Les différentes typologies d’investissement immobilier
Vous souhaitez investir dans l’immobilier afin d’acquérir un patrimoine et ainsi garantir une certaine sûreté ? Il existe de multiples possibilités d’investissement dans l’immobilier. Que ce soit en fonction de votre projet ou alors de votre budget. Parmi les différentes typologies d’investissement immobilier on retrouve plusieurs placements qui se démarquent. Nous allons donc vous présenter les types d’investissements immobiliers les plus attractifs.
Les différentes typologies d’investissement immobilier : la loi Pinel
Elle est entrée en vigueur en 2014 et a été prolongée jusqu’en 2024 pour les zones A, A bis et B1. Ce dispositif fiscal fait partie des différentes typologies d’investissement immobilier et permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant ses impôts. Il offre la possibilité de déduire de ses impôts sur les revenus la totalité ou bien une partie de l’achat du logement. Et cela pendant 6 ans, 9 ans ou bien 12 ans en fonction de la durée de mise en location.
Les objectifs de cette loi
Le gouvernement a mis en place cette loi pour dynamiser l’investissement immobilier. La loi Pinel permet donc d’encourager les particuliers à investir dans l’immobilier neuf, pour finalement le proposer en location. De plus, elle facilite le développement de l’offre de logements locatifs. Et pour finir, elle stimule la construction de logements dans les zones tendues (métropoles, villes), là où la demande de location de biens immobiliers est bien supérieure à l’offre.
Les avantages du dispositif
Le principal avantage de la loi Pinel est évidemment la réduction d’une partie de vos impôts. La réduction peut atteindre jusqu’à 63 000 € sur 12 ans, soit 21 % du bien. Si l’engagement locatif se réalise sur une période de 9 ans, la réduction d’impôt s’élèvera à 18 % du montant du bien. Et pour un engagement de 6 ans la réduction du prix du bien sera à hauteur de 12 %. Cet investissement vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier. Et pour conclure, grâce à l’obtention de la plus-value de revente ou aux loyers, cela permet de préparer sa retraite.
Les conditions Pinel liées aux différentes typologies d’investissement immobilier
Afin d’être éligible à la loi Pinel, plusieurs conditions sont à prendre en compte. Tout d’abord, le particulier doit faire l’acquisition d’un bien immobilier qui doit être un bien neuf ou une vente en état futur d’achèvement (VEFA).
De plus, le logement doit se situer dans une des zones éligibles au dispositif.
Ces dernières sont :
- la zone A bis, qui représente Paris et les banlieues proches ;
- la zone A, est située dans les banlieues parisienne plus éloignées ;
- la zone B1, est constituée des grandes agglomérations françaises comportant plus de 25 000 habitants, plus certaines villes littorales et la Corse.
En ce qui concerne la zone B2, elle ne fait plus partie des zones éligible sauf
sous certaines conditions. Elle représente les communes qui sont habitées entre 50 000 et 250 000 résidents. Quant à la dernière zone, la C, elle est non éligible à la loi et celle-ci comporte le reste du territoire français.
La loi Malraux
La défiscalisation Malraux a fait son apparition en 1962 dans le texte de loi n°62_903 du 4 août 1692. Elle a pour but de compléter la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique français. De ce fait, elle a pour vocation de faciliter la restauration immobilière de certains immeubles classés. Ce dispositif prévoit une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration effectués par l’acquéreur. Cette loi est adressée aux contribuables français qui investissent dans la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique à des fins locatives.
La réforme de la loi Malraux 2022
Le champ d’application de la loi Malraux a été réformée dans la loi des finances rectificatives du 30 décembre 2016. Ainsi le champ d’application est plus souple et laisse place à de nouvelles initiatives de la part des contribuables.
La réforme a admis trois nouvelles mesures :
- Une disposition à organiser une adaptation du champ d’application géographique de la réduction d’impôts Malraux. Dans le but de prendre en compte la création des sites patrimoniaux remarquables (SPR) et de garantir une différenciation des taux applicable sur le modèle actuel du dispositif, dans le cadre des SPR. De ce fait, cela permet d’améliorer l’attractivité du dispositif.
