Comment interpréter un cash flow ?
Qu’est ce que le cash flow ? A quoi correspond-il ? Nous allons vous expliquer comment interpréter un cash flow.
Le cash flow désigne, en terme général, le solde comptable indiquant la capacité d’autofinancement d’une entreprise. En immobilier, le cash flow désigne la différence entre les revenus perçus par vos biens immobiliers en location et les charges liées à ces mêmes biens. En d’autres termes, le cash flow permet de savoir si vos biens immobiliers vous rapportent de l’argent chaque mois ou s’ils vous demandent un effort d’épargne supplémentaire. Lorsque les loyers sont plus élevés que les charges votre cash flow sera positif. Si vous souhaitez en savoir plus sur le cash flow positif, nous vous conseillons de lire un de nos articles, vous pouvez le retrouver en cliquant ici. A l’inverse votre cash flow sera négatif. Il peut arriver aussi que vous ayez un cash flow neutre. Le cash flow neutre désigne la situation où les loyers sont égaux aux charges.
Ces trois types de cash flow représentent des situations différentes pour les investisseurs immobiliers. C’est pour cette raison qu’Expat’ Immo va vous expliquer comment interpréter chaque type de cash flow.
Cash flow positif
Dans un premier temps, nous allons nous intéresser au cash flow positif. Nous allons le définir puis vous expliquer comment l’interpréter. Mais si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet, nous avons écrit plusieurs articles, vous pouvez les retrouver dans la rubrique « fiscalité et finances» de notre blog ou en cliquant ici.
Définition
Tout d’abord, nous pensons qu’il est important de donner une définition de cash flow positif. Nous allons le définir de façon général mais surtout dans l’immobilier.
En général
La cash flow positif signifie, généralement, qu’une entreprise gagne plus que ce qu’elle dépense. C’est-à-dire qu’elle va gagner de l’argent chaque année et avoir un flux de trésorerie positif. C’est une situation recherchée par toute entreprise tout comme les propriétaires de logement en location, nous allons vous expliquer pourquoi.
En immobilier
Ce terme de cash flow positif est également utilisé dans le secteur de l’immobilier. En effet, en immobilier, le cash flow positif désigne la situation où un propriétaire gagne plus qu’il ne dépense pour un bien. En d’autres termes, les revenus perçus grâce à un logement en location sont plus élevés que les charges liées à ce même logement. C’est-à-dire que grâce à la mise en location, les loyers peuvent couvrir la totalité des charges. Si vous souhaitez en savoir plus sur le cash flow positif, nous vous invitons à lire notre article “Qu’est-ce que le cash flow positif?”. Vous pouvez le retrouver dans notre blog dans la rubrique « fiscalité et finances » ou bien en cliquant ici.
Interprétation
À présent, nous allons vous expliquer comment interpréter le cash flow positif. Pour rappel, le cash flow positif désigne la situation ou les revenus perçus grâce à vos biens immobiliers en location sont supérieurs aux charges liées à ces mêmes biens immobiliers. En d’autres termes, cela veut donc dire que vos biens immobiliers vous apportent plus que ce qu’ils vous coûtent. C’est la situation la plus agréable pour un investisseur immobilier et vous comprendrez pourquoi avec l’interprétation.
Revenus supplémentaires
Tout d’abord, avoir un cash flow positif permet d’avoir des revenus supplémentaires. En effet, si vous êtes propriétaire d’un logement, que vous le mettiez en location et que celui-ci vous apporte du cash flow positif, cela vous apportera donc de l’argent tous les mois. Cet argent supplémentaire peut être un réel avantage dans votre vie quotidienne. Vous pouvez avec cet argent supplémentaire, avoir un complément de revenus afin d’avoir une vie plus agréable ou bien vous pouvez également choisir de dépenser plus dans des loisirs ou dans des achats de biens.
Mais ces revenus supplémentaires peuvent aussi vous servir sur le long terme si vous faîtes le choix de l’épargner, de préparer votre retraite ou encore de l’investir dans d’autres projets. Ces autres projets peuvent être également immobiliers. En effet, beaucoup d’investisseurs immobiliers font le choix d’enchaîner les biens immobiliers afin, dans la plupart des cas, de devenir rentier. En étant rentier, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages, si vous souhaitez en savoir plus sur ces avantages, nous vous conseillons de lire un de nos précédents articles, vous pouvez le retrouver en cliquant ici.
