location. Dans les zones où l’on construit beaucoup de nouveaux appartements, il peut y avoir une pénurie d’appartements. De deux ou trois chambres à coucher que les investisseurs préfèrent. Par ailleurs, certaines zones ont également un taux d’inoccupation élevé. Cela signifie que la demande de location est faible.
Concernant cette dernière, les tendances des loyers peuvent être trouvées à l’aide des comparaisons de zones de l’INSEE. Il est intéressant de s’intéresser aux immeubles de bureaux et aux parcs d’activités qui sont attractifs pour les travailleurs.
Dans quel type de bien investir ?
Le principe de base de l’investissement locatif est le ratio rendement/risque. Ce principe influe sur le choix du bien. Les biens de petite taille offrent un meilleur rendement au mètre carré, mais les locataires doivent être changés fréquemment. Ainsi, la durée des baux est plus courte. Il en résulte des taux d’inoccupation plus élevés et des travaux de rénovation plus fréquents, ce qui entraîne des coûts et des frais supplémentaires.
Est-il plus sûr d'utiliser une plus grande surface ?
L’inverse est vrai pour les propriétés plus grandes. Le risque étant moindre, le rendement locatif l’est également. Ces biens sont généralement loués par des familles. La durée de location est plus longue et le taux d’inoccupation est plus faible. En outre, ces familles accordent une attention particulière à l’entretien de leur appartement, ce qui réduit les frais du propriétaire. Les appartements de deux ou trois chambres offrent un bon équilibre entre le risque et le rendement. Ils sont également privilégiés par les investisseurs qui louent des appartements.
Quels logements pour quels locataires ?
Vous devez également tenir compte du locataire cible. Si vous êtes étudiant, un appartement d’étudiant ou un appartement d’une chambre est un bon choix. Les familles choisiront un grand appartement ou une maison individuelle. Les jeunes couples choisiront un appartement de deux ou trois chambres. Dans les deux cas, choisissez une adresse qui réponde aux besoins de vos locataires.
Pour les familles, la proximité des crèches, des écoles et des espaces verts est appréciée. Pour les étudiants, les appartements d’une chambre à coucher situés à proximité des universités ou des petits quartiers sont bons. En effet, les étudiants préfèrent ces endroits où il y a plus de services et d’équipements de loisirs.
DPE : mettre l'accent sur la performance énergétique.
La loi sur le changement climatique et la durabilité est entrée en vigueur le 22 août 2021. Selon elle, dès 2025, il ne sera plus possible de louer des biens. Ceux dont l’efficacité énergétique est classée G, à partir de 2028 F et à partir de 2034 E. Si vous envisagez d’acheter un tel bien, vérifiez bien que les travaux sont réalisables, surtout dans le cas de copropriété. Il est plus sûr de choisir une maison ou un appartement classé A, B, C ou D. Les nouvelles constructions sont toujours classées A ou B.
Si vous achetez un bien classé DPE inférieur, vous pouvez bénéficier d’une remise sur le prix d’achat. Cependant, vous devez inclure un programme et un budget de construction dans votre plan d’entreprise. C’est important, car la banque vous demandera ces informations. Si vous ne les fournissez pas, votre demande de prêt risque d’être rejetée.
Investir dans le neuf ou l'ancien ?
Il existe deux grands types d’immobilier locatif : le neuf et l’ancien. Les biens neufs sont généralement 20 à 30 % plus chers que les biens anciens. Cependant, il n’y a pas de grande différence entre les deux en ce qui concerne le loyer. En clair, le loyer d’un logement neuf est inférieur à celui d’un logement ancien. Cette différence est compensée par des avantages fiscaux importants, comme le dispositif Pinel. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt et d’une diminution des taux d’imposition jusqu’à 63 000 euros.
Logements anciens
Comme vu plus haut, les logements classés G ou F en DPE doivent faire l’objet de travaux de rénovation. En outre, le logement doit être en très bon état pour que les locataires s’y sentent à l’aise. Les locataires potentiels préfèrent généralement les logements dotés d’espaces ouverts, tels que des balcons. Il convient de noter qu’en général, l’offre de biens immobiliers anciens est plus importante dans le centre-ville. En particulier, les immeubles d’appartements, tandis que les biens immobiliers plus récents sont généralement construits dans les banlieues.
Les investissements alternatifs
Les investissements alternatifs comprennent le redéveloppement immobilier, les parkings, les garages, les surfaces commerciales et le crowdfunding immobilier. Une autre option consiste à investir dans des biens immobiliers déjà occupés, comme le bien est déjà occupé par un locataire, vous pouvez réduire le prix d’achat et payer le loyer immédiatement.
FAQ- questions fréquentes
Investir dans l’immobilier dépend de votre budget et de votre prix d’achat. Les personnes n’ayant pas beaucoup d’argent peuvent investir dans une chambre d’au moins 9 m² et 20 m². Ou dans un appartement d’une chambre à coucher. Ceux qui disposent d’un budget plus important peuvent acheter deux appartements d’une chambre ou un appartement de deux chambres. Pour les investisseurs plus fortunés, bien sûr, les options sont encore plus nombreuses. Vous pouvez acheter plusieurs biens immobiliers, combiner différents appartements, acheter des biens neufs et anciens, louer des biens vacants et meublés.
On nous demande souvent s’il est possible d’investir dans l’immobilier avec un petit budget. La réponse est qu’il existe de nombreuses possibilités. Si vous payez comptant, dans une ville de province comme Montpellier, 80 000 euros peuvent suffire pour acheter un studio bien situé. Dans les villes de taille moyenne, vous trouverez des biens moins chers et plus grands. Cependant, il est possible de trouver des biens moins chers et plus grands dans les villes de taille moyenne.