- La réforme offre dorénavant plus de souplesse dans la réalisation des travaux. Le plafond des dépenses l’élève maintenant à 400 000 € sur les quatre années.
- Le bénéfice de la réduction des impôts est dorénavant possible pour les contribuables réalisant des travaux dans des locaux destinés à l’habitation. Et même ceux qui ne l’étaient pas initialement, par exemple en entrepôt réhabilité en logements.
Quels sont les montants de réduction applicables ?
D’après la loi Malraux de 2022, la réduction d’impôt dont le contribuable peut bénéficier est plafonnée à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives. Il pourra recevoir 30 % de la somme investie dans les rénovations pour un immeuble situé dans un SPR avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Mais également pour les quartiers anciens dégradés et aussi pour les quartiers conventionnés, anciens secteurs sauvegardés. De plus, il peut recevoir à hauteur de 22 % pour des immeubles se trouvant dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.
Les différentes typologies d’investissement immobilier : les bénéficiaires
Seuls les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier des avantages de la loi Malraux 2022. De plus, les concernés sont les propriétaires d’un bien immobilier ou ceux qui ont projeté d’en acquérir un. En revanche, la loi est destinée dans sa majorité aux contribuables jouissant d’une fiscalité importante. En effet, le budget des travaux ainsi que la réduction d’impôt doivent être utilisés sur une durée limitée, entre 1 à 4 ans.
Les différentes typologies d’investissement immobilier : la pleine propriété
Le droit à la propriété s’exerce sur les biens et est composé de deux éléments distincts : la nue-propriété et l’usufruit. Elle peut être définie par la loi ou alors par une convention. L’attribution du droit de la propriété peut donc être répartie entre plusieurs individus. Dans ce cas-là, nous parlerons alors de démembrement du droit de propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. La différence entre ces deux statuts repose donc sur la possession de plus ou moins de droits sur le bien. Une personne possédant pleine propriété d’un bien est en mesure d’en disposer. Elle peut donc le vendre si elle le souhaite et peut également l’utiliser, en l’occupant. Et pour finir, il est possible de percevoir des revenus issus de ce dernier en le louant.
La nue-propriété et l’usufruit
Le nu-propriétaire, c’est un propriétaire qui possède un bien et qui peut le donner, le détruire ou bien le vendre. Ainsi, il ne possède pas le droit d’en tirer un revenu locatif et ne peut donc pas l’occuper. Cependant, si le nu-propriétaire souhaite vendre, il doit le faire d’un commun accord avec l’usufruitier. De ce fait le code général des impôts encadre et prévoit un barème qui a pour but de fixer la part de chacun. Quant à l’usufruitier, il représente une personne disposant d’un logement à sa convenance. Il peut soit le louer soit se loger dans ce dernier.
Les différentes typologies d’investissement immobilier : les alternatives à la pleine propriété
Toute personne qui investit dans un bien devient alors un nu-propriétaire et aussi un usufruitier. En revanche, il est possible pour un propriétaire de n’acheter que la nue-propriété et laisser à un tiers l’usufruit. De plus, dans certains cas, il arrive que l’usufruit soit cédé pour une période déterminée à un bailleur qui entreprend la gestion locative. Une fois la fin de cette période arrivée, deux choix s’offrent au nu-propriétaire. Il peut récupérer l’usufruit et obtenir la pleine propriété ou bien laisser de nouveau l’usufruit à un bailleur.
Les différentes typologies d’investissement immobilier : la loi Monuments Historiques
La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis près d’un siècle. Cette loi a pour objectif de favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers appartenant à cette appellation ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Cela fait donc d’elle une des différentes typologies d’investissement immobilier.
Quelles sont les personnes concernées par cette loi ?
La loi Monuments Historiques 2022 s’adresse à tous les contribuables domiciliés fiscalement en France. Pour être éligible à la loi, ces derniers doivent acquérir ou détenir une propriété classée aux monuments historiques ou qu’elle soit inscrite ou agréée par les Affaires culturelles. Les contribuables sont généralement situés dans la tranche marginale d’imposition (TMI) les plus hautes.
