Qu’est-ce qu’un bon cash flow ?
Quand on souhaite investir en immobilier, on se pose souvent la question de la rentabilité. C’est d’ailleurs souvent la première question qui nous vient en tête. En réalité, d’autres indicateurs sont indispensables et sont importants à prendre en compte. C’est le cas notamment du cash flow qui permet d’évaluer la réserve financière qui reste chaque mois après avoir payé toutes les charges.
Cet indicateur est important pour évaluer la qualité de l’investissement immobilier.
Expat’Immo vous explique donc aujourd’hui ce qu’est un bon cash flow et comment faire un bon cash flow.
Qu’est-ce que le cash flow en investissement ?
Le cash flow est une notion qui est avant tout utilisée en finance et en comptabilité. Elle signifie littéralement “flux de trésorerie”. Elle n’est pas du tout propre à l’immobilier. De manière générale, le cash flow correspond à la différence entre les produits encaissés et les charges décaissées durant une période donnée.
Le cash flow en investissement immobilier
Seulement, en immobilier, le cash flow ne correspond pas tout à fait à la même chose.
Dans l’immobilier, le cash flow est la différence entre le loyer mensuel perçu et toutes les dépenses d’exploitation payées.
Les dépenses d’exploitation comprennent les paiements hypothécaires, les impôts fonciers, les assurances, les réparations et aussi l’entretien.
Cet indicateur recense donc les entrées et les sorties d’argent d’un investissement locatif, d’un achat d’immeuble ou encore de revente sur le marché. Il permet ainsi de déterminer s’il reste de l’argent, lorsque toutes les charges sont payées. Cela indique aux investisseurs les revenus qu’ils peuvent gagner tous les mois.
En fait, le cash flow s’agit de mettre en place une stratégie d’acquisition et de revente qui vous permet d’avoir une rentabilité.
Quels sont les différents cash flow ?
Il existe trois types de cash flow : le cash flow nul, le cash flow négatif et le cash flow positif qui est un bon cash flow.
Le cash flow nul
C’est souvent pour un investisseur qui veut se constituer un patrimoine. C’est-à-dire que c’est un bien qui va s’autofinancer par le locataire, il ne tient pas à avoir une plus-value.
Le cash flow négatif
C’est un investissement où le locataire permet de rembourser votre prêt mais vous devez ajouter de l’argent de votre poche. Dans ce cas, le loyer mensuel perçu est inférieur à toutes les dépenses d’exploitation payées. Cela peut peser sur vos finances et rendre difficile le respect de vos obligations financières.
Le cash flow positif
Dans ce troisième cas, le locataire va continuer à rembourser votre échéance de prêt. Il va également payer vos charges de copropriété et rembourser votre assurance de propriétaire non occupant. Dans ce cas de figure, la totalité est remboursée et vous obtenez un gain supplémentaire. Il s’agit là d’un cash flow positif et donc d’un bon cash flow. En bref, le cash flow est positif lorsque les revenus locatifs d’une propriété dépassent les dépenses d’exploitation payées. C’est donc un bon cash flow car il en résulte de l’argent supplémentaire. Ce dernier peut être utilisé pour rembourser des dettes ou réinvestir dans d’autres propriétés.
Quelles sont les stratégies pour obtenir un bon cash flow ?
Plusieurs stratégies existent pour obtenir un bon cash flow.
Vous pouvez l’obtenir dans la stratégie colocation ou division. L’achat-revente ne correspond, elle, pas au cash flow étant donné qu’il s’agit d’une plus-value.
Dans le cadre de la stratégie colocation, on imagine acheter un bien dans le but de le faire louer à plusieurs locataires. Généralement, un locataire va rembourser votre crédit et les restes de revenus vont être votre cash flow.
Vous pouvez également obtenir cela dans la division : un appartement que vous allez diviser en plusieurs lots et vous allez générer plusieurs sources de revenus. De nouveau ici, vous générez du cash flow positif.
Pourquoi le cash flow en immobilier est-il important ?
Le cash flow est important car il indique si une propriété génère des revenus ou perd de l’argent. Une propriété avec un cash flow positif génère des revenus. A contrario, une propriété avec un cash flow négatif perd de l’argent.
Quels sont les éléments à prendre en compte lors du calcul du cash flow ?
