Comment financer son investissement immobilier ?
Au moment de réaliser son premier achat locatif, les futurs bailleurs se posent bien souvent la question du financement. Comment financer un investissement immobilier ? Si l’épargne personnelle est une option, elle n’est pas recommandée par la plupart des experts. Bien souvent, le financement d’un investissement se fait via un emprunt auprès d’un établissement financier. Pourquoi et comment prétendre à un prêt immobilier ? Réponses dans cet article.
Utiliser l’effet de levier pour investir
Investir dans un projet immobilier locatif en utilisant l’argent d’un prêt immobilier a un nom : l’effet de levier. Ce phénomène financier fait référence à l’usage de fonds autres que sa propre épargne pour s’enrichir. L’avantage est double : non seulement vous ne touchez pas (ou très peu) à votre propre capital, mais c’est en plus l’occasion de vous cultiver une bonne réputation auprès de votre établissement bancaire, ce qui est utile pour réinvestir par la suite. Cela bien sûr, si vous remboursez vos mensualités dans les temps, et investissez dans un projet rentable.
Pourquoi dit-on que l’effet de levier est la meilleure façon de s’enrichir quand on investit dans l’immobilier ? Prenez le cas d’un investissement locatif. Au lieu de placer tout votre capital dans l’achat de votre bien, vous n’investissez que l’apport nécessaire à son achat, soit 10% du prix d’achat. Cela vous permet de conserver un capital important, nécessaire notamment aux travaux ou autres frais que votre achat peut impliquer, mais aussi pour toutes les dépenses du quotidien, ou à réinvestir sur d’autres actifs. La banque couvre le reste de l’investissement. Avec les loyers générés par votre bien locatif, vous remboursez à la fois votre banque et générez aussi un bénéfice qui vous permet de vous enrichir. Sur le long-terme, vous pouvez donc avoir un capital bien supérieur à la somme originale que vous avez investi.
L’effet de levier est donc une stratégie financière qui va au-delà du premier achat locatif : c’est une stratégie de financement qui peut vous aider à faire grandir votre patrimoine immobilier sur le long-terme.
Voici un exemple : vous avez 50 000 € à investir. Vous pouvez les investir en bourse, avec un rendement disons de 8% par an. Donc vous gagnerez 4 000 € par an. Si vous les placez dans l’immobilier, vous allez probablement emprunter 250 000 € qui seront remboursés en 20 ans. Au bout de 20 ans, à rendement égal (8%), vos revenus seront de 24 000 € par an et votre capital de 300 000 €.
Quelles sont les conditions pour demander un prêt immobilier ?
La première condition pour obtenir un prêt immobilier est de ne pas être (trop) endetté. En effet, les banques utilisent un taux d’endettement qui est généralement capé à 35% de vos revenus. De plus, si vous avez des difficultés pour rembourser un emprunt en cours, il y a peu de chances qu’un établissement vous fasse confiance pour un crédit immobilier. Soignez votre profil bancaire !
Si vous avez déjà des crédits en cours que vous payez avec régularité, alors il faudra envoyer à la banque tous les justificatifs de paiement de vos mensualités, et prouver que vous êtes un bon élève.
Voici les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour les primo-accédants :
- Avoir des fonds suffisants : vous devrez justifier de 20% d’apport personnel minimum, c’est maintenant malheureusement la norme. C’est fini le “110%” !
- Avoir un contrat de travail : un avantage est donné aux CDI qui ont passé la période d’essai de leur entreprise, dans de grandes entreprises
- Avoir des revenus qui couvrent vos dettes : la mensualité de crédit ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus. Si vous êtes locataire, la différence entre le montant de votre loyer et la mensualité doit être raisonnable.
Il est aussi important de justifier de la rentabilité de votre investissement immobilier. Lors de votre demande de prêt, créez un dossier rassemblant toutes les preuves que votre bien est cash-flow positif : prix d’achat, calcul du taux de rendement interne, estimation des coûts de rénovation… Notre équipe peut vous aider à fournir tous ces documents.
Questions fréquentes :
Quel salaire toucher pour un prêt de 150 000€ ?
Pour rembourser un emprunt de 150 000€ sur 20 ans, l’idéal est d’avoir un salaire minimum de 1 800€ net.
Quand peut-on faire un prêt immobilier ?
Il est préférable d’avoir un accord de principe de votre banque pour la signature du compromis de vente. Malgré cette préférence, la plupart des prêts sont demandés suite à la signature du compromis de vente (ou promesse de vente). Pour avoir un pouvoir de négociation, il est idéal d’avoir cet accord de principe, cela rassure le vendeur qui veut vendre vite ! Il est donc primordial de bien préparer son dossier d’emprunt dès la formulation d’une offre d’achat.
Peut-on faire un prêt avec un crédit en cours ?
Oui, il est possible de demander un prêt immobilier avec un crédit en cours. Il faut justifier que le crédit actuel est payé à temps, et que vous disposez de ressources suffisantes pour cumuler deux prêts en même temps. C’est pour cela qu’il faut connaître votre taux d’endettement.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Calculer son taux d’endettement est plutôt simple : il faut diviser toutes vos charges par vos revenus, et multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
Quelles sont les charges à prendre en compte ?
- Frais du quotidien
- Mensualités (si vous avez déjà un crédit en cours)
- Charges de propriétaires (taxe foncières, charges de co propriétés)
- Impôts
- Taxes
Pour les revenus, il est préférable de calculer vos revenus net plutôt que brut pour avoir une meilleure idée de votre taux d’endettement.
En général, on considère que votre ratio d’endettement est bon s’il est en deçà de 35%. À partir de 40%, votre taux d’endettement est considéré comme critique et signifie que vous aurez du mal à contracter un nouveau crédit. Mais rien n’est impossible, certaines banques vont au-delà pour leurs meilleurs clients !
Vous aimeriez calculer votre taux d’endettement, et être accompagné pour monter votre dossier de financement ? Contactez nos experts, et nous vous aiderons à trouver comment financer votre investissement immobilier avec une stratégie personnalisée.