Les avantages et inconvénients
Le principal désavantage porte sur le temps de conservation du bien. En effet, le contribuable acquérant un bien classé doit le conserver pendant 15 ans, d’après la loi depuis le 1er janvier 2009. Cependant la loi a bien évidemment des avantages, par exemple l’exonération sur les droits de succession dans certains cas. D’après une convention avec l’État, le bien est exonéré de droits de succession lors d’une dotation ou d’une transmission.
Les différentes typologies d’investissement immobilier : quels sont les biens concernés par cette loi ?
Il y a quatre types de logements qui correspondent aux critères requis par la loi Monuments Historiques 2022 :
- les immeubles classés Monuments Historiques ;
- les immeubles qui sont inscrits à l’Inventaires Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
- les immeubles détenteurs du label patrimoine national. Il est délivré par la Fondation du patrimoine et doit être accordé par le service départemental de l’architecture et du patrimoine ;
- les immeubles agréés par le ministre de l’Économie et des finances en raison de leur caractère historique ou artistique. Ils font donc partie des monuments classés au patrimoine national et sont ouverts au public.
Location meublée
Le statut LMNP
Parmi les différentes typologies d’investissement immobilier on retrouve la location de meublés. L’abréviation LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il est ouvert à tous les contribuables français qui désirent investir dans un logement meublé destiné à la location. Ce statut permet aux investisseurs d’obtenir une optimisation fiscale et ça depuis 1949.
L’investisseur achète un logement vide qu’il va équiper et meubler dans le but de le proposer à la location. Ainsi, c’est un moyen de défiscalisation immobilière qui permet à l’acheteur de constituer un patrimoine tout en percevant mensuellement un complément salarial. Par ailleurs, ce dispositif est ouvert à n’importe quel individu, qu’il soit étudiant, jeune actif, en déplacement professionnel ou encore senior. Pour finir, la fiscalité est plus attractive que pour la location vide classique.
Les différentes typologies d’investissement immobilier : quelles caractéristiques le logement doit-il remplir ?
Le bien loué doit contenir certains meubles indispensables afin de correspondre aux critères de location meublée non professionnelle. En effet, le logement doit être complètement équipé et être habitable immédiatement. L’un des premiers éléments à fournir est la literie. De ce fait, le logement doit comporter une literie avec des draps et des couvertures. Également, les pièces dédiées au sommeil doivent être munies de volets, rideaux occultants… La cuisine doit être équipée d’un four ou micro-ondes, d’un réfrigérateur et congélateur (la température minimum acceptée est de 6°C).
Par ailleurs, la vaisselle pour se restaurer doit être disponible en quantité suffisante. Une table et des sièges sont également obligatoires. De même que des meubles de rangement et des luminaires afin d’offrir un lieu de vie éclairé. Pour finir, il doit être disponible dans l’appartement du matériel adapté à l’entretien de ce dernier (par exemple : balais, petite pelle, aspirateur…).
L’investissement en LMNP et ses avantages
L’immobilier locatif est une des différentes typologies d’investissement immobilier.
Le contribuable qui investit dans un LMNP souhaite investir sur le long terme.
De nombreux avantages fiscaux sont à retenir.
Premièrement, la TVA peut être récupérée sur le prix d’acquisitions. Cependant, le bien doit être neuf et doit se trouver dans une résidence de services relevant du régime de la parahôtellerie. Attention : pour bénéficier de cet avantage vous devez conserver le bien durant 20 ans minimum.
Deuxièmement, les avantages fiscaux de la LMNP sont liés et cumulables à celle du dispositif Censi-Bouvard.
Et pour conclure, les biens LMNP sont souvent gérés par des agences immobilières qui s’occupent du côté administratif et également des locations, visites, état des lieux… Ainsi, cela fait gagner un gain de temps considérable au propriétaire du bien.
Par conséquent, le statut de LMNP ne nécessite pas de gros budget et est donc plus abordable pour certains investisseurs.
