Dois-je faire appel à un comptable pour mon premier investissement locatif ?
Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif pour la première fois, vous pouvez vous demander s’il faut contacter un comptable. Cela dépend en grande partie du choix du régime fiscal, mais aussi d’un certain nombre de critères. Dois-je faire appel à un comptable pour mon premier investissement locatif ? Suis-je capable de gérer les tâches comptables et fiscales liées à mon premier investissement locatif ? Est-ce que je dispose de suffisamment de temps pour le faire moi-même ? Dans cet article, nous vous éclairerons par rapport à toutes ces interrogations.
La comptabilité de l’investissement locatif
La comptabilité des biens locatifs consiste à suivre toutes les dépenses et tous les revenus liés à vos biens locatifs. Il s’agit notamment :
- des impôts fonciers
- des réparations
- de l’entretien
- des primes d’assurance
De même, il y a aussi les autres coûts liés à la gestion d’un bien locatif. Il s’agit également :
- de suivre les paiements des locataires
- les loyers perçus
- tout autre revenu lié à la propriété
La comptabilité des biens locatifs peut contribuer à garantir l’exactitude des déclarations de revenus et de dépenses. Elle aide aussi à assurer le respect de la législation fiscale.
Il y a beaucoup de travail à effectuer pour que votre portefeuille locatif soit bien tenu. Il sera ainsi prêt à être vérifiés.
Quel est le rôle d'un comptable pour les investisseurs immobiliers ?
Les comptables effectuent un certain nombre de tâches liées à votre bien. Par exemple, un comptable peut être utilisé pour :
- Assurer la gestion et la supervision des comptes de votre investissement
- Préparer tous les contrats liés à la gestion du bien
- Gérer toutes les déclarations de sécurité sociale et les salaires
Le comptable aide les investisseurs immobiliers à prendre les décisions nécessaires dès les premières étapes d’un projet. Cela permet aux investisseurs de prendre des décisions importantes qui peuvent influencer de manière significative la rentabilité d’un achat immobilier.
Il est également important de veiller au respect de toutes les obligations fiscales et comptables liées à l’investissement immobilier. L’intervention d’un comptable est donc la garantie d’un projet réussi et durable.
Enfin, les comptables sont une ressource importante pour les investissements locatifs. Veillez à choisir un comptable qui réponde à vos attentes.
À quel moment du projet dois-je faire appel à un comptable ?
La nécessité de faire appel à un comptable dépend en grande partie du régime fiscal choisi pour votre investissement locatif. Avant même de réaliser votre premier investissement locatif, il est important de comprendre les règles fiscales qui s’appliquent aux propriétaires, car les questions et les mécanismes en jeu sont souvent peu familiers.
- Les revenus immobiliers sont soumis à l’impôt sur le revenu et sont classés dans la catégorie des revenus d’activités industrielles et commerciales (BIC).
- Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 33 200 euros, vous pouvez les déclarer en Micro BIC. Ce qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %.
En effet, le Micro BIC facilite la comptabilité. Avec ce système, vous n’avez pas besoin d’enregistrer toutes vos factures, mais vous pouvez aussi choisir d’investir au réel.
Le régime du réel est un excellent moyen d’optimiser votre impôt en tenant compte de l’amortissement des biens loués. Dans ce régime, la gestion est plus complexe. En fait, il faut déduire tous les frais liés à l’investissement locatif (main-d’œuvre, frais administratifs, impôts fonciers, etc.).
Si vous optez pour le régime courant, vous pouvez faire appel à un comptable. Ce dernier se chargera de la tenue de la comptabilité.
Pourquoi faire appel à un comptable ?
Les compétences juridiques et légales du comptable permettent à l’investisseur d’orienter son activité immobilière. En effet, les arbitrages à faire entre les différentes formes juridiques et les différents régimes fiscaux sont nombreux.
Le comptable accompagne l’investisseur et le conseille dans le choix de la solution la plus adaptée à sa situation.
En outre, le conseiller fiscal est la personne la mieux placée pour documenter toutes les opérations liées à la location, de l’achat d’un bien à sa vente sur le marché locatif. Un investissement locatif implique un grand nombre d’opérations comptables.
Pour garantir un retour sur investissement optimal, un conseiller fiscal effectue des calculs d’amortissement qui tiennent compte de différentes données comme :
- les frais de structure
- les frais d’achèvement
- les frais de remise en état et de rénovation
D’un point de vue financier, un conseiller fiscal est un partenaire important pour les investisseurs locatifs.
En résumé, si un investisseur immobilier fait appel à un comptable, il est gagnant. Son investissement est optimisé d’un point de vue juridique, fiscal, comptable et financier.
Comment choisir son comptable ?
Vous pouvez faire appel à un cabinet comptable ou à un service en ligne.
- Si vous choisissez un cabinet d’expert-comptables, une seule personne sera responsable de votre projet. En général, vous devrez payer entre 1 000 et 1 500 euros par an pour ce type de services.
- Les services en ligne sont bon marché et rapides. Le seul inconvénient du service en ligne est que vous devez remplir vous-même les documents comptables à partir des factures.
Pour des conseils fiscaux, il est conseillé de s’adresser à un comptable spécialisé dans le secteur de l’immobilier.
Les inconvénients de faire appel à comptable pour son premier investissement locatif ?
Faire appel à un comptable pour son premier investissement locatif nécessite de l’argent. En effet, lors d’un premier investissement locatif, il faut s’assurer d’avoir une bonne rentabilité locative car les frais du comptable ajoutés à tous les autres frais peuvent agir sur le rendement. De plus, un mauvais rendement ne vous avantagera pas.