Possibilités d’enchaîner les biens immobiliers
Nous venons de commencer à aborder le sujet, mais avoir un cash flow positif peut vous permettre d’enchaîner les biens immobiliers. En effet, si vos premiers investissements immobiliers fonctionnent bien et vous apportent un cash flow positif, cela vous aidera fortement pour continuer d’investir dans des biens immobiliers. Tout d’abord, avoir un cash flow positif vous permettra de gagner de l’argent et donc de pouvoir le réinvestir dans l’immobilier. Mais avoir un cash flow positif vous permettra également de prouver aux banques qu’elles peuvent vous faire confiance et qu’elles peuvent vous prêter de l’argent pour investir dans d’autres projets immobiliers. Sans oublier que plus vous avez de l’argent, plus vous avez un patrimoine élevé et plus les banques seront souples par rapport au pourcentage d’endettement maximum autorisé. Pour en savoir plus sur les raisons qui peuvent vous pousser à enchaîner les biens immobiliers, nous vous conseillons de lire un de nos précédents articles. Vous pouvez le retrouver dans notre blog ou en cliquant ici.
Sécurité financière
Lorsque vous avez du cash flow positif, cela peut vous permettre d’avoir une certaine sécurité financière. En effet, si votre ou vos appartements vous apportent du cash flow positif, une sécurité financière en découle. Tout d’abord, cela s’explique par le fait que vous allez avoir une somme d’argent supplémentaire régulièrement. Vous allez donc, grâce à ces revenus supplémentaires, avoir plus de facilité à faire face aux éventuels incidents de la vie. D’autre part, les investissements immobiliers vous permettent de gagner de l’argent mais aussi et surtout de vous créer un réel patrimoine. Se créer un réel patrimoine est très important et peut vous permettre d’avoir une réelle sécurité financière. Tout patrimoine que vous possédez représente une valeur économique et les biens immobiliers sont, en général, des biens qui ont une forte valeur économique. Cela peut donc fortement être utile en cas d’insécurité financière. Nous vous conseillons donc fortement de vous créer un patrimoine immobilier.
Conclusion : bonne situation
Pour conclure, faire du cash flow positif représente la meilleure situation pour un propriétaire qui a un ou plusieurs logements en location. En effet, vous l’avez sûrement compris avec l’interprétation du cash flow positif, mais cela représente une situation plus que confortable pour les propriétaires car un cash flow positif amène énormément d’avantages. Pour connaître les principaux avantages que peut apporter un cash flow positif, nous vous conseillons de lire notre article qui s’appelle “Pourquoi faire du cash flow positif?”, vous pouvez le retrouver dans notre blog ou en cliquant ici. Il est possible que vous ayez compris qu’il est important en tant que propriétaire de viser le cash flow positif mais que vous ne savez pas comment vous y prendre. Ne vous inquiétez pas, nous avons écrit un article qui vous donne un maximum de conseils pour pouvoir faire du cash flow positif avec un logement en location. Vous pouvez retrouver cet article en cliquant ici.
Cash flow neutre
Nous venons de vous parler en détail du cash flow positif et de son interprétation. À présent, nous allons voir ce qu’est le cash flow neutre et comment interpréter.
Définition
Avant de vous expliquer comment interpréter un cash flow neutre, nous pensons qu’il est important de le définir. Tout comme pour le cash flow positif, nous allons vous le définir de façon générale puis nous allons en parler plus précisément dans l’immobilier.
En général
Le cash flow est un indicateur qui permet de mesurer le flux de trésorerie d’une entreprise. Un cash flow neutre représente un flux de trésorerie nul. C’est-à-dire que vous ou votre entreprise avait reçu autant d’argent que vous en avez dépensé. En d’autres termes, cela veut dire que vos revenus couvrent la totalité de vos charges.
En immobilier
Dans l’immobilier, on parle de cash flow neutre lorsque les loyers que vous percevez grâce à la mise en location de vos logements sont égaux aux charges liées à ces mêmes logements. Cela veut donc dire que les locations de votre ou de vos logements ne vous apportent pas de revenus supplémentaires quotidiennement mais ils ne vous demandent pas d’effort d’épargne. Pour rappel, pour calculer un cash flow, vous devez soustraire la totalité des charges que vous devez payer par rapport à un logement en location aux revenus que vous percevez grâce à ce même logement. Si vous souhaitez en savoir plus sur le calcul du cash flow, nous vous conseillons de lire un de nos précédents articles. Vous pouvez le retrouver en cliquant ici.
Interprétation
Maintenant, nous allons vous expliquer comment interpréter un cash flow neutre. Pour rappel, pour calculer un cash flow il faut soustraire la totalité des charges liées à un bien aux revenus générés par ce même bien. Le cash flow est alors neutre si le résultat est d’environ 0. C’est-à-dire que les revenus, en général les loyers, et les charges sont du même montant.
Pas d’effort d’épargne...
Tout d’abord, il est important de noter qu’un cash flow neutre ne demande pas d’effort d’épargne. Lorsque vos biens immobiliers vous apportent un cash flow neutre, vous n’avez pas besoin de mettre une somme d’argent supplémentaire pour couvrir la totalité des charges liées à vos biens immobiliers. Puisque les loyers couvrent l’ensemble des charges, vous n’aurez normalement rien à payer durant la mise en location de votre logement. Cela veut donc dire que jusqu’à la fin de votre prêt vous n’allez avoir aucun paiement à faire concernant votre logement. Et lorsque votre prêt sera entièrement remboursé, vous allez pouvoir gagner un revenu supplémentaire chaque mois car le cash flow va devenir positif.
... mais pas de revenus supplémentaires
Certes, vous n’avez pas d’effort d’épargne à faire mais vous n’allez pas recevoir de revenus supplémentaires régulièrement. En effet, le cash flow étant nul, vous ne recevrez pas d’argent tous les mois ou tous les ans grâce à votre logement en location. Ce qui n’est pas le cas lorsque votre logement vous apporte un cash flow positif. C’est en grande partie pour cette raison que tous les propriétaires souhaitent fortement faire du cash flow positif. Avoir des revenus supplémentaires peut être un réel avantage au quotidien, que ce soit pour avoir une vie plus confortable ou bien pour jouir de plus de loisirs ou de biens ou encore pour préparer votre retraite. Après cela peut aussi vous servir également pour devenir rentier. Si vous souhaitez connaître les avantages à être rentier immobilier, nous vous invitons à lire notre article “Pourquoi devenir rentier ?”, vous pouvez le retrouver dans notre blog ou en cliquant ici. Ne pas faire d’effort d’épargne est un réel avantage du cash flow neutre comparé au cash flow négatif. Mais avec un cash flow neutre vous n’allez pas avoir de revenus supplémentaires comme avec un cash flow positif.
Faites attention aux charges
Pour un logement qui fait du cash flow neutre, il est important de faire attention aux charges liées à votre logement. Les charges liées à un logement désignent tous les paiements que vous avez à effectuer chaque mois. Ces paiements peuvent être les mensualités de l’emprunt, l’assurance du bien, la taxe foncière et plus encore. Ces charges sont égales aux loyers pour un cash flow neutre. Mais attention, ces charges peuvent changer. En effet, certaines charges sont fixes mais d’autres non. Le montant des charges peut donc changer au fil des années. Il faut donc être très vigilant sur leur changement car si elles augmentent le cash flow peut passer de neutre à négatif.
Lorsque votre logement vous apporte un cash flow neutre, il faut faire attention à ne pas passer en cash flow négatif. Si les charges augmentent, il faut alors augmenter le loyer de votre bien. Faites attention aux évolutions des charges car avoir un cash flow négatif n’est vraiment pas la situation la plus agréable, vous allez le voir dans la dernière partie avec l’interprétation du cash flow négatif.