Les différentes typologies d’investissement immobilier : la SCI à l'IS
La SCI, ou Société Civile Immobilière, fait partie des différentes typologies d’investissement immobilier. C’est une structure juridique qui offre la possibilité d’acheter et de gérer un bien immobilier à plusieurs. La société exerce une activité de location de meublés, elle est constituée d’associés qui possèdent chacun une partie de celle-ci. En revanche, il faut minimum deux personnes pour créer une SCI. C’est une activité à la fois industrielle et commerciale. La société peut choisir entre deux régimes fiscaux : impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS). Dans notre cas, la société relève du régime de l’impôt sur les sociétés. Ainsi, la société est prélevée elle-même par l’administration fiscale.
Son fonctionnement et ses caractéristiques
La SCI fait donc partie d’une des différentes typologies d’investissement immobilier. En ce qui concerne le mode d’imposition, c’est la société qui paye les impôts à un taux normal fixé à 25 %. Le déficit foncier déductible peut être reporté sur les 10 années suivantes. De plus, certains frais peuvent être déduits : les frais d’acquisition, les frais de gestion du bien, l’amortissement du bien, la rémunération du gérant associé et aussi la taxe foncière. Pour finir, la seule obligation est de tenir une comptabilité.
L’obligation comptable
Comme dit précédemment la SCI à l’IS est obligée de tenir une comptabilité.
Celle-ci est simple et similaire à celle demandée pour les sociétés commerciales. Il y a donc 3 documents qui se doivent d’être tenus à jour.
Le premier est celui des comptes annuels. En effet, les comptes annuels doivent être donnés au Greffe du Tribunal de Commerce à la fin de chaque exercice. Puis, le second document est le livre-journal. Il doit recenser l’ensemble des opérations en rapport avec le patrimoine de la SCI. Pour conclure, le dernier document est le grand livre, qui comporte le tracé des mêmes opérations que celle du livre-journal, mais elles sont transmises sous forme de compte comptable. Ces trois documents doivent être conservés pour une durée d’au moins 10 ans.
Les avantages et inconvénients de ce format
Pour commencer l’un des premiers avantages est l’absence de taxation des associés lorsque que la SCI ne distribue pas de dividendes. De plus, certains des frais des bénéfices sont déduits avant l’imposition, par exemple celui de la rémunération du gérant associé. Pour finir, le déficit foncier sur les bénéfices des 10 années suivantes est imputable. Cependant le format de la SCI à l’IS ne correspond pas à tous et peut aussi avoir des inconvénients. Dans la mesure où l’associé a souscrit un emprunt donc le but d’effectuer son apport, il est impossible pour lui de déduire les intérêts d’emprunt de son impôt sur le revenu.
D’autre part, la SCI soumet une taxation sur la plus-value professionnelle au taux de 26,5 % sur la vente du bien. Mais encore, il n’est pas possible de bénéficier d’abattements fiscaux sur les plus-values immobilières. Par exemple l’abattement pour la durée de détention du bien. Sans compter qu’il est obligatoire de tenir une comptabilité d’engagement.x
Les différentes typologies d’investissement immobilier : le déficit foncier
Parmi les différentes typologies d’investissement immobilier, on trouve le déficit foncier. Il concerne les propriétaires de logement, qu’ils proposent à la location nue et relèvent du régime d’imposition au réel. C’est-à-dire que le montant des charges est supérieur à celui des revenus fonciers. Ainsi il peut alors être déduit de votre revenu global et donc permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Comment ça fonctionne ?
Tout d’abord, la déduction du déficit foncier est plafonnée à hauteur de 10 700 € de déficit foncier par an. Dans certains cas spécifiques, elle peut monter jusqu’à 15 300 €. En revanche, l’excédent de ce déficit foncier peut être reporté ou déduit, durant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus ou sur une période de 10 ans sur vos seuls revenus fonciers.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Les frais de gestion et d’administration du bien est l’une des premières charges déductibles. Ces frais peuvent être une rémunération d’un concierge, des frais dans une agence immobilière ou pour un syndicat de copropriété. Les dépenses faites dans l’entretien et la réparation, qu’il soit dû à la dégradation ou pour faciliter la location du bien. À noter que les travaux de construction ou d’agrandissement ne rentrent pas dans les critères déductibles.