Dois-je faire appel à un comptable pour mon premier investissement en location meublée (LMNP ou LMP) ?
Certaines personnes qui envisagent d’investir dans une location meublée veulent savoir si elles ont besoin d’un comptable. Cela dépend du choix du régime fiscal : le LMNP ou le LMP. Pour cela, le choix d’un comptable doit tenir compte de critères tels que la réputation et la disponibilité.
Quel est le traitement fiscal des LMNP et LMP ?
Pour vous aider à décider, voyons les différences entre le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) ainsi que leur traitement fiscal.
Pour rappel, il existe des différences entre LMNP et LMP.
En effet, deux critères permettent de distinguer le loueur en meublé général (LMNP) du loueur en meublé professionnel (LMP). Si aucun de ces deux critères n’est coché, le bien est considéré comme un LMNP. Puis, si les deux sont cochés, le bien est considéré comme un LMP :
- Revenus locatifs annuels d’au moins 23 000 euros au cours d’une année civile ;
- Ce revenu est supérieur à tous les autres revenus du ménage contribuable.
Les avantages d'avoir recours à un comptable en LMNP
La tenue de la comptabilité prend beaucoup de temps : saisie et mise à jour des documents comptables, établissement des bilans. Il y a aussi des comptes de résultat, dépôt des déclarations fiscales à effectuer auprès de l’administration fiscale.
- Vous pouvez bénéficier de l’exonération de la majoration de l’impôt sur le revenu pour le calcul des obligations fiscales. Si vous choisissez de travailler avec un expert-comptable du régime LMNP. La loi prévoit une majoration automatique du revenu de 25 % si le régime LMNP assure lui-même sa comptabilité. Les personnes appartenant à un Centre d’Administration Générale Certifié ou qui font appel à un CPA de LMNP sont exonérées.
- Par ailleurs, les charges peuvent être déduites des bénéfices, ce qui permet de réduire l’impôt sur le revenu.
- Les experts-comptables LMNP sont des experts en comptabilité et en fiscalité. Ils vous conseilleront s’ils savent que vous pouvez appliquer d’autres moyens pour réduire votre revenu imposable.
- Ils peuvent également établir pour vous les déclarations de revenus locatifs et d’impôt sur le revenu.
Combien coûte un comptable en statut LMNP ?
Le coût d’un comptable n’est pas un obstacle. Du moins si vous optez pour un régime fiscal patrimonial, notez que les honoraires du comptable sont déductibles de vos revenus.
Dans le cas contraire, les honoraires du comptable LMNP varient en fonction d’un certain nombre de facteurs, notamment :
- l’étendue des travaux prévus
- la zone géographique d’intervention du comptable
- la réputation du comptable
- le montant du loyer
- le nombre de biens loués
En ligne ou dans un bureau, la première option est généralement moins chère. Car les comptables ont des frais généraux moins élevés. Le coût annuel par logement se situe entre 200 et 500 euros.
Comment choisir son comptable en LMNP ?
Deux options s’offrent à vous : un comptable LMNP en ligne ou une agence. Le premier a l’avantage d’être souple, simple et peu coûteux. Avec une agence, vous avez accès à une personne en chair et en os. Vous pouvez décider vous-même de ce dont vous avez réellement besoin.
De plus, le marché de l’immobilier est unique et tous les comptables n’ont pas les mêmes compétences. C’est pourquoi vous devez choisir un expert du secteur qui connaît les obligations comptables et fiscales de LMNP.
La réputation et les années d’expérience d’un comptable LMNP sont un gage de qualité. Le bouche-à-oreille, les avis en ligne et les recommandations d’amis et de membres de la famille. Ce sont d’excellents moyens de trouver le bon comptable.
La réactivité est également importante dans le choix d’un comptable. Vous pouvez tester ce critère en envoyant une demande de renseignements par courrier électronique. Si la réponse est rapide, c’est de bon augure pour les relations futures.
FAQ : Questions fréquentes
Le comptable et l’expert-comptable n’ont pas les mêmes compétences. Le comptable a un niveau Bac+5 (master), alors que l’expert-comptable à un niveau Bac+8 (doctorat).
Comme son nom l’indique, l’expert-comptable a une plus longue expérience du métier que le comptable (+ 3 ans). Les différences entre ces deux métiers sont les suivantes :
- Niveau d’étude
- Salaire donc montant des prestations
- Honoraires
Cela dépendra de votre portefeuille de biens immobilier. S’il s’agit de votre premier investissement locatif avec un seul bien (immeuble ou appartement) vous pouvez faire appel à un comptable qui saura vous accompagner dans la gestion de vos comptes.
Si votre portefeuille de biens immobilier accroît et que vous disposez de plusieurs biens immobiliers, vous pourrez plutôt faire appel à un expert-comptable pour la gestion de vos coûts.
Notez toutefois que pour un premier investissement immobilier, la prestation d’un comptable vous coûtera moins cher que celle d’un expert-comptable.
Depuis le décret n°2022-1732 du 30 décembre 2022, la procédure de reconnaissance des compétences spécialisées qui existait depuis le 23 juin 2020 pour les experts-comptables a été supprimée.
Les experts-comptables peuvent être spécialisés dans un domaine ou dans un autre grâce à leurs connaissances et leur expérience mais elle n’est pas reconnue par l’état.
Toutefois, un expert-comptable saura vous accompagner dans n’importe quel domaine en termes de comptabilité.