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Comment faire du cash flow positif ?

Faire du cash flow positif est votre objectif mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Voici toutes les astuces nécessaires pour savoir comment faire du cash flow positif.

Comme nous vous l’avons déjà expliqué dans nos précédents articles sur le sujet, faire du cash flow positif est le goal ultime de tout investisseur immobilier. Faire du cash flow positif désigne la situation où les revenus générés par un logement en location sont plus élevés que les dépenses liées à ce logement. En d’autres termes, un propriétaire qui fait du cash flow positif gagne de l’argent tous les mois grâce à son ou ses logements en location. C’est une situation très avantageuse pour un propriétaire. En effet, faire du cash flow positif apporte de nombreux bénéfices, si vous voulez en savoir plus sur les principaux avantages dont bénéficient les propriétaires qui font du cash flow positif, vous pouvez lire un de nos précédents articles qui répond à ce sujet, vous pouvez le retrouver en cliquant ici. Il est bon de savoir que faire du cash flow positif est très important et qu’il ne faut surtout pas perdre cet objectif de vue mais il est surtout important de savoir comment s’y prendre.

Cet article va donc vous donner un maximum d’astuces pour que vous puissiez mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un cash flow positif.

Les bonnes observations à faire avant l’achat

Faire du cash flow positif demande beaucoup d’investissement et de travail. En effet, vous allez vite vous rendre compte au fil de cet article que pour obtenir un cash flow positif, il faut de la volonté mais aussi du temps. Comme vous pouvez le voir avec le titre de cette partie, l’investissement pour avoir un cash flow positif débute avant l’achat et, en réalité, il débute dès le commencement de votre projet d’investissement immobilier. Dès lors que vous allez débuter votre volonté d’effectuer un investissement immobilier, il ne va pas falloir perdre l’objectif de vue, qui est de faire du cash flow positif. Cela est très important de s’investir dès le début car cela va vous permettre de mettre toutes les chances de votre côté pour faire du cash flow positif. Si vous appliquez le plus de conseils possibles, vous allez avoir plus de probabilités d’obtenir un cash flow positif et même plus de chance de l’augmenter au maximum de ses capacités. Nous allons donc vous expliquer quelles observations adoptées avant votre achat pour augmenter vos chances d’avoir un cash flow positif.

Etudier le meilleur financement

Tout d’abord, il est important d’avoir les bons réflexes concernant le financement que vous allez effectuer pour votre achat afin de faire du cash flow positif. La plupart des investisseurs immobiliers font des prêts bancaires pour financer leurs projets. Ils font cela car la plupart du temps ils n’ont pas l’argent nécessaire à financer l’achat d’un bien immobilier mais également car c’est un choix judicieux. Surtout si vous souhaitez mettre le minimum d’argent dans votre projet de location comme par exemple si vous souhaitez faire de l’autofinancement. Nous sommes spécialisés dans les projets en autofinancement, si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter !

Banque ou courtier ?

Tout d’abord, vous pouvez vous demander si vous allez faire appel à un courtier pour trouver le meilleur investissement pour votre projet immobilier. Un courtier est un intermédiaire qui vous permet de trouver les meilleurs prêts immobiliers avec les meilleurs taux. Un courtier s’occupe de mettre les banques en concurrence afin de vous aider à trouver le meilleur crédit. Cette solution peut être très intéressante si vous n’avez pas le temps ou si vous voulez être sûr de trouver le meilleur crédit immobilier. Cependant pour faire du cash flow positif, il faut bien évidemment calculer si cette solution est la plus rentable pour vous. De plus, il faut également vous posez la question de quelle solution vous voulez choisir suivant vos préférences. Ce choix peut vous aider à faire du cash flow positif dû au choix du meilleur prêt avec le meilleur taux d’intérêt, nous allons vous expliquer cela plus en détail.

