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Qu’est-ce que le cash flow positif ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en espérant avoir la meilleure rentabilité possible ? Lisez cet article pour en apprendre plus sur le cash flow positif

Le cash flow positif désigne la situation où le montant total des entrées d’argent est supérieur au montant total des sorties d’argent. Pour un investissement immobilier locatif, le cash flow positif signifie que le total des revenus générés par votre bien locatif est supérieur au total des dépenses. En d’autres termes, cela signifie que les loyers perçus sont supérieurs aux charges que vous allez devoir payer en tant que propriétaire. 

Le cash flow est un terme anglais qui signifie “flux de trésorerie”. Pour beaucoup d’investisseurs immobiliers le terme de cash flow positif leur est inconnu, même si la grande majorité des propriétaires cherchent à l’attendre et à l’augmenter au maximum. Et ils ont totalement raison ! Lorsqu’on se lance dans un projet d’investissement locatif, il ne faut surtout pas perdre de vue cet indicateur qui est le cash flow positif. Votre objectif doit être de l’augmenter au maximum.

Pour cela, l’équipe d’Expat’ Immo va vous éclairer au maximum sur ce qu’est le cash flow positif. Si jamais vous souhaitez être accompagné durant votre projet d’investissement immobilier en France afin d’être sûr d’avoir le meilleur cash flow positif, n’hésitez pas à nous contacter !

Qu’est-ce que le cash flow positif pour un projet immobilier ?

Le cash flow positif et le cash flow négatif sont des flux qui peuvent désigner soit des entrées d’argent soit des sorties pour une entreprise. Mais ces termes sont également utilisés dans l’immobilier pour les personnes qui investissent dans l’immobilier locatif. Nous allons donc vous expliquer plus en détail le cash flow positif dans l’immobilier locatif car c’est un critère très important si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif. Si vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier locatif en France mais que vous ne savez pas vraiment comment vous y prendre, que vous n’avez pas le temps, ou bien que cela représente une trop grande distance à parcourir pour vous investir à fond dans votre projet, n’hésitez pas à nous contacter. Nous sommes spécialisés dans l’investissement immobilier clé en main. C’est-à-dire qu’on vous accompagne dans votre projet de A à Z, de la chasse de l’appartement à la gestion locative en passant par la réalisation des travaux et de l’ameublement. Notre but étant également de vous trouver le plus haut rendement locatif afin d’avoir un cash flow positif et de faire de l’autofinancement. Pour prendre rendez-vous avec nous, cliquez ici.

Définition

Le cash flow positif est un terme également utilisé dans l’immobilier. En effet, le cash flow positif signifie que les revenus générés par un bien locatif sont supérieurs aux dépenses liées à ce bien. En d’autres termes, cela signifie que les loyers sont supérieurs aux charges. C’est la situation idéale pour tous les propriétaires car ils vont recevoir des revenus supplémentaires mais surtout car ils ne vont pas devoir creuser leur emprunt en ajoutant une somme chaque mois pour rembourser leur prêt. En effet, lorsqu’un bien locatif génère un cash flow positif, les propriétaires reçoivent plus d’argent qu’ils n’en dépensent ce qui est très avantageux. Quand un bien locatif génère un cash flow neutre, cela reste plutôt agréable pour les propriétaires car ils n’ont pas besoin d’ajouter une somme d’argent supplémentaire chaque mois. La situation la plus désagréable pour un propriétaire reste lorsque son appartement génère un cash flow négatif, c’est-à-dire lorsque les loyers perçus ne couvrent pas la totalité des dépenses liées à ce bien. Dans ce cas-là, le propriétaire est donc obligé d’ajouter une somme d’argent supplémentaire.

Les revenus et les charges

Comme nous venons de vous l’expliquer, le cash flow d’un bien locatif se calcule avec les revenus qu’il génère et les charges liées à ce bien. Nous allons vous expliquer quels sont, en général, les revenus et les charges liés à un bien locatif. C’est ce qui vous permettra ensuite de faire le calcul pour savoir si votre bien vous apporte un cash flow positif.