Lors du calcul du cash flow, il est important de prendre en compte tous les facteurs impliqués. Le facteur le plus important est le prix d’achat de la propriété. Si vous payez trop cher pour une propriété, elle sera difficile de générer un bon cash flow. D’autres facteurs importants sont le taux hypothécaire, les taxes foncières, les assurances et les frais d’exploitation.
Comment reconnaître un bon cash flow ?
C’est une question complexe car cela dépend de chacun. La question de savoir à partir de quel moment, quel montant un cash flow est considéré comme bon reste subjective. De plus, cela dépend de vos objectifs, de la ville dans laquelle vous souhaitez investir, du type de bien que vous souhaitez acheter.
Cependant, il y a quelques éléments différents que vous pouvez examiner pour identifier un bon cash flow.
Il faut avoir un cash flow positif ou nul au minimum
Le premier est le montant du loyer mensuel. Si le loyer est nettement plus élevé que les frais d’exploitation, c’est un bon signe car la propriété générera un cash flow positif.
Dans tous les cas, un bon cash flow reste un cash flow positif. En effet, cela signifie qu’il vous restera de l’argent en fin de mois, après avoir payé tous les frais de votre investissement. Cela est donc bénéfique.
Un bon cash flow peut aussi être à la limite un cash flow nul car cela signifie que votre investissement ne vous coûte rien.
Un cash flow positif ne vous demandera pas d’effort d’épargne
En effet, essayez d’investir dans un bien qui vous demandera un effort d’épargne.
L’intérêt d’investir dans un bien avec un cash flow positif est qu’il vous rapporte de l’argent rapidement et directement après l’achat. C’est toujours mieux lorsque l’on investit dans un bien qui rapporte de l’argent tout de suite plutôt que dans 15 ou 20 ans.
Si un bien vous demande de rajouter de l’argent tous les mois, cela va diminuer votre revenu disponible et cela peut avoir des conséquences négatives.
Un taux d’occupation élevé : significatif d’un potentiel bon cash flow
Une autre chose à rechercher est le taux d’occupation. Un taux d’occupation élevé signifie qu’il y a une forte demande pour le bien et qu’il est susceptible de générer un bon cash flow.
Un bon cash flow résulte d’un logement bien localisé
Enfin, vous pouvez examiner l’emplacement de la propriété. Les propriétés situées dans des zones à forte demande sont plus susceptibles de générer des cash flow positifs que celles situées dans des endroits moins désirables.
Comment pouvez-vous améliorer votre cash flow ?
Il existe différents types de cash flow
- Le cash flow primaire : il s’agit du revenu net qu’un investisseur reçoit de la location d’une propriété après avoir payé toutes les dépenses d’exploitation.
- Le cash flow secondaire : il s’agit de tout autre argent qu’un investisseur tire de son immeuble de placement, tel que le produit de la vente d’un bien immobilier.
- Le cash flow tertiaire : il s’agit du revenu reçu d’un immeuble de placement qui n’est pas lié à la location ou à la vente du bien, comme les intérêts d’un prêt hypothécaire.
Ici, nous nous intéressons au cash flow primaire.
Quelques conseils pour avoir un bon cash flow
Pour avoir un bon cash flow, voici quelques conseils que nous vous préconisons.
- Achetez des propriétés bien situées qui prendront de la valeur avec le temps.
- Achetez des propriétés dont la valeur est inférieure à celle du marché et les rénover pour augmenter le taux de location.
- Achetez des propriétés à plusieurs logements pour augmenter le montant du loyer perçu par mois.
- Utilisez des méthodes de financement créatives pour réduire le montant nécessaire à l’achat d’un immeuble de placement
Augmenter le loyer de votre bien
La première option est d’augmenter le loyer de votre bien de placement. Si vous êtes en mesure de demander un loyer plus élevé que le taux du marché car le bien est très demandé par exemple, faites-le. Il vous restera plus d’argent après avoir payé toutes vos dépenses.
Réduire vos frais d’exploitation
Ensuite, vous pouvez aussi réduire vos frais d’exploitation. Examinez de près vos dépenses de fonctionnement et voyez s’il y a des domaines dans lesquels vous pouvez faire des économies. Par exemple, vous pourriez obtenir un taux d’intérêt plus bas sur votre prêt hypothécaire ou renégocier votre police d’assurance. Vous pouvez peut-être réussir à renégocier les contrats avec les vendeurs. Ou alors vous pouvez apporter des améliorations écoénergétiques à la propriété.
Aussi, trouvez un locataire qui paie son loyer à temps. Avoir un locataire qui paie son loyer à temps vous permettra d’éviter les frais de retard et autres pénalités qui peuvent gruger votre trésorerie. Même si cela paraît évident, cela peut arriver plus fréquemment que l’on ne le pense.
Essayez de diversifier vos flux de revenus
Enfin, vous pouvez diversifier vos flux de revenus en ajoutant des propriétés supplémentaires à votre portefeuille. Ce faisant, vous réduirez votre dépendance à l’égard d’une seule propriété et créerez un flux de trésorerie plus stable.
Quels sont les avantages d'avoir un bon cash flow ?
Les avantages d’avoir un bon cash flow sont nombreux.
Un bon cash flow fournit un flux régulier de revenus qui peut être utilisé pour couvrir les frais de subsistance ou être réinvesti dans d’autres propriétés.
En effet, avoir un bon cash flow peut également vous aider à profiter des opportunités lorsqu’elles se présentent. Par exemple en étant capable d’acheter une autre propriété lorsque les prix sont bas.
De plus, celui-ci permet d’accroître la valeur nette d’une propriété au fil du temps. Ce qui peut offrir des avantages fiscaux grâce aux déductions pour amortissement.
Un bon cash flow crée un flux de revenu passif
Un bon cash flow peut alors créer un flux de revenu passif qui peut durer de nombreuses années. Il peut aussi vous aider à surmonter des périodes économiques difficiles en vous offrant un tampon contre la perte d’emploi ou les dépenses imprévues. Cela donne la possibilité de surmonter des périodes économiques difficiles sans avoir à modifier considérablement son mode de vie.
Bref, cet argent peut être disponible pour le réinvestissement ou l’utilisation personnelle. Et un bon cash flow procure une tranquillité d’esprit et une sécurité financière. Cela génère moins de stress et d’anxiété dans la vie de tous les jours.
Il existe 4 types de flux de trésorerie
- Le revenu passif : il s’agit du revenu que vous gagnez sans avoir à travailler pour le gagner. Par exemple, les revenus locatifs des immeubles de placement.
- Le revenu actif : il s’agit du revenu que vous gagnez en travaillant. Par exemple, le salaire d’un emploi.
- Le revenu du portefeuille : il s’agit du revenu que vous tirez des investissements. Par exemple, les dividendes des actions ou les intérêts des obligations.
- Le revenu résiduel : il s’agit du revenu que vous continuez à gagner même après avoir cessé de travailler. Par exemple, les redevances d’un brevet.
Un bon cash flow permet donc de créer un flux de revenu passif élevé. Il génère ainsi un flux de revenu régulier et augmente la valeur nette d’une propriété.
Le cash flow est donc un facteur important à prendre en compte dans l’immobilier. En choisissant soigneusement des propriétés susceptibles de prendre de la valeur, vous pouvez vous assurer une stabilité financière à long terme.
Quels sont les intérêts d’avoir un bon cash flow à long terme ?
Un cashflow positif permet de ne pas vous arrêter à un seul investissement
En effet, si vous réalisez un investissement avec un cash flow positif, vous allez augmenter vos revenus contrairement à un cash flow négatif.
Un bon cash flow s’agit d’une ressource renouvelable.
Cet argent vous donne donc la possibilité de réinvestir dans d’autres propriétés.
Les banques tendent à plafonner le taux d’endettement des particuliers à environ 35% des revenus depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en 2020.
Un bon cash flow est donc essentiel pour pouvoir investir dans plusieurs propriétés en même temps.
Il vous permet également de disposer d’un coussin financier en cas d’imprévus, ou tout simplement de vivre sans travailler si vous ne le souhaitez plus.
Un bon cash flow peut donc mener à la liberté financière de manière générale.
Vous pouvez générer de l’argent pour une durée illimité
On imagine qu’un investisseur qui fait de l’achat locatif n’a pas pour objectif de générer une plus-value. On s’imagine qu’il cherche surtout à se créer un complément de revenu afin de s’enrichir.
Alors, la stratégie d’aborder un bon cash flow va vous permettre de créer de l’argent à l’infini grâce à l’argent de la banque et de votre ou vos locataire(s).
Vous remboursez plus rapidement votre investissement avec un bon cash flow
En effet, un bon cash flow permet de rembourser plus rapidement son ou ses investissements. Le cash flow ne se réduit pas seulement à générer plus de revenus par mois. Cette stratégie est donc moins connue mais si vous réalisez plusieurs opérations avec un cash flow positif, cela va vous permettre, mois après mois, de vous constituer de la trésorerie.
Avec cet argent, vous allez pouvoir procéder à des remboursements anticipés partiels. De cette façon, vous allez pouvoir payer votre bien immobilier plus rapidement que la durée initiale du prêt.
En résumé, un bon cash flow est un facteur important à prendre en compte lorsque vous investissez dans l’immobilier.
Comment calculer le cash flow en immobilier ?
Les différentes méthodes pour calculer le cash flow en immobilier
Il existe quelques méthodes différentes qui peuvent être utilisées pour calculer le cash flow dans l’immobilier. Étant un indicateur financier, vous devez le calculer pour mesurer la rentabilité du projet immobilier.
Calcul du cash flow net
La méthode la plus courante consiste à soustraire toutes les dépenses d’exploitation du revenu locatif. Les dépenses d’exploitation dépendent de chaque investissement mais globalement les mensualités de prêts, la taxe foncière ou l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) sont communes à tous les biens immobiliers.
Vous obtiendrez ainsi le revenu net d’exploitation (RNE) de la propriété. À partir de là, vous pouvez soustraire les taxes et les paiements d’intérêts pour obtenir le cash flow net.
Il s’agit donc de prendre l’intégralité des revenus de l’investissement c’est-à-dire les loyers ainsi que les charges refacturées au locataire puis de déduire la totalité des frais nécessaires pour faire fonctionner votre investissement.
Cash flow = Revenus (loyers + charges refacturées) – dépenses.
Méthode 2 pour calculer le cash flow
Une autre méthode consiste à utiliser la formule du taux plafond. Cette formule prend en compte le prix d’achat, les frais d’exploitation et le loyer prévu d’une propriété. En divisant le résultat net d’exploitation (Net Operating Income – NOI) par le prix d’achat, vous pouvez obtenir une estimation du retour sur investissement d’une propriété.
Méthode 3 pour calculer le cash flow
La dernière méthode consiste à utiliser le multiplicateur de loyer brut (GRM). Cette formule prend simplement le prix de vente d’une propriété et le divise par le loyer mensuel. Cela vous donnera une indication du rendement que vous pouvez espérer obtenir de votre investissement.
Lorsque vous choisissez une méthode de calcul du cash flow, il est important de prendre en compte tous les facteurs impliqués. Le facteur le plus important est le prix d’achat de la propriété. Si vous payez trop cher pour une propriété, il sera difficile de générer du cash flow positif. Il est également important de prendre en compte les frais d’exploitation du bien et le loyer prévu. En tenant compte de tous ces facteurs, vous pouvez choisir la meilleure méthode de calcul du cash flow pour votre situation particulière.
Exemple de calcul de cash flow avec chaque méthode de calcul
Méthode 1
Résultat d’exploitation net – Impôts – Intérêts = Flux de trésorerie net
Prix d’achat : 100 000 €
Frais d’exploitation : 5 000 €
Revenu de location : 10 000 €
Impôts : 1 500 €
Intérêts : 2 000 €
Flux de trésorerie net : 10 000 € – 5 000 € – 1 500 € – 2 000 € = 1 500 €
Méthode 2
Revenu d’exploitation net ÷ Prix d’achat = Taux de capitalisation
Prix d’achat : 100 000 €
Frais d’exploitation : 5 000 €
Revenu de location : 10 000 €
Revenu net d’exploitation : 10 000 €- 5 000 € = 5 000 €
Taux de capitalisation : 5 000 € ÷ 100 000 € = 5 %
Méthode 3
Prix de vente / Loyer mensuel = Multiplicateur de loyer brut
Prix de vente : 100 000 €
Loyer mensuel : 1 000 €
Multiplicateur du loyer brut : 100 000 € ÷ 1 000 € = 100 €
Quelle méthode de calcul choisir ?