Conclusion : situation confortable mais risquée
Pour conclure, avoir un cash flow neutre représente une situation confortable mais risquée. Tout d’abord, c’est une situation confortable car elle ne demande pas d’effort d’épargne. Puisque les loyers couvrent la totalité des charges, vous n’allez mettre aucune somme d’argent pendant toute la mise en location du logement. De plus, si vous avez fait un prêt immobilier, à la fin de celui-ci votre cash flow va devenir négatif. En effet, puisque vous n’aurez plus les mensualités de l’emprunt à payer chaque mois, les loyers vont être supérieurs aux charges. Vous gagnerez alors des revenus supplémentaires chaque mois. Cependant, avoir un cash flow neutre représente également une situation risquée car vous n’avez pas de revenus supplémentaires chaque mois, mais surtout parce que les charges peuvent évoluer. Si les charges augmentent, votre cash flow peut alors devenir négatif. Il faut faire attention car cette situation n’est pas très agréable pour un propriétaire. Il faut donc bien les examiner tout au long de l’année. Le cash flow neutre est donc une situation convenable pour un propriétaire mais il faut bien être vigilant.
Cash flow négatif
Pour finir, nous allons vous parler du dernier cash flow possible, le cash flow négatif. Après avoir vu le cash flow positif et le cash flow neutre, vous avez surement compris que le cash flow négatif désigne la situation la plus délicate. Nous allons vous éclairer un peu plus sur ce qu’est le cash flow négatif et comment l’interpréter en immobilier.
Définition
Dans un premier temps, nous allons donc définir le cash flow négatif. Nous allons vous expliquer comment reconnaître un cash flow négatif mais aussi comment calculer un cash flow négatif.
En général
Le cash flow négatif se traduit par un flux de trésorerie négatif. Cela signifie qu’avec une activité, vous dépensez plus d’argent que vous n’en percevez. Dans ce cas là vous allez donc devoir puiser la somme d’argent dans vos épargnes. C’est pour cette raison que l’on parle d’effort d’épargne dans le cas d’un cash flow négatif.
En immobilier
Lorsqu’on s’intéresse au cash flow négatif dans l’immobilier, il représente la situation où un logement en location vous coûte plus que ce qu’il vous rapporte. Le montant des charges est plus élevé que le montant des loyers. Vous allez donc devoir rajouter une somme d’argent tous les mois pour couvrir la totalité des charges. Vous allez le comprendre avec l’interprétation mais cette situation n’est pas la plus agréable pour un propriétaire. Après un petit cash flow négatif peut être ok car il faut penser qu’à la fin du paiement du prêt immobilier, le cash flow pourra devenir négatif suivant le montant des mensualités de l’emprunt et du cash flow négatif.
Interprétation
Nous allons, pour finir, parler de l’interprétation d’un cash flow négatif. C’est le type de cash flow le moins attendu par les propriétaires. Nous allons vous expliquer pourquoi. Pour rappel, pour calculer le cash flow, il faut soustraire les charges aux loyers. Si le résultat est négatif cela veut dire que le cash flow est négatif. C’est la situation la moins agréable mais elle peut il existe beaucoup de moyens pour faire évoluer le cash flow. Si vous souhaitez connaître des astuces pour avoir un cash flow positif, nous vous conseillons de lire un de nos précédents articles, vous pouvez le retrouver en cliquant ici.
Effort d’épargne
Un cash flow négatif entraîne un effort d’épargne. En d’autres termes, vous allez devoir rajouter une somme d’argent tous les mois pour couvrir la partie des charges que les loyers ne peuvent pas couvrir. En effet, lorsque vous avez un cash flow neutre vous devez prendre une partie de votre épargne chaque mois. Cette somme supplémentaire à mettre chaque mois peut être très pénalisante pour un propriétaire. Par logique, il est plus intéressant de recevoir une somme d’argent supplémentaire chaque mois que d’en dépasser une chaque mois. Si vous avez un logement en location, que vous avez un cash flow négatif mais que vous ne voulez plus faire d’effort d’épargne, nous vous conseillons de lire un de nos précédents articles qui se nomme « Comment faire du cash flow positif ? ». Vous pouvez retrouver cet article dans notre blog ou en cliquant ici.