Pour ce qui est des revenus qu’un bien locatif génère, c’est, en général, les loyers que vous percevez grâce à la mise en location. Il peut arriver parfois que vous ayez des revenus autres que les loyers comme par exemple un accès à des machines à laver ou encore l’accès à un parking, qui ne ferait pas partie du loyer.

Pour ce qui est des dépenses liées à votre bien locatif, cela concerne tous les éléments que vous avez à payer pour maintenir votre logement en état pour accueillir des locataires. Ce sont, en général, les impôts fonciers, l’assurance, les frais d’entretien et les frais de gestion. Ensuite vous pouvez avoir d’autres charges comme des frais marketing si jamais vous mettez votre logement sur des sites comme Airbnb, Booking ou encore Leboncoin. Après comme charges vous avez forcément le prêt à rembourser si vous en avez fait un.

Comment calculer le cash flow ?

Nous allons vous expliquer, à présent, comment calculer le cash flow. C’est important de connaître le calcul car il va vous permettre d’avoir le meilleur investissement immobilier. En effet, cela va vous permettre de choisir un bien qui vous apportera un cash flow positif ou bien de choisir un loyer plus adapté à vos dépenses. Il faudra donc impérativement effectuer ce calcul si vous souhaitez investir dans l’immobilier car vous avez des risques de perdre de l’argent. Si jamais vous ne vous sentez pas de tenter l’investissement immobilier seul, n’hésitez pas à nous contacter, nous pouvons vous accompagner dans votre projet de A à Z. Nous allons donc vous donner le calcul à effectuer puis ensuite les interprétations à avoir suite au résultat que vous allez trouver.

Le calcul

Image qui montre des calculs pour parler de celui pour calculer un cash flow positif

Comme nous vous l’avons expliqué précédemment, le cash flow positif s’obtient en soustrayant les dépenses liées à votre bien locatif aux revenus générés par ce même bien. Si jamais vous souhaitez avoir des explications un peu plus détaillé sur le calcul du cash flow, vous pouvez lire un de nos précédent article en cliquant ici. Le calcul est donc : 

Cash flow = loyer du bien hors charges – mensualités de l’emprunt – charges non déductibles – taxe foncière – impôts et frais divers

Voilà, vous avez donc, à présent, la formule qui va vous permettre de calculer le cash flow de votre bien locatif. Ensuite, suivant la réponse que vous obtenez, l’interprétation sera forcément différente.

Interprétations

Nous allons donc, à présent, voir les différentes interprétations que vous allez pouvoir faire en découvrant le montant du cash flow généré par votre appartement.  Voici les trois interprétations possibles.

Cash flow positif

Si le résultat à ce calcul est positif, félicitations votre bien locatif génère un cash flow positif. C’est le résultat qu’espèrent obtenir la majorité des investisseurs immobiliers. Cela s’explique par les nombreux avantages qu’apporte un cash flow positif. Nous vous parlons un peu plus bas dans cet article de ces avantages. Vous allez donc recevoir des revenus supplémentaires grâce à votre bien locatif.

Cash flow neutre

Si ce calcul vous donne un résultat neutre, c’est-à-dire un résultat égal à zéro, votre bien locatif génère un cash flow neutre. Cela veut donc dire que votre investissement immobilier ne vous rapporte pas de bonus chaque mois mais il ne vous demande pas d’investissements supplémentaires. Un cash flow neutre désigne la situation où les rentrées d’argent couvrent la totalité des sorties d’argent. Cette situation n’est pas désagréable pour un propriétaire mais il faut être vigilant aux changements dans les dépenses. Des changements peuvent totalement changer votre calcul et vous risquez d’avoir un cash flow négatif.