De plus, les provisions pour les charges dans le cadre de la copropriété sont elles aussi déductibles. Les charges locatives non récupérées avant le 31 décembre de l’année suivant le départ du locataire peuvent être déduite de vos impôts fonciers. Il y a également les primes d’assurance, l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire et les intérêts de frais d’emprunt qui entrent dans cette catégorie.
Les avantages liés au déficit foncier
L’un des avantages à prendre en compte est le fait de réduire son revenu global sur le long terme. C’est-à-dire que les charges générées par un bien peuvent être déduites des revenus fonciers préexistants du propriétaire ou de son revenu global. Le deuxième avantage permet de bénéficier d’une plus-value à terme. Ainsi, le coût des travaux va constituer un déficit.
Afin de rentabiliser au maximum l’effet du dispersif, le contribuable peut investir dans un bien prestigieux (de son emplacement, son histoire …) et donc réaliser une plus-value à terme. Il y a également l’investissement locatif à moindre frais. En effet, la mise en location d’un bien pendant minimum 3 ans consécutif l’imputation du déficit. Pour finir, Il est possible de cumuler le déficit foncier avec d’autres avantages fiscaux tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou l’investissement Monuments Historiques.
FAQ - Questions fréquentes
D’après le plan comptable général, il existe trois types d’investissement :
- l’investissement financier concerne les achats d’obligations ou d’actions ainsi il augmente le patrimoine financier de l’entreprise ;
- l’investissement corporel, correspond aux achats de biens et immeubles, cela peut être un terrain, du matériels, un bâtiment ;
- l’investissement incorporel, il représente les achats qui permettent d’augmenter la valeur du patrimoine d’une entreprise. Par exemple, les licences, fonds de commerce, brevets…
Il y a plusieurs façons d’investir dans l’immobilier. Tout d’abord, l’investissement direct, il est plutôt conséquent au niveau du montant investi. Il est généralement utilisé dans l’achat d’une résidence principale, dans un investissement locatif ou encore dans une résidence secondaire. Cependant, il est également possible de se positionner sur le marché de l’immobilier avec un montant investi plus faible. Avec l’investissement de rapport ou l’investissement dans la pierre-papier. Ainsi, l’investissement se fera donc via les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les foncières cotées ou encore les SCI.
L’investissement dans l’immobilier est une décision qui se doit d’être réfléchie. Ainsi cela demande beaucoup de recherches, de patience et d’engagement. Voici 5 types d’investissement immobilier qui semblent être les plus rentables :
- Les locations traditionnelles. Investir dans un immeuble locatif résidentiel vous permet de recevoir un revenu mensuel grâce au loyer versé par les locataires.
- Les locations via Airbnb, le prix de location vacancière est souvent bien plus élevé que celui du loyer mensuel.
- La rénovation d’un bien en vue d’une revente, ce type d’investissement est idéale pour les personnes qui souhaitent gagner de l’argent rapidement. En revanche, ce type d’investissement nécessite des connaissances particulières.
- L’investissement dans l’immobilier commercial, le processus de location sera facilité et plus sûr car vous louerez à une entreprise et non à un particulier. Cela concerne donc les espaces industriels, les commerces, les bureaux, ou même les places de parking.
- La vente en gros de biens immobiliers.
Le principal objectif de l’investissement est d’obtenir un effet positif quantifiable sur le long terme. L’investissement permet de se constituer un patrimoine, mais peut également être une source de revenus complémentaires régulière. De plus, cela va permettre un retour sur investissement, qui se calcule selon le gain de l’investissement moins le coût de l’investissement. Par exemple, dans le cas d’une entreprise, l’investissement va permettre une augmentation de la productivité. Elle peut donc investir son argent dans des machines plus efficaces ou alors acheter plus de machines.
Le principal objectif de l’investissement est de renforcer le capital humain dans le but d’améliorer la productivité et créer une évolution de la part de la population active. En seconde partie, l’investissement permet de stimuler la compétitivité et créer des emplois grâce à la croissance générée par le secteur privé. Pour finir, cela permet d’augmenter la résilience et la durabilité dans un contexte de hausse des risques.
Sources employées pour la rédaction de cet article
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33076 https://www.impots.gouv.fr/particulier/jinvestis-dans-la-location-meublee
https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier