10 erreurs à ne pas commettre pour un premier investissement locatif
Vous voulez investir dans un secteur d’activité qui vous permettrait de doubler vos revenus ? Vous voulez investir afin de vivre en toute sécurité et en toute liberté ? L’immobilier est une excellente idée. Mais elle peut devenir un cauchemar si l’on ne sait pas comment s’y prendre. Découvrez dans cet article les 10 erreurs à ne pas commettre pour un premier investissement locatif.
Liste des erreurs à ne pas commettre
1. La précipitation et le manque de recherches
Les décisions hâtives ne sont pas bénéfiques. Soyez toujours patient et réfléchissez lorsque vous travaillez sur de tels projets. Ne vous précipitez pas pour acheter un bien qui a peu de chances d’être rentable. Visitez et comparez autant de biens que possible.
Ne pas faire assez de recherches est une erreur classique de débutant qu’il ne faut jamais commettre. En tant qu’acheteur, prenez le temps de vous renseigner sur le bien que vous convoitez en évitant un choix hâtif. Si vous tombez sur un bien intéressant, rien ne vous empêche de faire quelques recherches supplémentaires. De plus, comparez les prix pour voir s’il y a de meilleurs biens ailleurs ou pas.
2. Faire comme si c’était chez vous
Pour un premier investissement, nous avons tendance à vouloir faire comme pour chez soi, c’est-à-dire bien meubler, bien décorer. Cependant, cela peut vite impacter la rentabilité. N’oubliez pas que vous investissez pour avoir un bon retour sur investissement. Et si vous meublez bien et décorez bien, vous aurez tendance à augmenter le loyer pour un retour sur investissement.
Toutefois, si le loyer est beaucoup trop élevé par rapport à la moyenne, vous rencontrerez des difficultés à trouver des locataires. Et cela impactera la rentabilité. Donc faites attention à ne pas faire comme chez vous pour un premier investissement locatif.
3. Ne pas anticiper le projet
Si vous investissez pour la première fois, vous devez vous renseigner le plus possible sur le bien que vous souhaitez acheter. En effet, le marché de l’immobilier change souvent et vous devez vous renseigner le plus possible sur son évolution. Investir exige une préparation minutieuse et des connaissances approfondies. Comprenez l’environnement fiscal, la géographie et le marché immobilier. Votre agent immobilier sera en mesure de vous conseiller de manière appropriée.
Aussi, si vous voulez continuer à tirer profit de votre propriété, vous devez aussi vous assurer que vous disposez de liquidités. Vous devez être prêt à faire face à des événements imprévus tels que des réparations et des frais d’entretien. C’est un phénomène courant dans le secteur de l’immobilier. Si vous n’y êtes pas préparé, vous risquez de vous retrouver dans une situation difficile. En revanche, si vous disposez de réserves suffisantes, vous pouvez facilement faire face aux imprévus.
4. Penser en tant que locataire
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous devez comprendre que vos préférences sont subjectives. Vous devez mettre vos préférences de côté et avoir une éthique d’investissement raisonnée. Analysez les facteurs pertinents pour le bien locatif, tels que la disponibilité de places de parking, les détails de la construction.
5. Ne pas analyser les environs
Il existe trois règles d’or dans le monde de l’immobilier, et l’une des plus importantes est l’emplacement. Ainsi, vous devez trouver un endroit où l’économie est en croissance. Les zones géographiquement et économiquement favorables attireront davantage de personnes pour y travailler. Ces personnes ont besoin d’un endroit où vivre. Là encore, personne ne viendra s’installer dans une région où l’économie est à l’arrêt. Il est préférable d’acheter un appartement à proximité d’une grande agglomération, d’une école ou d’un centre médical.
Selon la zone dans laquelle le bien est acheté, certains facteurs peuvent jouer en sa défaveur. Dans la mesure du possible, privilégiez les grandes villes attractives ou les quartiers recherchés avant d’acheter un bien immobilier. Faites des recherches sur le quartier avant de faire une offre et posez-vous les questions suivantes :
- Où se trouvent les commerces de proximité ?
- Y a-t-il des écoles ou des universités à proximité ?
- Y a-t-il un hôpital à proximité ?
Nombreux facteurs sont à prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier, notamment l’usage que vous comptez en faire. En réalité, il n’y a aucune raison d’acheter un bien qui ne convient pas à votre usage. Aussi beau et attrayant qu’il soit. Ce qui nous ramène à la première erreur. Pour éviter de commettre cette erreur, il est important de faire des recherches approfondies, de savoir clairement ce que vous voulez.
6. Ne pas tenir compte du choix du locataire
Lorsque vous êtes prêt à louer votre bien, il vous suffit de trouver un bon locataire. Un bon locataire, c’est quelqu’un qui prendra soin du bien, y restera longtemps et paiera régulièrement son loyer. En effet, un bon locataire doit avoir des revenus suffisants pour payer le loyer. N’hésitez donc pas à vous asseoir et à discuter avec chaque locataire potentiel pour trouver celui qui vous convient. Cette démarche peut vite devenir fastidieuse, mais elle est nécessaire.
Demandez les documents nécessaires et assurez-vous que le locataire a la capacité de payer. De plus, recherchez des locataires qui ont un garant en cas d’arriérés de loyer. Certains organismes proposent des garanties de loyer en ligne. Tenez compte de l’entretien du bien et soyez attentif à l’attitude du candidat lors de l’entretien. Évitez les candidats qui ne s’intéressent pas au bien. Là encore, les agences immobilières sont idéales pour vérifier l’état des locataires.
7. Éviter les courtiers
Si vous n’avez pas d’expérience, il peut être judicieux d’éviter les courtiers. Cela permet d’acheter un bien immobilier à un prix réduit. Si vous souhaitez réaliser le meilleur investissement immobilier possible, consultez un professionnel. Les intermédiaires sont des experts en négociation. Ils peuvent vous aider à trouver la bonne banque pour obtenir le meilleur taux d’intérêt sur un prêt immobilier. Par ailleurs, ils vous aideront à éviter les erreurs de financement. Ils peuvent également vous guider tout au long du projet.
8. Sous-estimer les coûts de rénovation
C’est un piège dans lequel tombent la plupart des jeunes investisseurs immobiliers. Estimer le coût des travaux de rénovation est difficile. Mais s’ils commettent l’erreur de sous-estimer, ils peuvent se retrouver dans une situation très inconfortable. Pour éviter de telles erreurs, il convient de consulter un expert en bâtiment avant d’acheter un bien immobilier. Bref, un expert sera en mesure de reconnaître les défauts de construction et de savoir exactement combien cela coûtera.
9. Ignorer le prix du marché
Connaître le prix du marché est essentiel si vous souhaitez faire une offre. Il est important d’éviter les pertes car il doit correspondre au prix auquel le bien a été vendu au cours des cinq dernières années. Faites bien vos recherches.
10. Investir dans du neuf
Il n’y a aucune raison d’investir dans une maison neuve. La raison en est simple : les biens immobiliers neufs sont généralement beaucoup plus chers. En tant qu’investisseur, vous devez donc minimiser vos dépenses et maximiser vos revenus (mais ne soyez pas avare non plus). Au lieu d’acheter un bien neuf, achetez un bien ancien et rénovez-le. Ainsi, croyez-le ou non, vous économiserez de l’argent.
Autres erreurs à ne pas commettre
Payer trop cher
Les gens craignent de rater une occasion et sont prêts à payer plus cher pour avoir une part du gâteau. Ne soyez pas l’un d’entre eux. Il y a aussi des gens qui évaluent mal un bien et finissent par l’acheter au prix fort. N’en faites pas partie non plus. Prenez plutôt le temps de bien analyser le marché et de trouver le meilleur prix. Pour ce faire, lisez les annonces de vente et renseignez-vous auprès des agents immobiliers.
Ne pas calculer
En matière d’investissement immobilier, les chiffres sont essentiels. La seule chose que vous devez garder à l’esprit est d’obtenir un excellent retour sur investissement. Une fois que vous avez décidé d’acheter un bien immobilier. Pour effectuer tous les calculs nécessaires lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devez connaître le prix d’achat. Il y a les coûts associés, le revenu locatif potentiel, le montant des travaux de construction nécessaires et les coûts fixes. Tous ces éléments vous aideront à déterminer si le bien que vous achetez présente un bon rapport qualité prix.
Ne pas être précis
Considérez la marge brute d’autofinancement lors de la location du bien que vous souhaitez acheter. Il s’agit de la somme d’argent qui reste après les dépenses mensuelles. En d’autres termes, la marge brute d’autofinancement mensuelle = revenus mensuels (loyer) — dépenses mensuelles. En effet, il est primordial d’examiner attentivement le cash-flow d’un bien d’investissement avant de l’acheter. Si le cash-flow n’est pas positif, il s’agit d’un mauvais investissement. Flux de trésorerie négatif = suicide immobilier.
Sous-évaluer un bien
La valeur d’un bien doit être évaluée avec soin. Si vous ne disposez pas des connaissances nécessaires, consultez un expert. Celui-ci pourra vous conseiller. L’objectif est de ne pas perdre de grosses sommes d’argent.
Investir trop d'argent
Aujourd’hui, il est possible d’investir dans l’immobilier sans verser d’acompte. Lorsque les taux d’intérêt hypothécaires sont bas, il est préférable de ne pas investir avec son propre argent. Si l’on veut investir sans dépôt, il faut faire attention à la loi Pinel.
Sous-estimer la valeur locative
Adressez-vous à un agent immobilier. C’est la meilleure façon d’évaluer la valeur locative d’un bien que vous envisagez d’acquérir. Un professionnel peut vous conseiller et vous donner le meilleur prix sur le marché.
FAQ- questions fréquentes
Chaque bien immobilier présente différentes caractéristiques qui peut influer sur sa rentabilité.
Les biens neufs sont généralement un peu plus chers à l’achat. Mais nécessitent moins d’entretien pendant et après l’occupation. Ils constituent donc une source d’économies à long terme. Tout en assurant dès le départ un cadre de vie confortable aux locataires.
La taille du bien doit également être considérée. Les biens de grande taille ont un taux de rotation des locataires plus faible. Mais un loyer au mètre carré plus bas que les biens de petite taille.
Il n’existe pas de réponse définitive à la question de savoir ce qu’est un bon rendement locatif. Le rendement peut être élevé ou faible en fonction de la localisation du bien, du prix d’achat, des travaux réalisés. Il y a aussi le niveau des honoraires et du loyer pratiqué.
Les rendements locatifs peuvent être plus faibles dans les grandes agglomérations où le marché immobilier est tendu et les prix élevés. Cependant, les rendements inférieurs peuvent être compensés par une demande de location plus élevée. Ce qui garantit que le bien est facilement disponible à la location. Les taux d’inoccupation peuvent avoir un impact significatif sur le rendement annuel d’un investissement locatif.
Toutefois, des moyennes peuvent être utilisées pour estimer les rendements locatifs. Les dix meilleures villes pour l’investissement immobilier en France avec une population de 100 000 habitants ou plus ont été répertoriées. Dans une étude publiée en août 2020 par le portail internet SeLoger. Limoges et Perpignan arrivent en tête avec un rendement moyen de 5,1 %, suivies de Saint-Étienne (4,9 %). L’indicateur utilisé dans cette étude est le rendement net.