Choisir le meilleur taux d’intérêt

Illustration pour parler du taux d'intérêt auquel il faut bien réfléchir lorsque l'on veut faire du cash flow positif

Pour finir, il est important de choisir le meilleur taux d’intérêt possible. Lorsqu’un investisseur fait un prêt pour acheter un bien il va le rembourser sur plusieurs années mais il va également ajouter des intérêts. Il faut donc bien évidemment choisir de préférence le prêt avec les taux d’intérêt les plus bas. Cela vous permettra d’avoir un montant moins élevé à payer chaque mois et donc de faire du cash flow positif. En effet, on vous rappelle que pour calculer un cash flow positif il faut soustraire les dépenses aux revenus générés par votre bien.  Sachant que le remboursement de votre prêt ainsi que les taux d’intérêt font partie de ses dépenses, il est important de trouver un taux d’intérêt faible. De plus, par logique, plus votre remboursement est long plus vous allez payer des intérêts. Or, comme nous allons vous l’expliquer, il est important de jouer sur le temps de remboursement et le but n’est pas du tout de rembourser au plus vite son prêt pour faire du cash flow positif. Raison de plus pour trouver un taux d’intérêt assez bas.

Jouer sur le temps de remboursement

Ensuite, nous allons vous expliquer pourquoi il est judicieux de jouer sur le temps de remboursement de votre prêt. Jouer sur le temps de remboursement de votre prêt est une astuce qui peut vous aider à faire du cash flow positif. En effet, vous pouvez tout à fait prendre en compte cette technique si vous souhaitez faire du cash flow positif, nous allons vous expliquer pourquoi. Il faut bien comprendre que pour faire du cash flow positif, il ne faut pas avoir pour objectif de rembourser votre prêt le plus rapidement possible. Souvent les propriétaires pensent qu’il faut rembourser un prêt immobilier au plus vite afin de gagner de l’argent mais surtout afin de s’en débarrasser, or ce n’est pas forcément la bonne solution. En effet, si vous remboursez votre prêt sur une courte durée, les annuités que vous allez payer chaque mois vont être très élevées. Vous allez donc avoir du mal à couvrir l’intégralité des dépenses liées à votre bien. Votre cash flow sera donc sûrement négatif ce qui n’est pas le but. Le plus judicieux est de faire des  calculs pour trouver le parfait équilibre pour que vos annuités ne soient pas trop élevées et pour que les intérêts ne soient pas trop élevées non plus. Vous pouvez donc jouer sur le temps de remboursement pour faire du cash flow positif.

Examiner le marché immobilier

Examiner le marché immobilier est une étape très importante si vous souhaitez faire du cash flow positif. Cette étape est bien indispensable si vous souhaitez faire du cash flow positif car une mauvaise ou inexistante observation du marché immobilier peut vous coûter cher. En effet, un cash flow négatif peut vite arriver si vous n’examinez pas le marché immobilier au préalable d’un achat immobilier pour de la location. Examiner le marché immobilier signifie qu’il faut, suivant la zone ou vous souhaitez investir chercher à savoir quel type de logement acheter. Il est, par exemple, plus judicieux d’acheter un appartement étudiant si vous êtes dans une zone qui contient une ou plusieurs universités et au contraire il n’est pas très judicieux d’acheter un appartement plutôt étudiant, c’est-à-dire un studio dans une zone où il n’y a pas d’écoles ou d’universités. Ensuite, cela vous permettra aussi de vous renseigner concernant les prix des appartements ainsi que les montants des loyers des appartements en location dans cette zone. Si vous n’avez pas de temps pour cette étape ou si vous voulez être sûr de ne pas vous trouver concernant la zone où vous souhaitez investir, n’hésitez pas à nous contacter !

Réfléchir à quel type d’investissement immobilier

Nous venons d’aborder un petit peu le sujet dans le paragraphe précédent mais nous vous conseillons de bien réfléchir à quel type d’investissement immobilier vous voulez acheter. Lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier on n’est pas forcément au courant que suivant le type de bien dans lequel on investit le cash flow peut être totalement différent. Nous vous l’avons dit juste au-dessus mais il est intéressant d’investir dans un appartement étudiant type studio avec une kitchenette si celui-ci se trouve dans une zone avec des écoles ou des universités. Acheter un appartement étudiant dans une zone où il n’y a aucun établissement scolaire peut vous coûter très cher par la suite. Si vous souhaitez faire du cash flow positif il va falloir grâce à vos observations de la zone dans laquelle vous souhaitez investir, trouvez quel type de bien il serait bon d’investir. Pour faire du cash flow positif vous pouvez par exemple trouver un bien rare comme un appartement d’une certaine taille qui n’est pas très commun dans la zone où vous souhaitez investir. Ce bien rare vous permettra d’avoir de hauts rendements grâce à un loyer élevé et une sécurité sur les vacances locatives.

Chercher des zones à hauts rendements

Image pour illustrer les gains qu'apporte une zone avec de hauts rendements

Chercher des zones à hauts rendements est également un conseil à suivre impérativement si vous souhaitez faire du cash flow positif. Il y a deux types d’investissement immobilier : l’investissement de rendement et l’investissement patrimonial. L’investissement de rendement désigne les investissements immobiliers qui ont pour but d’avoir des rendements réguliers. Alors que les investissements patrimoniaux ont pour but de générer beaucoup d’argent lors de la revente du bien immobilier. La plupart du temps les biens dans ce cas là ont un cash flow neutre voire négatif. Il faut donc chercher des zones à hauts rendements pour faire du cash flow positif. Si vous n’avez pas le temps ou si vous ne savez pas comment vous y prendre pour trouver les zones avec les meilleurs rendements vous pouvez choisir d’être accompagné pour votre projet immobilier. Les experts d’Expat’ Immo sont spécialisés dans la recherche de biens dans des villes avec de hauts rendements. Nous sommes localisés dans plusieurs villes de rendements en France comme Mulhouse, Limoges, Poitiers ou encore Nice. N’hésitez pas à nous contacter.

Les bons réflexes à avoir après l’achat

Dans cette deuxième partie nous allons parler des bons réflexes à avoir après l’achat pour faire du cash flow positif. Les moyens pour faire du cash flow positif ne se font pas uniquement avant l’achat. En effet, vous allez voir qu’il existe plusieurs astuces après l’achat pour augmenter vos chances de faire du cash flow positif. Les efforts pour faire du cash flow positif sont à faire avant l’achat mais également après l’achat. Si vous souhaitez être accompagné par Expat’ Immo, nous pouvons vous accompagner tout au long de votre projet. C’est-à-dire que notre accompagnement ne s’arrête pas à l’achat de votre bien immobilier, nous nous occupons de toutes les démarches par la suite, des travaux jusqu’à la gestion locative de votre logement. Suivant vos volontés, nous pouvons faire en sorte d’appliquer certaines de ces astuces pour augmenter au maximum vos chances d’avoir un cash flow positif. Si vous souhaitez en savoir plus sur notre accompagnement, n’hésitez pas à nous contacter, vous pouvez prendre rendez-vous avec nous en cliquant ici.

Augmenter le loyer

Une des premières astuces pour faire du cash flow positif est d’augmenter le loyer de votre bien locatif. On vous rappelle que le cash flow d’un bien immobilier se calcule en soustrayant au loyer les charges liées au même bien. Donc par logique, plus les loyers que vous allez percevoir vont être élevés plus vous aurez de chance d’en recevoir une partie directement chaque mois. Pour fixer le loyer d’un appartement il est important de se référencer aux loyers des biens similaires qui se trouvent dans la même zone mais il faut également se baser sur la qualité et les prestations de votre logement. Cependant, il faut faire attention à la réglementation qui parfois peut plafonner les loyers pour diverses raisons. Nous vous en parlerons plus en détail un peu plus bas mais il est parfois plus avantageux de mettre en location un bien meublé qu’un bien vide car les loyers peuvent être augmentés. Il peut être également intéressant de faire quelques rénovations qui vous permettront d’augmenter le loyer. Sur cette vidéo Youtube de la chaîne de Michael Ferrari vous pouvez découvrir quelques petites rénovations qui peuvent être faites et qui peuvent vous permettre d’augmenter le loyer de votre logement.

Choisir le meilleur type de location

Ensuite, il est important de réfléchir au meilleur type de location pour votre bien afin de faire du cash flow positif. Suivant le type de location que vous allez choisir, votre cash flow peut être totalement différent. Cela est dû aux différences de loyers qu’il peut y avoir entre les différents types de location. Si vous souhaitez en savoir plus sur les différents contrats de location meublée possible, nous vous conseillons de lire un de nos précédents articles que vous pouvez retrouver en cliquant ici. Pour la plupart des logements, il est plus avantageux de faire de la location de courte durée autrement appelée location saisonnière. Ce type de location est plus avantageux car vu que les durée de location sont plus courtes, les loyers sont plus élevés. Cependant, ce type de location demande beaucoup plus d’investissement. Ensuite, vous pouvez également choisir de faire de la colocation. Ce type de contrat est souvent plus avantageux car vous pouvez faire de la colocation avec un contrat individuel, cela veut dire que vous allez louer chambre par chambre et le loyer au final sera donc plus élevé.