Cash flow négatif

Pour finir, vous avez le cash flow négatif. Le cash flow négatif s’obtient lorsque vous avez un résultat négatif à ce calcul. Cela signifie que les entrées d’argent générées par le bien locatif ne couvrent pas l’ensemble des dépenses liées à ce bien. C’est forcément la situation qu’aucun investisseur immobilier ne veut vivre car cela veut dire que le propriétaire du bien devra rajouter une somme d’argent supplémentaire pour couvrir la totalité des dépenses. Cette situation arrive la plupart du temps à des investisseurs immobiliers qui débutent. C’est pour cette raison qu’il ne faut pas hésiter à se faire accompagner dans ses projets d’investissement immobilier. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus !

Les avantages d’un cash flow positif

Maintenant que vous en savez un peu plus sur ce qu’est le cash flow positif dans l’immobilier et comment vous pouvez le calculer, nous allons vous expliquer réellement pourquoi il est très important de prendre ce critère en compte dans vos projets d’investissements immobiliers. Lorsqu’on investit dans l’immobilier afin de faire de la location, le but de la plupart des investisseurs est d’avoir un cash flow positif. Ce but est en réalité loin d’être anodin parce qu’un cash flow positif est la situation la plus agréable pour un propriétaire d’un bien locatif. Mais peut être que vous vous demandez l’intérêt d’un cash flow positif par rapport à un cash flow neutre qui pourrait être plus facile à trouver. En réalité, il faut surtout savoir que le cash flow positif apporte de nombreux avantages. Et c’est pour ces avantages qu’il faut à tout prix prendre ce critère en compte dans votre recherche d’investissement. Nous allons vous donner les trois principaux avantages d’un cash flow positif.

Pas de dépenses supplémentaires

Un investissement immobilier avec un cash flow positif a pour avantage de ne pas demander de dépenses supplémentaires

Tout d’abord, un cash flow positif ne demande pas de dépenses supplémentaires chaque mois. Lorsque votre bien locatif vous apporte un cash flow positif, vous n’avez pas besoin d’ajouter une somme d’argent supplémentaire chaque mois pour couvrir la totalité des dépenses liées à votre logement. En effet, ce sont les revenus générés par votre logement, c’est-à-dire les loyers qui couvrent les dépenses. Si jamais vous avez un cash flow négatif, certaines de vos dépenses ne pourront pas être payées par les revenus que vous apportent votre bien. Il faudra donc que vous rajoutiez un investissement supplémentaire. Cette dépense supplémentaire peut vous mettre dans une situation compliquée et très peu agréable et votre bien pourrait alors vous coûter bien plus cher que ce que vous aviez pensé. De plus, quand vous êtes dans une situation de cash flow négatif c’est difficile à rattraper. Vous allez donc sûrement perdre de l’argent avec votre investissement immobilier qui était censé vous en apporter. Un cash flow neutre ne vous demande pas non plus d’investissement supplémentaire, seulement, il faut être très vigilant car vous n’avez pas de marge de sécurité. Il faut donc bien faire attention aux variations du montant des dépenses liées à votre bien locatif.

Revenus supplémentaires

Ensuite, un cash flow positif apporte, par logique, des revenus supplémentaires. Forcément, lorsque vous recevez plus d’argent que vous en devez, vous allez récupérer la somme d’argent qu’il reste. Cette somme d’argent est un bonus, elle revient directement au propriétaire du bien locatif. Cette situation est une situation que tout propriétaire qui a des biens en location veut attendre parce que c’est une situation agréable pour les propriétaires. Grâce à ces revenus supplémentaires, ils peuvent avoir un complément de revenus. Ce complément de revenus peut être très appréciable car il peut vous permettre à différentes mesures d’augmenter vos loisirs au quotidien, de travailler moins ou différemment mais également de partir en retraite anticipée. Sans parler des compléments de revenus que vous allez percevoir durant votre retraite. Plus vous allez investir dans l’immobilier, plus vous allez pouvoir augmenter ces revenus supplémentaires. Mais attention pour investir dans plusieurs biens immobiliers, il faut investir dans les biens immobiliers adaptés. En effet, c’est grâce à vos premiers voire à votre tout premier investissement immobilier que vous allez pouvoir faire les suivants, c’est pour cela qu’il ne faut hésiter à se faire accompagner afin de ne pas se tromper.