Aucun avantage
En plus, de faire un effort d’épargne tous les mois vous n’allez pas bénéficier des nombreux avantages qu’apporte un cash flow neutre mais surtout un cash flow positif. En effet, vous avez pu le comprendre avec les interprétations du cash flow neutre et du cash flow positif, ils apportent des situations avec plusieurs avantages, surtout le cash flow positif. Lorsqu’un logement apporte un cash flow positif, le propriétaire bénéficie de nombreux avantages. En effet, vous allez recevoir un revenu supplémentaire. Cela va vous servir à avoir un quotidien plus agréable mais aussi de profiter de plus de loisirs ou encore de préparer votre retraite. Après vous allez aussi avoir des avantages au niveau des banques pour continuer d’investir dans l’immobilier. Avec un cash flow positif il sera plus facile pour vous d’avoir l’autorisation des banques pour avoir un prêt pour investir dans l’immobilier. Ensuite cela va vous permettre d’avoir une sécurité financière et de devenir indépendant financièrement. Nous vous conseillons donc de faire en sorte de faire du cash flow positif.
Mesures à prendre pour avoir un cash flow positif
Si votre logement vous apporte un cash flow négatif, nous vous conseillons de prendre des mesures pour avoir un cash flow positif. Avoir un cash flow positif apporte énormément d’avantages à un propriétaire d’un logement contrairement à un cash flow négatif. C’est pour cette raison que nous vous conseillons de mettre en place plusieurs astuces pour avoir un cash flow positif. Vous pouvez par exemple augmenter le loyer de votre logement. Puisque le calcul du cash flow se fait avec la différence du loyer et des charges, si vous augmentez le loyer, celui-ci aura plus de facilité à couvrir l’ensemble des charges. Ensuite, vous pouvez essayer de baisser les charges, cela vous permettra également d’augmenter votre cash flow. Vous pouvez par exemple choisir le régime fiscal qui vous apportera le plus d’avantages ou bien vous pouvez également faire quelques installations dans votre bien qui vous aideront à diminuer vos dépenses comme l’installation de doubles vitrages ou bien la mise en place de lampes à basses consommations. Après vous pouvez aussi faire le choix de meubler votre appartement, dans certains cas cela peut vous apporter de nombreux avantages. Pour en savoir plus sur les logements meublés en location, nous vous invitons à lire nos articles sur le sujet que vous pouvez retrouver dans la catégorie “ameublement” de notre blog. Vous pouvez également lire un de nos articles qui vous donne un maximum d’astuces et de conseils pour faire du cash flow positif. Vous pouvez retrouver cet article dans notre blog ou bien en cliquant ici.
Pour avoir plus d’astuces afin de faire du cash flow positif, vous pouvez également regarder cette vidéo Youtube de la chaîne de Vivre de tes investissements.
Conclusion : mauvaise situation
Pour conclure, avoir un cash flow négatif n’est vraiment pas la meilleure situation pour un propriétaire. Tout d’abord, parce que cela ne vous apportera pas vraiment d’avantage comparé au cash flow neutre mais surtout au cash flow positif. Mais aussi parce que cela vous demandera un effort d’épargne qui peut être vraiment dérangeant pour un propriétaire. Après, il ne faut pas oublier que le cash flow négatif ne peut être que temporaire. En effet, il peut n’avoir lieu uniquement lors du remboursement de votre prêt mais il peut aussi évoluer avec des actions de votre part. Si vous avez la moindre question ou que vous souhaitez être accompagné pour augmenter vos chances d’avoir un cash flow positif avec votre ou vos logements en location, n’hésitez pas à nous contacter !
FAQ - Questions fréquentes
Comme nous venons de le voir dans cet article, il est plus avantageux de faire du cash flow positif que de faire du cash flow négatif pour un propriétaire de biens immobiliers. Si vous souhaitez faire du cash flow positif, nous avons un article qui pourra vous aider. Pour lire cet article vous pouvez aller dans notre ou bien cliquez ici.
Pour faire du cash flow positif, il est important de se renseigner au maximum car ce n’est pas quelque chose de facile, il faut savoir où le faire. Pour en savoir plus, vous pouvez lire un de nos précédents articles qui traite de ce sujet en cliquant ici.
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