Choisir la bonne cible

Choisir la bonne cible est également indispensable si vous avez pour objectif de faire du cash flow positif. Suivant l’aménagement que vous allez faire dans votre appartement ou bien l’ameublement que vous allez faire vous allez pouvoir attirer plus certaines cibles que d’autres. Cette astuce est importante car suivant la zone où se trouve votre bien il sera important de s’adapter à la bonne cible. Comme nous vous l’avons déjà expliqué, dans une zone plutôt étudiante, il sera judicieux d’adapter votre logement afin d’attirer au maximum les étudiants. Et au contraire si votre bien ne se situe pas dans une zone étudiante, il faudra éviter de meubler votre logement pour des étudiants. Cela vous permettra d’attirer un maximum de personnes et d’éviter les vacances locatives. Les vacances locatives représentent la période entre deux locataires qui, si elle est trop longue, peut devenir vraiment dangereuse pour les propriétaires qui souhaitent faire du cash flow positif car c’est une période sans loyer et donc sans rentrée de loyer. Le calcul du cash flow se fait donc uniquement avec les dépenses liées au bien. Bien choisir sa cible de locataires est donc essentiel si vous avez pour but de faire du cash flow positif.

Etudier le meilleur régime fiscal

Nous vous en avions déjà parlé dans un de nos précédents articles sur le sujet, mais l’étude des différents régimes fiscaux est une étape cruciale dans l’acheminement pour faire du cash flow positif avec un bien immobilier en location. Dans les étapes importantes à faire après l’achat d’un bien immobilier pour faire du cash flow positif, il faut bien évidemment choisir le meilleur régime fiscal. Lorsque vous louez un bien, plusieurs régimes fiscaux s’offrent à vous, en particulier si vous souhaitez louer votre bien avec le statut meublé. Par exemple, pour un logement meublé vous pouvez avoir le choix entre le régime réel et le régime micro-BIC. En réalité, il n’y pas réellement de meilleur régime en général mais il y a de meilleurs régimes fiscaux suivant chaque situation. C’est pour cette raison qu’il faut bien étudier en fonction de votre situation, quel régime fiscal sera le plus avantageux pour vous. Comme pour beaucoup d’autres astuces pour faire du cash flow positif, il peut être très avantageux pour vous d’être accompagné par des experts afin d’être sûr de choisir le meilleur régime fiscal. Il est bon de réfléchir si pour tout l’investissement qu’il faut apporter pour faire du cash flow positif, il ne vaut pas mieux investir un peu de vos revenus liés à ce bien dans un accompagnement afin d’être sûr d’investir correctement dans l’immobilier. Vous pouvez toujours prendre contact avec nous pour en savoir plus.

Réduire les dépenses

Après l’achat, vous pouvez également faire en sorte de réduire au maximum les dépenses liées à votre logement. Pour faire du cash flow positif, il faut que vos dépenses liées à votre bien soit inférieur aux revenus générés par ce même bien. Pour cela vous pouvez faire en sorte d’augmenter le loyer de votre logement comme nous vous l’avons expliqué un peu plus haut mais vous pouvez également faire en sorte de réduire vos dépenses. Dans certains cas l’augmentation de loyer n’est pas autorisée suite à la réglementation. Dans ces cas-là, il peut être réellement judicieux de se pencher sur les dépenses liées à votre bien. Certaines astuces existent pour réduire les charges. Vous pouvez par exemple jouer sur le bon choix au niveau du régime fiscal comme nous vous l’avons expliqué un peu plus haut dans cet article. Mais vous pouvez aussi investir dans quelques transformations dans votre logement. L’installation de doubles vitrages ou encore l’installation de lampe à basse consommation peuvent par exemple être des solutions pour avoir des charges moins élevées. Si vous arrivez à réduire une partie de vos charges, le loyer pourra donc plus facilement les couvrir et vous aurez donc plus de chance d’obtenir un revenu supplémentaire chaque mois. Vous pouvez retrouver plusieurs astuces pour réduire les charges de votre logement en cliquant ici.

Meublée ou non meublée ?