Investir dans de nouveaux projets

Nous avons commencé à aborder le sujet juste au-dessus, mais un des principaux avantages du cash flow positif, c’est la possibilité d’investir dans d’autres projets et surtout dans d’autres projets immobiliers. En effet, le but recherché par la plupart des propriétaires qui cherchent un cash flow positif, est d’investir dans d’autres biens immobiliers par la suite. Cela s’explique par le fait que plus vous aurez de biens immobiliers plus vous pourrez bénéficier des avantages qu’ils apportent. De plus, il est beaucoup plus facile d’obtenir l’accord d’une banque pour financer votre projet si vous avez déjà un ou plusieurs biens immobiliers qui génèrent un cash flow positif. En effet, si vous avez fait un premier investissement immobilier mais que vous vous retrouvez avec un cash flow négatif, les banques seront plus réticentes pour vous aider à financer vos futurs projets. C’est pour cette raison qu’il faut bien réfléchir pour un premier investissement immobilier. Si vous avez des questions ou que vous souhaitez en savoir plus sur l’accompagnement qu’Expat’ Immo propose, n’hésitez pas à nous contacter !

Comment avoir du cash flow positif ?

Maintenant que vous savez pourquoi il est important d’avoir un cash flow positif avec un bien locatif, nous allons vous donner quelques conseils qui peuvent vous aider à l’obtenir. Tous les conseils que nous allons vous donner sont à suivre lors de votre recherche de biens immobiliers. C’est à ce moment-là qu’il va falloir être vigilant et ne pas perdre de vue l’objectif qui est d’avoir un cash flow positif. Souvenez-vous que ce cash flow positif est important et qu’il est également important de vous demander si vous avez le temps de vous impliquer réellement dans la recherche de ce but. Trouver un bien immobilier peut être relativement facile mais trouver le meilleur bien immobilier qui vous apportera ce cash flow positif peut être relativement plus compliqué, d’autant plus si vous êtes débutant. C’est pour cela qu’il ne faut pas hésiter à s’accompagner d’une équipe comme celle d’Expat’ Immo qui chargera ses experts à trouver le meilleur bien immobilier par rapport à votre projet. Mais si jamais vous vous sentez de tenter l’expérience seul, voici nos différents conseils.

Négocier le prix

Tout d’abord, vous pouvez essayer de négocier le prix d’achat du bien immobilier. Dans la plus grande partie des cas, les investisseurs immobiliers font des prêts pour financer leurs projets immobiliers. Dans ces cas-là, ils vont devoir par la suite rembourser petit à petit, en général tous les mois, ce prêt. Le prêt sera donc divisé sur une période donnée. Cette période vous la verrez directement avec votre banque. Mais, par logique, si vous achetez votre bien immobilier à un prix plus bas que prévu, les mensualités d’emprunt seront plus faibles chaque mois. En effet, vous aurez moins de mensualités d’emprunt à payer chaque mois, il sera donc plus facile que le loyer les couvre. Votre cash flow augmentera donc forcément, ce qui vous donnera plus de chance d’avoir un cash flow positif.

Choisir la meilleure banque

Ensuite, il faut faire le bon choix concernant votre emprunt. Lorsque vous allez devoir demander une aide pour le financement de votre projet, vous allez aller voir plusieurs banques. Il est important d’essayer de trouver la banque qui vous proposera le prêt le plus intéressant. Pour cela, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de plusieurs banques et n’hésitez pas à les mettre en concurrence. Si vous faîtes le choix d’être accompagné par les experts de l’équipe d’Expat’ Immo, nous pouvons vous aider en vous mettant en relation avec des banques partenaires. Trouver le meilleur prêt vous permettra d’alléger au maximum vos dépenses liées à votre prêt bancaire ce qui vous permettra au final de réduire vos dépenses liées à votre bien locatif et donc d’augmenter votre cash flow. Voici une vidéo Youtube de la chaîne Stratégie Finance qui peut vous aider à savoir comment choisir la bonne banque.