Comme vous pouvez le constater, il existe plusieurs méthodes différentes qui peuvent être utilisées pour calculer les flux de trésorerie dans l’immobilier. Il est important de prendre en compte tous les facteurs impliqués dans chaque méthode avant de choisir la meilleure pour votre situation particulière. En sélectionnant soigneusement les propriétés susceptibles de prendre de la valeur et de générer un bon flux de trésorerie, vous pouvez créer un portefeuille d’investissement solide qui vous assurera une stabilité financière à long terme.
FAQ - Questions fréquentes
Non, la rentabilité n’est pas le cash flow. Par exemple, vous pouvez tout à fait avoir un bien qui dispose d’une rentabilité positive comme 7,10 ou 12% et qui pour autant, se retrouve en cash flow négatif. Alors, votre bien peut tout à fait afficher une certaine rentabilité et vous coûter de l’argent tous les mois.
Le cash flow dépend de 2 éléments :
- du mode de financement : vous n’allez pas avoir le même cash flow si vous faites un apport de 20 000 euros dans votre projet ou si vous ne faites pas d’apport. Si vous n’en faites pas, vous devrez emprunter une somme plus grande et donc avoir une mensualité plus élevée.
- de la durée de financement : le cash flow sera différent si vous faites un financement sur 15 ans ou 20 ans. Si vous réduisez la durée de financement, la mensualité va augmenter et vous réduisez donc votre cash flow qui va baisser.
La fiscalité peut aussi jouer sur votre cash flow.
Ces éléments peuvent faire passer un projet qui a une rentabilité affichée attrayante à un projet avec un cash flow négatif où vous allez devoir sortir de l’argent de votre poche tous les mois.
Le cash flow est le revenu net d’une propriété après le paiement des frais d’exploitation. Il s’agit de l’argent dont disposent les investisseurs pour l’utiliser à des fins de réinvestissement ou de service de la dette. La liquidité, quant à elle, est la capacité d’un actif à être converti en espèces rapidement et avec un impact minimal sur sa valeur. L’immobilier est considéré comme un actif relativement illiquide car la vente d’un bien peut prendre un certain temps et il y a souvent des coûts de transaction associés à cette opération.
Une façon de faire du cash flow dans une ville chère est d’acheter des propriétés qui ont besoin de travaux, puis de les rénover. Cela vous permettra d’augmenter la valeur de la propriété et de générer un flux de trésorerie positif. Une autre façon de faire du cash flow est d’acheter des propriétés dans des zones à forte demande. Cela vous permettra de vous assurer que votre propriété est louée à un taux plus élevé.
Non, en réalité le cash flow n’est pas l’indicateur le plus important à prendre en compte lorsque vous souhaitez faire un investissement. En effet, le cash flow dépend de nombreux facteurs.
Par exemple, si vous mettez un apport ou non ou si vous prenez une plus ou moins longue durée de crédit, alors le cash flow est impacté. Pourtant, le bien restera le même.
Le cash flow n’est donc pas le meilleur indicateur pour un investissement immobilier bien qu’il soit important.
Un indicateur qui est cependant primordial à prendre en compte lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier est le prix de la propriété. Si vous payez trop cher pour une propriété, il sera difficile de générer un flux de trésorerie positif. Les autres facteurs importants à prendre en compte sont le taux hypothécaire, les taxes foncières, l’assurance et les coûts d’exploitation.
La plupart des personnes se lancent dans des investissements sans prévoir que ceux-ci peuvent dégager un cash flow négatif. Si votre investissement n’est pas suffisamment rentable, plusieurs possibilités s’offrent à vous.
Vous avez le choix de vendre le bien et de réinvestir dans un autre bien qui sera lui, rentable. Vous pouvez changer de mode d’exploitation ou diminuer votre mensualité de prêt en renégociant avec la banque. Vous pouvez aussi effectuer un remboursement anticipé partiel.
Par contre, si cela vous paraît inconcevable de vendre, vous pouvez tenter d’améliorer la situation en réduisant les coûts inutiles ou en augmentant le prix des loyers. Cela peut se faire progressivement de manière à ne pas surélever le loyer par rapport aux prix du marché. Enfin, vous pouvez envisager de refinancer votre prêt hypothécaire pour obtenir un taux d’intérêt plus bas. Cela réduira vos paiements mensuels et libérera davantage de liquidités.