Pour finir, nous allons nous demander s’il est préférable de louer un appartement vide ou meublé pour faire du cash flow positif. Louer un appartement meublé représente énormément d’avantages. Il est vrai que si vous souhaitez faire du cash flow positif, cela sera peut être plus facile avec un logement meublé. 

ne pas structurer la pièce avec les meubles est une erreurs à ne pas faire quand vous meubler votre appartement

Cela s’explique en grande partie par le fait que les loyers pour les appartements meublés sont plus élevés mais également par le fait que les régimes fiscaux des appartements meublés peuvent être très avantageux. Si vous souhaitez en savoir plus sur les logements meublés en location, nous vous conseillons de lire nos différents articles sur l’ameublement que vous pouvez retrouver en cliquant ici. Or comme pour les régimes fiscaux il n’y a pas réellement de meilleure décision, cela dépend de vos volonté et de votre situation. Il est donc judicieux de faire des simulations afin de faire au mieux votre choix. N’hésitez pas à faire le choix d’être accompagné par Expat’ Immo, nous vous aiderons à trouver la situation idéale suivant votre profil et si jamais vous souhaitez meubler votre appartement mais que vous n’êtes pas en capacité car vous êtes trop loin par exemple, nous nous occuperons de tout.

D’autres solutions…

Il existe également d’autres solutions qui peuvent vous aider à faire du cash flow positif. Nous allons à présent vous parler de deux solutions qui peuvent vous arriver et qui peuvent vous servir à faire du cash flow positif. Nous avons décidé de mettre ces deux solutions à part car elles ne se passent pas réellement avant ou après l’achat mais également car elles ne viennent pas uniquement grâce à votre volonté.

Négocier le prix

Dans un premier temps, vous pouvez essayer de négocier le prix d’achat de votre bien immobilier. En effet, pour faire du cash flow positif, il est intéressant de trouver un bien immobilier avec un prix d’achat bas. Cela vous permettra d’avoir des annuités par mois, pour le remboursement de votre prêt, beaucoup moins élevées. Par logique, plus le prix d’achat du bien immobilier sera bas plus le montant que vous allez payer pour rembourser votre crédit sera bas et donc plus vos charges liées à ce bien seront basses. Vous aurez donc plus de facilité à couvrir la totalité de vos charges avec les revenus générés par votre logement. Pour cela, vous pouvez essayer de négocier le prix d’achat des biens qui vous intéresse. Il est parfois plus judicieux de ne pas trouver tout de suite un bien à acheter et de tenter plusieurs négociations. Certains propriétaires n’accepteront pas de baisser le prix de leur bien mais vous pouvez totalement tomber sur un propriétaire qui acceptera et dans ce cas là vous serez alors gagnant. Nous vous conseillons donc de négocier le prix des logements qui vous intéressent afin de faire du cash flow positif.

Tomber sur une pépite

Vous pouvez également tomber sur ce que l’on appelle une pépite. Une pépite est un logement qui est vendu à un prix plutôt bas mais qui a beaucoup de potentiel pour vous apporter beaucoup par la suite. Cette situation peut totalement vous arriver, après à vous d’apprendre à discerner les pépites de l’immobilier français afin de ne pas les louper. Afin de ne surtout pas les louper, vous pouvez faire appel à Expat’ Immo. Nos experts mettront tout en œuvre pour vous proposer les meilleurs investissements immobiliers en France. Dans cette situation, le cash flow positif peut arriver très facilement. Vous pourrez donc bénéficier de tous ses avantages. Pour ce qui est des différents avantages qu’apporte un cash flow positif, nous vous en avons déjà parlé dans un précédent article que vous pouvez retrouver en cliquant ici.

FAQ - Questions fréquentes

Pour calculer un cash flow, il faut prendre la totalité des flux entrants, c’est-à-dire, en général, les loyers, puis ensuite il faut soustraire la totalité des frais. Pour avoir plus de détails sur ce calcul, lisez un de nos précédents articles en cliquant ici.

Avoir un cash flow positif peut vous apporter un avantage majeur qui est celui de pouvoir investir facilement dans d’autres projets immobiliers. Or, ce n’est pas le seul avantage qu’apporte un cash flow positif. Vous pouvez retrouver les principaux avantages d’un cash flow positif en cliquant ici.

Expat Immo

À propos

Expat' Immo est basé à Singapour et Dubaï. Nous aidons les expatriés à investir dans des immeubles/appartements de rapport en France.