Choisir le meilleur régime fiscal

Choisir le meilleur régime fiscal fait aussi partie des astuces à suivre si vous souhaitez atteindre un cash flow positif. Il n’existe pas de meilleur régime fiscal universel mais il existe le meilleur régime fiscal adapté à chaque situation. Il faudra donc passer un peu de temps à réfléchir pour choisir le régime qui vous convient le mieux suivant votre projet et votre situation. Mais dans un premier temps, il est important de savoir si vous avez le temps et les capacités de chercher le meilleur régime fiscal pour votre bien locatif. Parfois il est préférable de perdre un peu d’argent sur le moment en engageant quelqu’un qui s’occupera de trouver le régime fiscal adapté à votre situation que de vous lancer dans un projet qui vous fera perdre de l’argent sur le long terme. D’autant plus que l’argent que le régime le plus adapté va vous apporter remboursera largement l’argent que vous avez dépensé pour engager quelqu’un.

Chercher un bon rendement locatif

Ensuite, il est également important de chercher le meilleur rendement locatif si vous souhaitez atteindre un cash flow positif. Pour cela, il faut se renseigner sur les différents marchés. En effet, la seule solution est d’en apprendre un peu plus sur le marché de l’immobilier français et de creuser pour savoir où investir. Choisir le bon endroit pour investir dans l’immobilier est primordial. Il ne faut pas se tromper sur la ville dans laquelle vous voulez investir mais également dans le quartier ou encore la rue. Pour cela, rien de mieux que de vous renseigner au maximum sur les villes de France. Pour information, nous sommes spécialisés dans les projets immobiliers en auto-financement, nous sommes donc présents dans des villes avec un haut rendement locatif comme Mulhouse, Limoges ou encore Poitiers.

Choisir le bon type de location

différentes typologies d'investissement immobilier

Afin d’avoir un cash flow positif, il faut bien réfléchir au type de location que vous allez choisir. Vous pouvez choisir la location de courte durée qui est très avantageuse car les prix sont plus élevés lorsque vous louez sur des plus courtes durées. Cependant, il faut vous demander si ce type de location vous correspond car il faut soit être très présent car les changements de locataires sont très fréquents soit il faut se rapprocher d’une agence de gestion locative comme Welkeys par exemple.

Dans ce cas-là, il faut faire des calculs en amont pour savoir si votre projet sera rentable ou s’il ne faut pas plutôt choisir la location de longue durée. Vous pouvez également faire le choix de la location longue durée. Dans ce cas-là, il peut être intéressant de faire de la location meublée. Si vous souhaitez en savoir plus, nous vous conseillons de lire nos différents articles sur l’ameublement.

Choisir la bonne cible

Pour finir, nous vous conseillons de bien choisir la cible de locataires que vous souhaitez viser. En effet, il est important de se poser la question en amont car des erreurs pourront être évitées comme par exemple l’achat d’appartements étudiants dans une zone où il n’y pas d’écoles ou d’universités. De plus, il est également important de vous poser la question de quel type de contrat vous allez choisir. Parfois, il sera plus intéressant de choisir un contrat de colocation où vous pourrez louer l’appartement plus cher au final que si vous le louez à une famille. Pour en savoir plus sur les différents contrats de location, vous pouvez lire un de nos précédents articles en cliquant ici. Il faut donc bien réfléchir à la cible que vous souhaitez viser si vous cherchez à atteindre un cash flow positif car cela vous permettra d’augmenter les loyers.

FAQ - Questions fréquentes

Le rendement locatif moyen brut en France est de 5,9%. C’est un rendement locatif bas qui s’explique par la différence entre les villes patrimoniales et les villes de rendement.

On parle de bon rendement locatif lorsque celui-ci se situe entre 5% et 10%. Après, il ne faut pas que s’arrêter sur le rendement locatif car il existe d’autres moyens d’avoir un cash flow positif.

Expat Immo

À propos

Expat' Immo est basé à Singapour et Dubaï. Nous aidons les expatriés à investir dans des immeubles/appartements de rapport en France.